Применение
Техники массовой оценки необходимы, если речь идет о масштабных инфраструктурных комплексах, которыми располагают крупнейшие организации, например Сбербанк или РЖД, и в которых задействованы тысячи разнообразных однородных имущественных объектов в сотнях городов по всей России. Проведение оценки такого огромного числа объектов – задача очень сложная. Даже если проект осуществляет многочисленная группа оценщиков, на его реализацию уйдет не менее года (я уже не говорю о том, во что обойдутся клиентам услуги профессиональных оценщиков на такой срок).
Как пример возьмем розничную сеть, включающую 10 тысяч небольших торговых точек. Предположим, что расположены эти точки в тысяче городов. Для оценочной работы формируется группа из 50 оценщиков, и за каждым закрепляется 20 городов, при этом во всех городах находится в среднем 10 объектов оценки. Исходя из допущения, что на оценку объектов в каждом из городов с учетом их состояния и цен, сложившихся на местном рынке недвижимости, уходит в среднем (включая время на переезды) три недели, получается, что для выполнения работы каждому оценщику потребуется 60 недель, или один год и два месяца. Вряд ли профессиональный оценщик ради одного-единственного проекта откажется от других клиентов, и уж совсем мало найдется клиентов, которые согласятся ждать оценочного заключения целый год. А при применении массовой оценки к наиболее репрезентативным активам и рынкам такую работу могут выполнить 5 профессиональных оценщиков и несколько аналитиков менее чем за три месяца и, что немаловажно, по вполне разумным ценам.
Этапы оценки
1. Анализ объектов оценки для объединения их в логические группы с общими характеристиками
Этот важный этап призван помочь определить круг исходной информации, необходимой для построения оценочных моделей. Анализируя сеть мелких торговых предприятий, нам необходимо сгруппировать их по регионам со схожим уровнем экономического развития (учитывая численность населения городов), а затем выделить ряд групп для сравнения стоимости недвижимости, которую можно обоснованно ожидать применительно к торговым площадям в каждой группе. При анализе статистики по городам с различной численностью населения может возникнуть дефицит информации о рыночных ценах на недвижимость по некоторым категориям; данные по Санкт-Петербургу и Москве нужно анализировать отдельно из-за их явного отличия от других российских городов (см. таблицу).
Дополнительный анализ позволит выделить объекты недвижимости в группах, основываясь на других характеристиках, которые могут существенным образом сказаться на разбросе цен за квадратный метр (величина площади, тип здания, его состояние и т. д.). Вся информация по каждому объекту оценки предоставляется клиентом в стандартной форме для ее дальнейшего использования в оценочной модели.
2. Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки
Безусловно, 50 профессиональных оценщиков для работы не потребуется. Необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп. Оценщики, выезжающие на места, должны посетить определенное число выбранных объектов по каждому классу и типу (например, 10 городов и 100 объектов недвижимости). Они представляют отчеты и данные для аналитических вводных по результатам командировок. Группа из трех-пяти оценщиков, выезжающих в города, а также двух-трех аналитиков, собирающих дополнительные данные и отвечающих за составление отдельных разделов отчета, сможет завершить все командировки в течение первого месяца, а оценочный анализ (построение оценочной модели) и подготовку итогового отчета – за второй и третий месяцы.
Что касается других городов и регионов, информацию по рынку можно получить, связавшись по телефону с местными оценочными и брокерскими фирмами, представителями торговых палат или городской администрации. Эта информация послужит основой для расчета поправочных коэффициентов в оценочной модели.
3. Планирование и организация
Определившись с численностью и составом группы, можно приступать к составлению подробных запросов клиенту для получения от него составленной по определенной форме информации, которую можно было бы ввести в компьютерную модель. Конечным продуктом в нашем случае должен стать перечень всех 10 тысяч объектов с указанием значимой информации, позволяющей определить их местоположение, тип здания/строения, площадь, состояние объекта, а также иные характеристики, определяющие его специфику.
После этого планируются маршруты командировок каждого оценщика, позволяющие охватить максимальное число городов. В заданиях оценщикам указывается, какую информацию они должны собрать в каждом пункте командировки, и представить ее в стандартной форме с разбивкой по каждому методу оценки.
