– Как вы считаете, насколько важен институт страхования для рынка коммерческой недвижимости?
– Страхование – надежный механизм защиты инвестиций, которые, как известно, в области коммерческой недвижимости отнюдь не маленькие. Возможные убытки – миллионы долларов – могут стать серьезной головной болью для собственников, арендаторов, которые при наступлении форс-мажорных обстоятельств в короткие сроки вынуждены искать дополнительные источники финансирования на покрытия непредвиденных расходов. Специалисты этой области довольно рано поняли важность страхования, и сегодня мы ориентируемся на них, как на флагманов.
– Насколько доходен для вашей компании этот сектор страховых услуг?
– Этот сектор – один из самых приоритетных для многих страховщиков, в том числе для тех, кто только начинает свою деятельность (особенно это характерно для Москвы). Это то, что не требует серьезных технологических разработок – они уже давно существуют. «Новички» обычно начинают со страхования имущественных объектов от классических рисков. Поэтому данная область – большая статья доходов для любого страховщика. В нашей компании удельный вес страхования коммерческой недвижимости составляет порядка 10% от общего объема. Здесь следует учитывать, что чем крупнее компания, тем у нее более сбалансированный портфель и больше видов страхования. В маленькой компании доходы от этого сектора в процентном соотношении в среднем возрастают.
– Могли бы вы оценить объемы рынка страховых услуг в области коммерческой недвижимости?
– В данном случае вести статистику непросто. Из-за разнообразия сегментов каждый страховщик по-своему определяет, что входит в этот рынок. Но с точки зрения стоимостной оценки он исчисляется миллиардами долларов – достаточно только посмотреть на те здания, что расположены в центре Москвы, одном из самых дорогих городов мира. Причем речь идет только о конструктивных элементах зданий – есть еще «начинка», которая может во много раз превосходить стоимость стен. Это многомиллиардный рынок, который достаточно успешно развивается.
– Какова динамика развития этого рынка, устраивает ли она вас?
– В целом можно отметить, что за последние десять лет страхование стало частью нашей жизни. Закон об ОСАГО в свое время был своеобразным локомотивом развития этого процесса. Сегодня можно констатировать серьезное изменение ментальности страхователей, у которых сформировалось лояльное отношение к этому институту в целом. В этом плане рынок коммерческой недвижимости не только не исключение, но и пример для всех других отраслей. В определенной степени на развитие рынка повлияло так называемое вмененное страхование, когда арендодатели стали требовать от арендаторов страховать гражданскую ответственность. Кроме того, правительство Москвы приняло ряд законодательных инициатив и решений в части необходимости страхования. Сначала данные акты были применены в отношении нежилых помещений, потом они распространились и на жилье. Кроме того, сегодня продолжают расти себестоимость строительства и арендная плата, соответственно возрастают и риски потенциальных страхователей – потери становятся все более ощутимыми. Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда интерес к страхованию возрастает после реальных потерь, которые несут в форс-мажорной ситуации те или иные компании. На сегодняшний момент, я бы сказал, мы удовлетворены динамикой развития этого рынка, набором страховых продуктов и тем вниманием, которое уделяют ему участники рынка.
– Какие виды услуг сегодня пользуются наибольшим спросом?
– Сегодня на рынке представлен широкий спектр разнообразных страховых продуктов.
Классика – имущественное страхование – уже очень хорошо освоена, и сейчас, если так можно сказать, идет оттачивание граней – снижение ставок, уменьшение размера и срока франшизы (в течение которого страховая компенсация не выплачивается). Произошел переход на другой, более качественный уровень. Все более популярными становятся те виды услуг, которые еще вчера казались экзотическими, – гражданская ответственность, ответственность арендатора перед арендодателем и наоборот, страхование перерыва производства и потери прибыли и т. д.
Сегодня страховщики ориентируются на требования и пожелания партнеров, которые каждый день сталкиваются с теми или иными сложностями, корректируя, таким образом, свои предложения. Возникают виды услуг, которые являются дополнительной защитой для страхователя. К примеру, в полис можно включить страхование убытков, связанных с прекращением подачи электричества. Сегодня очень актуальна тема, связанная с деятельностью государственных надзорных органов (Росприроднадзор и т. д.). Если из-за каких-то запретительных актов этих государственных инстанций возникает необходимость переезда, останавливается производственная деятельность, компенсацию убытков также можно обеспечить с помощью механизма страхования.
