За последние пять лет в Москве было создано свыше 500 промышленных предприятий. Одной из эффективных мер поддержки промышленных проектов оказалась особая экономическая зона Москвы, считают эксперты. В частности, в «Технополисе “Москва”» – более 90 резидентов, и по некоторым отраслям свыше 50% инвестиций приходится на них. Кроме того, недавно мэр Москвы Сергей Собянин принял решение докапитализировать Фонд промышленности и предпринимательства на 20 млрд рублей: средства были направлены на поддержку как промышленных предприятий, так и других инвестиционных проектов, которые уже реализуются.
Пока же в сегменте промышленности продолжает расти запрос на молодых специалистов. По данным SuperJob 65% работодателей готовы принять молодых специалистов хоть сегодня. Чаще всего они хотят пригласить их на инженернотехнические должности и в отделы продаж.
Источник: CRE, Дарья Истратова
Пограничное сознание
С точки зрения инфраструктуры на рынке недвижимости не будет сдерживающих факторов, ограничивающих рост производства, считает Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. В границах старой Москвы промышленные зоны занимают около 19 000 га, и, хотя основной объем, наиболее вероятно, будет вытеснен новой жилой застройкой, около 6000 га промышленных территорий, скорее всего, планируется к сохранению.
Однако с точки зрения стратегического развития наибольший объем производств должен развиваться за МКАД, в зоне до 80 км, включая прилегающие области, в том числе Калужскую, убежден эксперт. Сейчас в зоне до 80 км от МКАД профессиональные промышленные площадки занимают около 6500 га, из которых под текущее производство занято около 2000 га. Таким образом, свободно для нового производства около 4500 га профессиональных промышленных площадок, есть еще около 2500 га перспективных. При этом ранее средний уровень поглощения промышленных площадок составлял около 70 га в год. «Производство бывает двух типов: наукоемкое, сложное и более простое, требующее вовлечения большого количества рабочей силы, – напоминает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group (ex-Knight Frank Russia). – Логично, что производство первого типа размещается там, где есть квалифицированные кадры – например, в научных городках. Производство же второго типа (сборочное, швейное) лучше размещать там, где много потенциальных работников, где фиксируется нехватка рабочих мест. В данном случае все зависит от налогового механизма: когда государство поддерживает данный формат, то его осуществление реально. Если проект позволит привлечь новый поток клиентов, которые готовы платить за аренду, то это вызовет интерес девелоперов. Если же некоторые из подобных проектов будут обладать дополнительными льготами от государства, то это будет негативно сказываться на экономике частных проектов, которые таких льгот не имеют. Поэтому девелопер объекта, конкурирующего с льготным, очевидно, не будет доволен такой расстановкой сил на рынке. Однако при другом сценарии господдержки (например, в случае строительства объема площадей под задачи государства) девелоперы всегда готовы освоить бюджет».
Для создания новых промышленных площадок могли бы подойти производственные складские помещения, помещения заводов тех компаний, которые банкротятся или уходят из России, полагают в компании. Например, на базе инфраструктуры ушедших автомобильных брендов можно открыть большое количество производств. Любой автомобильный завод предполагает площади в десятки тысяч квадратных метров, на которых можно разместить много небольших предприятий малого и среднего бизнеса, подчеркивают эксперты.
Прямая речь
Пока же в сегменте промышленности продолжает расти запрос на молодых специалистов. По данным SuperJob 65% работодателей готовы принять молодых специалистов хоть сегодня. Чаще всего они хотят пригласить их на инженернотехнические должности и в отделы продаж.
Источник: CRE, Дарья Истратова
Пограничное сознание
С точки зрения инфраструктуры на рынке недвижимости не будет сдерживающих факторов, ограничивающих рост производства, считает Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. В границах старой Москвы промышленные зоны занимают около 19 000 га, и, хотя основной объем, наиболее вероятно, будет вытеснен новой жилой застройкой, около 6000 га промышленных территорий, скорее всего, планируется к сохранению.
