Office Development Brunch: Классический офисный рынок умер, да здравствует новый офисный рынок?

Конференция Office Development Brunch состоялась 21 марта в Swissôtel Krasnye Holmy Moscow. Мероприятие состояло из трех сессий, в первой из которых был представлен срез офисного рынка Москвы – спрос, предложение, перспективы строительства, вакантности, ставок аренды. Вторая сессия должна была ответить на вопрос о том, что нужно потенциальным клиентам – российским компаниям, занимающим большие объемы офисных площадей. В третьей сессии обсуждались вопросы строительства и строительных технологий.
 
Спикеры каждой из сессий по очереди занимали места на сцене, а в зале был организован отдельный стол для представителей девелопмента, которые могли принимать непосредственное участие в обсуждении вопросов на протяжении всего мероприятия. Места за девелоперским столом заняли:

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development
Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE HEDGE
Константин Войнов, генеральный директор COLDY Construction
Елена Малиновская, директор по аренде ООО «Миллхаус»
Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY
Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER
Денис Степанов, президент Central Properties и PARUS Asset Management
 

Стол девелоперов. Источник: CRE 
 

 
Инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости

Модератором первой сессии выступил Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, соучредитель PARUS Asset Management. В качестве предисловия Алексей отметил неоднородность рынка в прошедшем году – с одной стороны классический рынок, закрывающий потребности инвесторов в офисной недвижимости, с другой – рынок «специальных ситуаций», где совершались сделки с переходом прав собственности иностранных компаний. Во многом за счет этого «второго рынка» объем инвестиций стал рекордным, и уровень вложений в коммерческую недвижимость будет высоким в 2023 году, но при этом есть некоторая неопределенность – «а что дальше?». Подвести какие-то итоги 2022 года, рассказать о начале 2023 и заглянуть в будущее было предложено в первую очередь представителям консалтинговых компаний - CORE.XP и IBC Real Estate.


Алексей Новиков. Источник: CRE 
 
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, подсчитала, что все продажи офисной недвижимости в 2022 году составили 950 тыс. кв. м против 450 тыс. кв. м годом ранее. При этом, рост происходил во всех видах сделок: в инвестиционных сделках без участия иностранных компаний на 22%, в покупках под конечного пользователя на 14%, в розничных продажах – на 16% (в квадратных метрах). Средняя цена продажи упала примерно на 35% до 83 тыс. рублей за 1 кв. м GBA со 127 тыс. рублей в 2021 году, включая децентрализованные, некачественные и строящиеся проекты под давлением больших сделок с участием иностранных продавцов. В ушедшем году консультанты отмечают прирост покупателей, которые ранее не инвестировали в недвижимость.
 
«Если раньше у нас основными покупателями были представители IT, строительства и медицины, то в прошлом году на первый план вышли компании из госсектора (или окологосударственные) и логистики», - подтверждает изменения в портрете покупателя Евгений Межевикин.
 
Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate (ex.JLL), подводя итоги 2022 года приводит такие цифры: инвестиции в недвижимость составили около 500 млрд рублей, из них порядка 20% пришлось на офисы. Из всех сделок с иностранными компаниями 80% было продиктовано необходимостью вынужденного ухода с российского рынка, и средний дисконт на иностранные активы составил 30-40% (в рублевых ценах). Около 122 млрд рублей – инвестиционные сделки уже этого года, а всего заключено или в переговорах к настоящему моменту не менее 300 млрд рублей (400-420 млрд – прогноз на 2023 год). Микаэл прогнозирует, что в 2024 году наступит стабилизация.
 
Антон Мельников, генеральный директор Metrika Investments, и Наталья Мальцева, старший вице-президент Hines, как инвесторы, не совсем согласны с консультантами (мягко говоря) в оценке происходящего. «У вас, у консультантов, всегда всё хорошо. Рынок падает – хорошо, вакансия растет - хорошо, новые инвесторы приходят – хорошо, а мы смотрим на это несколько по-другому, - говорит Наталья. – Мы все на этом рынке уходим в долгие деньги – 10-15 лет. Остаются вопросы: что делать с вакансией, что делать с редевелопментом?.. Если бы вывод средств за границу не был бы ограничен, у рынка инвестиций тоже были бы проблемы».
 
