Торжественные мероприятия, посвященные празднованию трехсотлетия Санкт-Петербурга, оправдали возлагаемые на них надежды: в город потянулись западные компании, открывая здесь свои представительства. Растут масштабы строительства офисных зданий, при этом центр города перестает считаться единственно возможным местом для расположения достойного офиса – появляются высотные деловые комплексы и за пределами исторического центра города.
В минувшем году на рынок офисной недвижимости активно выходили западные инвесторы, в том числе инвестиционные фонды. Перечислим некоторые из них:
- Строительная компания «ЮИТ Лентек» – дочерняя компания финской YIT Uhtuymya и финский инвестиционный фонд Evli Property Investment Russia договорились о совместной реализации проектов, в том числе и офисных, стоимостью более 100 млн. евро.
- Петербургский девелопер RBI и входящая в Deutsche Bank инвесткомпания RREEF создали совместное предприятие для работы на петербургском рынке недвижимости. Первым проектом должно стать строительство на Новгородской ул. многофункционального комплекса с офисными, торговыми и жилыми зданиями.
- Компания Industrial Buildings Corporation (IBC), входящая в израильский холдинг Fishman Group, вышла на рынок Петербурга с двумя крупными многофункциональными проектами, в составе одного из которых (в районе «Пулково-3») предусмотрено строительство порядка 150 тыс. кв. м офисных площадей.
- Крупнейший петербургский бизнес-центр «Петровский форт» в минувшем году был куплен швейцарской инвестиционной компанией Eastern Property Holdings (EPH). Сумма сделки составила $65 млн. Это знаковая по масштабу сделка на рынке Санкт-Петербурга.
- Шведский фонд Ruric AB стал единоличным владельцем бизнес-центра «Грифон» площадью 3 тыс. кв. м на ул. Достоевского. Компания планирует расширить его вдвое, пристроив к зданию еще один четырехэтажный корпус площадью 3,5 тыс. кв. м.
Характерным для развивающегося рынка является повышение качества вновь вводимых объектов, что влечет за собой увеличение арендных ставок. Тем не менее эксперты рынка отмечают, что зачастую офисные здания не соответствуют заявленному девелопером классу. Так, введенная в минувшем году новая классификация офисных зданий вряд ли в ближайшее время получит широкое применение на рынке Санкт-Петербурга. Как сообщают в компании Knight Frank Санкт-Петербург, для того чтобы обновленная классификация прижилась на рынке, ее должны принять и адаптировать к локальным условиям наиболее авторитетные его участники. Пока этого не произошло, девелоперы бизнес-центров будут позиционировать свои объекты в тех же классах, что и раньше.
Таблица 1: Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2006 г.
Название | Адрес | Класс | Офисная площадь, кв.м |
Лангензипен | Каменноостровский пр., 9 | А | 10 500 |
БЦ Балтийского завода | 23 линия В.О., 2 | В | 10 000 |
Чкаловский | Б.Зеленина ул., 10 | В | 8 300 |
Призма-Центр | Воронежская ул., 5 | В | 8 300 |
Kellermann - 2 оч. (В+) | 10 Красноармейская, 22 | В | 8 000 |
Прогресс | наб. Черной речки, 41 | В | 8 000 |
Балтика | Гапсальская ул., 5 | В | 8 000 |
Сенатор | Чайковского, 1 | А | 7 000 |
Северная столица (2 очередь) | Волынский пер., 2 | А | 7 000 |
Гренадерский (В+) | Выборгская наб., 45 | В | 6 600 |
Магнус | ВО, 9 линия, 34 | А | 5 200 |
Источник: GVA Sawyer
Предложение
За минувший год, по оценкам экспертов, предложение качественных офисных площадей увеличилось более чем на четверть.
- По данным GVA Sawyer, в 2006 году объем новых офисных площадей класса А составил 43 тыс. кв. м (было введено 9 новых объектов и расширен БЦ «Северная столица»), в результате чего общее предложение в этом классе удвоилось. Класс В увеличился в 2006 году почти на 24% – было введено 17 новых объектов и 2 очереди в трех открытых ранее объектах, общий объем новых офисных площадей составил 93 тыс. кв. м.