Однако с точки зрения стратегического развития наибольший объем производств должен развиваться за МКАД, в зоне до 80 км, включая прилегающие области, в том числе Калужскую, убежден эксперт. Сейчас в зоне до 80 км от МКАД профессиональные промышленные площадки занимают около 6500 га, из которых под текущее производство занято около 2000 га. Таким образом, свободно для нового производства около 4500 га профессиональных промышленных площадок, есть еще около 2500 га перспективных. При этом ранее средний уровень поглощения промышленных площадок составлял около 70 га в год. «Производство бывает двух типов: наукоемкое, сложное и более простое, требующее вовлечения большого количества рабочей силы, – напоминает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group (ex-Knight Frank Russia). – Логично, что производство первого типа размещается там, где есть квалифицированные кадры – например, в научных городках. Производство же второго типа (сборочное, швейное) лучше размещать там, где много потенциальных работников, где фиксируется нехватка рабочих мест. В данном случае все зависит от налогового механизма: когда государство поддерживает данный формат, то его осуществление реально. Если проект позволит привлечь новый поток клиентов, которые готовы платить за аренду, то это вызовет интерес девелоперов. Если же некоторые из подобных проектов будут обладать дополнительными льготами от государства, то это будет негативно сказываться на экономике частных проектов, которые таких льгот не имеют. Поэтому девелопер объекта, конкурирующего с льготным, очевидно, не будет доволен такой расстановкой сил на рынке. Однако при другом сценарии господдержки (например, в случае строительства объема площадей под задачи государства) девелоперы всегда готовы освоить бюджет».
Для создания новых промышленных площадок могли бы подойти производственные складские помещения, помещения заводов тех компаний, которые банкротятся или уходят из России, полагают в компании. Например, на базе инфраструктуры ушедших автомобильных брендов можно открыть большое количество производств. Любой автомобильный завод предполагает площади в десятки тысяч квадратных метров, на которых можно разместить много небольших предприятий малого и среднего бизнеса, подчеркивают эксперты.
Прямая речь
Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris:
– Традиционный для Санкт-Петербурга путь создания промышленных зон – организация технопарков на месте бывших предприятий. Яркие примеры: «Русский дизель», Кировский завод, «Арсенал» и, ранее, ЗПС (ушел под редевелопмент), объекты ЛСЗ и «ЛОМО Недвижимость». Другой формат – индустриальные парки, дающие возможность строительства промышленных объектов с получением дополнительных преференций со стороны государства.
Формат кластера, например, достаточно реален, если девелопер поставит себе такую задачу. Пока арендодатели и собственники земельных участков чаще всего предпочитают быстрее реализовать простаивающую площадь, нежели прицельно искать смежных по выпускаемой продукции резидентов.
Однако интерес девелоперов к производственному сектору растет с каждым годом. Еще пару лет назад слова light industrial вызывали стойкую аллергию у большинства участников рынка. Сейчас, на фоне нескольких успешно реализованных проектов, а также общего вектора на устойчивый рост промышленности, сдержанно, но верно ПСК и light industrial проекты становятся новым трендом.
Возможные же риски относительно новых мер государственной поддержки могут быть связаны с излишне бюрократизированным, формальным подходом компетентных ведомств к определению категории «импортозамещение». Слишком жесткие или, напротив, размытые условия причисления конкретного производства к числу «импортозаместительных» могут свести на нет практическую пользу для большинства участников рынка.
Источник: CRE
Горячая точка
Помимо Московской и Ленинградской областей, стоит выделить и обратить внимание на зоны, которые так или иначе развивали промышленность и уже имеют опыт работы с подобными форматами, предлагает Эдуард Хакимов, заместитель директора, руководитель отдела по промышленному строительству департамента управления проектами CORE.XP. Например, Дальний Восток, где сейчас идет активное развитие при поддержке государства, Республику Татарстан, Ростовскую область или Краснодарский край, Новосибирскую область, парк Сколково.
Определяться с локациями, очевидно, стоит исходя из круга индустрий, которые в первую очередь должны пройти импортозамещение. «Например, производство микрочипов можно организовать и в Сколково, и в каких-то специализированных технопарках – эта продукция будет востребована ближе к заводам, готовым использовать такую продукцию, – поясняет г-н Хакимов. – Конечно, агропромышленность, агрохимическое производство логичнее организовать там, где есть поля, – на юге. И, наконец, есть примеры уже сформированных фармкластеров в Ярославле, Санкт-Петербурге, Московской области, где сосредоточены производственные мощности».
