Штефан Цайзельмайер: «Рецепт успеха торгового центра в его изменчивости»

Российский рынок торговых центров, не дождавшись пика насыщения, переживает период стагнации. Стагнации идей. Пережив пионерский подъем, рынок продолжает пополняться безвкусными проектами. Но разнообразить ассортимент набивших оскомину торговых центров грозятся международные девелоперы. Их приход на отечественный рынок уже не пугает и даже почти не волнует. О том, какие преобразования готовы привнести на российский рынок западные девелоперы, Commercial Real Estate рассказал Штефан Цайзельмайер, генеральный директор «ЕСЕ Русланд»

– Компания ЕСЕ уже несколько лет представлена на российском рынке. Каких успехов ей удалось достичь за это время?
– На начальном этапе мы должны были проанализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, понять его законы и принципы развития. В первые два года компания ECE оказывала лишь консультационные услуги. Но мы верим в перспективность российского рынка и поэтому изменили свою стратегию развития в России. Сегодня ЕСЕ готова инициировать собственные проекты в области торговой недвижимости и выступать в качестве девелоперской компании. На данном этапе мы активно занимаемся поиском земельных участков в регионах, изучаем рынки всех городов. Наиболее привлекательными для нас являются города с населением более 500 тыс. человек, в которых в тесном согласовании с городскими властями мы и хотим реализовывать наши проекты.

– Есть ли у компании какие­то конкретные объекты, которые она уже реализует в России?
– Да, безусловно, есть. Если говорить о проектах, в которых мы принимали участие как консалтинговая компания, из них можно выделить два наиболее интересных. Первый строится в Москве – это молл в центре проекта «Москва­Сити»; второй реализуется в Краснодаре – крупный многофункциональный комплекс на центральной улице города – ул. Красной. Мы завершили консультации по этим объектам и сейчас активно занимаемся разработкой наших собственных торгово­развлекательных центров в российских регионах.

– Компания ЕСЕ в глазах российского профессионального сообщества имеет репутацию первопроходца. Многие девелоперы с интересом изучают ваши проекты, реализованные в странах Восточной и Западной Европы. Расскажите, в чем загадка успешной концепции торгового центра?
– Уверен, что рецепт успешной концепции торгового центра заключается, с одной стороны, в индивидуальности проектов, а с другой – в их постоянном изменении. Если посмотреть внимательно на наши объекты, такие как торговый центр в здании центрального железнодорожного вокзала Лейпцига или ТЦ на Потсдамской площади в Берлине, то становится очевидно, что все они разные и каждый из них абсолютно индивидуален. Безусловно, существуют правила построения торговых центров, расположения якорных операторов, нормы для организации паркинга – ими нельзя пренебрегать. Однако их следует приспосабливать к каждому конкретному проекту с учетом его местоположения, покупательских привычек аудитории, концепции подбора арендаторов.

– Кстати, об арендаторах. Успех шведской IKEA многие специалисты связывают с тем, что иностранный девелопер смог «завести» на российский рынок ряд доселе не представленных марок. Планируете ли вы разнообразить пул арендаторов собственных торговых центров новыми брендами?
– Мы ведем переговоры с операторами – арендаторами наших торговых центров в Европе, пока не представленными в России. Будем объективны: несмотря на высокий интерес к российскому рынку со стороны ритейлеров, многие торговые операторы пока не решаются выйти в страну без надежного партнера. Мы же готовы предоставить иностранным операторам привычные для них договоры аренды и стандарты управления. Это очень важные факторы для международного оператора, который открывает для себя новый рынок. Благодаря типовому договору аренды и знакомым принципам управления оператор может быть уверен в своем будущем на данном объекте.

– Господин Цайзельмайер, как вы оцениваете уровень российского управления торговыми центрами?
– Многие российские собственники пока не готовы реинвестировать в активное управление торговыми объектами. Сегодня на рынке России доминирует краткосрочная стратегия использования основных фондов. У ЕСЕ иной подход.
История нашей компании довольно богата, некоторым нашим объектам уже более 40 лет. И мы постоянно работаем над ними, стремясь их оптимизировать, обновить, сделать более привлекательными и интересными для посетителей.
Управляющий торгового центра – это связующее звено между посетителем, арендатором и городом. При этом профессиональный управляющий обязан заботиться о потребностях как посетителя, так и арендатора. В частности, он должен распознавать изменения покупательских предпочтений целевой аудитории и понимать их, а также следить за развитием рынка розничной торговли, который, кстати, в России развивается очень динамично. Анализируя эти два фактора, мы постоянно работаем над нашими проектами, ежедневно ищем лучшее решение для каждого из наших торговых центров, поэтому наши объекты постоянно видоизменяются, следуя новым тенденциям рынка. Причем процесс этот происходит не спонтанно, а планомерно, что позволяет нам из года в год улучшать сам объект, состав его арендаторов и адаптировать нашу маркетинговую политику к этим изменениям.
Отмечу, что большая часть управляющих нашими торговыми центрами имеет опыт ведения розничной торговли, кроме того, все специалисты проходят обучение в нашей школе управляющих, где особое внимание уделяется вопросам развития розничной торговли. В частности, наши специалисты знают, как помочь арендатору составить план собственных маркетинговых мероприятий, оптимизировать работу с персоналом, увеличить оборот магазина.

– Изучив деятельность российских управляющих компаний, на какие моменты вы бы посоветовали обращать внимание российским управленцам?
– По моему мнению, следует сосредоточиться на создании приятной для посетителей атмосферы в торговом центре. В первую очередь это касается архитектурно­планировочных решений комплекса. Однако немаловажную роль играет и «внутренняя жизнь» центра, я говорю о проведении различных маркетинговых мероприятий. Компания ЕСЕ славится умением организовывать различные события в рамках ТЦ – от показов мод до проведения спортивных соревнований – и с их помощью создавать оживленные «рыночные площади», на которых люди встречаются, общаются и совершают покупки.


– Как вы считаете, в чем основная проблема российского рынка торговых центров?
– В однообразии проектов. Однако я не стал бы называть это проблемой, так как скорее всего речь идет об определенном этапе в развитии рынка. Уверен, что ни один рынок коммерческой недвижимости не развивается так динамично, как в России. Однако на данном этапе девелоперы столкнулись с недостатком интересных концепций и новых арендаторов, поэтому многие проекты получаются похожими. Я считаю, что в России недостаточно широко представлены полноформатные семейные магазины одежды, особенно среднего ценового класса, и магазины, торгующие товарами для здорового образа жизни.
Если подумать о том, с какой скоростью возводятся торговые центры, прежде всего в Москве, и растет конкуренция, то концепции и маркетинговые стратегии таких объектов должны быть долгосрочными и более продуманными.


иГРОКИ РЫНКА

ECE Russland

Цайзельмайер Штефан

Поделиться

876

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

подпишись НА эксклюзивные новости cre