4. Сбор данных
Хотя в стратегическом плане все работы, проделанные до сих пор, важны для успешного выполнения проекта, именно этот этап потребует наибольших временных затрат. Поэтому здесь на первый план выходит качество исполнения. Если что-то было упущено, что-то сделано неверно и работу придется переделывать, мы рискуем не уложиться в сроки. Тогда выполнение всего проекта будет поставлено под угрозу. Пока оценщики посещают объекты и собирают данные, аналитическая группа может начать работу над материалами по другому городу и построением моделей массовой оценки в рамках каждого из выбранных оценочных подходов.
5. Разработка системы
Модели, построенные в рамках каждого подхода, должны обеспечивать расчет стоимости каждого объекта и возможность ее корректировки с учетом специфики объекта. Одна из методик предполагает использование данных по базовому опорному рынку (скажем, рынку недвижимости в областном/краевом центре) и применение относительных коэффициентов, учитывающих соотношение между базовым рынком и городами объектов оценки. Помимо индивидуальных характеристик объекта в модель оценки необходимо ввести корректировки для учета экономической активности региона, местных расценок на строительные работы и иной специфики данного населенного пункта.
Модель, построенная в рамках метода сравнения продаж, может иметь следующий вид:
V = K1 x K2 x K3 x Цена + K4
Где V – индикативная стоимость, Kx – поправочные коэффициенты, а Цена является сравнительной величиной, полученной на основе рыночных данных. В нашей формуле K4 – коэффициент, учитывающий состояние объекта, который применяется после расчета всех остальных факторов. В отдельных случаях корректировки могут потребовать построения двухэтапной модели, в рамках которой на первом этапе сравнительные цены приводятся к величине, примерно соответствующей всему оцениваемому комплексу, а на втором вносятся корректировки с учетом специфики каждого объекта.
6. Предварительное изучение и тестирование результатов
Тестирование модели происходит на основе выборки объектов оценки на исследуемых рынках в таком количестве, чтобы относительные величины корректировок, учитывающих влияние отдельных факторов, не привели к искажению результатов оценки. По каждому из оценочных методов факторы, указанные в таблице ниже, могут представлять собой потенциальные поправочные коэффициенты в оценочной модели.
Техники массовой оценки необходимы, если речь идет о масштабных инфраструктурных комплексах, которыми располагают крупнейшие организации, например Сбербанк или РЖД, и в которых задействованы тысячи разнообразных однородных имущественных объектов в сотнях городов по всей России. Проведение оценки такого огромного числа объектов – задача очень сложная. Даже если проект осуществляет многочисленная группа оценщиков, на его реализацию уйдет не менее года (я уже не говорю о том, во что обойдутся клиентам услуги профессиональных оценщиков на такой срок).
Как пример возьмем розничную сеть, включающую 10 тысяч небольших торговых точек. Предположим, что расположены эти точки в тысяче городов. Для оценочной работы формируется группа из 50 оценщиков, и за каждым закрепляется 20 городов, при этом во всех городах находится в среднем 10 объектов оценки. Исходя из допущения, что на оценку объектов в каждом из городов с учетом их состояния и цен, сложившихся на местном рынке недвижимости, уходит в среднем (включая время на переезды) три недели, получается, что для выполнения работы каждому оценщику потребуется 60 недель, или один год и два месяца. Вряд ли профессиональный оценщик ради одного-единственного проекта откажется от других клиентов, и уж совсем мало найдется клиентов, которые согласятся ждать оценочного заключения целый год. А при применении массовой оценки к наиболее репрезентативным активам и рынкам такую работу могут выполнить 5 профессиональных оценщиков и несколько аналитиков менее чем за три месяца и, что немаловажно, по вполне разумным ценам.
Этапы оценки
1. Анализ объектов оценки для объединения их в логические группы с общими характеристиками
Этот важный этап призван помочь определить круг исходной информации, необходимой для построения оценочных моделей. Анализируя сеть мелких торговых предприятий, нам необходимо сгруппировать их по регионам со схожим уровнем экономического развития (учитывая численность населения городов), а затем выделить ряд групп для сравнения стоимости недвижимости, которую можно обоснованно ожидать применительно к торговым площадям в каждой группе. При анализе статистики по городам с различной численностью населения может возникнуть дефицит информации о рыночных ценах на недвижимость по некоторым категориям; данные по Санкт-Петербургу и Москве нужно анализировать отдельно из-за их явного отличия от других российских городов (см. таблицу).