Складские объекты действительно могут подойти для размещения некоторых типов производств (например, сборочных), соглашается эксперт с другими собеседниками CRE; вместо старых, недействующих производственных объектов можно теперь строить не только жилые комплексы, но и кластеры небольших производств, которые не несут за собой никакого негативного эффекта на окружающую среду. Если же производство вредное для окружающей среды, то его, разумеется, размещают вдали от жилых массивов, с соблюдением мер по защите окружающей среды в виде фильтров, очистки. Также большое внимание уделяется выбросам в атмосферу и в водные объекты, но за этим также следят государственные органы. При создании технопарков это необходимо прорабатывать с самого начала, поэтому важно, чтобы эксперты разработали концепт не только для красивой картинки. «Существующие промзоны с неиспользуемыми площадями, недозагруженные логистические центры, даже торговые центры и ретейл-парки, имеющие проблемы с загрузкой, – все это подходит для размещения производств, – поддерживает Андрей Вишневский, директор сектора “Промышленная недвижимость”, ГК “Спектрум”. – Предлагаем внимательно посмотреть и на традиционно существующие центры швейного производства в Московской области, такие как Иваново, Гаврилов Посад и другие. Они также нуждаются в поддержке и загрузке с тем, чтобы удержать людей».
Прямая речь
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
– Высокотехнологичное производство требует значительного времени для создания, поэтому применительно к производству вопрос, скорее, не о сроках, а о реалистичности планов по созданию такого производства, так как проблемы возникают и с сырьем, и с персоналом, и собственно с производственными линиями. В целом в силу разрыва логистических цепочек и санкций многие сферы пострадали, и создание локальных производств на уровне малого и среднего бизнеса вполне реальный способ решить проблемы. Это связано с тем, что в ряде случаев речь не идет даже об очень высокотехнологичных производствах (например, всем известная проблема с отбеливателем для бумаги, который неожиданно закончился).
Стоит признать, что девелоперы в таких проектах сейчас не особо заинтересованы, так как это не их бизнес, а быстро подготовить площадку под размещение производств – это прежде всего задача по взаимодействию с монополистами по снабжению ресурсами и с властью по разрешительным процедурам.
Стоит ожидать конвертации складов в такие производственные кластеры, так как с уходом ряда компаний их складские мощности будут освобождаться, а новых товаров для заполнения этих складов просто не будет.
Для создания таких производств принципиальное значение будут иметь логистика (как по сырью, так и по продукции), доступность производственных мощностей и, конечно, скорость обеспечения ресурсами – полагаю, что наиболее востребованными такие производства будут в приграничных районах на востоке страны и в центральных регионах России.
В теории организация промкластеров для малого и среднего бизнеса решает большое количество сопутствующих затрат и помогает в преодолении административных барьеров, резюмирует Андрей Вишневский. Тем не менее, чтобы эта схема работала, необходимы качественная комплексная поддержка организаторов кластера, а также дешевые долгие деньги и экономически интересная финансовая модель таких бизнесов. «Полагаю, что это шанс для девелоперов поддержать проекты, уже запущенные или находящиеся в стадии реализации, – добавляет он. – Конечно, им придется корректировать финансовую модель: не секрет, что маржинальность сектора промышленности ниже маржинальности сектора коммерческой недвижимости, поэтому
и арендные ставки, которые были ранее заложены в финансовую модель, придется пересматривать вместе со сроками окупаемости проектов. Тем не менее рынок уже изменился, и это нельзя не учитывать. Касаемо же коммерческой недвижимости (например, торговых центров), необходимо принимать во внимание, что не каждое помещение подойдет к смене функционального назначения – необходимо рассматривать возможность совместного размещения торговых и производственных площадей с учетом всех возникающих ограничений – по санитарно-экологическим ограничениям, наличию выгороженных зон с выделенными зонами логистики, разным требованиям к пожарной опасности. Именно поэтому в таких объектах возможно размещение только ограниченного набора производств».Девелоперы уже проявляют заинтересованность, соглашается Эдуард Хакимов: и в формате BTS, и в технопарках, и крупных готовых объектах, которые можно нарезать для субаренды.
По его словам, если кластеры будут реализованы в формате технопарков или предложений с арендой, малым и средним предприятиям будет проще организовать производство. Еще один вариант – максимальное вовлечение государства и инструментов финансирования и поддержки в организацию таких площадок, без вложения в строительство и инфраструктуру. Примеры уже есть в Москве, где дают землю за 1 рубль, или на Дальнем Востоке, где участки предоставляют вообще бесплатно, напоминает эксперт.
