Подмосковные вечера

Надежда Цветкова, директор,  руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP, предлагает, в первую очередь, разделить рынок торговой недвижимости на внешней стороне МКАД, территориально относящийся к Московской области, и остальные объекты в регионе. ТРЦ на МКАД включены в сток Москвы, и в большинстве своем представлены форматами суперрегионального и регионального значения, напоминает эксперт. Наиболее известными остаются ТРЦ «Мега» (Химки), ТРЦ «Мега» (Белая Дача), ТРЦ «Мега» (Теплый стан), ТРЦ «Вегас» (Каширское шоссе), ТРЦ «Вегас» (Кунцево), ТРЦ «Вегас». Что касается, собственно, Московской области, то предложение представлено, как правило, ТЦ и ТРЦ районного и микрорайонного форматов и редкими примерами окружных ТЦ. Такой размер, в первую очередь, связан со сравнительно небольшой зоной охвата, а также невысоким уровнем дохода потребителей, добавляет г-жа Цветкова.


Источник: Kanayan Retail&Development Consulting

 
Любят на расстоянии

Анна Никандрова, партнёр Nikoliers, в свою очередь, напоминает о разделении на профессиональном рынке недвижимости Московской области на две условных зоны: ближнее и дальнее Подмосковье. Населенные пункты, которые находятся в зоне дальнего Подмосковья, а именно за пределами ЦКАД, имеют среднюю обеспеченность торговыми площадями на уровне 334 кв. м на 1000 человек.  Населенным же пунктам, которые находятся рядом с Москвой, сложно дать достоверную оценку насыщенности торговыми центрами, поскольку близость к столице в разной степени искажает показатели из-за влияния крупного города, соглашается она с коллегами. В итоге логичнее оценивать ближайшие города-спутники, технически относящиеся к Московской области как часть агломерации Московский регион – средняя обеспеченность для Московского региона составляет 613 кв. м на 1000 человек.

Одна из стратегий населённых пунктов-сателлитов – рассчитывая  на аудиторию ближайших округов Москвы, строить крупные торговые объекты, трафик в которых будет формироваться за счет транзитных посетителей. Показатель обеспеченности торговыми площадями для такого населенного пункта может быть чрезмерным за счет наличия крупного объекта и одновременно – небольшого количества жителей, поскольку объект ориентирован зачастую и на московскую аудиторию. Другие города, наоборот, учитывая наличие серьезного конкурента рядом, предпочитают не строить крупноформатные торговые объекты, которые с большой долей вероятности будут пользоваться небольшим спросом, а ожидаемая целевая аудитория выберет более близкие к Москве крупные ТЦ.
 

 
Малоформатные торговые центры (от 5 до 25 тыс. кв. м арендопригодной площади) в Московской области составляют 87% от общего количества торговых объектов. На форматы «региональный» и «суперрегиональный» приходится 4% и 9% предложения соответственно – жителям дальнего Подмосковья действительно удобнее посещать ближайшие к дому торговые центры, которые, как правило, имеют «районный» формат.
 

 
Прямая речь

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group:
- Рынок ближайшего Подмосковья может измениться в ближайшие три-пять лет: в связи с тем, что ключевые застройщики планируют реализацию микрорайонных и районных ТЦ в рамках своих проектов, рыночная конъюнктура и качество предложения существенно переформатируются.

Общее предложение действующих объектов в Московской области к концу 2022 года составило 1,8 млн. кв. м (GLA), для сравнения в Москве – 7,3 млн. кв. м (GLA). По итогам прошлого года, общее предложение качественных торговых площадей в Московской области пополнилось всего двумя новыми объектами – ТЦ Estate Mall (GLA: 10,4 тыс. кв. м) и ТРЦ «Сити Парк» (GLA: 11 тыс. кв. м), годом ранее объем нового предложения был сформирован одним торговых центром районного формата – ТЦ «Пятачок» (GLA: 3,1 тыс. кв. м).  С учётом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не претерпел серьезных изменений относительно сопоставимого периода прошлого года и составляет 228 кв. м (+0,4%). Для сравнения: в Москве обеспеченность на конец 2022 года составила 580 кв. м на 1 000 человек.

