Офисный рынок Санкт-Петербурга – итоги 2006 года

• Строительная компания «ЮИТ Лентек» – дочерняя компания финской YIT Uhtuymya и финский инвестиционный фонд Evli Property Investment Russia договорились о совместной реализации проектов, в том числе и офисных, стоимостью более 100 млн. евро.
• Петербургский девелопер RBI и входящая в Deutsche Bank инвесткомпания RREEF создали совместное предприятие для работы на петербургском рынке недвижимости. Первым проектом должно стать строительство на Новгородской ул. многофункционального комплекса с офисными, торговыми и жилыми зданиями.
• Компания Industrial Buildings Corporation (IBC), входящая в израильский холдинг Fishman Group, вышла на рынок Петербурга с двумя крупными многофункциональными проектами, в составе одного из которых (в районе «Пулково-3») предусмотрено строительство порядка 150 тыс. кв. м офисных площадей.
• Крупнейший петербургский бизнес-центр «Петровский форт» в минувшем году был куплен швейцарской инвестиционной компанией Eastern Property Holdings (EPH). Сумма сделки составила $65 млн. Это знаковая по масштабу сделка на рынке Санкт-Петербурга.
• Шведский фонд Ruric AB стал единоличным владельцем бизнес-центра «Грифон» площадью 3 тыс. кв. м на ул. Достоевского. Компания планирует расширить его вдвое, пристроив к зданию еще один четырехэтажный корпус площадью 3,5 тыс. кв. м.

Характерным для развивающегося рынка является повышение качества вновь вводимых объектов, что влечет за собой увеличение арендных ставок. Тем не менее эксперты рынка отмечают, что зачастую офисные здания не соответствуют заявленному девелопером классу. Так, введенная в минувшем году новая классификация офисных зданий вряд ли в ближайшее время получит широкое применение на рынке Санкт-Петербурга. Как сообщают в компании Knight Frank Санкт-Петербург, для того чтобы обновленная классификация прижилась на рынке, ее должны принять и адаптировать к локальным условиям наиболее авторитетные его участники. Пока этого не произошло, девелоперы бизнес-центров будут позиционировать свои объекты в тех же классах, что и раньше.

Таблица 1: Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2006 г.

Источник: GVA Sawyer

Предложение
За минувший год, по оценкам экспертов, предложение качественных офисных площадей увеличилось более чем на четверть.

• По данным GVA Sawyer, в 2006 году объем новых офисных площадей класса А составил 43 тыс. кв. м (было введено 9 новых объектов и расширен БЦ «Северная столица»), в результате чего общее предложение в этом классе удвоилось. Класс В увеличился в 2006 году почти на 24% – было введено 17 новых объектов и 2 очереди в трех открытых ранее объектах, общий объем новых офисных площадей составил 93 тыс. кв. м.
• В Colliеrs International оценивают новое предложение офисных центров класса А в 32,9 тыс. кв. м из запланированных 60 тыс. кв. м, класса В – примерно в 75 тыс. кв. м, при этом ко вводу в эксплуатацию было запланировано более 110 тыс. кв. м площадей этого класса.

Что касается офисов класса С, то на сегодняшний день очень сложно оценить объем этого сегмента. Сегодня многие предприятия ремонтируют свои корпуса и, организовав управление зданием, сдают его в аренду. В большинстве случаев такие объекты не учитываются при подсчетах – их собственники не размещают официальной информации. По данным GVA Sawуer, в прошлом году были открыты только три объекта этого класса:

• Комплекс «Мегапарк» (Заставская ул., 7), 2-я очередь – 5000 кв. м;
• Бизнес-комплекс «Дворы» (наб. Обводного кан., 134-136-138) – 4870 кв. м;
• Офис-центр «Грани» (Б. Пушкарская ул., 20) – до 4000 кв. м.

Общий объем предложения на конец года составил, по данным компании Becar Commercial Property SPb, около 1 млн. 65 тыс. кв. м (см. диаграмму 1).

• По оценкам Knight Frank Санкт-Петербург, класс А на конец года насчитывал 55 тыс. кв. м, класс В – около 440 тыс. кв. м.
• По данным GVA Sawyer, общее предложение офисных площадей класса А составило 84 тыс. кв. м, класса В – 481 тыс. кв. м.

