Бельгийская компания Ghelamco готова продать свой единственный актив в России, сообщает Коммерсантъ.
Речь идет о логопарке в подмосковном Ермолине, расположенном примерно в 25-30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь складских помещений здесь составляет порядка 243 тыс. кв. м, а потенциал прилегающего участка на 30 га позволяет возвести еще порядка 120-140 тыс. кв. м складов. Опрошенные изданием эксперты оценивают стоимость актива в 9-11 млрд рублей.
Отметим, что объекты Ghelamco, наряду с Radius Group, на рынке всегда считались некоей «складской элиткой» по качеству строительства и материалов, поэтому слабо верится, что собственник отдаст объект дешевле, чем по 45 тыс. рублей за кв. м (это порядка 11 млрд рублей за актив). Нам известно, что большее количество арендаторов комплекса заключали договоры еще до 2020 года и платят сейчас по старым расценкам – в пределах 4 500 за кв. м triple net. Но любой долгосрочный договор рано или поздно заканчивается, а сегодня средняя ставка в этом районе Подмосковья составляет уже 5 200 рублей по данным NF Group, что с учетом ставки капитализации на уровне 10% дает стоимость актива уже порядка 12,5 млрд рублей. Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев в публичном поле говорил и о более высоких ставках для новых арендаторов, но для минимальной оценки можно ориентироваться на среднерыночные показатели.
Что касается общего состояния рынка, по прогнозам CMWP вакансия может вырасти до 7% к началу следующего года, CORE.XP (их издание называет консультантом готовящейся сделки по объектам Ghelamco) летом прогнозировали 5% или 800 тыс. кв. м. Наиболее свежие данные у NF Group, компания оценивает долю свободных площадей в 3,1% сейчас и 2,9% - к концу года, включая субаренду. В абсолютных цифрах по самым пессимистичным прогнозам в Московском регионе к концу года не наберется и 1 млн кв. м свободных складов из общего предложения в 24 млн кв. м (данные IBC Real Estate), по оптимистичным – около 500 тыс. кв. м, «размазанных» небольшими блоками по всему Подмосковью.
Падение спроса по сравнению с 2021 годом действительно наблюдается, но только из-за аномальной активности периодов пандемии и пост-пандемии, а по сравнению с 2019 годом спрос на склады только растет. С учетом практически безболезненного прохождения сложного для всех периода с начала СВО (а период прогнозов по вакансии на уровне 10+% в этом секторе действительно пройден), не думаем, что ставку капитализации для складов класса А стоит повысить со значений 2020-2021 года. Скорее всего, для отдельных объектов Московского региона она может даже снизиться до 8,5-9%, как для «трофейных» офисов. Поэтому справедливой ценой для Ghelamco мы бы назвали коридор 11-13 млрд рублей. Но здесь всё зависит от того, насколько принципиально девелоперу выйти из проекта сейчас, готов ли он предоставить дисконт за объем и скорость заключения сделки. Средний дисконт за объем составляет порядка 7-10% по нашим данным.
Отдельная тема – согласование сделок с государственной комиссией, которая смотрит, в том числе, на профиль покупателя. Перечисленные интересанты - Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT – не должны вызывать у регулятора вопросов. «Венталл» уже одобрили в этом году сделки по двум крупным объектам, Central Properties – системный российский инвестор, а в сделку с Vesper мы не очень верим. Но по нашему мнению, сойтись в цене с Ghelamco может только ПЛТ («Венталл» уже ответили Коммерсанту, что их предложение продавца не устраивает, а Central Properties скорее всего будет пробивать серьезный дисконт). Вероятно, ПЛТ в результате нарастит свой портфель до 1,6 млн кв. м, но о закрытии сделки в этом случае мы сможем говорить не раньше, чем через год.
На своей презентации по предварительным итогам года NF Group дали общий прогноз по инвестициям в коммерческую недвижимость без разбивки по сегментам. Но разбивка по трем кварталам была, и там инвестиции в склады составляют всего 26,1 млрд рублей. На вопрос о сделках Константин Фомиченко ответил, что в уже в четвертый квартал пошли сделки по «Южным вратам» (20-25 млрд рублей), ПЛТ в Пушкине и Самарской области (около 20 млрд рублей), активам FM Logistic (15-20 млрд рублей). Это только самые крупные сделки, каждая из которых могла бы претендовать на сделку года в складском сегменте. Вместе с продажей логопарка Ghelamco инвестиции в складскую недвижимость могут превысить 100 млрд рублей за год. Этот рекорд будет сложно побить.