В регионе предложение по-прежнему формируют преимущественно торговые центры районного и микрорайонного формата, которые ориентированы на удовлетворение потребностей аудитории в пешеходной доступности. Однако стоит отметить, что на удалении более 30 км от Москвы (в третьем поясе) функционирует значительное количество торговых объектов, которые не относятся к качественному предложению.

Кроме того, в зависимости от удаления от Москвы меняется уровень и формат представленных торговых сетей: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы. При удалении от Москвы, состав арендаторов все больше представлен российскими федеральными сетями и ритейлерами, работающими в сегменте «ниже среднего» и «средний».

Строящиеся и планируемые объекты также представлены в формате микрорайонных и районных торговых комплексов: например, из последних – ТДЦ в Жуковке общей площадью 8 тыс. кв. м, окончание строительства проекта запланировано на конец 2023 г. Из самых крупных ожидается к открытию ТРЦ «Леденцово парк» (22,5 тыс. кв. м GLA) рядом с г. Одинцово в 2024 г.

Источник: CRE

 
Спутник москвича

В городах-спутниках Москвы – разнообразное предложение, которое сформировано практически всеми форматами торговых центров, считают в CORE.XP. Например, в Мытищах среди  качественных торговых центров – региональный формат (ТРЦ «Красный кит», ТРЦ «Июнь», ТЦ «XL Фэмили Аутлет» и др.), районный формат (ТЦ «XL Хоум»), в Химках – суперрегиональный формат (ТРЦ «Мега»), окружной формат (ТЦ «Лига»). В то же время, в Подольске преобладают торговые центры районного формата: ТЦ «Капитолий», ТЦ «Кварц», ТЦ «Галерея».

Сейчас ведется строительство ТЦ «Золотой берег» (г. Сергиев Посад, GLA 30 000 м2); объект планировали открыть в конце 2022. Из наиболее интересных проектов в компании выделяют ТЦ «Пушкино Парк», а также ТРЦ «Акварель» в Пушкино. Комплексы открывались несколько лет назад (2018-2019 гг), их отличает современная концепция, а также качественный состав арендаторов (основной пул сформирован из международных и федеральных брендов), перечисляет Надежда Цветкова. Из последних запусков эксперт называет ТЦ «Кварц» в Подольске. Безусловно, успешным примером остаётся и ТРЦ «Красный кит» в Мытищах. «Но фэшн-бренды, например, годами очень осторожно рассматривали развитие в Московской области, и, в первую очередь, это связано с тем, что большинство жителей Подмосковья предпочитали шопинг в Москве, – указывает г-жа Цветкова. – Дорога занимает сравнительно немного времени, при этом выбор товаров и услуг гораздо разнообразнее. Наиболее активно выходили в область лишь продуктовые сети (повсеместно можно обнаружить «Пятерочку», «Перекресток», «Дикси», «Магнит»), и такие операторы, как «Спортмастер», «Л’Этуаль», «Детский мир», «М.видео», «Эльдорадо». Среди фэшн-игроков сегмента масс-маркет – Gloria Jeans, Zolla, O’Stin».

Впрочем, ограниченный пул подмосковных арендаторов в компании связывают ещё и с недостатком качественных объектов, где они могли бы запуститься. В ближайшие два года в Nikoliers ожидают ввод нового предложения на уровне 89 тыс. кв. м, из которых 43 тыс. кв. м придется на 2023 год. Все торговые объекты, кроме ТЦ «Сити Парк», находятся в зоне влияния Москвы. Наиболее крупным по арендной площади является ТЦ «Леденцово парк»; тем не менее, все торговые объекты, заявленные к вводу в ближайшие два года – малоформатные.