Более того, сегодня мы стали уходить от переименованных рисков, теперь у нас есть страховой пакет, который условно можно назвать «от всего, за исключением ядерной войны». Такой комплексный подход понятен и удобен для всех сторон. Сокращается время на рассмотрение убытков, на признание страхового случая – фактически борьба за клиента делает страхование доступным и удобным процессом.
– Есть ли у нас различия в тарифах в сравнении с западным рынком?
– Стоимость страхования у нас несколько выше, чем на Западе. Однако эта ситуация справедлива, поскольку отражает те отличия, которые есть между нами с точки зрения оценки и защищенности риска и др. Но разница, о которой идет речь, совсем небольшая (в дальнейшем она будет снижаться). Если говорить в процентном соотношении, то это десятые и тысячные доли. Страхование объекта стоимостью $100 млн. может обойтись клиенту в $50 тыс. на годовой базе. Это вполне понятные и подъемные для страхователя траты.
– Какие еще различия существуют между российским и западным рынком?
– На сегодняшний день российский рынок максимально приближен к западным стандартам. С самого начала все страховщики ориентировались на западный опыт. Те технологии, которые были апробированы и востребованы во всем мире – страховые продукты, законодательные нормы, – фактически были перенесены сюда.
Кроме того, приводить российский рынок в соответствие с западными стандартами заставляет институт перестрахования рисков. Если объект, который принимает страховая компания, стоит больших денег, к примеру, $500 млн., он должен быть перестрахован, но сделать это в России бывает крайне затруднительно. Соответственно между западными партнерами, которые принимают риски на себя, и их российскими коллегами не должно возникать серьезных разногласий.
Тем не менее российская специфика все же существует. Различия связаны с оценкой стоимости имущества. Дело в том, что весь мир страхует по восстановительной стоимости (новое – за старое). У нас же периодически возникает вопрос о страховании имущества по рыночной стоимости, где значение имеет месторасположение объекта и стоимость земли. Некоторые, подписывая договор страхования, предпочитают использовать балансовую стоимость объекта, то есть стоимость, зафиксированную в балансовых документах. К сожалению, эта цифра не всегда отражает реальную стоимость здания. Соответственно при наступлении страхового случая страхователь не может рассчитывать на компенсацию своих убытков в полной мере. Однако все эти проблемы преодолимы. Как только мы окончательно перейдем на международную систему финансовой отчетности, эти различия постепенно будут сходить на нет.
– Готовы ли сегодня участники рынка страховать свои объекты по полной стоимости?
– В принципе, да. Во многом эта готовность определяется теми ресурсами – как правило, кредитными, – которые привлекаются для реализации тех или иных проектов. Сфера real estate требует больших, в основном заемных, средств. А вопрос о необходимости страхования заемных денег уже давно не стоит: в свое время он был законодательно определен как обязательный, затем эта «обязаловка» была снята, но ничего не поменялось – это стало нормой жизни. Если компания взяла кредит, она обязана застраховать объект, в который вкладывает деньги.
– Насколько качественны предложения страховых компаний?
– Чем крупнее компания, тем серьезнее она относится к своим страховым продуктам. И те различия, которые сегодня существуют в предложениях у различных игроков, будут постепенно сглаживаться. Через какое-то время потенциальным страхователям не придется вникать в тонкости договора, изучать степень надежности компании. Как и во всем мире, крупные страховщики будут одинаковыми. Сегодня разница по продуктам минимальна и касается отдельных нюансов.
– Назовите самые частые причины страхового случая.