В защиту консультантов выступила Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital. По ее словам, рынок консультантов (их компетентность) в России развит куда лучше, чем за рубежом. Также Марина соглашается с Антоном Мельниковом в той части, что для классического институционального инвестора сейчас практически нет интересного предложения. На хорошие объекты дисконтов нет, а дисконтированные объекты не очень интересны. А вот розница (в том числе ЗПИФы) сейчас сильно растет, и этот сегмент не стоит сбрасывать со счетов.
 
Денис Степанов оценивает рынок коллективных инвестиций на сегодня в 200-300 млрд рублей. Лидером остается «Современные фонды недвижимости» (бывшая структура Сбера) с активами на общую сумму более 100 млрд рублей. У PARUS Asset Management сейчас фонды на 52 млрд рублей. Денис затронул тему программы создания рабочих мест, которая может создать определенный «пузырь» на рынке офисной недвижимости. Сейчас исходя из данных по вакантности, свободно около 2 млн кв. м офисов классов А и В, еще 1,5 млн кв. м офисов в удаленных локациях должны выйти на рынок по городским льготным программам. Они выходят на продажу, соответственно, не совсем понятно, как это все будет управляться. Эксперты (Денис и Марина) опасаются, что дополнительный офисный сток сейчас будет негативно сказываться на качестве теннант-микса и даже на ставках аренды.
 
В сегменте розничных продаж лидером на сегодняшний день является STONE HEDGE, поэтому слово здесь было передано Виктории Васильевой. Продажи компании в 2022 году (58 тыс. кв. м) немного выросли по сравнению с показателями 2021 года, что обусловлено расширением линейки в разных локациях и на разных стадиях строительства. Увеличилось количество конечных пользователей. При этом Виктория отмечает значимость для таких покупателей локации. В качестве примера она приводит «STONE Ленинский», где продажи именно конечным потребителям опережают другие проекты компании. Также растет спрос со стороны малого и среднего бизнеса. Что касается управления объектами, реализованными в розницу, то у компании есть опыт на децентрализованных проектах класса В.
  
Евгений Межевикин из положительных моментов отмечает субсидированные банковские ипотечные программы – при базовой ставке 11-12%, отдельные банки предлагают покупателям более комфортные сниженные ставки на уровне 5,5-6%. Но есть и особенности в реализации коммерческих проектов – необходимость вложения 40% собственных средств для получения финансирования. Притом, на жилье требуется до 10-15% собственных средств.  
 
К розничным продажам дискуссию вернула Наталья Мальцева. Несмотря на уточнение, что в целом ожидания Натальи позитивны, высказалась она довольно жестко: «Продажа офисов в нарезку в горизонте 10 лет убьет рынок». С этим не согласен Алексей Новиков, который напоминает, что сейчас есть много самых разных проектов, и помимо неинтересных инвесторам «нарезанных» бизнес-центров, есть и качественный инвестиционный продукт – ICity (где один блок предлагается целиком) и Moscow Tower.
 
Антон Мельников, в свою очередь, надеется, что коллегам удастся найти правильную формулу управления объектами, реализованными в розницу. Но те объекты, которые есть в этом сегменте сейчас не интересны профессиональным инвесторам, поскольку качество в этих случаях со временем падает (быстрее, чем при наличии единственного собственника). «Никому не нужен «шанхай»».
 
«Мы понимаем свою ответственность. Наша задача – создать цивилизованный рынок розницы в офисной недвижимости», - обещает Виктория Васильева.

Денис Степанов задает другой вопрос: когда строились первые качественные БЦ в Москве, выбирались лучшие локации, собирался весь мировой опыт, чтобы построить лучшее, и понятно, на что рассчитывали инвесторы. А вот сейчас покупатели офисов в розницу на что рассчитывают?
 