Источник: Radius Group
Парковый ансамбль
Развитие индустриальных парков уже началось в России порядка 10 лет назад, и ряд регионов успешно развивали подобные проекты для привлечения крупных инвесторов, соглашается Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. В итоге Татарстан, Хабаровск, Калужская, Ульяновская области и многие другие постоянно привлекали к себе производителей различных товаров и продуктов. «Определенная логика в размещении в таких парках уже выстроена, – поясняет г-н Холопов. – В них, по крайней мере, есть подготовленные земля и инфраструктура, в ряде случаев присутствуют льготы для резидентов, а в brownfield-парках уже есть старые, но подготовленные для производства здания, учтены санзоны и иные ограничения. Нужно помнить и о персонале, который имеет опыт работы на смежных производствах, а также оценивать возможности по обучению новых специалистов (в ряде индустриальных парков даже открывались образовательные курсы) – это позволит начать производить быстрее. Резюмируя – нужно оценивать возможность размещения производств в первую очередь на подготовленных индустриальных площадках, в этом есть логика. И на них уже начаты процессы кластеризации, туда привлекаются и малый, и средний бизнесы».
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнер Alumni Partners:
– Меня позабавила новость о создании «импортозаместительного» швейного производства в Москве. Министерство может смело ставить галочку в плане работ. Они там будут импортозамещать Gucci, Dolce & Gabbana и Levi’s? Иначе, с учетом цены московских рабочих рук, тарифов на электричество, аппетитов проверяющих и контролеров и т.п., мне сложно представить другое швейное производство с достаточной для этого маржинальностью бизнеса. Для «обычного» швейного производства логично размещаться в регионах с не очень развитой крупной промышленностью, недорогой рабочей силой и электроэнергией, например, Брянске, Смоленске, Пскове, Новгороде, Сибири, регионах к северо-востоку от Москвы, Черноземье.
В Москве и Санкт-Петербурге было бы рентабельно высокотехнологичное производство – электроника, биохимия, фармацевтика, но есть одна проблема – креативные мозги, жизненно необходимые для высоких технологий, из России утекают. Помните, что ответил Нобелевский лауреат по физике, выходец из России Андрей Гейм, работающий в Великобритании, когда ему предложили неплохие деньги за то, чтобы он приехал творить в Сколково? Он даже не торговался. Нет независимых уважаемых судов, нет не только эффективной защиты частной собственности, но даже и традиции такой защиты.
Много лет назад, когда я еще краем глаза поглядывал на экран телевизора, помню многообещающие пропагандистские сюжеты про русский смартфон, е-мобиль, российские гражданские самолеты и кораблестроение. Были ведь и госпрограммы, и субсидии, и госинвестиции. Но вот только до сих пор в России нет ни своего смартфона, ни своих достойных автомобилей, ни конкурентоспособных гражданских самолетов (Ан-2 не в счет) или морских судов. Если не получилось тогда, то почему думают, что получится сейчас? Что изменилось с тех пор?
Источник: CRE, Дарья ИстратоваКирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» , соучредитель ЦНЭС (Центра независимой экспертизы собственности):
– Прежде всего, такие проекты возможны на месте старых промзон, доставшихся нам как наследие советского прошлого: при строительстве промышленного объекта важнейшим условием (и существенными затратами) является присоединение к коммуникациям. В ряде мест просто невозможно построить производство чисто с инженерной точки зрения. А вот большинство старых промзон обладают этими достоинствами. Так что начинать надо с ревизии именно этих территорий.
Полагаю, что в первую очередь можно говорить о расширении существующих производств, особенно тех, чья продукция в нынешних условиях действительно замещает выпавший импорт. Или тех, кто имеет устойчивый государственный заказ. Создание инновационных производств «с нуля» без поддержки государства сегодня невозможно.
Безусловно, работа в формате кластеров с привлечением малого и среднего бизнеса возможна, мировой опыт это давно доказал. Тут важно, вокруг какого «якорного» предприятия начнет формироваться кластер, насколько высококонкурентна среда поставщиков в этом сегменте. У авиастроительной компании свыше 500 поставщиков, к примеру. У производителей микроэлектроники – свыше 200. И большинство из них – малые и микропредприятия. Но промышленные объекты, в том числе кластеры, имеют долгий срок окупаемости и высокие риски. Поэтому для того, чтобы простимулировать частных инвесторов, государство должно взять часть рисков на себя, предложив девелоперам понятные формы государственно-частного партнерства.
