Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
1883
Изображение взято из источника: Ghelamco
Бельгийская компания Ghelamco готова продать свой единственный актив в России, сообщает Коммерсантъ.

Речь идет о логопарке в подмосковном Ермолине, расположенном примерно в 25-30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь складских помещений здесь составляет порядка 243 тыс. кв. м, а потенциал прилегающего участка на 30 га позволяет возвести еще порядка 120-140 тыс. кв. м складов. Опрошенные изданием эксперты оценивают стоимость актива в 9-11 млрд рублей.

Отметим, что объекты Ghelamco, наряду с Radius Group, на рынке всегда считались некоей «складской элиткой» по качеству строительства и материалов, поэтому слабо верится, что собственник отдаст объект дешевле, чем по 45 тыс. рублей за кв. м (это порядка 11 млрд рублей за актив). Нам известно, что большее количество арендаторов комплекса заключали договоры еще до 2020 года и платят сейчас по старым расценкам – в пределах 4 500 за кв. м triple net. Но любой долгосрочный договор рано или поздно заканчивается, а сегодня средняя ставка в этом районе Подмосковья составляет уже 5 200 рублей по данным NF Group, что с учетом ставки капитализации на уровне 10% дает стоимость актива уже порядка 12,5 млрд рублей. Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев в публичном поле говорил и о более высоких ставках для новых арендаторов, но для минимальной оценки можно ориентироваться на среднерыночные показатели.

Что касается общего состояния рынка, по прогнозам CMWP вакансия может вырасти до 7% к началу следующего года, CORE.XP (их издание называет консультантом готовящейся сделки по объектам Ghelamco) летом прогнозировали 5% или 800 тыс. кв. м. Наиболее свежие данные у NF Group, компания оценивает долю свободных площадей в 3,1% сейчас и 2,9% - к концу года, включая субаренду. В абсолютных цифрах по самым пессимистичным прогнозам в Московском регионе к концу года не наберется и 1 млн кв. м свободных складов из общего предложения в 24 млн кв. м (данные IBC Real Estate), по оптимистичным – около 500 тыс. кв. м, «размазанных» небольшими блоками по всему Подмосковью.

Падение спроса по сравнению с 2021 годом действительно наблюдается, но только из-за аномальной активности периодов пандемии и пост-пандемии, а по сравнению с 2019 годом спрос на склады только растет. С учетом практически безболезненного прохождения сложного для всех периода с начала СВО (а период прогнозов по вакансии на уровне 10+% в этом секторе действительно пройден), не думаем, что ставку капитализации для складов класса А стоит повысить со значений 2020-2021 года. Скорее всего, для отдельных объектов Московского региона она может даже снизиться до 8,5-9%, как для «трофейных» офисов. Поэтому справедливой ценой для Ghelamco мы бы назвали коридор 11-13 млрд рублей. Но здесь всё зависит от того, насколько принципиально девелоперу выйти из проекта сейчас, готов ли он предоставить дисконт за объем и скорость заключения сделки. Средний дисконт за объем составляет порядка 7-10% по нашим данным.

Отдельная тема – согласование сделок с государственной комиссией, которая смотрит, в том числе, на профиль покупателя. Перечисленные интересанты - Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT – не должны вызывать у регулятора вопросов. «Венталл» уже одобрили в этом году сделки по двум крупным объектам, Central Properties – системный российский инвестор, а в сделку с Vesper мы не очень верим. Но по нашему мнению, сойтись в цене с Ghelamco может только ПЛТ («Венталл» уже ответили Коммерсанту, что их предложение продавца не устраивает, а Central Properties скорее всего будет пробивать серьезный дисконт). Вероятно, ПЛТ в результате нарастит свой портфель до 1,6 млн кв. м, но о закрытии сделки в этом случае мы сможем говорить не раньше, чем через год.

На своей презентации по предварительным итогам года NF Group дали общий прогноз по инвестициям в коммерческую недвижимость без разбивки по сегментам. Но разбивка по трем кварталам была, и там инвестиции в склады составляют всего 26,1 млрд рублей. На вопрос о сделках Константин Фомиченко ответил, что в уже в четвертый квартал пошли сделки по «Южным вратам» (20-25 млрд рублей), ПЛТ в Пушкине и Самарской области (около 20 млрд рублей), активам FM Logistic (15-20 млрд рублей). Это только самые крупные сделки, каждая из которых могла бы претендовать на сделку года в складском сегменте. Вместе с продажей логопарка Ghelamco инвестиции в складскую недвижимость могут превысить 100 млрд рублей за год. Этот рекорд будет сложно побить.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Сделка

«Венталл» запасается складами

Компания, покупающая «Южные врата», летом стала собственником еще одного крупного объекта – технопарка «Калева парк» площадью 76 тыс. кв. м.
29.11
Источник: CRE
Сделка

PLT нарастила складской портфель до 1,2 млн кв. м

Как стало известно, в 2021 году компания договорилась о покупке 395 тыс. кв. м в Московской и Самарской областях. Арендатором этих площадей является Ozon.

24.11
Источник: cre.ru
Переговоры

Central Properties купит активы FM Logistic

Французская FM Logistic нашла покупателя на часть своих активов в Подмосковье.
 
 
15.11
89254

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

подпишись НА эксклюзивные новости cre