– Наиболее часто случаются протечки воды, аварии водопровода и прочих систем. Но самый страшный риск – пожар. Даже если очаг возгорания удается локализовать быстро, работы по устранению всех последствий, связанных с задымлением, копотью, требуют серьезных инвестиций. Пожар – это колоссальные убытки и, что самое важное, реальная угроза человеческой жизни. Статистика по таким страховым случаям неумолимо растет, даже несмотря на то что объекты, которые подпадают под эту напасть, оснащены современными системами пожаротушения. В зависимости от сезона бывают страховые случаи, связанные со стихийными бедствиями, – ураганы, град и т. д. Это тоже катализатор интереса к страхованию. Во время энергетического кризиса весной 2005 года убытки исчислялись десятками миллионов рублей. Те, кто был застрахован, наконец-то получили возможность проверить надежность партнера. Этот случай тоже во многом подстегнул интерес к страхованию. Всплески интереса, как это ни грустно, связаны с негативными событиями. Например, в свое время серия терактов повлияла на создание страхового антитеррористического пула.
– От чего зависит стоимость страхового вознаграждения, которое выплачивает клиент страховой компании, и как ее можно снизить?
– Страховая сумма зависит от многих факторов. Значение имеет и стоимость объекта, и степень риска возникновения форс-мажорных ситуаций. Вот простые примеры. Застраховать здание с деревянными перекрытиями стоит дороже, чем сделанное из бетона. Стоимость страхования объекта недвижимости, оснащенного современными противопожарными системами, также снижается. Кроме того, учитывается месторасположение объекта, профиль деятельности арендаторов, соседи, даже геологические особенности земельного участка, например, уровень грунтовых вод, и многое другое.
Мы, со своей стороны, давно занимаемся управлением риском как наукой, как системой риск-менеджмента. Как это происходит? Наши специалисты выезжают на потенциальный объект и оценивают наиболее значимые риски. Не исключено, что мы за свой счет проводим специальные мероприятия, направленные на снижение возникновения страховых случаев: оплачиваем системы пожарной сигнализации, проводим ее реконструкцию. Таким образом, мы минимизируем свои риски. В международной практике это называется риск-менеджмент. Фактически получается, что успешным будет тот страховщик, который умеет хорошо считать – он будет меньше платить и больше получать. Размер оплаты страхового взноса отражает степень риска – это прямая зависимость. Чем нам меньше платят, тем меньше риски, меньше выплаты страховой компании. Мы идем по такому пути.
В заключение хотелось бы еще раз повторить, что рынок коммерческой недвижимости для нас – непаханое поле. Самый динамичный, наиболее интересный и востребованный сегмент.
– Страхование – надежный механизм защиты инвестиций, которые, как известно, в области коммерческой недвижимости отнюдь не маленькие. Возможные убытки – миллионы долларов – могут стать серьезной головной болью для собственников, арендаторов, которые при наступлении форс-мажорных обстоятельств в короткие сроки вынуждены искать дополнительные источники финансирования на покрытия непредвиденных расходов. Специалисты этой области довольно рано поняли важность страхования, и сегодня мы ориентируемся на них, как на флагманов.
– Насколько доходен для вашей компании этот сектор страховых услуг?
– Этот сектор – один из самых приоритетных для многих страховщиков, в том числе для тех, кто только начинает свою деятельность (особенно это характерно для Москвы). Это то, что не требует серьезных технологических разработок – они уже давно существуют. «Новички» обычно начинают со страхования имущественных объектов от классических рисков. Поэтому данная область – большая статья доходов для любого страховщика. В нашей компании удельный вес страхования коммерческой недвижимости составляет порядка 10% от общего объема. Здесь следует учитывать, что чем крупнее компания, тем у нее более сбалансированный портфель и больше видов страхования. В маленькой компании доходы от этого сектора в процентном соотношении в среднем возрастают.
– Могли бы вы оценить объемы рынка страховых услуг в области коммерческой недвижимости?
– В данном случае вести статистику непросто. Из-за разнообразия сегментов каждый страховщик по-своему определяет, что входит в этот рынок. Но с точки зрения стоимостной оценки он исчисляется миллиардами долларов – достаточно только посмотреть на те здания, что расположены в центре Москвы, одном из самых дорогих городов мира. Причем речь идет только о конструктивных элементах зданий – есть еще «начинка», которая может во много раз превосходить стоимость стен. Это многомиллиардный рынок, который достаточно успешно развивается.
– Какова динамика развития этого рынка, устраивает ли она вас?
