Склады не только не собираются сдавать позиции, но имеют все предпосылки для роста и развития, считает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. В компании прогнозируют, что годовой объем сделок в России достигнет 2,8 млн кв. м, подчеркивая, что запросы на «самые разные объемы и регионы», проекты нового строительства, в том числе спекулятивные, есть уже сейчас.
Устойчивость рынка в кризис обусловлена сохраняющимся острым дефицитом крупных объемов качественных складских площадей, инерционным развитием, более сжатыми циклами девелопмента (по сравнению с другими сегментами), наличием развивающихся отраслей среди потенциальных арендаторов и покупателей, констатирует Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Таким образом, «провал» в складском сегменте не будет столь затяжным и глубоким, однако негативной динамики все-таки не избежать, полагает он.
Деловая активность и, как следствие, спрос будут оставаться под сохраняющимся давлением внешних влияний, соглашается Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. Однако то, что логистика и устойчивость цепочек поставок остаются основным фокусом для бизнеса, будет поддерживать индикаторы близкими к уровню 2022 года. Сумма купленных и арендованных площадей составит к концу 2023-го 1,3 млн кв. м (в 2022-м показатель составил 1,4 млн кв. м), подсчитывают, в свою очередь, в компании.
Одним из ключевых факторов риска для рынка становится объем нового ввода: на фоне снижения стоимости строительства завершение всех начатых в 2021 – начале 2022 года проектов в срок может привести к росту доли свободных площадей, что впоследствии окажет давление на ставки аренды. Сейчас на стадии строительства находятся около 1,5 млн кв. м складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году (их строительство началось еще до февраля прошлого года). По оценкам IBC Real Estate, из этого объема будет введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м, часть объектов будет перенесена на 2024 год.
По итогам 2023 года в компании, кроме того, ожидают коррекцию доли свободных площадей и ставок аренды. Однако индикаторы будут сохраняться на «здоровом для рынка уровне» (4% – доля свободных площадей, базовая запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие объекты – 5 700 рублей за кв. м в год), подчеркивают эксперты.
ВВОДНЫЕ ДАННЫЕ
Если геополитическая ситуация не ухудшится, рынок будет достаточно стабилен, соглашается с коллегами Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. «Мы наблюдали, как развитие в 2020-2021-м годах шло экстенсивными агрессивными темпами, поэтому с учетом ситуации 2022 года наши ожидания от 2023 года – это возвращение к более стабильным темпам развития, – размышляет он. – Отчасти это подтверждают и результаты 2022 года, сопоставимые в части спроса с показателями 2019-2020 гг. и более ранних периодов, когда средний объем сделок в Московском регионе в год составлял порядка 1,3 млн кв. м, что совпадает со среднегодовым значением спроса за последние 8-9 лет (за исключением 2021 года)».
Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, поддерживает: хотя деловая активность вряд ли сохранится на уровне предыдущих двух лет, именно складской сегмент в наименьшей степени будет подвергаться коррекции. Однако объем ввода новых проектов будет все-таки меньше, соглашаются в компании: к концу года он может составить около 1,6 млн кв. м (почти на 20% меньше по сравнению с результатами 2022 года), около 40% из которых придется на проекты built-to-suit или на складские комплексы под собственные нужды.
В NF Group приводят и собственные прогнозы по сделкам на московском рынке - 1,4–1,5 млн кв. м, что на 10–15% ниже значений 2022 года. Однако после стабилизации стоимости строительства может быть заключено больше сделок формата BTS. Кроме того, наряду с классическим форматом складов на рынке будет расти потребность в Light Industrial.
ПОРТРЕТ В ИНТЕРЬЕРЕ
Основной спрос будут по-прежнему формировать арендаторы и покупатели из сегментов e-commerce, фуд-ретейла, логистики и производственного сектора, перечисляет Константин Фомиченко. Компаниям из e-commerce было реализовано 46% годового объема, подсчитывает, в свою очередь, Егор Дорофеев. На фоне продолжающегося развития онлайн-ретейла, которое не останавливается даже в кризис, в ближайшие годы интересантами наращивания складских мощностей на территории РФ могут стать представители сегмента e-grocery. Однако интернет-ретейл будет оставаться активным преимущественно на региональных рынках, добавляет Виктор Афанасенко.
Определенные изменения, хотя это пока не будет касаться крупных объемов площадей, затронут российских ретейлеров и российские производственные компании, которые будут на фоне тренда на импортозамещение и увеличения товарной массы формировать спрос на небольшие складские объемы. «Спрос же со стороны логистических компаний на складскую недвижимость претерпел в 2022 году внутреннюю трансформацию, - размышляет Екатерина Ногай. - В то время как крупнейшие операторы ответственного хранения, проявляющие высокую активность на рынке в прошлые годы, ощутили значительный отток клиентов – международных компаний, бизнес, специализирующийся на транспортной логистике, а также профильные логисты, оказывающие услуги по выходу на маркетплейсы, чувствуют себя достаточно комфортно и сохраняют умеренную активность».