- В Colliеrs International оценивают новое предложение офисных центров класса А в 32,9 тыс. кв. м из запланированных 60 тыс. кв. м, класса В – примерно в 75 тыс. кв. м, при этом ко вводу в эксплуатацию было запланировано более 110 тыс. кв. м площадей этого класса.
Что касается офисов класса С, то на сегодняшний день очень сложно оценить объем этого сегмента. Сегодня многие предприятия ремонтируют свои корпуса и, организовав управление зданием, сдают его в аренду. В большинстве случаев такие объекты не учитываются при подсчетах – их собственники не размещают официальной информации. По данным GVA Sawуer, в прошлом году были открыты только три объекта этого класса:
- Комплекс «Мегапарк» (Заставская ул., 7), 2-я очередь – 5000 кв. м;
- Бизнес-комплекс «Дворы» (наб. Обводного кан., 134-136-138) – 4870 кв. м;
- Офис-центр «Грани» (Б. Пушкарская ул., 20) – до 4000 кв. м.
Общий объем предложения на конец года составил, по данным компании Becar Commercial Property SPb, около 1 млн. 65 тыс. кв. м (см. диаграмму 1).
- По оценкам Knight Frank Санкт-Петербург, класс А на конец года насчитывал 55 тыс. кв. м, класс В – около 440 тыс. кв. м.
- По данным GVA Sawyer, общее предложение офисных площадей класса А составило 84 тыс. кв. м, класса В – 481 тыс. кв. м.
В Praktis Consulting & Brokerage отмечают, что география вводимых высококлассных бизнес-центров расширилась и распространилась на прилегающие к историческому центру части Петроградского и Василеостровского районов. По оценкам аналитиков компании, эти районы стали лидирующими по количеству введенных в 2006 году офисных площадей, составив в структуре нового предложения 23 и 21,9% соответственно. В то время как на Центральный район пришлось 13,2% арендопригодных офисных площадей (см. диаграмму 2).
В наступившем году эксперты рынка ожидают, что предложение офисных площадей превысит аналогичный показатель 2006 года, указывая при этом на необходимость учитывать традиционные переносы сроков строительства. По оценкам Colliers International, в 2007 году планируется ввод в эксплуатацию около 330 тыс. кв. м (включая 70 тыс. кв. м, открытие которых перенесено с 2006 года).
Вот некоторые из заявленных в минувшем году объектов офисной недвижимости (данные Becar Commercial Property SPb):
- Setl Group построит в Петроградском районе бизнес-центр класса А площадью около 30 тыс. кв. м. Начало строительства намечено на первую половину 2007 года, ввод в эксплуатацию – на конец 2008 года.
- ОАО «Внешторгбанк» намерено возвести на территории бывшего трамвайного парка в Дегтярном переулке административный корпус площадью 44 тыс. кв. м, в котором разместятся чиновники городских комитетов и ведомств, а также бизнес-центры класса А (30 тыс. кв. м) и В (17,4 тыс. кв. м).
- На Дунайском пр., 21, началось строительство бизнес-центрах класса В+. Девелопером проекта выступает ЗАО «ПТК» (Петербургская топливная компания). Общая площадь 11-этажного комплекса – 25 тыс. кв. м, под офисы будет отведено около 14 тыс. кв. м. Завершить строительство планируется в III квартале 2008 года.
- В деловой зоне «Пулково-3» российско-австрийская компания «Авиелен А.Г.» построит гостиницу и бизнес-центр. Соинвестором выступает аэропорт Пулково, который планирует переселить часть своих чиновников в будущий бизнес-центр. 1-я очередь предполагает возведение гостиницы уровня 4* на 297 номеров и одного из корпусов бизнес-центра общей площадью 41 тыс. кв. м. Строительство должно закончиться в 2008 году.
