Начало есть более чем половина всего
Так сказал Аристотель, и с ним сложно не согласиться. Предпосылкой реализации логистического парка «Пушкино» стала сложившаяся ситуация на рынке складской недвижимости: отсутствие качественных складских площадей. Особенно существующее положение не устраивало западных арендаторов, привыкших к высокому уровню качества. «В связи с этим было принято решение построить складской комплекс класса А. По сути, логистический парк «Пушкино» – первый в России проект подобного масштаба и инвестиционого качества, а также первый опыт комплексной эксплуатации подобного проекта», – отметил Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle.
Инициатором данного проекта стала компания Capital Partners, выступающая также в роли девелопера и инвестора. Она за довольно короткий промежуток времени освоила практически все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Диверсифицируя свои инвестиции, Capital Partners вкладывает и развивает как складскую, так и офисную, торговую и гостиничную недвижимость международного качества. В числе проектов, над которыми работает компания, такие известные объекты, как отель для гостиничного оператора Ritz Carlton, возведенный на месте «Интуриста», многофункциональный комплекс «Метрополис», складской комплекс недалеко от аэропорта Домодедово.
Кроме того, на начальном этапе Capital Partners выполняла функции девелопера совместно с компанией Lone Star Ventures. «Первая фаза «Пушкино» была единственным проектом, где мы сотрудничали с Lone Star Ventures. Но позже мы решили выкупить все акции и стать единственным владельцем и девелопером терминала», – отметил Эркан Эркек, генеральный директор Capital Partners.
Земельный вопрос
Одной из наиболее актуальных проблем, которую компании Capital Partners предстояло решить на начальном этапе, стал подбор участка под проект. Как известно, расположение объекта во многом определяет его успех, влияет на спрос со стороны арендаторов. «Подбирая участок, мы руководствовались следующими критериями: это должна быть земля промышленного назначения; хороший подъезд для грузового транспорта; наличие развитой инфраструктуры – электроснабжение, газоснабжение, канализация. Нам показалось, что участок земли на Ярославском шоссе отвечает всем нашим требованиям. Кроме того, еще один положительный момент – это высокая плотность населения, особенно в городе Пушкино, а значит, у наших арендаторов не должно было возникнуть проблем с подбором квалифицированных кадров», – рассказывает Тед Салливан, управляющий директор компании Capital Partners.
Кроме всего прочего участок на Ярославском шоссе расположен недалеко от МКАД и других основных транспортных магистралей, что важно с точки зрения логистики. Следовательно, у компанийарендаторов появляется возможность единовременного хранения больших товарных запасов, поскольку, находясь в Москве, они будут иметь к ним удобный доступ и смогут обеспечить хорошее снабжение.
Взвесив все «за» и «против», руководство компании Capital Partners приняло решение о покупке 35 га земли, расположенных в 200 м от Ярославского шоссе и 15 км от МКАД. Эксперты рынка коммерческой недвижимости поразному оценивают данное направление. По мнению Олега Решетилова, генерального директора компании «Стройфаза», объект находится в удачном с логистической точки зрения месте. В свою очередь Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, придерживается другой точки зрения: «Ярославское шоссе – очень загруженная трасса. Я считаю это местоположение стратегически менее важным по сравнению, допустим, с Ленинградским шоссе, но в сегменте качественных помещений склады здесь интересны арендаторам».
Свое мнение по данному вопросу высказали в компании Relogix, арендовавшей 70 тыс. кв. м в логистическом парке «Пушкино». «В связи с тем, что Ярославское направление не перегружено складскими комплексами, его можно назвать более удачным с точки зрения набора персонала для работы. Из недостатков можно отметить реконструкцию Ярославского ш строительство развязок (г. Королев, г. Мытищи), в связи с чем движение здесь затруднено. Однако это неудобство временное, более того, после реконструкции (июль 2007 года) Ярославское шоссе начнет функционировать в полную силу, и тогда добираться до комплекса в Пушкино будет удобно на любом виде наземного транспорта», – отмечает Светлана Казакова, менеджер по маркетингу компании Relogix.
