«Мегамаркет» займет более 400 тыс. кв. м в 14 ТЦ «Мега» в 11 регионах России. Как заявил СМИ председатель правления Газпромбанка Тигран Хачатуров (структуры выкупили «Меги» в 2023 г. – Ред.), сотрудничество «Мег» и «Мегамаркета» позволит привлечь в моллы новых клиентов, которые предпочитают онлайн-покупки. Генеральный директор «Мегамаркета» Сергей Малышев убежден, что новая инфраструктура поможет партнерам площадки усилить присутствие в крупных городах и нарастить объемы продаж.
Пока, правда, неизвестно, в каком именно формате будут запущены проекты на бывших площадках ИКЕА – обсуждается концепция от высокотехнологичного иммерсивного шоу-рума со складом до гигантских ПВЗ. «О возможности аренды торговых помещений под складские нужды говорят последние несколько лет – в свете усиления дефицита на складском рынке, – размышляет Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP. – Обыкновенно речь идет о гипермаркетах, наиболее подходящих под размещение склада, нежели торговых центрах и торговых же галереях в них. Однако прежде мы не видели таких крупных сделок. Сделка с «Мегамаркетом» уникальна и по объему, и по формату, но вряд ли стоит рассчитывать, что такая история будет иметь массовый характер. Безусловно, она отразится на доле свободных площадей на рынке: мы ожидаем сокращения с 8,2% (в конце 2023 г.) до 4% в 2024 г. Это минимальное значение показателя за последние десять лет. Всего по России в рамках сделки будет поглощено более 400 тыс. кв. м площадей шведского ретейлера, что фактически станет крупнейшей сделкой по аренде помещений в торговых центрах России с начала СВО».
Прямая речь
«Вероятно, эти помещения будут использоваться не как фулфилмент-центр, а как гигантские дарксторы, нацеленные на обеспечение логистики последней мили, – прогнозирует Александр Перфильев, коммерческий директор Ghelamco. – При этом они будут работать не только на Москву, внутри МКАД, но и на обслуживание заказов по ближайшему Подмосковью; аналогично и по другим регионам. С точки зрения логистики, расположение очень выгодное и уникальное, других схожих вариантов на рынке не предвидится. Часть помещений ИКЕА –вообще полноценные складские помещения, с высокими потолками, где были установлены высотные же стеллажи. Еще часть – торговые залы в два этажа, с невысокими потолками. Но и этой высоты достаточно, чтобы разместить полочные стеллажи для штучного отбора либо двухъярусные стеллажи для паллетного хранения. Конечно, предстоит устранить проблему с пропускной способностью для мелкотоннажного и среднетоннажного транспорта, но эта задача также решаема. Во-первых, могут быть организованы скрытые рампы для удобства погрузки по фронту бывшего магазина. Во-вторых, есть огромные подземные и наземные парковки. Для фур будут использованы стандартные зоны погрузки-разгрузки, которые были предусмотрены для снабжения магазинов ИКЕА».
Подобных предложений на рынке складской недвижимости сейчас практически нет, особенно в регионах, соглашается Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry: арендованные лоты находятся фактически в черте города, оснащены необходимой инфраструктурой и соответствуют всем складским требованиям. Принимая во внимание высочайший дефицит площадей на складском рынке (в среднем по Московскому региону – вакансия ниже 0,2%) и наличие стольких свободных площадей после IKEA, решение об их переформатировании под даркстор выглядит более чем логичным, поддерживает Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic. Эксперт называет сделку win-win кейсом. «Закон не ограничивает собственника площадей в праве сдать их в аренду для ведения любого законного бизнеса, а виды разрешенного использования помещений обычно устанавливаются договором с арендатором, поэтому формальных препятствий для аренды нет, – добавляет Юрий Аксенов, партнер, Orchards. – Однако следует помнить, что при эксплуатации объектов должны выполняться обязательные требования и нормативы, в том числе - санитарно-эпидемиологические и пожарной безопасности, и в этой связи необходимо убедиться, что адаптация помещений к деятельности нового арендатора не создаст риск их нарушения – например, вследствие изменения класса функциональной пожарной опасности».