В итоге в IBC Real Estate ожидают сохранения тренда и роста интереса данной категории арендаторов к складским площадям в региональных городах. Тенденцию поддержат бум параллельного импорта, усиление роли крупнейших маркетплейсов, а также спрос на аутсорсинг «неудобной» логистики. Самочувствие крупнейших 3pl-операторов будет оставаться напряженным по мере уменьшения складских запасов международных компаний, а также завершения ряда договоров, добавляют аналитики.
ПОСТАВЯТ НА МЕСТО
По итогам 2022 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские площади в Московском регионе составила 5 800 рублей за кв. м в год, показав снижение на 7% от пикового значения 1 квартала 2022 года, когда показатель составлял 6 250 рублей за кв. м в год, подсчитывает Екатерина Ногай. В компании ожидают, что показатель продолжит дальнейшее снижение до 5 700 рублей за кв. м в год. С учетом слабого спроса, долгий срок экспозиции вакантных блоков станет причиной для более гибкой позиции собственников.
В условиях роста вакансии и замедления бизнес-активности в борьбе за арендаторов собственники объектов будут более гибкими, что отразится на ставках аренды, соглашается Егор Дорофеев. Эксперт прогнозирует среднюю ставку аренды складских площадей класса А в Московском регионе по итогам 2023 года на уровне 5 600 руб. за кв. м, против 5 745 руб. в 2022 году. «Показатель средней запрашиваемой ставки аренды был нестабилен на протяжении всего прошлого года и демонстрировал тенденцию к росту, - резюмирует Константин Фомиченко. - Кроме того, запрашиваемые ставки аренды на объекты, предлагаемые по схеме built-to-suit, в определенный период достигли рекордно высоких значений. К концу 2022-го показатель находился на сопоставимом с итогами 2021 года уровне, составив 5 500 руб./кв. м/год. В 2023 году ожидается сохранение текущего значения ставок аренды».
ОТКЛИКНУТСЯ НА ВАКАНСИЮ
В 2023-й рынок складской недвижимости вошел с вакансией, которая с отметки в 3-3,5% вновь стремится к минимальным значениям в Москве, Петербурге и регионах, рассказывает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. И хотя в абсолютных значениях кажется, что имеющаяся вакансия способна удовлетворить спрос, в действительности характеристики свободных блоков зачастую не соответствуют реальным запросам, уточняет эксперт. В наибольшем дефиците – самые востребованные блоки площадью от 1,5 до 2,5 тысяч кв. м в классе А. В итоге в 2023-м рынок складов останется рынком арендодателя, что может повлечь рост ставок.
Дефицит характерен практически для всех ключевых «логистических» регионов, соглашается Антон Алябьев. Так, в Московском регионе к концу 2022 года доля свободных площадей опустилась до 2,6% от общего объема предложения, вернувшись к уровню 2020 года.
Однако в середине 2022 года в Московском регионе фиксировался и выход складских площадей на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений, напоминает Константин Фомиченко. Кроме того, предложение пополнилось значительным объемом площадей в субаренду. Тем не менее, во II полугодии резкий рост вакансии в регионе все-таки прекратился, соглашается эксперт с коллегами. По итогам 2022 года доля вакантных площадей в Москве и области составила 1,8% с учетом субаренды, что в абсолютных значениях достигает 411 тыс. кв. м. Значительно сократилось и предложение субаренды: к середине прошлого года значение достигло 300 тыс. кв. м, а к концу года показатель не превышал 50 тыс. кв. м. В 2023 году доля вакантности ожидается на уровне 2%–2,5% (+0,2–0,7 п. п. к результатам 2022 года).
Параллельно замедлился рост предложения свободных складских блоков напрямую от собственников, указывает Виктор Афанасенко. В итоге, если до ноября, по его оценкам, прирост за квартал составлял 130-150 тыс. кв. м нового доступного к аренде предложения, то уже в четвертом квартале прирост вакантных площадей составил всего 50 тыс. кв. м. «Тем не менее, с учетом размеров рынка, даже 2,9% - это около 620 тыс. кв. м свободных площадей, что составляет конкуренцию новым складским проектам, так что не исключены и корректировки планов по вводу спекулятивных лотов», - полагает г-н Афанасенко. Егор Дорофеев также говорит о возможном росте вакансии до 2024 года и оценивает долю свободных складских площадей класса А в Московском регионе в 2023 году в 5%. «Но, учитывая ограниченные объемы нового спекулятивного строительства, а также небольшой объем высвобождающихся площадей, в этом году мы все-таки ожидаем сохранения дефицита доступного предложения, - констатирует Константин Фомиченко. - По нашим оценкам, на рынке Московского региона доля свободных площадей составит 2,7%».