Перипетии на этапе реализации
Первоначально проект современного логистического комплекса планировалось реализовать в четыре этапа. Первая, вторая и третья очереди предполагали строительство трех терминалов. Площадь каждого из них должна была составить 70 333 кв. м, а суммарная площадь объектов, построенных на четвертом этапе, – 100 тыс. кв. м. Первую и вторую фазу должны были завершить в 2005 году, а третью – во II квартале 2006го. Что касается четвертой очереди, то сроки были неопределенны.
Однако этим планам девелоперов не суждено было осуществиться. «В процессе реализации проекта у нас возникли проблемы с генподрядчиком, в роли которого выступала компания «Грандстрой», которая взяла на себя обязательство вовремя сдать объект в эксплуатацию. Но мы довольно быстро поняли, что фирма не сможет в срок реализовать проект. Компания вынуждена была отказаться от услуг «Грандстроя» и в течение полугода искала нового генподрядчика. В результате мы привлекли компанию «Стройпрогресс». И хотя нам всетаки не удалось сдать объект вовремя, думаю, игра стоила свеч, ведь в конечном итоге мы получили современный объект класса А, которым можем сегодня гордиться», – рассказывает Тед Салливан.
«Несколько лет назад, когда мы начинали реализацию данного проекта, на рынке не было компаний, имеющих богатый опыт строительства складов. Поэтому у нас не было возможности выбрать профессионального подрядчика», – дополняет Владимир Пинаев.
Стоит отметить тот факт, что компания «Стройпрогресс» была выбрана в результате тендера. В конкурсе также принимала участие компания «Стройфаза», специализирующая на проектировании, предпроектной проработке, согласовании и строительстве складской недвижимости и имеющая успешный опыт реализации такого рода объектов. Своими впечатлениями от тендера поделился Олег Решетилов: «Нам задавали конкретные вопросы. Требовались самые необходимые документы: расширенное обоснование цены, график производства работ, график платежей. На наш взгляд, подобный перечень документов дает инвестору возможность правильно оценить претендентов. Мы не знаем, почему была выбрана другая компания. Но заказчик был вправе не комментировать результаты тендера, и мы можем только предполагать, что это был вопрос цены».
В свою очередь, Андрей Титов, управляющий проектом компании Savant, выделяет несколько других проблем, ставших причиной задержки сдачи объекта в эксплуатацию: «В мае 2005 года произошла авария в Мосэнерго на подстанции «Чагино», после чего прошла волна ограничений по электроснабжению. Под эти ограничения попал и проект «Пушкино». Изза нехватки электрических мощностей пришлось пересматривать технические условия объекта, ориентироваться на автономное энергоснабжение. Незапланированной статьей затрат стало требование экологического надзора по строительству собственных очистных сооружений. Кроме того, в прошлом году произошло резкое повышение цен на рынке строительных материалов. В среднем на 40% возросла стоимость цемента и металла. Это не могло не сказаться на бюджете, так как у нас использовались металлоконструкции и железобетонные изделия».
«Сыграло свою роль то, что во время строительства неоднократно менялась концепция проекта, так как девелоперу приходилось подстраиваться под требования ключевых арендаторов комплекса», – добавил он.
В результате всех перипетий девелопер принял решение изменить количество и порядок сдачи очередей. Вместо четырех этапов стало два. Таким образом, в декабре 2006 года в эксплуатацию были сданы три терминала общей площадью 211 тыс. кв. м. Остальные 100 тыс. кв. м, которые обозначили как проект «Пушкино2», планируется ввести в эксплуатацию в I квартале 2008 года. В настоящий момент ведется согласование документов по проекту, и земля переводится из категории сельхозназначения в промышленное. По словам Теда Салливана, строительство скорее всего начнется уже в августе этого года. «Мы уверены, что возведение логистического комплекса «Пушкино2» удастся закончить в срок, так как за время реализации «Пушкино1» у нас накопился определенный опыт. Теперь мы знаем, как пройти весь путь из пункта А в пункт Б», – отмечает Тед Салливан.
Чем чреваты задержки?