Сложностей с согласованиями нет, поскольку при наличии зоны выдачи товаров нет и оснований говорить о именно складской функции (она вспомогательная), а значит – каких-либо значительных согласований или разрешений не потребуется, поддерживает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры». «Но, конечно, необходимо сначала изучить градостроительные документы на соответствующие земельные участки, – указывает Дмитрий Богданов, советник SL Legal (SEAMLESS Legal). – Например, если судить по доступной информации в отношении бывшего магазина IKEA в Химках, установленные основные виды разрешенного использования земельного участка под указанным объектом допускают его использование для размещения объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) или магазинов. При этом такие виды деятельности, как «склады» или «пункты временного хранения», не указаны в документах ни в качестве вспомогательных, ни в качестве условно разрешенных. Однако формирующаяся в московских судах практика уже постепенно признает возможность отнесения размещения маркетплейсов (в частности, их пунктов выдачи заказов) к вспомогательным видам разрешенного использования в рамках такого основного вида, как «размещение объектов торговли». Региональная практика же зачастую идет по пути отнесения таких объектов к складам. Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации нельзя исключить риск, что размещение маркетплейса «Мегамаркета» на существующих площадях ИКЕА потребует предварительного внесения изменений в соответствующие градостроительные документы (прежде всего, в правила землепользования и застройки)».
Дополнительные согласования также потребуются в случае, если новый владелец решит проводить реконструкцию существующих зданий, то есть вносить изменения в конструктив, высотность, площадь, менять существующие схемы подключения и снабжения коммунальными ресурсами и т.д. В этом случае тот объем разрешений, который нужно будет получить перед началом эксплуатации, будет мало чем отличаться от ситуации нового строительства. В частности, собственник должен будет подготовить проектную документацию на реконструкцию, получить положительное заключение экспертизы на нее, разрешение на строительство, а по результатам выполнения работ – и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Любая фактическая эксплуатация объектов в качестве маркетплейса до оформления вышеописанных согласований может повлечь административную ответственность, вплоть до приостановки деятельности, уточняет Дмитрий Богданов.
Прямая речь
Многие знания
Магазины ИКЕА в ТРЦ «Мега» в процентном эквиваленте занимали 13-25%, напоминает Ирина Чернавина, эксперт по недвижимости и ретейлу. «И это – достаточно высокая часть площадей, которые будут переданы под несмежный торговому кластеру профиль, а именно – склады «Мегамаркета», – поясняет она. – Таким образом, в итоге заняты будут до одной четверти площадей. Но люди чаще всего выбирают пункты выдачи заказов рядом с местом жительства или с работой, а большинство «Мег» расположены на достаточном расстоянии от жилых районов. Конечно, собственнику площадей удобно, что все метры будут переданы одному крупному арендатору, но видно, что при принятии решения привлекательность «Меги» как проекта и отсутствие возможности поднятия посещаемости за счет нового арендатора при подписании договора не учитывались».
Прямая речь
«Мегамаркет» будет использовать площади в качестве собственных многофункциональных площадок, куда клиенты смогут приходить не только чтобы забирать заказы, но и за дополнительными сервисами, полагает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group. Эксперт называет решение «стратегически продуманным шагом, направленным на расширение рыночной доли «Мегамаркета» путем привлечения новой целевой аудитории». «Потребители все чаще выбирают онлайн-покупки, сохраняя при этом интерес к оффлайн-ретейлу, и они будут посещать «Меги» - и чтобы забрать свои заказы, и чтобы параллельно знакомиться с новыми продуктами, – уверена г-жа Хакбердиева. – Это способствует дополнительному трафику в торговых зонах, увеличивая возможности для импульсивных покупок. Добавление дополнительных услуг и предложений для клиентов онлайн-маркетплейса также играет важную роль в формировании уникального торгового предложения, которое будет отличать «Мегамаркет» от конкурентов. Сейчас важной задачей для «Мега» является эффективное управление маршрутом покупателя от входа до «Мегамаркета», а также предоставление дополнительных услуг и специальных предложений, соответствующих запросам клиентов уже онлайн-платформы».