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting
 
Прямая речь

Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate:
- Нельзя сказать, что Подмосковье недооценено со стороны игроков рынка торговой недвижимости. Исторически сложилось, что города ближнего Подмосковья также рассматривались для реализации крупных торгово-развлекательных центров (к примеру, ТРЦ «Красный кит» в Мытищах или «Мега» в Химках). А вот крупные объекты на значительном удалении от Москвы, такие, как ТРЦ «Пушкино Парк» в Пушкино – скорее исключение. В городах дальнего Подмосковья, как правило, размещаются проекты районного, либо окружного формата.

Учитывая объемы маятниковой миграции из Подмосковья в Москву, утверждать, что область – это отдельный регион, всё-таки не совсем корректно. Скорее, московская агломерация должна рассматриваться как единый организм. И, безусловно, ключевые бренды для размещения своих магазинов, в первую очередь, рассматривают столицу. Что касается спроса со стороны жителей Подмосковья, то он реализуется преимущественно в выходные дни.

Конечно, в целом рынок торговой недвижимости Московской области претерпел значительные изменения, по сравнению с тем, каким был десять лет назад. В крупных городах области появились объекты, которые можно назвать по-настоящему качественными. Но они, как правило, небольшого формата, в большей степени ориентированные на реализацию ежедневных потребностей местного населения.

С учетом реалий, новые проекты сейчас заявляются нечасто. Есть объекты в Балашихе, Домодедове, Ивантеевке. Причем, девелоперами зачастую выступают небольшие местные компании, а сроки реализации и сдачи могут значительно превосходить заявленные.

Источник: CRE
 

Жди меня

Ритейлеры и девелоперы действительно очень долго выжидали и недооценивали потенциал Подмосковья, соглашаются с коллегами Кира Канаян и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». «Конечно, охват территории намного проще в городских районах с высокой плотностью населения и пешеходной доступностью, поэтому такие места осваивались в первую очередь, – размышляют они. – Теперь настал черед охвата пригородной местности, где совсем другие условия: низкая плотность населения, транспортная доступность. Московская область, в том числе, ближайшее Подмосковье, очень интересна с точки зрения покупательских ресурсов и динамики роста. Это и жители области, и мигранты, которые переезжают из других регионов, и москвичи, которые перебираются в область на постоянное или сезонное проживание, и тратят часть денег именно в области».

К общим тенденциям рынка торговых центров в Московской области в компании относят в среднем невысокие показатели насыщения торговыми площадями; множество неосвоенных локальных рынков; существенно (в разы) опережающие предложение коммерческих площадей темпы роста населения и развития транспортной инфраструктуры. Во многих местах нового жилищного строительства – критически низкий уровень обеспечения коммерческой инфраструктурой, указывают эксперты. Там, где по расчету населения востребованы торговые центры, их просто нет, либо масштаб ТЦ намного меньше, чем нужно. Преобладают мелкие объекты, в числе которых много некачественных и «простецких», построенных местными девелоперами или реконструированных. Соответственно, в дефиците «форматные» и качественные площадки для сетевых ритейлеров и арендаторов других сфер. «На этом рынке иногда проще построить здание под себя, чем искать подходящую арендную площадь, – поясняют Кира и Рубен Канаян. – В целом ситуация такая: базовая потребность удовлетворена, локальные рынки заполнены мелкими объектами. А сейчас настала стадия стратегического планирования и реализации проектов МФК и жилья с реальной инфраструктурой».


Источник: Kanayan Retail&Development Consulting

В компании приводят собственные данные по насыщенности и потенциалу для новых ТЦ, которые «будут весьма впечатляющими». По классике расчета насыщенности, уровень менее 400 кв. м GLA в торговых центрах на 1000 жителей – это дефицит. Диапазон 400-600 кв. м GLA на 1000 жителей – средний уровень, когда предложение уже более-менее есть, а конкуренции между торговыми центрами – ещё нет. При таком уровне насыщенности на территории есть потенциал для строительства новых объектов, развития и модернизации существующих центров.