– В целом можно отметить, что за последние десять лет страхование стало частью нашей жизни. Закон об ОСАГО в свое время был своеобразным локомотивом развития этого процесса. Сегодня можно констатировать серьезное изменение ментальности страхователей, у которых сформировалось лояльное отношение к этому институту в целом. В этом плане рынок коммерческой недвижимости не только не исключение, но и пример для всех других отраслей. В определенной степени на развитие рынка повлияло так называемое вмененное страхование, когда арендодатели стали требовать от арендаторов страховать гражданскую ответственность. Кроме того, правительство Москвы приняло ряд законодательных инициатив и решений в части необходимости страхования. Сначала данные акты были применены в отношении нежилых помещений, потом они распространились и на жилье. Кроме того, сегодня продолжают расти себестоимость строительства и арендная плата, соответственно возрастают и риски потенциальных страхователей – потери становятся все более ощутимыми. Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда интерес к страхованию возрастает после реальных потерь, которые несут в форс-мажорной ситуации те или иные компании. На сегодняшний момент, я бы сказал, мы удовлетворены динамикой развития этого рынка, набором страховых продуктов и тем вниманием, которое уделяют ему участники рынка.
– Какие виды услуг сегодня пользуются наибольшим спросом?
– Сегодня на рынке представлен широкий спектр разнообразных страховых продуктов.
Классика – имущественное страхование – уже очень хорошо освоена, и сейчас, если так можно сказать, идет оттачивание граней – снижение ставок, уменьшение размера и срока франшизы (в течение которого страховая компенсация не выплачивается). Произошел переход на другой, более качественный уровень. Все более популярными становятся те виды услуг, которые еще вчера казались экзотическими, – гражданская ответственность, ответственность арендатора перед арендодателем и наоборот, страхование перерыва производства и потери прибыли и т. д.
Сегодня страховщики ориентируются на требования и пожелания партнеров, которые каждый день сталкиваются с теми или иными сложностями, корректируя, таким образом, свои предложения. Возникают виды услуг, которые являются дополнительной защитой для страхователя. К примеру, в полис можно включить страхование убытков, связанных с прекращением подачи электричества. Сегодня очень актуальна тема, связанная с деятельностью государственных надзорных органов (Росприроднадзор и т. д.). Если из-за каких-то запретительных актов этих государственных инстанций возникает необходимость переезда, останавливается производственная деятельность, компенсацию убытков также можно обеспечить с помощью механизма страхования.
Более того, сегодня мы стали уходить от переименованных рисков, теперь у нас есть страховой пакет, который условно можно назвать «от всего, за исключением ядерной войны». Такой комплексный подход понятен и удобен для всех сторон. Сокращается время на рассмотрение убытков, на признание страхового случая – фактически борьба за клиента делает страхование доступным и удобным процессом.
– Есть ли у нас различия в тарифах в сравнении с западным рынком?
– Стоимость страхования у нас несколько выше, чем на Западе. Однако эта ситуация справедлива, поскольку отражает те отличия, которые есть между нами с точки зрения оценки и защищенности риска и др. Но разница, о которой идет речь, совсем небольшая (в дальнейшем она будет снижаться). Если говорить в процентном соотношении, то это десятые и тысячные доли. Страхование объекта стоимостью $100 млн. может обойтись клиенту в $50 тыс. на годовой базе. Это вполне понятные и подъемные для страхователя траты.
– Какие еще различия существуют между российским и западным рынком?
– На сегодняшний день российский рынок максимально приближен к западным стандартам. С самого начала все страховщики ориентировались на западный опыт. Те технологии, которые были апробированы и востребованы во всем мире – страховые продукты, законодательные нормы, – фактически были перенесены сюда.
Кроме того, приводить российский рынок в соответствие с западными стандартами заставляет институт перестрахования рисков. Если объект, который принимает страховая компания, стоит больших денег, к примеру, $500 млн., он должен быть перестрахован, но сделать это в России бывает крайне затруднительно. Соответственно между западными партнерами, которые принимают риски на себя, и их российскими коллегами не должно возникать серьезных разногласий.