Буква закона
Профессиональные промышленные кластеры предлагают и прозрачную юридическую схему, и необходимый для производства пакет инженерных коммуникаций, резюмирует Владислав Николаев. И если реализовывать производства в сжатые строки, то это возможно только в рамках существующих производственных мощностей, хотя бы в рамках уже построенного здания, уточняет он. В итоге, например, мелкие производства по-прежнему ищут площадки в рамках существующих промышленных зданий старой Москвы. «Технопарки и промышленные кластеры являются одним из новых (или вновь открытых) направлений в коммерческой недвижимости, которым активно интересуются девелоперы на фоне падения привычного потребительского спроса на торговые и офисные объекты, ставшего очевидным в период пандемии, – поддерживает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons. – С точки зрения конструктива технопарки являются и более простыми для строительства по сравнению с ТЦ, бизнес-центрами или жилыми комплексами, а следовательно, требуют меньших вложений. К тому же в Москве, например, интерес девелоперов к промышленным объектам (как одному из видов «мест приложения труда») обусловлен, в том числе, возможностью получить льготы по оплате изменения вида разрешенного использования земельного участка для строительства жилья».
Вместе с тем пока рано говорить о том, что строительство технопарков и промышленных кластеров становится столь же востребованным, как и более привычные форматы на рынке коммерческой недвижимости – складские, торговые, офисные и жилые объекты, полагает эксперт. Сейчас в реестр Минпромторга включено только 48 промкластеров. Безусловно, принятие законодательства, направленного на развитие проектов импортозамещения и создание «импортозаместительных» промышленных зон и кластеров, подстегнет и спрос на их строительство. Однако управление такими объектами может быть сопряжено с определенными трудностями для собственника. «Очевидно, что, принимая соответствующий пакет мер поддержки, законодатель в первую очередь заинтересован в запуске бизнесом высокотехнологичных и сложных производств, направленных на создание в России товаров, поставки которых были прекращены или существенно ограничены из-за санкций, – поясняет Сергей Трахтенберг. – Во многих случаях это означает создание таких производств практически с нуля (и по этой причине в качестве одной из мер поддержки рассматривается возмещение покупателям до 50% затрат на приобретение пилотных партий продукции промышленных кластеров). Однако для собственников технопарков такие арендаторы являются более рискованными, поскольку их платежеспособность может быть труднопрогнозируемой на горизонте нескольких лет (сейчас налоговые льготы для резидентов промышленных кластеров, занятых в производстве импортозамещающей промышленной продукции, предлагается предоставлять на 7 лет). В то же время, если в будущем договор аренды с таким арендатором придется расторгнуть, найти ему замену может быть достаточно проблематично, поскольку действующим законодательством к промышленным кластерам установлены определенные требования (в частности, в кластере должно быть не менее 10 предприятий, имеющих между собой кооперационные связи, нацеленные на выпуск конечной продукции кластера). Таким образом, собственник технопарка при выборе потенциальных новых арендаторов будет ограничен данными требованиями и в определенной мере ответственным за успешность деятельности всего кластера».
Прямая речь
Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX:
– Я бы отметил возможные проблемы с предоставлением земельных участков, связанные с их дефицитом. Такие промзоны могли бы быть размещены на территориях особых промышленно-производственных экономических зон или на бывших производственных территориях. В первом случае необходимо создание такой зоны или изменение границ существующей, что требует свободных земельных участков. Что касается второй ситуации, большинство бывших промышленных территорий занято объектами недвижимости, выкупленными различными собственниками. Соответственно, возникает вопрос об изъятии таких земельных участков и расположенных на них объектов. Вместе с тем эта ситуация не подпадает под основания для изъятия, предусмотренные Земельным кодексом РФ. Для вовлечения таких территорий в хозяйственный оборот используется механизм комплексного развития территории, который здесь неприменим (у него другие цели). Альтернативой может быть предоставление находящихся в государственной (муниципальной) собственности земельных участков под производство на льготных условиях. Например, в Москве объявлено о предоставлении земельных участков для строительства новых производств по ставке один рубль в год, соответствующие изменения внесены в порядок установления ставок арендной платы за землю. Схожие меры поддержки приняты и на федеральном уровне. Однако это не решает проблему дефицита свободных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Поэтому проблему может решить комплекс мер, в том числе по созданию иных механизмов вовлечения бывших производственных территорий в хозяйственный оборот (например, выкуп расположенных на них объектов у собственников).