В IBC Real Estate убеждены, что рынок поддержит и то, что арендаторы хранят товары впрок и не готовы массово отказываться от площадей. Основным приоритетом для клиентов в целом становится возможность быстрого доступа и гибкие условия договора, позволяющие оперативно реагировать и трансформировать логистические стратегии в условиях сжатого горизонта планирования. Инновационные же, нестандартные решения, уникальные собственные объекты, запуск которых ключевые игроки рынка прежде были готовы ждать по 1-1,5 года, уходят на второй план.
АКЦЕНТИРУЙТЕ ВНИМАНИЕ
На рынок складов и логистики продолжат выходить непрофильные игроки, в первую очередь, девелоперы жилой недвижимости, прогнозирует Константин Фомиченко. Часть из них уже запустили или анонсировали проекты в 2022 году, добавляет Антон Алябьев.
Продолжит усиливаться и тенденция по децентрализации складов, рассказывает Алена Власова, директор по продажам Becar Asset Management. «Логистические схемы продолжают меняться, и если десять лет назад товары в регионы шли из Москвы и Санкт-Петербурга, где и был сконцентрирован основной объем площадей, то e-commerce и рост популярности доставки все поменяли, - поясняет она. - Это означает, что в регионах будет больше работы для управляющих компаний. Мы в Becar уже видим рост этого интереса. При этом цифровизация процессов Facility Management далека от идеальной даже в столице. В регионах наш IT-агрегатор, например, уже вызывает высокий интерес со стороны заказчиков. При этом многие склады не требуют постоянного присутствия на них всего штатного персонала УК, поэтому продолжится рост спроса на услугу мобильного сервиса».
В свою очередь классические игроки складского рынка, как арендаторы, так и девелоперы, могут увеличить активность на рынках СНГ, полагает Константин Фомиченко. Интерес к странам ближнего зарубежья, возросший с начала прошлого года, сохранится, соглашается Антон Алябьев. Компании продолжат выстраивать и развивать новые логистические цепочки. Кроме того, страны СНГ представляют интерес для экспансии бизнеса российских компаний. «Но складская логистика стран СНГ находится в зачаточном состоянии, - напоминает Филипп Чайка. - Рынок ближнего зарубежья менее интересен девелоперам с земельным банком и финансовыми ресурсами, и мы ожидаем новый виток девелопмента на территории РФ. Препятствием могут стать лишь внешние потрясения».
Прямая речь
Устойчивость рынка в кризис обусловлена сохраняющимся острым дефицитом крупных объемов качественных складских площадей, инерционным развитием, более сжатыми циклами девелопмента (по сравнению с другими сегментами), наличием развивающихся отраслей среди потенциальных арендаторов и покупателей, констатирует Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Таким образом, «провал» в складском сегменте не будет столь затяжным и глубоким, однако негативной динамики все-таки не избежать, полагает он.
Деловая активность и, как следствие, спрос будут оставаться под сохраняющимся давлением внешних влияний, соглашается Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. Однако то, что логистика и устойчивость цепочек поставок остаются основным фокусом для бизнеса, будет поддерживать индикаторы близкими к уровню 2022 года. Сумма купленных и арендованных площадей составит к концу 2023-го 1,3 млн кв. м (в 2022-м показатель составил 1,4 млн кв. м), подсчитывают, в свою очередь, в компании.
Одним из ключевых факторов риска для рынка становится объем нового ввода: на фоне снижения стоимости строительства завершение всех начатых в 2021 – начале 2022 года проектов в срок может привести к росту доли свободных площадей, что впоследствии окажет давление на ставки аренды. Сейчас на стадии строительства находятся около 1,5 млн кв. м складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году (их строительство началось еще до февраля прошлого года). По оценкам IBC Real Estate, из этого объема будет введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м, часть объектов будет перенесена на 2024 год.
По итогам 2023 года в компании, кроме того, ожидают коррекцию доли свободных площадей и ставок аренды. Однако индикаторы будут сохраняться на «здоровом для рынка уровне» (4% – доля свободных площадей, базовая запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие объекты – 5 700 рублей за кв. м в год), подчеркивают эксперты.
ВВОДНЫЕ ДАННЫЕ
Если геополитическая ситуация не ухудшится, рынок будет достаточно стабилен, соглашается с коллегами Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. «Мы наблюдали, как развитие в 2020-2021-м годах шло экстенсивными агрессивными темпами, поэтому с учетом ситуации 2022 года наши ожидания от 2023 года – это возвращение к более стабильным темпам развития, – размышляет он. – Отчасти это подтверждают и результаты 2022 года, сопоставимые в части спроса с показателями 2019-2020 гг. и более ранних периодов, когда средний объем сделок в Московском регионе в год составлял порядка 1,3 млн кв. м, что совпадает со среднегодовым значением спроса за последние 8-9 лет (за исключением 2021 года)».
Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, поддерживает: хотя деловая активность вряд ли сохранится на уровне предыдущих двух лет, именно складской сегмент в наименьшей степени будет подвергаться коррекции. Однако объем ввода новых проектов будет все-таки меньше, соглашаются в компании: к концу года он может составить около 1,6 млн кв. м (почти на 20% меньше по сравнению с результатами 2022 года), около 40% из которых придется на проекты built-to-suit или на складские комплексы под собственные нужды.