Эксперты рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что практически 70% объектов не сдаются в эксплуатацию вовремя. Такая ситуация влечет за собой нежелательные последствия для всех участников проекта. «Как правило, на такой случай предусмотрены «штрафные санкции» для девелопера, что обязательно прописывается в договоре, – комментирует Сергей Белошапко, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании DTZ. – Обычным явлением становится «компенсация» определенного срока задержки объекта некоторым количеством «бесплатных» дней аренды для арендаторов. При длительных задержках арендаторы могут «накопить» до года бесплатной аренды. С другой стороны, даже при желании арендаторы не могут без огромных потерь разорвать договор и «выйти из игры», подыскав площади для аренды в другом объекте. Такие детали тоже оговорены в контракте». В свою очередь Леонид Волох, директор отдела управления недвижимостью, офисных и складских помещений компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, считает, что в такой ситуации проигрывает владелец, так как поступление средств задерживается. Если арендатор готов терпеть временные перебои в электроснабжении и другие неудобства за более низкую арендную плату в сравнении с той, которую необходимо было бы платить в полноценно работающем комплексе, тогда собственник может минимизировать потери.
На момент задержки логистического парка «Пушкино» у компаниисобственника были уже заключены несколько договоров аренды. В частности, с компанией Relogix и DHL. «У арендаторов было право расторгнуть договор аренды. Но благодаря грамотному менеджменту мы сумели избежать такой ситуации. Мы выполнили все обязательства перед арендаторами и выплачивали штрафы, если это обговаривалось в соглашении», – отмечает Тед Салливан.
По мнению Светланы Казаковой, задержка сроков сдачи влечет за собой перенос сроков заезда арендаторов, а также нарушение договорных обязательств с поставщиками (закупка и установка складского оборудования, прочих систем). Остро встает вопрос и о наборе и обучении персонала. «Потребность в привлечении дополнительной рабочей силы рассчитывается под каждый проект и под каждого клиента индивидуально. Набор и обучение людей требует времени и производится в соответствии с планомграфиком перед стартом проекта, в результате задержки сроков сдачи объекта персонал не имеет возможности приступить к работе. Соответственно, в любом логистическом проекте смещение сроков по одному из этапов ведет к дальнейшему смещению всего графика. В связи с задержкой сдачи логистического парка «Пушкино» в эксплуатацию были предусмотрены определенные штрафные санкции, которые являлись хорошим стимулом для девелопера», – комментирует гжа Казакова.
Финансовая составляющая
Основным источником финансирования многих крупных проектов компании Capital Partners является Казкоммерцбанк. Однако на строительство логистического парка «Пушкино» Казкоммерцбанк предоставил кредит только на начальном этапе. «После этого мы заключили договор рефинансирования с немецким банком Eurohypo. Сумма рефинансирования составила $130 млн. Средства рефинансирования могут быть использованы после полного завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию», – отмечает Эркан Эркек.
Цель рефинансирования лежит на поверхности, ведь зарубежные банки дают кредиты на подобные проекты по более низким ставкам, нежели их российские коллеги.
По оценкам Теда Салливана, общий объем инвестиций в проект составил $190 млн. Впрочем, по мнению Андрея Титова, в связи с непредвиденными обстоятельствами и учетом инфляции изначальный бюджет проекта был превышен на 30%.
Сроки окупаемости комплекса составят порядка 7 лет.
Унция репутации стоит фунта работы
Так считает Лоренс Питер. Предположения экспертовскептиков не оправдались, и, несмотря на все препятствия на пути реализации объекта, проект оказался успешным и востребованным на рынке.
На сегодняшний день в логистическом парке осталось 10 тыс. кв. м свободных площадей. Ставка аренды составляет порядка $130/кв. м в год. Среди арендаторов комплекса такие компании, как DHL, Relogix, в апреле должна занять помещения российсконемецкая мебельная компания «Арт Стиль МартМебел Руссланд», арендовавшая 12 500 кв. м. В соответствии с информацией, размещенной в прессрелизе Praedium, которая осуществляла функции брокера в данной сделке, договор по аренде складских площадей был заключен сроком на 10 лет. «Аренда на срок до 10 лет становится все более распространенной на складском рынке.
Долгосрочные договоры устанавливают понятные и прогнозируемые отношения между арендодателем и арендатором, что устраивает обе стороны. Поэтому в данном случае переговоры шли именно по деталям договора, тогда как по принципиальным вопросам соглашение было достигнуто уже на начальном этапе», – говорит Руслан Суворов.