Источник: Radius Group
Нам вас не хватает
Нехватку готовых качественных площадей под производство уже сейчас испытывают многие отрасли, особенно остро – химические (требуется большая СЗЗ), производители продуктов питания (также требуется СЗЗ и дополнительно большие лимиты по электричеству и газу), а также предприятия среднего и тяжелого машиностроения, которым нужны помещения, оборудованные грузоподъемным оборудованием, констатирует Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate. «И если вынести за скобки частные индустриальные парки, для создания промышленных кластеров подойдет любое крупное земельное пятно, которых достаточно в Ленинградской и Московской областях, – убежден он. – Идеальным местом для организации таких площадок стали бы зоны ТЭЦ или АЭС, вблизи которых есть необходимые объемы инженерных мощностей. Важны также отдаленность участка от города и близость автомобильных и железнодорожных узлов, так как производственные компании с большим вниманием относятся к комфорту доставки квалифицированного персонала».
Прямая речь
Юрий Аксенов, партнер Orchards:
– Если задача состоит в ускоренном развертывании «импортозаместительных» производств, то для этого целесообразно рассматривать площадки «brownfield» с сохранившейся инженерной и транспортной инфраструктурой. Так, на сайте Стройкомплекса Москвы размещена информация о «тысячах гектаров» промзон, производство на которых было прекращено много лет назад и которые превратились в «хаотичные склады и свалки»: при относительно небольших вложениях эти объекты можно быстро адаптировать под размещение технологически неприхотливых производств с привлечением субъектов малого и среднего предпринимательства. Вместе с тем существенной проблемой может стать необходимость урегулирования отношений с их актуальными владельцами: даже у самых непривлекательных объектов обычно есть собственники и арендаторы, которые вряд ли будут рады перспективе потерять свой источник дохода.
Еще одним важным фактором, влияющим на привлекательность промышленного кластера для производителей, будут юридически обязывающие условия присутствия в нем: например, обязанность по выпуску определенного рода продукции или достижения каких-либо социально-экономических показателей (создание новых рабочих мест, налоговые отчисления и т.п.). Как показывает практика тех же свободных или особых экономических зон, далеко не каждый бизнес готов принимать на себя бремя повышенных обязательств.
Со стороны государства же в любом случае нужна «беспрерывная поддержка», подчеркивают в IPG. Estate, в том числе – в оперативном подведении к участкам всей необходимой дорожной и инженерной инфраструктуры. Пока в Ленинградской области не так много успешных примеров, и чиновникам и бизнесу необходимо рассматривать кейсы каждого из них, предлагает Филипп Чайка. «Хороший пример кластерного развития – автомобильный завод Hyundai в Петербурге, вокруг которого сформировался кластер поставщиков автодеталей, – перечисляет он. – Но данная локация имеет очень хорошую логистику на пересечении КАД и ЗСД, и это одно из важнейших условий, которое способно привлечь некрупных игроков. Готовых же объектов в продаже очень мало. Многие площадки годами экспонируются на продажу, так как имеют специфичные характеристики (конфигурация, техническое и инженерное оснащение) и нередко – проблемы с документами. Ликвидные, юридически чистые объекты уходят с рынка довольно быстро. В итоге “логичный путь” для рынков сейчас – максимальная помощь со стороны государства в подведении требуемой инфраструктуры к доступным и свободным участкам. Например, химические предприятия, повторюсь, испытывают сложности в размещении: в городах практически не осталось мест для химических кластеров 2-го и 3-го классов опасности. Областной земельный банк позволяет обеспечить участки санитарной зоной в 300 или 500 м в зависимости от класса опасности. Но для отдельного предприятия крайне затратно подводить инфраструктуру к участку и создавать очистные мощности, необходимо кластерное развитие с господдержкой».
Вячеслав Холопов парирует: при создании производств лучше «вести себя последовательно и не пытаться впихивать их в Московскую или Ленобласть, откуда длительное время эти же производства активно выпихивали». Высокая стоимость земли, недвижимости и рабочей силы в столичных регионах, например, вряд ли помогут сделать производство эффективным. «Упоминание о “крупном” швейном промышленном парке в Царицыно с общей площадью запланированного здания в 7,7 тыс. кв. м – это лишь раздутая СМИ новость, так как измерять крупность производства квадратными метрами просто смешно, – вздыхает он. – Предположить, что в Царицыно найдем опытных швей в большом количестве, которые будут готовы работать “за недорого”, либо вдруг поблизости (для уменьшения логистических издержек) окажется существующее производство тканей, либо электричество, вода, земля в Москве стали дешевле, чем где-либо еще в России, я не готов. Смысл такого размещения для меня неочевиден».