Население (тыс. чел.) | Стоимость |
Менее 100 | 0,20 0,50 |
Дополнительный анализ позволит выделить объекты недвижимости в группах, основываясь на других характеристиках, которые могут существенным образом сказаться на разбросе цен за квадратный метр (величина площади, тип здания, его состояние и т. д.). Вся информация по каждому объекту оценки предоставляется клиентом в стандартной форме для ее дальнейшего использования в оценочной модели.
2. Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки
Безусловно, 50 профессиональных оценщиков для работы не потребуется. Необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп. Оценщики, выезжающие на места, должны посетить определенное число выбранных объектов по каждому классу и типу (например, 10 городов и 100 объектов недвижимости). Они представляют отчеты и данные для аналитических вводных по результатам командировок. Группа из трех-пяти оценщиков, выезжающих в города, а также двух-трех аналитиков, собирающих дополнительные данные и отвечающих за составление отдельных разделов отчета, сможет завершить все командировки в течение первого месяца, а оценочный анализ (построение оценочной модели) и подготовку итогового отчета – за второй и третий месяцы.
Что касается других городов и регионов, информацию по рынку можно получить, связавшись по телефону с местными оценочными и брокерскими фирмами, представителями торговых палат или городской администрации. Эта информация послужит основой для расчета поправочных коэффициентов в оценочной модели.
3. Планирование и организация
Определившись с численностью и составом группы, можно приступать к составлению подробных запросов клиенту для получения от него составленной по определенной форме информации, которую можно было бы ввести в компьютерную модель. Конечным продуктом в нашем случае должен стать перечень всех 10 тысяч объектов с указанием значимой информации, позволяющей определить их местоположение, тип здания/строения, площадь, состояние объекта, а также иные характеристики, определяющие его специфику.
После этого планируются маршруты командировок каждого оценщика, позволяющие охватить максимальное число городов. В заданиях оценщикам указывается, какую информацию они должны собрать в каждом пункте командировки, и представить ее в стандартной форме с разбивкой по каждому методу оценки.
4. Сбор данных
Хотя в стратегическом плане все работы, проделанные до сих пор, важны для успешного выполнения проекта, именно этот этап потребует наибольших временных затрат. Поэтому здесь на первый план выходит качество исполнения. Если что-то было упущено, что-то сделано неверно и работу придется переделывать, мы рискуем не уложиться в сроки. Тогда выполнение всего проекта будет поставлено под угрозу. Пока оценщики посещают объекты и собирают данные, аналитическая группа может начать работу над материалами по другому городу и построением моделей массовой оценки в рамках каждого из выбранных оценочных подходов.
5. Разработка системы
Модели, построенные в рамках каждого подхода, должны обеспечивать расчет стоимости каждого объекта и возможность ее корректировки с учетом специфики объекта. Одна из методик предполагает использование данных по базовому опорному рынку (скажем, рынку недвижимости в областном/краевом центре) и применение относительных коэффициентов, учитывающих соотношение между базовым рынком и городами объектов оценки. Помимо индивидуальных характеристик объекта в модель оценки необходимо ввести корректировки для учета экономической активности региона, местных расценок на строительные работы и иной специфики данного населенного пункта.
Модель, построенная в рамках метода сравнения продаж, может иметь следующий вид:
V = K1 x K2 x K3 x Цена + K4
Где V – индикативная стоимость, Kx – поправочные коэффициенты, а Цена является сравнительной величиной, полученной на основе рыночных данных. В нашей формуле K4 – коэффициент, учитывающий состояние объекта, который применяется после расчета всех остальных факторов. В отдельных случаях корректировки могут потребовать построения двухэтапной модели, в рамках которой на первом этапе сравнительные цены приводятся к величине, примерно соответствующей всему оцениваемому комплексу, а на втором вносятся корректировки с учетом специфики каждого объекта.
6. Предварительное изучение и тестирование результатов
Тестирование модели происходит на основе выборки объектов оценки на исследуемых рынках в таком количестве, чтобы относительные величины корректировок, учитывающих влияние отдельных факторов, не привели к искажению результатов оценки. По каждому из оценочных методов факторы, указанные в таблице ниже, могут представлять собой потенциальные поправочные коэффициенты в оценочной модели.
