Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
3548
Изображение взято из источника: Ghelamco
Бельгийская компания Ghelamco готова продать свой единственный актив в России, сообщает Коммерсантъ.

Речь идет о логопарке в подмосковном Ермолине, расположенном примерно в 25-30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь складских помещений здесь составляет порядка 243 тыс. кв. м, а потенциал прилегающего участка на 30 га позволяет возвести еще порядка 120-140 тыс. кв. м складов. Опрошенные изданием эксперты оценивают стоимость актива в 9-11 млрд рублей.

Отметим, что объекты Ghelamco, наряду с Radius Group, на рынке всегда считались некоей «складской элиткой» по качеству строительства и материалов, поэтому слабо верится, что собственник отдаст объект дешевле, чем по 45 тыс. рублей за кв. м (это порядка 11 млрд рублей за актив). Нам известно, что большее количество арендаторов комплекса заключали договоры еще до 2020 года и платят сейчас по старым расценкам – в пределах 4 500 за кв. м triple net. Но любой долгосрочный договор рано или поздно заканчивается, а сегодня средняя ставка в этом районе Подмосковья составляет уже 5 200 рублей по данным NF Group, что с учетом ставки капитализации на уровне 10% дает стоимость актива уже порядка 12,5 млрд рублей. Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев в публичном поле говорил и о более высоких ставках для новых арендаторов, но для минимальной оценки можно ориентироваться на среднерыночные показатели.

Что касается общего состояния рынка, по прогнозам CMWP вакансия может вырасти до 7% к началу следующего года, CORE.XP (их издание называет консультантом готовящейся сделки по объектам Ghelamco) летом прогнозировали 5% или 800 тыс. кв. м. Наиболее свежие данные у NF Group, компания оценивает долю свободных площадей в 3,1% сейчас и 2,9% - к концу года, включая субаренду. В абсолютных цифрах по самым пессимистичным прогнозам в Московском регионе к концу года не наберется и 1 млн кв. м свободных складов из общего предложения в 24 млн кв. м (данные IBC Real Estate), по оптимистичным – около 500 тыс. кв. м, «размазанных» небольшими блоками по всему Подмосковью.

Падение спроса по сравнению с 2021 годом действительно наблюдается, но только из-за аномальной активности периодов пандемии и пост-пандемии, а по сравнению с 2019 годом спрос на склады только растет. С учетом практически безболезненного прохождения сложного для всех периода с начала СВО (а период прогнозов по вакансии на уровне 10+% в этом секторе действительно пройден), не думаем, что ставку капитализации для складов класса А стоит повысить со значений 2020-2021 года. Скорее всего, для отдельных объектов Московского региона она может даже снизиться до 8,5-9%, как для «трофейных» офисов. Поэтому справедливой ценой для Ghelamco мы бы назвали коридор 11-13 млрд рублей. Но здесь всё зависит от того, насколько принципиально девелоперу выйти из проекта сейчас, готов ли он предоставить дисконт за объем и скорость заключения сделки. Средний дисконт за объем составляет порядка 7-10% по нашим данным.

Отдельная тема – согласование сделок с государственной комиссией, которая смотрит, в том числе, на профиль покупателя. Перечисленные интересанты - Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT – не должны вызывать у регулятора вопросов. «Венталл» уже одобрили в этом году сделки по двум крупным объектам, Central Properties – системный российский инвестор, а в сделку с Vesper мы не очень верим. Но по нашему мнению, сойтись в цене с Ghelamco может только ПЛТ («Венталл» уже ответили Коммерсанту, что их предложение продавца не устраивает, а Central Properties скорее всего будет пробивать серьезный дисконт). Вероятно, ПЛТ в результате нарастит свой портфель до 1,6 млн кв. м, но о закрытии сделки в этом случае мы сможем говорить не раньше, чем через год.

На своей презентации по предварительным итогам года NF Group дали общий прогноз по инвестициям в коммерческую недвижимость без разбивки по сегментам. Но разбивка по трем кварталам была, и там инвестиции в склады составляют всего 26,1 млрд рублей. На вопрос о сделках Константин Фомиченко ответил, что в уже в четвертый квартал пошли сделки по «Южным вратам» (20-25 млрд рублей), ПЛТ в Пушкине и Самарской области (около 20 млрд рублей), активам FM Logistic (15-20 млрд рублей). Это только самые крупные сделки, каждая из которых могла бы претендовать на сделку года в складском сегменте. Вместе с продажей логопарка Ghelamco инвестиции в складскую недвижимость могут превысить 100 млрд рублей за год. Этот рекорд будет сложно побить.



иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Сделка

«Венталл» запасается складами

Компания, покупающая «Южные врата», летом стала собственником еще одного крупного объекта – технопарка «Калева парк» площадью 76 тыс. кв. м.
29.11
Источник: CRE
Сделка

PLT нарастила складской портфель до 1,2 млн кв. м

Как стало известно, в 2021 году компания договорилась о покупке 395 тыс. кв. м в Московской и Самарской областях. Арендатором этих площадей является Ozon.

24.11
Источник: cre.ru
Переговоры

Central Properties купит активы FM Logistic

Французская FM Logistic нашла покупателя на часть своих активов в Подмосковье.
 
 
15.11
89254

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

подпишись НА эксклюзивные новости cre