Таблица 2: Примеры крупных бизнес-центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
Название | Адрес | Класс | Офисная площадь, кв.м | Заявленная дата открытия |
Сенатор | 18 линия В.О., 31 | В | 40 000 | 1 квартал 2007 |
Ренессанс Плаза | Марата ул., 69-71 | В | 28 000 | 4 квартал 2007 |
Обухов-центр | Обуховской Обороны пр., 271 | В | 25 000 | 3 квартал 2007 |
Ильич | Белоостровская ул., 8 | В | 22 500 | 3 квартал 2007 |
Лидер | Ленинский пр., 153/Конституции пл. | В | 21 000 | 3 квартал 2007 |
Корпус Бенуа | Пискаревский пр./Свердловская наб. | В | 18 000 | 3 квартал 2007 |
Содружество | Коломяжский пр., 33 | В | 12 000 | 2 квартал 2007 |
Авеню | Аптекарская наб., 7 | В | 11 400 | 4 квартал 2007 |
Веда-Хаус | Петроградская наб., 20 | А | 9 000 | 2 квартал 2007 |
Невская Мануфактура | Обуховской Обороны пр., 70 | В | 9 000 | 4 квартал 2007 |
Нововладимирский | Социалистическая ул., 14 | В | 8 000 | 2 квартал 2007 |
Голицынъ | 13 линия В.О., 4-8 | В | 7 500 | 1 квартал 2007 |
Спрос
За прошедший год арендаторы офисных помещений стали лучше разбираться в классификационных требованиях и больше интересоваться заявленным классом бизнес-центра. Большинство арендаторов ожидают от классов А и В высокого уровня сервиса, технической оснащенности и коммуникаций, достаточного числа парковочных мест.
Можно констатировать, что спрос на качественные офисные площади заметно возрос, хотя наблюдается двоякая ситуация: с одной стороны, налицо дефицит бизнес-центров класса А, с другой – эксперты рынка указывают на низкую заполняемость новых объектов этого класса. Аналитики GVA Sawyer связывают это с тем, что большинство вводимых объектов не дотягивает до уровня класса А, вследствие чего заявленные в них арендные ставки многими потенциальными арендаторами считаются завышенными. За счет этого в среднем по рынку офисы класса А заполнены только на 81%. «Однако бизнес-центры класса А, введенные до 2006 года, заполнены на 98–100%», – отмечают в компании.
Заполняемость помещений класса В сохраняется на уровне 94–95% – сочетание «цена/качество» в этом сегменте, по мнению участников рынка, оптимально.
По данным Colliers International, общий объем арендованных и купленных офисных площадей класса А и В в 2006 году составил около 110 тыс. кв. м. При этом в компании отмечают, что на данный момент на рынке нет предложений продажи площадей класса А, а в сегменте класса В существует ряд предложений продажи офисных площадей на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия.
Продолжается тенденция увеличения запрашиваемой арендаторами площади офисных блоков – растет спрос на площади 1 тыс. кв. м и более. Нужно отметить, что это отвечает интересам арендодателей – они предпочитают сдавать офисы крупным арендаторам блоками, целыми этажами или даже зданиями. Тем не менее, по данным Knight Frank Санкт-Петербург, наибольшим спросом в бизнес-центрах класса А все еще пользуются помещения от 200 до 300 кв. м, а в классах В и С – от 100 до 200 кв. м.
Таблица 3: Наиболее крупные сделки по аренде в 2006 г.
Арендатор | Проект | Адрес | Класс | Площадь, кв.м |
Балтинвестбанк | Лангензипен | М.Монетная ул., 2 | А | 2 900 |
Импэкс-банк | Сенатор | Садовая ул., 10 | А | 2 500 |
Райффайзен банк | Северная столица | Волынский пер., 1 | А | 2 200 (расширение) |
Фортум Энергия | Северная столица | Волынский пер., 1 | А | 970 |
Рош-Москва | Северная столица | Волынский пер., 1 | А | 400 |
Сан Майкросистемс СПб | Келлерманн-Центр | 10 Красноармейская ул., 22 | В | 6 000 |
Рексофт | Сереан | ул. Пархоменко | В | 3 500 |
Natur Produkt | Сенатор | ул. Проф.Попова, 37 | В | 2 100 |
Ставки
Ставки аренды в бизнес-центрах значительно варьируются внутри классов в зависимости от качества объекта, месторасположения и транспортной доступности, особенно это заметно в сегменте офисов класса В. Рост арендных ставок в 2006 году, по оценкам аналитиков рынка, составил 8–12%. Эксперты, помимо инфляции, приводят следующие причины роста ставок:
- изменение условной расчетной денежной единицы в некоторых бизнес-центра города, сопровождавшееся повышением стоимости аренды;
- выход на рынок качественно новых для города объектов, которые устанавливают более высокие ставки, поднимая средние показатели по рынку.