В Praktis Consulting & Brokerage отмечают, что география вводимых высококлассных бизнес-центров расширилась и распространилась на прилегающие к историческому центру части Петроградского и Василеостровского районов. По оценкам аналитиков компании, эти районы стали лидирующими по количеству введенных в 2006 году офисных площадей, составив в структуре нового предложения 23 и 21,9% соответственно. В то время как на Центральный район пришлось 13,2% арендопригодных офисных площадей (см. диаграмму 2).
В наступившем году эксперты рынка ожидают, что предложение офисных площадей превысит аналогичный показатель 2006 года, указывая при этом на необходимость учитывать традиционные переносы сроков строительства. По оценкам Colliers International, в 2007 году планируется ввод в эксплуатацию около 330 тыс. кв. м (включая 70 тыс. кв. м, открытие которых перенесено с 2006 года).
Вот некоторые из заявленных в минувшем году объектов офисной недвижимости (данные Becar Commercial Property SPb):

• Setl Group построит в Петроградском районе бизнес-центр класса А площадью около 30 тыс. кв. м. Начало строительства намечено на первую половину 2007 года, ввод в эксплуатацию – на конец 2008 года.
• ОАО «Внешторгбанк» намерено возвести на территории бывшего трамвайного парка в Дегтярном переулке административный корпус площадью 44 тыс. кв. м, в котором разместятся чиновники городских комитетов и ведомств, а также бизнес-центры класса А (30 тыс. кв. м) и В (17,4 тыс. кв. м).
• На Дунайском пр., 21, началось строительство бизнес-центрах класса В+. Девелопером проекта выступает ЗАО «ПТК» (Петербургская топливная компания). Общая площадь 11-этажного комплекса – 25 тыс. кв. м, под офисы будет отведено около 14 тыс. кв. м. Завершить строительство планируется в III квартале 2008 года.
• В деловой зоне «Пулково-3» российско-австрийская компания «Авиелен А.Г.» построит гостиницу и бизнес-центр. Соинвестором выступает аэропорт Пулково, который планирует переселить часть своих чиновников в будущий бизнес-центр. 1-я очередь предполагает возведение гостиницы уровня 4* на 297 номеров и одного из корпусов бизнес-центра общей площадью 41 тыс. кв. м. Строительство должно закончиться в 2008 году.

Таблица 2: Примеры крупных бизнес-центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 г.

Спрос
За прошедший год арендаторы офисных помещений стали лучше разбираться в классификационных требованиях и больше интересоваться заявленным классом бизнес-центра. Большинство арендаторов ожидают от классов А и В высокого уровня сервиса, технической оснащенности и коммуникаций, достаточного числа парковочных мест.
Можно констатировать, что спрос на качественные офисные площади заметно возрос, хотя наблюдается двоякая ситуация: с одной стороны, налицо дефицит бизнес-центров класса А, с другой – эксперты рынка указывают на низкую заполняемость новых объектов этого класса. Аналитики GVA Sawyer связывают это с тем, что большинство вводимых объектов не дотягивает до уровня класса А, вследствие чего заявленные в них арендные ставки многими потенциальными арендаторами считаются завышенными. За счет этого в среднем по рынку офисы класса А заполнены только на 81%. «Однако бизнес-центры класса А, введенные до 2006 года, заполнены на 98–100%», – отмечают в компании.
Заполняемость помещений класса В сохраняется на уровне 94–95% – сочетание «цена/качество» в этом сегменте, по мнению участников рынка, оптимально.
По данным Colliers International, общий объем арендованных и купленных офисных площадей класса А и В в 2006 году составил около 110 тыс. кв. м. При этом в компании отмечают, что на данный момент на рынке нет предложений продажи площадей класса А, а в сегменте класса В существует ряд предложений продажи офисных площадей на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия.
Продолжается тенденция увеличения запрашиваемой арендаторами площади офисных блоков – растет спрос на площади 1 тыс. кв. м и более. Нужно отметить, что это отвечает интересам арендодателей – они предпочитают сдавать офисы крупным арендаторам блоками, целыми этажами или даже зданиями. Тем не менее, по данным Knight Frank Санкт-Петербург, наибольшим спросом в бизнес-центрах класса А все еще пользуются помещения от 200 до 300 кв. м, а в классах В и С – от 100 до 200 кв. м.

Таблица 3: Наиболее крупные сделки по аренде в 2006 г.