Сегодня большинство аналитиков рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что проект логистического парка «Пушкино» можно считать знаковым для рынка и, несомненно, объектом класса А. «Для России это своеобразное ноухау и первый складской комплекс европейского образца, который предполагает переработку, сортировку, перепалетирование и поддержание условий хранения. Особое внимание уделено логистическим функциям: погрузкеразгрузке и поиску товара на складе», – замечает Андрей Титов.
«Логистический парк «Пушкино» – стратегически важный социальный объект в Подмосковье, который гарантирует поступление существенных налоговых платежей в областной бюджет и позволяет обеспечить рабочими местами более 3000 жителей Пушкинского района Московской области», – заключает Леонид Волох.
Информация
Логистический парк «Пушкино»
Заказчик: Capital Partners
Инвестор: Capital Partners
Девелопер: Capital Partners, частично девелоперские функции выполняла компания Lone Star Ventures
Менеджер проекта: Savant Брокер: Jones Lang LaSalle
Управление объектом: CB Richard Ellis Noble Gibbons
Генподрядчик: «СтройПрогресс»
Дата начала строительства: 2005 г.
Дата окончания строительства: IV квартал 2006 г.
Дата прохождения госкомиссии: 2006 г.
Месторасположение объекта: 15 км от МКАД, на Ярославском шоссе (трасса М8)
Наличие железнодорожной ветки на участке: 1,5 км от участка Шаг колонн: 12 х 24 м
Рабочая высота: 12 м
Нагрузка на полы: не менее 10 т на 1 кв. м
Площадь участка: 35 га
Площадь пятна застройки: 211 тыс. кв. м
Общая площадь парковки: 27 тыс. кв. м
Площадь парковки под грузовые автомобили: 331 парковочное место
Площадь парковки под легковые автомобили: 132 парковочных места
Число погрузочноразгрузочных доков: погрузочные доки из расчета 1 док на 800 кв. м складской площади (возможно увеличение по запросу арендатора)
Наличие автоматизированной системы управлением зданием: да
Число корпусов в составе комплекса: 3 терминала
Наличие заправки: 5–6 автозаправок в радиусе 2 км
Стандартный размер блока: 102 х 96
Так сказал Аристотель, и с ним сложно не согласиться. Предпосылкой реализации логистического парка «Пушкино» стала сложившаяся ситуация на рынке складской недвижимости: отсутствие качественных складских площадей. Особенно существующее положение не устраивало западных арендаторов, привыкших к высокому уровню качества. «В связи с этим было принято решение построить складской комплекс класса А. По сути, логистический парк «Пушкино» – первый в России проект подобного масштаба и инвестиционого качества, а также первый опыт комплексной эксплуатации подобного проекта», – отметил Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle.
Инициатором данного проекта стала компания Capital Partners, выступающая также в роли девелопера и инвестора. Она за довольно короткий промежуток времени освоила практически все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Диверсифицируя свои инвестиции, Capital Partners вкладывает и развивает как складскую, так и офисную, торговую и гостиничную недвижимость международного качества. В числе проектов, над которыми работает компания, такие известные объекты, как отель для гостиничного оператора Ritz Carlton, возведенный на месте «Интуриста», многофункциональный комплекс «Метрополис», складской комплекс недалеко от аэропорта Домодедово.
Кроме того, на начальном этапе Capital Partners выполняла функции девелопера совместно с компанией Lone Star Ventures. «Первая фаза «Пушкино» была единственным проектом, где мы сотрудничали с Lone Star Ventures. Но позже мы решили выкупить все акции и стать единственным владельцем и девелопером терминала», – отметил Эркан Эркек, генеральный директор Capital Partners.
Земельный вопрос
Одной из наиболее актуальных проблем, которую компании Capital Partners предстояло решить на начальном этапе, стал подбор участка под проект. Как известно, расположение объекта во многом определяет его успех, влияет на спрос со стороны арендаторов. «Подбирая участок, мы руководствовались следующими критериями: это должна быть земля промышленного назначения; хороший подъезд для грузового транспорта; наличие развитой инфраструктуры – электроснабжение, газоснабжение, канализация. Нам показалось, что участок земли на Ярославском шоссе отвечает всем нашим требованиям. Кроме того, еще один положительный момент – это высокая плотность населения, особенно в городе Пушкино, а значит, у наших арендаторов не должно было возникнуть проблем с подбором квалифицированных кадров», – рассказывает Тед Салливан, управляющий директор компании Capital Partners.