Тем не менее российская специфика все же существует. Различия связаны с оценкой стоимости имущества. Дело в том, что весь мир страхует по восстановительной стоимости (новое – за старое). У нас же периодически возникает вопрос о страховании имущества по рыночной стоимости, где значение имеет месторасположение объекта и стоимость земли. Некоторые, подписывая договор страхования, предпочитают использовать балансовую стоимость объекта, то есть стоимость, зафиксированную в балансовых документах. К сожалению, эта цифра не всегда отражает реальную стоимость здания. Соответственно при наступлении страхового случая страхователь не может рассчитывать на компенсацию своих убытков в полной мере. Однако все эти проблемы преодолимы. Как только мы окончательно перейдем на международную систему финансовой отчетности, эти различия постепенно будут сходить на нет.
– Готовы ли сегодня участники рынка страховать свои объекты по полной стоимости?
– В принципе, да. Во многом эта готовность определяется теми ресурсами – как правило, кредитными, – которые привлекаются для реализации тех или иных проектов. Сфера real estate требует больших, в основном заемных, средств. А вопрос о необходимости страхования заемных денег уже давно не стоит: в свое время он был законодательно определен как обязательный, затем эта «обязаловка» была снята, но ничего не поменялось – это стало нормой жизни. Если компания взяла кредит, она обязана застраховать объект, в который вкладывает деньги.
– Насколько качественны предложения страховых компаний?
– Чем крупнее компания, тем серьезнее она относится к своим страховым продуктам. И те различия, которые сегодня существуют в предложениях у различных игроков, будут постепенно сглаживаться. Через какое-то время потенциальным страхователям не придется вникать в тонкости договора, изучать степень надежности компании. Как и во всем мире, крупные страховщики будут одинаковыми. Сегодня разница по продуктам минимальна и касается отдельных нюансов.
– Назовите самые частые причины страхового случая.
– Наиболее часто случаются протечки воды, аварии водопровода и прочих систем. Но самый страшный риск – пожар. Даже если очаг возгорания удается локализовать быстро, работы по устранению всех последствий, связанных с задымлением, копотью, требуют серьезных инвестиций. Пожар – это колоссальные убытки и, что самое важное, реальная угроза человеческой жизни. Статистика по таким страховым случаям неумолимо растет, даже несмотря на то что объекты, которые подпадают под эту напасть, оснащены современными системами пожаротушения. В зависимости от сезона бывают страховые случаи, связанные со стихийными бедствиями, – ураганы, град и т. д. Это тоже катализатор интереса к страхованию. Во время энергетического кризиса весной 2005 года убытки исчислялись десятками миллионов рублей. Те, кто был застрахован, наконец-то получили возможность проверить надежность партнера. Этот случай тоже во многом подстегнул интерес к страхованию. Всплески интереса, как это ни грустно, связаны с негативными событиями. Например, в свое время серия терактов повлияла на создание страхового антитеррористического пула.
– От чего зависит стоимость страхового вознаграждения, которое выплачивает клиент страховой компании, и как ее можно снизить?
– Страховая сумма зависит от многих факторов. Значение имеет и стоимость объекта, и степень риска возникновения форс-мажорных ситуаций. Вот простые примеры. Застраховать здание с деревянными перекрытиями стоит дороже, чем сделанное из бетона. Стоимость страхования объекта недвижимости, оснащенного современными противопожарными системами, также снижается. Кроме того, учитывается месторасположение объекта, профиль деятельности арендаторов, соседи, даже геологические особенности земельного участка, например, уровень грунтовых вод, и многое другое.
Мы, со своей стороны, давно занимаемся управлением риском как наукой, как системой риск-менеджмента. Как это происходит? Наши специалисты выезжают на потенциальный объект и оценивают наиболее значимые риски. Не исключено, что мы за свой счет проводим специальные мероприятия, направленные на снижение возникновения страховых случаев: оплачиваем системы пожарной сигнализации, проводим ее реконструкцию. Таким образом, мы минимизируем свои риски. В международной практике это называется риск-менеджмент. Фактически получается, что успешным будет тот страховщик, который умеет хорошо считать – он будет меньше платить и больше получать. Размер оплаты страхового взноса отражает степень риска – это прямая зависимость. Чем нам меньше платят, тем меньше риски, меньше выплаты страховой компании. Мы идем по такому пути.
В заключение хотелось бы еще раз повторить, что рынок коммерческой недвижимости для нас – непаханое поле. Самый динамичный, наиболее интересный и востребованный сегмент.