В NF Group приводят и собственные прогнозы по сделкам на московском рынке - 1,4–1,5 млн кв. м, что на 10–15% ниже значений 2022 года. Однако после стабилизации стоимости строительства может быть заключено больше сделок формата BTS. Кроме того, наряду с классическим форматом складов на рынке будет расти потребность в Light Industrial.
ПОРТРЕТ В ИНТЕРЬЕРЕ
Основной спрос будут по-прежнему формировать арендаторы и покупатели из сегментов e-commerce, фуд-ретейла, логистики и производственного сектора, перечисляет Константин Фомиченко. Компаниям из e-commerce было реализовано 46% годового объема, подсчитывает, в свою очередь, Егор Дорофеев. На фоне продолжающегося развития онлайн-ретейла, которое не останавливается даже в кризис, в ближайшие годы интересантами наращивания складских мощностей на территории РФ могут стать представители сегмента e-grocery. Однако интернет-ретейл будет оставаться активным преимущественно на региональных рынках, добавляет Виктор Афанасенко.
Определенные изменения, хотя это пока не будет касаться крупных объемов площадей, затронут российских ретейлеров и российские производственные компании, которые будут на фоне тренда на импортозамещение и увеличения товарной массы формировать спрос на небольшие складские объемы. «Спрос же со стороны логистических компаний на складскую недвижимость претерпел в 2022 году внутреннюю трансформацию, - размышляет Екатерина Ногай. - В то время как крупнейшие операторы ответственного хранения, проявляющие высокую активность на рынке в прошлые годы, ощутили значительный отток клиентов – международных компаний, бизнес, специализирующийся на транспортной логистике, а также профильные логисты, оказывающие услуги по выходу на маркетплейсы, чувствуют себя достаточно комфортно и сохраняют умеренную активность».
В итоге в IBC Real Estate ожидают сохранения тренда и роста интереса данной категории арендаторов к складским площадям в региональных городах. Тенденцию поддержат бум параллельного импорта, усиление роли крупнейших маркетплейсов, а также спрос на аутсорсинг «неудобной» логистики. Самочувствие крупнейших 3pl-операторов будет оставаться напряженным по мере уменьшения складских запасов международных компаний, а также завершения ряда договоров, добавляют аналитики.
ПОСТАВЯТ НА МЕСТО
По итогам 2022 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские площади в Московском регионе составила 5 800 рублей за кв. м в год, показав снижение на 7% от пикового значения 1 квартала 2022 года, когда показатель составлял 6 250 рублей за кв. м в год, подсчитывает Екатерина Ногай. В компании ожидают, что показатель продолжит дальнейшее снижение до 5 700 рублей за кв. м в год. С учетом слабого спроса, долгий срок экспозиции вакантных блоков станет причиной для более гибкой позиции собственников.
В условиях роста вакансии и замедления бизнес-активности в борьбе за арендаторов собственники объектов будут более гибкими, что отразится на ставках аренды, соглашается Егор Дорофеев. Эксперт прогнозирует среднюю ставку аренды складских площадей класса А в Московском регионе по итогам 2023 года на уровне 5 600 руб. за кв. м, против 5 745 руб. в 2022 году. «Показатель средней запрашиваемой ставки аренды был нестабилен на протяжении всего прошлого года и демонстрировал тенденцию к росту, - резюмирует Константин Фомиченко. - Кроме того, запрашиваемые ставки аренды на объекты, предлагаемые по схеме built-to-suit, в определенный период достигли рекордно высоких значений. К концу 2022-го показатель находился на сопоставимом с итогами 2021 года уровне, составив 5 500 руб./кв. м/год. В 2023 году ожидается сохранение текущего значения ставок аренды».
ОТКЛИКНУТСЯ НА ВАКАНСИЮ
В 2023-й рынок складской недвижимости вошел с вакансией, которая с отметки в 3-3,5% вновь стремится к минимальным значениям в Москве, Петербурге и регионах, рассказывает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. И хотя в абсолютных значениях кажется, что имеющаяся вакансия способна удовлетворить спрос, в действительности характеристики свободных блоков зачастую не соответствуют реальным запросам, уточняет эксперт. В наибольшем дефиците – самые востребованные блоки площадью от 1,5 до 2,5 тысяч кв. м в классе А. В итоге в 2023-м рынок складов останется рынком арендодателя, что может повлечь рост ставок.
Дефицит характерен практически для всех ключевых «логистических» регионов, соглашается Антон Алябьев. Так, в Московском регионе к концу 2022 года доля свободных площадей опустилась до 2,6% от общего объема предложения, вернувшись к уровню 2020 года.