Однако уровень насыщенности торговыми площадями в Московской области рассчитывается несколько по-другому, чем в крупных городах. И радиус охвата планируется тоже по-другому, напоминают Кира и Рубен Канаян. Многие торговые объекты (ТРЦ, гипермаркеты, рынки) работают на охват нескольких городов и пригородов и иногда расположены вообще не в городе, а между городами или на федеральных трассах.

В Московской области присутствует несколько крупных агломераций, в том числе, крупнейшая в Московской области северо-восточная агломерация второго порядка, в которую входят города Мытищи, Королев (в народе эти два города вместе называют «Кротищи»), Пушкино, Ивантеевка, Фрязино и Щелково с общей численностью населения около миллиона человек. Многие города, особенно в ближнем Подмосковье, окружены, кроме того, плотным поясом малоэтажной застройки: частные дома, дачи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома. Городские округа включают в себя часть такой застройки в виде деревень и поселков, но часть населенных пунктов остаются самостоятельными образованиями. Поэтому неправильно рассчитывать насыщенность традиционным способом, как количество площадей на 1000 жителей города и даже городского округа; цифры будут искаженными. «Пример: несколько крупных объектов территориально относятся к городу Пушкино, но по факту обслуживают несколько ближайших городов и весь пояс частной застройки, – напоминают Кира и Рубен Канаян. – Это торговая зона на пересечении Ярославского и Красноармейского шоссе: ТРЦ «Акварель», ТРЦ «Пушкино Парк», несколько отдельно стоящих гипермаркетов. Суммарная общая площадь всех объектов составляет более 136 тыс. кв.м. Население непосредственно города Пушкино – 110,868 тыс. человек (2021). Население ГО Пушкино – 299,385 тыс. человек (примечание: в конце 2020-начале 2021 г. были объединены три городских округа: Пушкинский, Красноармейский и Ивантеевка, два последних города были переподчинены городу Пушкино). Если взять точку в Пушкино, то в тридцатиминутный автомобильный радиус входит ~800 тыс. человек».


Источник: CRE

Наиболее крупные агломерации и места, где населенные пункты плавно перетекают друг в друга и почти сливаются, расположены в восточной половине области от Москвы: северо-восточный, восточный, юго-восточный, южный секторы. И вот в таких местах Подмосковья реальная насыщенность площадями в торговых центрах составляет менее 550 кв. м GLA на 1000 жителей – если  считать правильно, по зонам, а не по административным границам. Сюда же стоит включить все торговые центры, а не только концептуальные. То же самое и даже меньше получается в восточном секторе, в агломерации Люберцы-Томилино-Балашиха и др. Аналогичная ситуация – на юге в Подольске: там, помимо насыщенности менее 550 кв. м GLA на 1000 жителей, наблюдается дефицит качественных площадей и комфортных, современных торговых центров.

Чем дальше от Москвы – тем хуже ситуация с качественной коммерческой инфраструктурой и насыщенностью, резюмируют в «Kanayan Retail&Development Consulting». Пример города в 100-километровом радиусе от Москвы: восточное направление, Егорьевский ГО, 97 км от Москвы и 111,317 тыс. человек населения (2021). Насыщенность площадями в ТЦ – 508 кв. м GLA на 1000 жителей с учетом всех торговых центров, среди которых много совсем «диких», подсчитывают в компании. А вот если считать только более-менее концептуальные, то – 270 кв. м арендной площади на 1000 жителей. Самый крупный ТЦ имеет арендную площадь всего 7000 кв.м. «До сих пор ведь есть города, где вообще нет качественных торговых объектов – Дзержинский, Дедовск, Лосино-Петровский, Голицыно, Шатура, Можайск, Волокаламск, Рошаль, Краснозаводск, Звенигород и т.д., - соглашается Константин Пыресев, управляющий партнер, УК МАГНА. – Но из-за небольшой численности и убыли населения, невысокой покупательской способности и территориальной близости к более крупным городам-соседям, начинать новые проекты в ближайшие годы в этих локациях нет никакого смысла; с позиции инвестиционных вложений и при текущих ставках вложения становятся рискованными. Однако на удалении от МКАД свыше 30 км начинается локация, где преобладают районные и микрорайонные торговые центры, большая насыщенность некачественными и морально устаревшими объектами. А это значит, что при изменении экономической ситуации, эти локации становятся привлекательными для девелопмента. В целом же в Подмосковье по-прежнему выгодно строить «магазины у дома», ритейл-парки и convenience центры (микрорайонный ТЦ). Сложнее обстоят дела с классическими торговыми центрами и аутлетами, у последних сегодня практически нет потенциала».