В итоге, даже при высочайшем запросе на производства, они должны все-таки либо появляться рядом с доступными ресурсами (сырье, рабочая сила, источники энергии), либо встраиваться в производственную цепочку существующих предприятий, потребляющих производимую продукцию (кластеры), либо располагаться рядом с конечным потребителем. При этом быстрое импортозамещение в большинстве сегментов возможно вряд ли. «С моей точки зрения, если какой-то элемент финального продукта еще не производится в России, значит, где-то его производят более эффективно, так как бизнес рационален и выбирает оптимальные пути для реализации своих задач, – резюмирует Вячеслав Холопов. – Ошибкой и самообманом станет любая попытка решить проблему импортозамещения через строительство пустых зданий для размещения производств. Производства, повторюсь, должны появляться там, где они смогут обеспечить максимальную эффективность создания продукта. В коммерческой недвижимости для успеха не случайно необходимы три параметра – location, location, location».
Прямая речь
Александр Петров, руководитель департамента «Территориальное планирование и развитие» Commonwealth Partnership (CMWP):
– Объекты коммерческой недвижимости, резидентами которых могут стать компании, производящие импортозамещающую продукцию, могут быть реализованы как в виде точечных производств, так и в рамках технопарков, промышленных технопарков или индустриальных парков.
География размещения разного вида производств напрямую зависит от сектора экономики, к которому относится компания. Мелкосерийным и наукоемким производствам необходимо расположение с удобной транспортной доступностью для высококвалифицированных сотрудников, в то время как для более масштабных, менее экологичных и менее маржинальных производств, для операционной деятельности которых используется тяжелая грузовая техника, более предпочтительным вариантом будет расположение за пределами города, вблизи от крупных транспортных магистралей, на площадках с подведенными сетями. Создание таких проектов, к примеру, в Москве может быть интересно для девелоперов жилой недвижимости, поскольку оно подразумевает возможность участия в программе по созданию МПТ (мест приложения труда) и уменьшению платы за изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство.
Источник: Radius Group К слову
Александр Бражко, координатор федерального проекта #За честные продукты!: «Длинные» инвестиции для уверенных
Узким местом для создаваемого с нуля современного производства является обеспечение трудовыми ресурсами. Управленческий персонал можно привлечь с регионального рынка. Поиск и наем квалифицированных рабочих, ИТР может занять значительное время.
Возникает вопрос: размещать промзону там, где есть работники, или там, где находятся основные потребители? Расчет на мигрантов, работников из других регионов приводит к нивелированию преимуществ размещения производства на выбранной территории. При наличии возможности максимальной автоматизации производства, создания рабочих мест, обеспечивающих высокую добавленную стоимость, низкую трудоемкость производственных процессов, инвесторы будут становиться резидентами промзон крупных городских агломераций. Концентрация на одной территории производителей конкурирующих продуктов будет приводить к постоянному перетоку персонала, непропорциональному росту заработной платы (относительно производительности труда), увеличению себестоимости.
Кроме того, «техническое» открытие нового небольшого производства – это только начало проекта. Построение системы продаж, обеспечивающей необходимый уровень рентабельности, может потребовать 6–12 месяцев, а также финансовых вложений в складские запасы. Полагаю, что высокорисковые проекты будут оставаться «движителями» быстрого открытия небольших производств. Но и завершаться проекты будут с не меньшей скоростью. Нужно понимать, что создание промышленной производственной зоны – это не открытие нового сетевого магазина.
В свою очередь, для малого бизнеса промзона не создает видимых конкурентных преимуществ, так как предприниматель не понимает, как с ней работать, и не видит особых преимуществ от переноса производства на новую площадку.
Вложение денежных средств в строительство промзоны – это «длинные» инвестиции для уверенных в завтрашнем дне инвесторов. Для запуска нового проекта необходима поддержка органов власти не только на старте, но и в первые 3–4 года работы. Отсутствие гарантий соблюдения соглашений органами власти является серьезным препятствием для сегмента промзон.