Однако в середине 2022 года в Московском регионе фиксировался и выход складских площадей на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений, напоминает Константин Фомиченко. Кроме того, предложение пополнилось значительным объемом площадей в субаренду. Тем не менее, во II полугодии резкий рост вакансии в регионе все-таки прекратился, соглашается эксперт с коллегами. По итогам 2022 года доля вакантных площадей в Москве и области составила 1,8% с учетом субаренды, что в абсолютных значениях достигает 411 тыс. кв. м. Значительно сократилось и предложение субаренды: к середине прошлого года значение достигло 300 тыс. кв. м, а к концу года показатель не превышал 50 тыс. кв. м. В 2023 году доля вакантности ожидается на уровне 2%–2,5% (+0,2–0,7 п. п. к результатам 2022 года).
Параллельно замедлился рост предложения свободных складских блоков напрямую от собственников, указывает Виктор Афанасенко. В итоге, если до ноября, по его оценкам, прирост за квартал составлял 130-150 тыс. кв. м нового доступного к аренде предложения, то уже в четвертом квартале прирост вакантных площадей составил всего 50 тыс. кв. м. «Тем не менее, с учетом размеров рынка, даже 2,9% - это около 620 тыс. кв. м свободных площадей, что составляет конкуренцию новым складским проектам, так что не исключены и корректировки планов по вводу спекулятивных лотов», - полагает г-н Афанасенко. Егор Дорофеев также говорит о возможном росте вакансии до 2024 года и оценивает долю свободных складских площадей класса А в Московском регионе в 2023 году в 5%. «Но, учитывая ограниченные объемы нового спекулятивного строительства, а также небольшой объем высвобождающихся площадей, в этом году мы все-таки ожидаем сохранения дефицита доступного предложения, - констатирует Константин Фомиченко. - По нашим оценкам, на рынке Московского региона доля свободных площадей составит 2,7%».
В IBC Real Estate убеждены, что рынок поддержит и то, что арендаторы хранят товары впрок и не готовы массово отказываться от площадей. Основным приоритетом для клиентов в целом становится возможность быстрого доступа и гибкие условия договора, позволяющие оперативно реагировать и трансформировать логистические стратегии в условиях сжатого горизонта планирования. Инновационные же, нестандартные решения, уникальные собственные объекты, запуск которых ключевые игроки рынка прежде были готовы ждать по 1-1,5 года, уходят на второй план.
АКЦЕНТИРУЙТЕ ВНИМАНИЕ
На рынок складов и логистики продолжат выходить непрофильные игроки, в первую очередь, девелоперы жилой недвижимости, прогнозирует Константин Фомиченко. Часть из них уже запустили или анонсировали проекты в 2022 году, добавляет Антон Алябьев.
Продолжит усиливаться и тенденция по децентрализации складов, рассказывает Алена Власова, директор по продажам Becar Asset Management. «Логистические схемы продолжают меняться, и если десять лет назад товары в регионы шли из Москвы и Санкт-Петербурга, где и был сконцентрирован основной объем площадей, то e-commerce и рост популярности доставки все поменяли, - поясняет она. - Это означает, что в регионах будет больше работы для управляющих компаний. Мы в Becar уже видим рост этого интереса. При этом цифровизация процессов Facility Management далека от идеальной даже в столице. В регионах наш IT-агрегатор, например, уже вызывает высокий интерес со стороны заказчиков. При этом многие склады не требуют постоянного присутствия на них всего штатного персонала УК, поэтому продолжится рост спроса на услугу мобильного сервиса».
В свою очередь классические игроки складского рынка, как арендаторы, так и девелоперы, могут увеличить активность на рынках СНГ, полагает Константин Фомиченко. Интерес к странам ближнего зарубежья, возросший с начала прошлого года, сохранится, соглашается Антон Алябьев. Компании продолжат выстраивать и развивать новые логистические цепочки. Кроме того, страны СНГ представляют интерес для экспансии бизнеса российских компаний. «Но складская логистика стран СНГ находится в зачаточном состоянии, - напоминает Филипп Чайка. - Рынок ближнего зарубежья менее интересен девелоперам с земельным банком и финансовыми ресурсами, и мы ожидаем новый виток девелопмента на территории РФ. Препятствием могут стать лишь внешние потрясения».
Прямая речь
Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу, Raven Russia:
- В 2023 году отличий от второй половины прошлого года будет немного. «Донастройка» логистических цепочек и оптимизация складских площадей, гибкость в рамках заключаемых контрактов и короткие сроки договоров (за что придется доплачивать); низкая вакансия, особенно при поиске крупных площадей в аренду. Но – и и небольшой объем нового строительства по сравнению с прошлыми периодами; значительный разброс в ставках аренды в рамках одного города (при этом для московского региона нормальными, скорее всего, будут ставки от 5500 до 6200 руб. за кв. м в год – без учета внутригородских помещений) – все эти факторы придется учитывать при совершении складских сделок и арендаторам, и арендодателям.