Василий Квливидзе отвечает, что здесь, как и в покупках жилья, речь скорее о том, чтобы сохранить деньги. Кстати, у Coldy тоже планы по продажам за 2022 год выполнены.
 
О льготных программах и их влиянии высказался Сергей Баранов. Сергей напоминает, что здесь речь не только об офисах, но и о других типах недвижимости, где меньше рисков при тех же льготах. По децентрализованным офисам, в «ржавом поясе» их довольно много, и это иная аудитория, чем классические инвестиционные проекты.

Наталья Никитина. Источник: CRE  
 
Офисный рынок с точки зрения арендатора
 
Модератор второй сессии - Наталья Никитина, международный партнер, офисная недвижимость, руководитель департамента, CMWP. Наталья в качестве вводной рассказала кратко о своем видении ситуации на рынке. С ее точки зрения, пик выхода иностранных игроков из российских активов пройден (спикеры прошлой сессии говорили скорее о подходе к пику), спрос в первом квартале снизился по сравнению с первым кварталом 2022 года снизился на 5% (предварительно), а клиентов в ушедшем году больше всего интересовали помещения с отделкой от международных компаний в премиальных локациях. По словам эксперта, что ожидалось, но «не полетело», - это субаренда, такой продукт остался для потребителя непонятным. Ну а первый вопрос к спикерам: важность локации.
 
Инна София Подбельцева, руководитель проектов АО «Русатом Инфраструктурные Решения», дивизион ГК Росатом, говорит, что сейчас центральная локация уходит на второй план, а самым главным фактором становится функциональность и эффективность, под определенные задачи более привлекательным может оказаться децентрализованное расположение офиса. Иногда требуется конкурентная среда, иногда штаб-квартира, и как никогда актуален вопрос затрат.
 
«Для медиа важен статус, важна имиджевая история, поэтому локация по-прежнему для нас важна», - отмечает Екатерина Фунтова Административный директор, АО «Национальная Медиа Группа».
 
Олеся Ерина, руководитель отдела управления офисами, Ростелеком-СОЛАР, делится опытом последних лет. Компания (именно это подразделение) выросла в три раза в пандемию, благодаря специфике своей деятельности. Локация важна, если речь идет о расширении при наличии штаб-квартиры, при этом сами соискатели хотят офис в центре и близко к центральному офису. Но вообще-то компании выгоднее купить старт-ап, чем инвестировать в расширение офисных площадей, и тренд на удаленку здесь очень помогает.
 
Децентрализацию, как тенденцию, отмечает Наталья Нефедова, руководитель административно-хозяйственного департамента АО «Почта России». По ее словам, с учетом гибридного формата работы, удобнее может быть приехать в офис на МКАДе два раза в неделю, но без проблем с парковкой, чем ездить в центр Москвы. На первое место выходит анализ, как в плане комфорта и инфраструктуры объекта, так и в плане условий договора, - комплексный подход к выбору объекта.
 
Максим Кириллов, член объединения административно хозяйственных профессионалов (АХП), подтверждает, что важнее сейчас возможности офиса, цена, чем центральная локация. К этому Максим добавляет, что при приоритете долгосрочного договора, компании стараются прописывать возможность выхода. То есть, договор на пять лет (условно), но с возможностью выхода без штрафов через год.
 
Второй вопрос: б/у офисы с отделкой или «бетон»?
 
Интерес к офисам с отделкой отмечает Инна София Подбельцева. Но важно тут, кто и как эту отделку осуществлял. «Не нужно пичкать офис всем подряд, потому что может быть обратный эффект, и ваши решения окажутся клиенту просто не нужны», - говорит Инна София.
 
Специфика медиа-бизнеса накладывает свой отпечаток и на этот вопрос. Екатерина Фунтова говорит, что для стартапов холдинга удобнее снять всё готовое и на краткосрок. А для сложившихся и вставших на ноги проектов, подход другой. «Здесь мы староверы, дайте нам хорошую локацию, хорошее управление БЦ и окружение, а остальное мы всё сами».   