Диапазоны ставок аренды на офисные помещения представлены в таблице 4.
Что касается рынка купли-продажи офисных помещений, то здесь разброс цен весьма значителен. Стоимость офисных площадей варьируется, по оценкам Becar Commercial Property SPb, от $1500 до $7000/кв. м, в зависимости от местоположения и качества объекта.
Тенденции
На стабильно развивающемся рынке Санкт-Петербурга сложно выделить новые тенденции – большинство из них наметились еще в 2005 году:
- Продолжается рост спроса на большие офисные помещения. Этому способствует активное расширение арендаторами своих офисов, а также приход новых российских и зарубежных компаний, которым требуется все больше пространства для размещения офиса.
- За пределами центра города продолжается развитие деловых зон: из-за напряженной транспортной ситуации и нехватки парковочных мест в центре города понятие «элитного местоположения» становится все более расплывчатым – арендаторы готовы пожертвовать центральным размещением офиса ради удобства и экономии времени. В настоящий момент активно осваиваются набережные, в перспективе предложение расширится до более отдаленных территорий, в том числе вблизи Кольцевой автодороги.
- На рынке Санкт-Петербурга появились сетевые проекты офисных зданий: «Магнус» и «Густав» шведской компании Ruric AB, бизнес-центры «Сенатор» группы компаний «Империя».
- Формируется рынок продажи офисов в бизнес-центрах, в том числе на этапе строительства. Увеличивается количество предложений по продаже офисов в зданиях классов «В», «В+», растет спрос на приобретение помещений в собственность для собственных нужд.
- Несмотря на продолжающийся активный редевелопмент административных и производственных площадей советской постройки, растет доля проектов нового строительства, что связано с расширением деловых зон – за пределами центра города больше выбор площадок под новое строительство, при котором здания можно оснащать по последнему слову техники, что не всегда возможно для объектов реконструкции.
- В городе появляется все больше проектов строительства многофункциональных комплексов, включающих в себя офисы, торговые галереи, гостиничную и жилую недвижимость. Если финансовые возможности и размер участка позволяют создавать большие проекты, то включение в них зданий различного назначения является оптимальным с точки зрения снижения рисков.
Класс бизнес-центра
Арендные ставки на конец 2006 г. , без НДС, вкл. экспл.расх.
$ за кв. м в год
А
450-890
В
320-600
С
170-356
Источник: Praktis Consulting & Brokerage
Прогноз
В 2007 году не ожидается насыщения рынка офисных помещений Санкт-Петербурга. По прогнозам аналитиков, темп роста арендных ставок не превысит 14–15% в год. В новом предложении по-прежнему доминируют здания класса В, в связи с чем можно ожидать, что в классе А рост ставок будет заметнее, чем в среднем по рынку, а доля свободных площадей сократится, но только при условии, что девелоперы таких зданий будут больше внимания уделять соответствию своих проектов международным стандартам качества. Этому будет также способствовать дальнейшее усиление инвестиционной активности со стороны иностранных и российских инвесторов – инвестиционный рынок требует высококачественных зданий, обеспечивающих стабильный доход в долгосрочной перспективе.
Насыщение рынка может произойти после 2010 года – с выходом стратегических проектов, таких как «Газпром-Сити» и «Морской фасад». До этого времени будет наблюдаться снижение заполняемости и арендных ставок в отдельных объектах, не соответствующих реалиям развивающегося рынка.