Возможно определенное замедление на рынке, неопределенность не будет помогать при принятии решений – что мы увидим в существенном снижении объемов спекулятивного строительства. Для существенных изменений рынку будет недоставать стабильности, которая, прежде всего, требует политических решений в России и в мире.
Что же касается потребителей, основными игроками и дальше будут крупнейшие ретейлеры, особенно продуктовые и e-commerce, дистрибуторы алкоголя. Надеюсь, что и российские производители продолжат расширяться на современных складских комплексах, заменяя ушедших международных игроков.
Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:
- 2022 год был интересным для складского рынка, который продемонстрировал гибкость и способность к восстановлению. Так, в январе прошлого года уровень вакансии был рекордно низким из-за стремительного роста потребностей e-commerce. Однако изменения, вызванные экономическими санкциями, а также трудности в прогнозировании бизнеса подстегнули существенный рост свободных площадей во втором квартале. Начиная с третьего квартала, рынок стабилизировался, пользователи складов перестроили цепи поставок, перебалансировались клиентские портфели логистических операторов и арендодателей, и показатель вернулся в «зеленую» зону к отметке 3-5%.
Не обещает быть простым и 2023 год. Однако опыт пандемии, а также прошлого года позволяет уверенно сказать, что складской сектор достойно пройдет и этот отрезок. В настоящее время в управлении FM Logistic более 700 тыс. кв. м складских площадей А класса от Санкт-Петербурга до Владивостока. Низкий уровень вакансии на наших складских платформах, а также запросы клиентов говорят о необходимости увеличивать площади. Значит, бизнес продолжит расти, а компания – развиваться.
Если говорить о перспективах складского рынка в целом, то в 2023 году преимущество будет у операторов, которые активно инвестируют в качество и надежность услуг.
Рост же товарных запасов на складах оставшихся в России иностранных компаний, а также отечественных игроков, занявших место ушедших из страны, обусловлен конкуренцией и желанием обеспечить потребителей всегда доступными для заказа товарами. Несмотря на возможные изменения и нестабильность цепей поставок. Все это поддерживает высокий уровень спроса на складском рынке. Добавьте сюда продолжающийся рост сектора электронной торговли, а также сокращение объемов нового строительства – и мы получим по-прежнему высокую заинтересованность рынка в качественных складских решениях и низкий уровень вакансии.
Инвестиционные риски для застройщиков в условиях слабой прогнозируемости сдерживают складской рынок от излишнего предложения. Немаловажную роль играет и существенное, на десятки процентов, удорожание себестоимости строительства новых объектов.
Отметим также изменение конъюнктуры потребителей складских услуг. В отдельных сегментах происходит кратный рост объема хранения и обработки товаров российских компаний. Например, на фоне ухода из страны ряда иностранных производителей алкогольной продукции существенно вырос спрос на продукцию отечественных производителей и поставки по схемам параллельного импорта. Поставщики стремятся занять освободившуюся нишу и активно увеличивают объемы продаж, что, в свою очередь, приводит к росту потребности в логистических услугах.
Говоря об импорте, стоит отметить постоянные изменения каналов поставок и способов их адаптации под внешний контекст. Динамично меняющиеся санкционные правила влекут перераспределение логистических цепей и построение новых, зачастую более долгих, маршрутов. Это сказывается на стоимости поставок, а также самой продукции. При этом важно, что поставки не останавливаются, а продукция попадает в страну, а затем и на прилавки магазинов.
За последний год спрос на услуги международных перевозок в нашей компании существенно возрос, в том числе за счет новых клиентов, которые остро нуждались в создании новых решений для поддержания стабильности поставок. Из-за внешних событий схемы, которые работали еще месяц назад, сегодня теряют актуальность. Поэтому важно постоянно прорабатывать альтернативные решения для оперативного переключения на них. Уход из страны ряда международных логистических операторов лишь усилил актуальность соблюдения данного принципа. Примером может служить выход множества компаний на рынки СНГ или Ближнего Востока для организации промежуточных точек при построении импортных каналов. Вместе с тем отток большого количества компаний из страны выглядит пока маловероятным – большинству удается адаптироваться к внешним изменениям. Исключением являются высокотехнологичные сегменты, включая automotive, однако и им на замену приходят новые для нашего рынка бренды, например, из Азии.
Подобные изменения позволяют сохранять баланс спроса и предложения, что, в свою очередь, поддерживает равновесие в логистической отрасли. Строительство складов продолжится, пусть и не такими стремительными темпами, как в предыдущие два рекордных года, а рост арендных ставок, диктуемый инфляцией, сохранится в пределах ИПЦ.
Существенного изменения уровня вакансии складских площадей мы не ожидаем, а вот сроки арендных контрактов могут сократиться до трех лет, пока будет оставаться фактор неопределенности в экономике и внешнем контексте, которые вносят свою лепту в долгосрочное прогнозирование. Это приведет к тому, что спекулятивное строительство практически сойдет на «нет», девелоперы окончательно сфокусируются на build-to-suit концепте, а профессиональные логистические операторы сконцентрируют усилия на мультиклиентских площадках.