Кроме всего прочего участок на Ярославском шоссе расположен недалеко от МКАД и других основных транспортных магистралей, что важно с точки зрения логистики. Следовательно, у компанийарендаторов появляется возможность единовременного хранения больших товарных запасов, поскольку, находясь в Москве, они будут иметь к ним удобный доступ и смогут обеспечить хорошее снабжение.
Взвесив все «за» и «против», руководство компании Capital Partners приняло решение о покупке 35 га земли, расположенных в 200 м от Ярославского шоссе и 15 км от МКАД. Эксперты рынка коммерческой недвижимости поразному оценивают данное направление. По мнению Олега Решетилова, генерального директора компании «Стройфаза», объект находится в удачном с логистической точки зрения месте. В свою очередь Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, придерживается другой точки зрения: «Ярославское шоссе – очень загруженная трасса. Я считаю это местоположение стратегически менее важным по сравнению, допустим, с Ленинградским шоссе, но в сегменте качественных помещений склады здесь интересны арендаторам».
Свое мнение по данному вопросу высказали в компании Relogix, арендовавшей 70 тыс. кв. м в логистическом парке «Пушкино». «В связи с тем, что Ярославское направление не перегружено складскими комплексами, его можно назвать более удачным с точки зрения набора персонала для работы. Из недостатков можно отметить реконструкцию Ярославского ш строительство развязок (г. Королев, г. Мытищи), в связи с чем движение здесь затруднено. Однако это неудобство временное, более того, после реконструкции (июль 2007 года) Ярославское шоссе начнет функционировать в полную силу, и тогда добираться до комплекса в Пушкино будет удобно на любом виде наземного транспорта», – отмечает Светлана Казакова, менеджер по маркетингу компании Relogix.
Перипетии на этапе реализации
Первоначально проект современного логистического комплекса планировалось реализовать в четыре этапа. Первая, вторая и третья очереди предполагали строительство трех терминалов. Площадь каждого из них должна была составить 70 333 кв. м, а суммарная площадь объектов, построенных на четвертом этапе, – 100 тыс. кв. м. Первую и вторую фазу должны были завершить в 2005 году, а третью – во II квартале 2006го. Что касается четвертой очереди, то сроки были неопределенны.
Однако этим планам девелоперов не суждено было осуществиться. «В процессе реализации проекта у нас возникли проблемы с генподрядчиком, в роли которого выступала компания «Грандстрой», которая взяла на себя обязательство вовремя сдать объект в эксплуатацию. Но мы довольно быстро поняли, что фирма не сможет в срок реализовать проект. Компания вынуждена была отказаться от услуг «Грандстроя» и в течение полугода искала нового генподрядчика. В результате мы привлекли компанию «Стройпрогресс». И хотя нам всетаки не удалось сдать объект вовремя, думаю, игра стоила свеч, ведь в конечном итоге мы получили современный объект класса А, которым можем сегодня гордиться», – рассказывает Тед Салливан.
«Несколько лет назад, когда мы начинали реализацию данного проекта, на рынке не было компаний, имеющих богатый опыт строительства складов. Поэтому у нас не было возможности выбрать профессионального подрядчика», – дополняет Владимир Пинаев.
Стоит отметить тот факт, что компания «Стройпрогресс» была выбрана в результате тендера. В конкурсе также принимала участие компания «Стройфаза», специализирующая на проектировании, предпроектной проработке, согласовании и строительстве складской недвижимости и имеющая успешный опыт реализации такого рода объектов. Своими впечатлениями от тендера поделился Олег Решетилов: «Нам задавали конкретные вопросы. Требовались самые необходимые документы: расширенное обоснование цены, график производства работ, график платежей. На наш взгляд, подобный перечень документов дает инвестору возможность правильно оценить претендентов. Мы не знаем, почему была выбрана другая компания. Но заказчик был вправе не комментировать результаты тендера, и мы можем только предполагать, что это был вопрос цены».