А для IT очень важна безопасность, в том числе информационная. «Даже с приобретаемыми стартапами мы не готовы расставаться пока, держим их у себя в офисе и нянчим, как деток», - говорит Олеся Ерина.

Наталья Нефедова рассказала о кейсе аренды 12 тыс. кв. м из освобожденных международными компаниями площадей. По ее словам, такая опция – это очень удобно для многих компаний в качестве «запасного аэродрома». Быстрый переезд, по приемлемой цене и без серьезных капитальных вложений.
 
Максим Кириллов среди всех вариантов офиса однозначно за built-to-suit. Желания топ-менеджмента и среднего звена – это две разные вселенные, подружить их при выборе готового офиса почти невозможно.
 
В этот момент к конференции присоединилась Любовь Трунина, директор по административно-кадровым вопросам и социальной политике ЗАО «КРОК инкорпорейтед». Любовь отмечает, что у компании сейчас есть разные офисы, как в собственности, так и в аренду. А что касается переездов, то сейчас это популярно, но когда доходит до конкретных решений никто переезжать не готов, люди «прикипают» к локации, к помещению.
 
Представители компаний в основной массе более склонны к аренде, чем к покупке офисов, но есть разные взгляды на этот вопрос. В частности, Екатерина Фунтова упомянула, что они сейчас начинают переговоры о выкупе арендованных помещений.
 
Напоследок представители второй сессии рассказали об офисе своей мечты. Ответы соответствуют тем трендам, которые уже есть на рынке офисной недвижимости. Всем респондентам нужны светлые офисы с большим количеством зелени, желательно, окнами в пол и профессиональным управлением.

Александр Сурменев. Источник: CRE  
 
Современное строительство и «начинка» офисных объектов
 
Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group, выступил модератором третьей сессии мероприятия. Но на старте этого отделения небольшую презентацию по BIM-проектированию и использованию VR в процессах проектирования и управления представил Марат Нуриев, директор по управлению проектами ГК Спектрум, Коммерческая и жилая недвижимость.
 
Первый вопрос Александра Сурменева к спикерам можно назвать краеугольным: насколько выросла себестоимость строительства?
 
Марат Нуриев оценивает рост за год на 30%. В плане оптимизации, по словам Марата, вариант один – подбор альтернатив. Применение BIM влияет на себестоимость не сильно на старте, зато позволяет избежать ошибок в реализации, которые приводят к дополнительным капитальным затратам.
 
Андрей Гулак, операционный директор, акционер DBC Consultants, отмечает, что генпроектировщик не может концентрироваться на всех 100 вопросах сразу, поэтому компания привлекает дополнительно узкоспециализированных консультантов, которые в конечном итоге позволяют сэкономить. По словам Андрея, главная возможность сэкономить – в детализации каждой задачи, что с архитектурного проекта переходит и на подрядные (фасадные, в частности) работы. Кейс – снижение стоимости работ с 2 млрд до 1 млрд рублей в ходе тендера (дополнительные услуги консультанта стоили около 10 млн рублей).
 
Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects, уточняет, что BIM – это очень хорошо на больших проектах, а на малых зачастую нецелесообразен из-за увеличения себестоимости (20%). В прошлом году черновой материал подорожал на 20-25%, а чистовой в некоторых позициях до 60%. Среднее удорожание строительства офисов Алексей оценивает в 40% год к году. «Оно не подешевеет. Смиритесь или не стройте офисы. Те, кто откладывал проекты с начала пандемии только проиграли, потому что с 2019 года не случилось ничего такого, что бы уменьшило стоимость строительства. Хотите строить – стройте сразу», - говорит Алексей.

Алексей Курсин, партнёр Pridex, отмечает уход технологичных вендоров. Здесь компания выступает посредником между заказчиками и вендорами и их решениями «на замену». Способ оптимизации Алексей видит в сокращении сроков строительства (до 1,5 раз можно).
 