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК:
- Несмотря на периодические заявления об уходе тех или иных брендов или операторов, спрос на размещение товаров остается, поэтому склады в очередной раз подтвердят свой статус наиболее стабильного сегмента коммерческой недвижимости. Уже сейчас на фоне низких объемов ввода вакансия начинает снижаться, что создает условия для роста ставок и сокращает гибкость арендодателей в переговорах с клиентами.
Наиболее востребованными сегодня становятся городские форматы. Интернет ретейл заявляет о планах развития внутригородских распределительных центров для оптимизации логистики последней мили. В этом сегменте предложение практически отсутствует и даже будет снижаться на фоне продолжения редевелопмента промзон под объекты жилой и социальной инфраструктуры. Это создает большой объем неудовлетворенного спроса на организацию городских зон размещения логистики и легких производств. По нашему проекту промышленного парка «Бутово», который находится на финальной стадии строительства, мы видим большой интерес как со стороны e-com компаний, так и со стороны производителей.
В целом в складском сегменте наблюдаем дефицит больших площадей. За последние два года e-com выбрал все существующее предложение, поэтому сегодня крупный запрос от арендатора по переезду и расширению потребует нового строительства. Так, в ближайшее время мы вполне можем увидеть рост BTS проектов.
Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group:
- Рынок складской недвижимости будет развиваться в условиях продолжающегося ухода иностранных компаний. То, что стало одной из главных причин турбулентности в сегменте, массовая остановка деятельности западных компаний, не закончилось в 2022 году. На начало 2023 под вопросом находятся еще порядка 40% от общего числа игроков (около 30% за год ушли, порядка 30% определились в положительную сторону – поменяли структуру собственности на российскую или имеют возможность остаться в РФ официально). Это общие цифры по рынку, а в складской недвижимости крупных потерь не ожидается. Совокупное предложение от компаний, которые могут уйти в 2023 году, составит порядка 200-300 тыс. кв. м, что для сегмента в целом очень мало.
Склады сохранят свою стабильность, конечно, можно ждать локальных трудностей в феврале-марте, но это не про уход игроков, а про новые геополитические сдвиги, которые могут повлиять на экономику в целом и на поведение компаний в частности. Вероятно, нас ждет временное затишье, когда спрос приостановится или сильно замедлится. Но в этом случае вся экономика встанет «на паузу», не только склады.
На развитие складов в 2023 будет оказывать прямое влияние стратегия развития главного драйвера – торговли, и здесь основной фокус внимания на отечественных игроках и восточных партнерах. Если последние пока не спешат обнадеживать обещаниями или реальным присутствием, то российские игроки, наоборот, получили новый импульс к развитию и уже в прошлом году перешли к действиям (расширяли или наращивали складскую инфраструктуру). Например, в индустриальном парке «Южные Врата» в прошлом году были сделки только с российскими компаниями, которые активно развивались. Среди них In Home, один из крупнейших российских производителей современного светотехнического оборудования, увеличивший арендуемые площади до 18 000 кв. м. Wildberries, расширившийся до 25 000 кв. м, группа компаний «Корона Авто», один из самых заметных российских дистрибьюторов запчастей, арендовала 21 000 кв. м, «Деловые Линии» взяли 24 000 кв. м.
Спрос на склады оказался на достаточном уровне, чтобы покрывать образовавшуюся вакансию и возникшую субаренду. И главным потребителем складских площадей все еще остается e-commerce, который в 2022 году вырос более чем на 30% и достиг 5,17 трлн рублей (данные АКИТ). Интернет-торговля продолжит активно развиваться и займет значительную долю среди потребителей складских площадей, но уже ориентируясь на новые паттерны потребительского поведения – рациональность и экономию. Это скажется на модели ведения бизнеса, например, уже в 2022 году многие крупные игроки e-com, вынужденные адаптироваться и сокращать издержки, приступили к оптимизации логистики, отказавшись от услуг сторонних компаний и развивая это направление внутри.
Логисты и транспортные компании – еще один заметный сегмент арендаторов складов, пока развиваются осторожно или ставят вопросы наращивания объемов на паузу, ожидая решений со стороны клиентов-ретейлеров и наблюдая за тем, как складываются новые логистические стратегии в торговле. Однако нельзя не отметить, что в целом сегмент показал свою устойчивость, готовность адаптироваться и преодолевать. Кроме того, для компаний открылись новые возможности.
Естественно, о ставке нельзя говорить в отрыве от вакансии. Сейчас, в начале 2023 года, она близка к нулю, выбираются любые помещения. Спрос на склады покрывает предложение по субаренде, а новых спекулятивных складов мало. Практически все, что выходили на рынок в 2022 году, были законтрактованы. При этом совокупный ввод на 2023 год в Московском регионе будет по прогнозам меньше предыдущего и составит порядка 800 тыс. кв. м, из которых только четверть спекулятивных. При этом общий спрос в Московском регионе составит не менее 1,5 млн кв. м – таковы потребности онлайн-ретейла и продуктовых компаний, без учета логистов и производственников.