Источник: CRE
 
Прямая речь

Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet:
- Если брать ближнее Подмосковье, города-спутники, расположенные непосредственно за МКАД, то можно сказать, что граница весьма условна. Административно – это территория Московской области, но фактически неподалеку от МКАД расположены объекты регионального и суперрегионального формата, которые рассчитаны на трафик жителей, как Москвы, так и области.

Качественные ТЦ есть в городах и ближнего Подмосковья и дальнего. ТЦ «Красный кит» (Мытищи) – наверное, один из концептуальных ТЦ в регионе, которому удалось собрать отличный пул фэшн-арендаторов, не только федеральных, но и международных. В городах дальнего Подмосковья также есть концептуальные ТЦ с крупными брендами: ТЦ «РИО» в Коломне, ТЦ «Капитолий Сергиев Посад». В портфеле нашей управляющей компании тоже есть подмосковный проект – ТЦ "Олимпия" (г. Орехово-Зуево). Сюда мы привлекли крупные федеральные сети и многочисленных сервисных арендаторов.

Сейчас же, безусловно, перспективны ТПУ. Практически в каждом ТПУ в функциональном зонировании заложена торговая составляющая. В Московской области в составе проекта ЖК Остафьево ГК «Самолет» построит МФК с торговой составляющей в 2024 году. Тенденция строительства в крупных ЖК торговой инфраструктуры вообще усиливается, и не только в формате стрит-ритейла на первых этажах, но и полноценных районных комьюнити-центров с развлекательной и фуд-составляющей. Такие объекты нацелены на ежедневное посещение, «якорем» здесь обычно  выступает продуктовый супермаркет, среди других операторов – зоомагазин, семейный ресторан / кафе, аптека, салон красоты, фитнес-центр.

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting
 
 
Жилая планета

Во многих городах ближнего Подмосковья ежегодно наблюдается существенный прирост населения за счет нового жилищного строительства,  констатируют Кира и Рубен Канаян. В качестве примера они приводят, снова же, Пушкино: количество квартир в новостройках, которые были введены в 2020-2021 гг., соответствует численности населения 49 тыс. человек. И это только квартиры, не считая ИЖС и земельных участков под строительство частного сектора. По сути, за два года был создан потенциал жителей для одного крупного ТРЦ окружного формата. Но сейчас он «закрыт» менее, чем на четверть, и заполнен лишь мелкими объектами.