В свою очередь, Андрей Титов, управляющий проектом компании Savant, выделяет несколько других проблем, ставших причиной задержки сдачи объекта в эксплуатацию: «В мае 2005 года произошла авария в Мосэнерго на подстанции «Чагино», после чего прошла волна ограничений по электроснабжению. Под эти ограничения попал и проект «Пушкино». Изза нехватки электрических мощностей пришлось пересматривать технические условия объекта, ориентироваться на автономное энергоснабжение. Незапланированной статьей затрат стало требование экологического надзора по строительству собственных очистных сооружений. Кроме того, в прошлом году произошло резкое повышение цен на рынке строительных материалов. В среднем на 40% возросла стоимость цемента и металла. Это не могло не сказаться на бюджете, так как у нас использовались металлоконструкции и железобетонные изделия».
«Сыграло свою роль то, что во время строительства неоднократно менялась концепция проекта, так как девелоперу приходилось подстраиваться под требования ключевых арендаторов комплекса», – добавил он.
В результате всех перипетий девелопер принял решение изменить количество и порядок сдачи очередей. Вместо четырех этапов стало два. Таким образом, в декабре 2006 года в эксплуатацию были сданы три терминала общей площадью 211 тыс. кв. м. Остальные 100 тыс. кв. м, которые обозначили как проект «Пушкино2», планируется ввести в эксплуатацию в I квартале 2008 года. В настоящий момент ведется согласование документов по проекту, и земля переводится из категории сельхозназначения в промышленное. По словам Теда Салливана, строительство скорее всего начнется уже в августе этого года. «Мы уверены, что возведение логистического комплекса «Пушкино2» удастся закончить в срок, так как за время реализации «Пушкино1» у нас накопился определенный опыт. Теперь мы знаем, как пройти весь путь из пункта А в пункт Б», – отмечает Тед Салливан.
Чем чреваты задержки?
Эксперты рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что практически 70% объектов не сдаются в эксплуатацию вовремя. Такая ситуация влечет за собой нежелательные последствия для всех участников проекта. «Как правило, на такой случай предусмотрены «штрафные санкции» для девелопера, что обязательно прописывается в договоре, – комментирует Сергей Белошапко, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании DTZ. – Обычным явлением становится «компенсация» определенного срока задержки объекта некоторым количеством «бесплатных» дней аренды для арендаторов. При длительных задержках арендаторы могут «накопить» до года бесплатной аренды. С другой стороны, даже при желании арендаторы не могут без огромных потерь разорвать договор и «выйти из игры», подыскав площади для аренды в другом объекте. Такие детали тоже оговорены в контракте». В свою очередь Леонид Волох, директор отдела управления недвижимостью, офисных и складских помещений компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, считает, что в такой ситуации проигрывает владелец, так как поступление средств задерживается. Если арендатор готов терпеть временные перебои в электроснабжении и другие неудобства за более низкую арендную плату в сравнении с той, которую необходимо было бы платить в полноценно работающем комплексе, тогда собственник может минимизировать потери.
На момент задержки логистического парка «Пушкино» у компаниисобственника были уже заключены несколько договоров аренды. В частности, с компанией Relogix и DHL. «У арендаторов было право расторгнуть договор аренды. Но благодаря грамотному менеджменту мы сумели избежать такой ситуации. Мы выполнили все обязательства перед арендаторами и выплачивали штрафы, если это обговаривалось в соглашении», – отмечает Тед Салливан.
По мнению Светланы Казаковой, задержка сроков сдачи влечет за собой перенос сроков заезда арендаторов, а также нарушение договорных обязательств с поставщиками (закупка и установка складского оборудования, прочих систем). Остро встает вопрос и о наборе и обучении персонала. «Потребность в привлечении дополнительной рабочей силы рассчитывается под каждый проект и под каждого клиента индивидуально. Набор и обучение людей требует времени и производится в соответствии с планомграфиком перед стартом проекта, в результате задержки сроков сдачи объекта персонал не имеет возможности приступить к работе. Соответственно, в любом логистическом проекте смещение сроков по одному из этапов ведет к дальнейшему смещению всего графика. В связи с задержкой сдачи логистического парка «Пушкино» в эксплуатацию были предусмотрены определенные штрафные санкции, которые являлись хорошим стимулом для девелопера», – комментирует гжа Казакова.