Евгений Макаров, исполнительный вице-президент Noytech Supply Chain Solutions по складской логистике:
- Объем ввода новых складских площадей будет сокращаться, и эту динамику можно наблюдать в настоящий момент. В то же время доля вакантных площадей, предлагаемых на рынке, не будет сильно меняться в силу продолжающегося сокращения бизнеса, трансформации и оптимизации многих компаний. На рынок складов больше всего влияет спрос на ввод новых площадей. Сейчас он существенно замедлился, и уже очевиден тренд на снижение ставок по долгосрочной аренде.
Бизнес, очевидно, продолжает искать возможности для развития и оптимизации цепей поставок. В приоритете сейчас такие страны, как Казахстан, Китай, Турция, ОАЭ.
Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора «Курьер Сервис Экспресс»:
- Мы отмечаем высокую востребованность складов. Сейчас процесс строительства новых помещений и их оснащения стал более затратным и долгим. При этом поток товаров, следующих по разным каналам, в том числе параллельному импорту, только растет. Стоит учитывать и тот факт, что компании, которые официально прекратили деятельность в РФ, не сразу освобождают арендованные площади. В некоторых случаях это продиктовано условиями аренды, у других действительно сохраняется потребность в хранении товаров. Так что хорошие локации по-прежнему будут в дефиците.
Да, международные компании постепенно выходят из игры, а их стоки – распродаются. Также такое поведение характерно для той части российского бизнеса, которая была зависима от игроков первой категории. Скорее всего, мы серьезно ощутим уход таких компаний во втором полугодии 2023 года. Но свято место пусто не бывает: новые арендаторы уже ждут освобождения определенных складских площадей. Потребность в перевалочных складах в странах Азии и в Турции не падает. Однако пока мы не видим готовности инвестировать в строительство новых локаций за рубежом – рынок выжидает и использует имеющиеся активы.
Прошлогодние прогнозы падения арендных ставок не сбылись. Рынок наблюдает даже некоторый рост стоимости квадратного метра складов определенного класса. Например, средняя цена по Московскому региону за 1 кв. м на площадке класса А составляет порядка 8 000 рублей.
Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management:
- Несмотря на все события 2022 года, на рынке складской недвижимости было сдано в аренду и субаренду более 1,5 млн кв. м недвижимости, что выше многих консервативных прогнозов начала прошлого года. Одним из активных профилей арендаторов в прошлом году был e-commerce. Есть все предпосылки считать, что в 2023 он останется локомотивом. Значимым может быть спрос со стороны food-ретейла. Что считаем важным отметить: пока мы не видим предпосылок для роста сегмента BTS и спекулятивного строительства. Это в том числе найдет отражение в ставке, которая в наступившем году видится стабильной на текущих уровнях. Но, как известно, многое зависит от внешних нерыночных факторов. Пока ситуация сохраняет неопределенность, и это отражается в сокращении сроков новых договоров аренды. Горизонт планирования у бизнеса вообще стал более коротким.
Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства BGP Litigation, адвокат:
- 2022 год закончился ростом вложений в коммерческую недвижимость. В частности, инвестиции в складские объекты достигли рекордных показателей за год. Это стало возможным благодаря продаже объектов иностранными собственниками, а также закрытию ряда крупных сделок, чему способствовало желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях. В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников с российского рынка в 2023 году можно спрогнозировать продолжение крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости.
Также можно предположить, что невостребованные торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств. Это связано с тем, что рынок аренды складов, несмотря на реалии, продолжает укрепляться. Наблюдавшаяся с осени 2022 года тенденция на сокращение свободных для аренды складских помещений будет продолжаться.
На рынке аренды складов во второй половине года наблюдалась тенденция сокращения сделок по субаренде за счет заключения договоров напрямую с арендодателями. Можно предположить, что данная тенденция продолжится и в 2023 году. Формат субаренды по-прежнему мало подходит для складского сегмента.
Основным драйвером спроса на складские площади является ретейл – как e-commerce, лидер последних двух лет, так и классический, в первую очередь продуктовый, развивающий в том числе и популярный формат дискаунтеров. Можно смело предположить, что это будет главный профиль арендаторов складских помещений и в 2023 году. Развитие электронной торговли, которая хорошо показала себя в периоды «турбулентности», диктует свои правила и для условий договора аренды. Так, происходит размытие требования об указании в договоре, для чего конкретно можно использовать арендуемые складские площади. Данная тенденция продолжится и в этом году. Это связано с самим основным профилем указанных выше арендаторов, так как это в основном магазины, маркетплейсы с широким ассортиментом как продовольственных, так и непродовольственных товаров. Также можно предположить, что для договоров аренды складов будет характерна черта, появившаяся в прошедшем году применительно к аренде торговых помещений – установление привязки арендной платы, в том числе к обороту от электронной торговли.