Что касается слабых мест то, Андрей Гулак отмечает что сложнее всего было заместить IT-инфраструктуру, слаботочные системы. Сейчас в компании обращают внимание на отечественных вендоров и получают от них хороший продукт (есть кейсы).
 
Новые технологии позволяют в первую очередь эффективнее использовать имеющиеся помещения. Алексей Курсин, партнёр Pridex, говорит, что их система учитывает очень много разных метрик по использованию площадей, что позволяет оптимизировать занимаемые компанией пространства.
 
Александр Сурменев рассказал о собственном опыте перехода к гибкому офису (напомним, строила этот офис компания Pridex в БЦ Neva Towers, принадлежащем Metrika Investments, - такая вот связь между первой и третьей сессиями). По словам Александра, «противодействие людей приходу к гибкому офису – это недуг ума». MR Group переселилась из собственного БЦ в «Москву-Сити» с уменьшением площади в 1,5 раза (с 3000 до 2000 кв. м) и двукратным увеличением штата, как раз благодаря новым гибким решениям. И утилизация рабочего пространства составляет 90-92%, то есть, компания может еще нанимать людей без дополнительной аренды офисов.
 
Алексей Бравин: «Вообще, оупен-спейс – это в основном для среднего бизнеса, у которого нет денег на нормальный офис».
 
Николай Самохин, коммерческий директор Sitronics Electro, отмечает, что любые инновации рано или поздно становятся стандартом, и электрозарядки – не исключение. Компания занимается внедрением электромоторов на речные суда, делает зарядные станции для электробусов и ставит зарядные устройства для электроавтомобилей в БЦ.
 
Елена Малиновская говорит, что в объектах «Миллхаус» зарядки для электроавтомобилей есть, и все они установлены по просьбам арендаторов.
 
Еще одним вопросом является установка ЦОДа в БЦ. Здесь никто из спикеров сессии не видит спроса и экономического смысла. Алексей Курсин, например отмечает, что здесь будет более низкий уровень отказоустойчивости, что является главным требованием для IT.
 
Противоположного мнения придерживается Константин Войнов, генеральный директор COLDY Construction. Напомним, компания реализует БЦ TALLER, где предусмотрен собственный дата-центр. Около 40% проекта мощностей уже продано и спрос не иссякает.
 
Другой вопрос – собственная ДГУ в БЦ. По словам Елены Малиновской, спрос на офисы с ДГУ был, но в целом, это не обязательное условие для любого офисного центра. Большинство экспертов здесь солидарно: необходимость автономного питания – это скорее частная история, чем то, что станет обязательным требованием арендатора в обозримом будущем.
 
В заключение дискуссии Александр Сурменев вернулся к обязанностям девелоперов по строительству 20% коммерческих площадей на общую площадь жилого проекта (эта тема затрагивалась в первой сессии). Здесь эксперты соглашаются, что эффективным это решение властей в таком виде не будет.
 

В свою очередь, от лица редакции могу сказать, что вместе с некоторыми нашими спикерами считаю проблему ввода офисов жилыми девелоперами несколько надуманной. Это далеко не всегда офисы в привычном понимании для инвесторов, это совсем не те локация и инфраструктура для системных арендаторов классов А и В, это скорее какой-то новый продукт, который пока в другой плоскости рынка, в другой ЦА. Но новая офисная реальность - это не только БЦ в Молжаниново (посмотрите, где это на карте, прежде чем говорить о конкуренции с "Белой Площадью"), но и новое отношение к использованию собственного офиса, эффективности пространства. И вот тут мы все в одной лодке, вот тут мы как раз и ожидаем серьезных изменений на офисном рынке!  
 
Партнеры Office Development Brunch: Hines, Commonwealth Partnership (CMWP), ГК «Спектрум», PIONEER, IBC Real Estate, Metrika Investments.
 
Спонсор: Sitronics Electro

Автор текста: Павел Назаркин.