Финансовая составляющая
Основным источником финансирования многих крупных проектов компании Capital Partners является Казкоммерцбанк. Однако на строительство логистического парка «Пушкино» Казкоммерцбанк предоставил кредит только на начальном этапе. «После этого мы заключили договор рефинансирования с немецким банком Eurohypo. Сумма рефинансирования составила $130 млн. Средства рефинансирования могут быть использованы после полного завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию», – отмечает Эркан Эркек.
Цель рефинансирования лежит на поверхности, ведь зарубежные банки дают кредиты на подобные проекты по более низким ставкам, нежели их российские коллеги.
По оценкам Теда Салливана, общий объем инвестиций в проект составил $190 млн. Впрочем, по мнению Андрея Титова, в связи с непредвиденными обстоятельствами и учетом инфляции изначальный бюджет проекта был превышен на 30%.
Сроки окупаемости комплекса составят порядка 7 лет.
Унция репутации стоит фунта работы
Так считает Лоренс Питер. Предположения экспертовскептиков не оправдались, и, несмотря на все препятствия на пути реализации объекта, проект оказался успешным и востребованным на рынке.
На сегодняшний день в логистическом парке осталось 10 тыс. кв. м свободных площадей. Ставка аренды составляет порядка $130/кв. м в год. Среди арендаторов комплекса такие компании, как DHL, Relogix, в апреле должна занять помещения российсконемецкая мебельная компания «Арт Стиль МартМебел Руссланд», арендовавшая 12 500 кв. м. В соответствии с информацией, размещенной в прессрелизе Praedium, которая осуществляла функции брокера в данной сделке, договор по аренде складских площадей был заключен сроком на 10 лет. «Аренда на срок до 10 лет становится все более распространенной на складском рынке.
Долгосрочные договоры устанавливают понятные и прогнозируемые отношения между арендодателем и арендатором, что устраивает обе стороны. Поэтому в данном случае переговоры шли именно по деталям договора, тогда как по принципиальным вопросам соглашение было достигнуто уже на начальном этапе», – говорит Руслан Суворов.
Сегодня большинство аналитиков рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что проект логистического парка «Пушкино» можно считать знаковым для рынка и, несомненно, объектом класса А. «Для России это своеобразное ноухау и первый складской комплекс европейского образца, который предполагает переработку, сортировку, перепалетирование и поддержание условий хранения. Особое внимание уделено логистическим функциям: погрузкеразгрузке и поиску товара на складе», – замечает Андрей Титов.
«Логистический парк «Пушкино» – стратегически важный социальный объект в Подмосковье, который гарантирует поступление существенных налоговых платежей в областной бюджет и позволяет обеспечить рабочими местами более 3000 жителей Пушкинского района Московской области», – заключает Леонид Волох.
Информация
Логистический парк «Пушкино»
Заказчик: Capital Partners
Инвестор: Capital Partners
Девелопер: Capital Partners, частично девелоперские функции выполняла компания Lone Star Ventures
Менеджер проекта: Savant Брокер: Jones Lang LaSalle
Управление объектом: CB Richard Ellis Noble Gibbons
Генподрядчик: «СтройПрогресс»
Дата начала строительства: 2005 г.
Дата окончания строительства: IV квартал 2006 г.
Дата прохождения госкомиссии: 2006 г.
Месторасположение объекта: 15 км от МКАД, на Ярославском шоссе (трасса М8)
Наличие железнодорожной ветки на участке: 1,5 км от участка Шаг колонн: 12 х 24 м
Рабочая высота: 12 м
Нагрузка на полы: не менее 10 т на 1 кв. м
Площадь участка: 35 га
Площадь пятна застройки: 211 тыс. кв. м
Общая площадь парковки: 27 тыс. кв. м
Площадь парковки под грузовые автомобили: 331 парковочное место
Площадь парковки под легковые автомобили: 132 парковочных места
Число погрузочноразгрузочных доков: погрузочные доки из расчета 1 док на 800 кв. м складской площади (возможно увеличение по запросу арендатора)
Наличие автоматизированной системы управлением зданием: да
Число корпусов в составе комплекса: 3 терминала
Наличие заправки: 5–6 автозаправок в радиусе 2 км
Стандартный размер блока: 102 х 96