Новые жилые районы с минимальной инфраструктурой – вообще серьезнейшая проблема, с которой сталкивается сейчас всё Подмосковье. Во многих городах Московской области есть удаленные районы, небольшие «города в городе». Это и, собственно, бывшие городки и поселки, присоединенные к городу, и районы нового строительства. Они приемлемо обеспечены социальной инфраструктурой, а вот коммерческой – минимально, и совсем не обеспечены местами приложения труда. Яркие примеры – микрорайон Кузнечики в Подольске (48 тыс. человек), ЖК «Новое Пушкино» в мкр. Заветы Ильича в Пушкино (расчетная численность 21 тыс. чел.). Есть и многоэтажные ЖК, которые стоят буквально в чистом поле или рядом с деревней, и имеют минимум инфраструктуры: детский сад и несколько торговых точек на первых этажах. Добраться же оттуда можно только на транспорте, а путь только до ближайшего небольшого подмосковного городка займет не менее десяти минут на машине, и значительно больше – на общественном транспорте. Такие многоэтажные ЖК строятся даже около ЦКАД. «Соответственно, усугубляется проблема маятниковых потоков – зло, оставшееся от XIX-XX веков, – вздыхают в компании. – Поэтому сейчас для девелоперов коммерческой недвижимости предоставляется возможность заполнить ниши и исправить ошибки, которые были допущены в предыдущие годы. Актуально строительство новых торговых и особенно многофункциональных комплексов. Если появляется жилье, то оно должно быть обеспечено качественной коммерческой инфраструктурой, местами для социализации и местами, где люди могут работать. Пример проекта в Новой Москве, планы развития района Санино, Крекшино: 900 тыс. кв.м жилья и 600 тыс. кв.м коммерческих и инфраструктурных объектов, ТПУ. Вот это правильно. А строить чисто жилье и заставлять людей добираться до работы тремя видами транспорта – неправильно».

Очевидно, что мотивационных и, тем более, административных ресурсов, которые побудят девелоперов жилья строить торговые центры в новых микрорайонах, ЖК и поселках, нет. Большинство застройщиков жилой недвижимости связываться с торговыми центрами вообще не хотят и строить их не умеют, добавляют Кира и Рубен Канаян. В идеале, по их словам, при планировании района выделять участки для ТЦ и МФК, и передавать проект тем игрокам, которые и хотят, и умеют. Естественно, передавать на взаимовыгодных условиях: продажа з/у (с предварительным проектом или без него), совместное развитие, привлечение инвесторов и опытных управляющих.
 

Источник: CRE
 

Фрэш и ЗОЖ

По словам Константина Пыресева, наиболее приоритетные локации для открытия новых ТРЦ в Московской области, очевидно, будут формироваться с учетом возможного ввода торговых площадей, покупательской способности в регионе, наличия удовлетворяющих требованиям земельных участков и их расположения относительно крупных магистралей. Востребованными в итоге останутся небольшие районные и окружные торговые центры. Суперокружные, региональные и суперрегиональные торговые центры сейчас будет слишком сложно заполнить арендаторами, добавляет эксперт. «Оптимальный формат для охвата и городов Московской области, и пригородной местности с малоэтажной застройкой – это крупный объект, торговый или многофункциональный, – убеждены, в свою очередь, Кира и Рубен Канаян. –  Он притягивает за счет своего масштаба, имеет большую парковку. Там могут присутствовать, помимо торговли и развлечений, и другие функции, например, полноценный спортивный блок, офисы и различные сервисы. В одном из наших проектов в Московской области комплекс включает ледовую арену, залы для занятий игровыми видами спорта, фитнес-клуб и SPA-центр. В другом, в месте квартальной жилой застройки, мы продолжили тему «фреш и ЗОЖ», актуальную для типичных покупателей квартир, молодых людей: включили в состав МФК современный рынок, фуд-зону, фитнес-клуб».

Константин Пыресев поддерживает: основную аудиторию торговых центров начинают составлять поколения, которым не важны бренды и демонстративное потребление в принципе. «Это люди новой формации, успешно ориентирующиеся в цифровой среде, имеющие разносторонние потребности в недорогих товарах и услугах, – поясняет он. – Практически идеальная аудитория для многих форматов. Количество таких клиентов будет расти, что нельзя не учитывать при строительстве новых торговых центров в Московской области.  Кто сейчас успешнее реализует концепцию объекта, чтобы вытащить из онлайн-магазинов потребителей, убедит потенциальных клиентов в преимуществах «реального» торгового центра, найдет идеальную формулу баланса развлечений и покупок, тот и будет лидером отрасли».