Речь идет о логопарке в подмосковном Ермолине, расположенном примерно в 25-30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь складских помещений здесь составляет порядка 243 тыс. кв. м, а потенциал прилегающего участка на 30 га позволяет возвести еще порядка 120-140 тыс. кв. м складов. Опрошенные изданием эксперты оценивают стоимость актива в 9-11 млрд рублей.
Отметим, что объекты Ghelamco, наряду с Radius Group, на рынке всегда считались некоей «складской элиткой» по качеству строительства и материалов, поэтому слабо верится, что собственник отдаст объект дешевле, чем по 45 тыс. рублей за кв. м (это порядка 11 млрд рублей за актив). Нам известно, что большее количество арендаторов комплекса заключали договоры еще до 2020 года и платят сейчас по старым расценкам – в пределах 4 500 за кв. м triple net. Но любой долгосрочный договор рано или поздно заканчивается, а сегодня средняя ставка в этом районе Подмосковья составляет уже 5 200 рублей по данным NF Group, что с учетом ставки капитализации на уровне 10% дает стоимость актива уже порядка 12,5 млрд рублей. Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев в публичном поле говорил и о более высоких ставках для новых арендаторов, но для минимальной оценки можно ориентироваться на среднерыночные показатели.
Что касается общего состояния рынка, по прогнозам CMWP вакансия может вырасти до 7% к началу следующего года, CORE.XP (их издание называет консультантом готовящейся сделки по объектам Ghelamco) летом прогнозировали 5% или 800 тыс. кв. м. Наиболее свежие данные у NF Group, компания оценивает долю свободных площадей в 3,1% сейчас и 2,9% - к концу года, включая субаренду. В абсолютных цифрах по самым пессимистичным прогнозам в Московском регионе к концу года не наберется и 1 млн кв. м свободных складов из общего предложения в 24 млн кв. м (данные IBC Real Estate), по оптимистичным – около 500 тыс. кв. м, «размазанных» небольшими блоками по всему Подмосковью.
Падение спроса по сравнению с 2021 годом действительно наблюдается, но только из-за аномальной активности периодов пандемии и пост-пандемии, а по сравнению с 2019 годом спрос на склады только растет. С учетом практически безболезненного прохождения сложного для всех периода с начала СВО (а период прогнозов по вакансии на уровне 10+% в этом секторе действительно пройден), не думаем, что ставку капитализации для складов класса А стоит повысить со значений 2020-2021 года. Скорее всего, для отдельных объектов Московского региона она может даже снизиться до 8,5-9%, как для «трофейных» офисов. Поэтому справедливой ценой для Ghelamco мы бы назвали коридор 11-13 млрд рублей. Но здесь всё зависит от того, насколько принципиально девелоперу выйти из проекта сейчас, готов ли он предоставить дисконт за объем и скорость заключения сделки. Средний дисконт за объем составляет порядка 7-10% по нашим данным.
Отдельная тема – согласование сделок с государственной комиссией, которая смотрит, в том числе, на профиль покупателя. Перечисленные интересанты - Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT – не должны вызывать у регулятора вопросов. «Венталл» уже одобрили в этом году сделки по двум крупным объектам, Central Properties – системный российский инвестор, а в сделку с Vesper мы не очень верим. Но по нашему мнению, сойтись в цене с Ghelamco может только ПЛТ («Венталл» уже ответили Коммерсанту, что их предложение продавца не устраивает, а Central Properties скорее всего будет пробивать серьезный дисконт). Вероятно, ПЛТ в результате нарастит свой портфель до 1,6 млн кв. м, но о закрытии сделки в этом случае мы сможем говорить не раньше, чем через год.
На своей презентации по предварительным итогам года NF Group дали общий прогноз по инвестициям в коммерческую недвижимость без разбивки по сегментам. Но разбивка по трем кварталам была, и там инвестиции в склады составляют всего 26,1 млрд рублей. На вопрос о сделках Константин Фомиченко ответил, что в уже в четвертый квартал пошли сделки по «Южным вратам» (20-25 млрд рублей), ПЛТ в Пушкине и Самарской области (около 20 млрд рублей), активам FM Logistic (15-20 млрд рублей). Это только самые крупные сделки, каждая из которых могла бы претендовать на сделку года в складском сегменте. Вместе с продажей логопарка Ghelamco инвестиции в складскую недвижимость могут превысить 100 млрд рублей за год. Этот рекорд будет сложно побить.