У «Мега» уже есть решения, как коммерциализировать коридоры IKEA, сообщает эксперт. По ее словам, площадки получают новые функции, став ретейл-зоной, а «ощущение тупика» будет устранено: покупатели будут воспринимать их как логичное продолжение галереи, создающее впечатление замкнутой экосистемы с магазинами-якорями. Кроме того, у большинства моллов «Мега» есть и планы по ротации, поэтому все необходимые функции и операторы, которые нужны игроку, в итоге появятся. В NF Group убеждены, что все это – часть долгосрочной стратегии развития, которая «положительно скажется на репутации, привлечет дополнительных посетителей и будет способствовать развитию омниканальности» моллов.
Прямая речь
Банковское дело
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления торговой недвижимостью, называет ситуацию «глубочайшей стратегической ошибкой Газпромбанка» и «еще одним гвоздем в крышку гроба отдельных «Мег». «Вместо того, чтобы создать после ухода ИКЕА альтернативный якорь, пригласив Hoff, «Аскона» в новом формате, организовав мебельный центр силами разных игроков, они отдали огромный кусок компании, которая фактически является прямым конкурентом, убивающим живой трафик комплекса, – поясняет он. – Но что такое маркетплейс? Это тот же самый ТЦ, только с невероятно большой полкой, несколько миллионов позиций. Решение по этой сделке очень эффектное с точки зрение суммы и скорости: сразу сдать такое количество метров – это, конечно, «успех», но он же – и еще один гвоздь в крышку гроба «Мег», которые расположены не так удачно, как, например, «Мега Химки». Есть данные, что e-commerce в рамках 2023 г. составлял 21%, а к 2027 г. будет уже 25%».
«Что банку хорошо, торговому центру концептуальная смерть, – поддерживает Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер LCM Consulting. – Это жесткая оценка, но пока сложно позитивно оценивать последствия: никто не знает, будет ли у этой истории какое-то развитие в части создания нового, уникального работающего формата. «Мегамаркет», таким образом, решает часть задач с развитием и расширяет логистические возможности за счет площадей ИКЕА, входящих в предмет пакетной сделки. В условиях же проблем «Меги» с загрузкой арендаторами, сделка позволяет решить финансовый вопрос, связанный с простоем 400,7 тыс. кв. м площадей. Возможно, по мнению Газпромбанка, это удачный выход из ситуации, поскольку ставки аренды в складском секторе местами превышают стоимость аренды торговых площадей. Да и нет сейчас на российском рынке игрока, который в состоянии одновременно занять площади в 20~30 тыс. и более кв. м в каждом объекте «Меги». Белорусский Swed House, Askona Home, Hoff – все они имеют гораздо меньшие форматы. Нет своих «Икей» на нашем рынке, нет оператора, который в состоянии занять такой пустующий объем и в один момент открыться в сверхкрупном формате сразу в десятке регионов присутствия».
С другой стороны, даже крупнейший даркстор или грейстор ни одного из действующих на рынке e-commerce маркетплейсов не могут дать торговому центру концептуально ничего, уверен Эдуард Тишко. «По сути, это ведь логистический оператор, который загружает транспортную инфраструктуру ТРЦ и выключает торговые площади из оффлайн-ретейла, но не создает уникального или даже просто востребованного ассортиментного офлайн-предложения, которое было бы в состоянии увеличить посещаемость и – хотя бы частично – восстановить потери трафика в «Мегах», – добавляет эксперт. – Потери посещаемости, напомню, составляют ~35-60% в зависимости от объекта. Уход ИКЕА, которая была основным конкурентным преимуществом ТРЦ, повлек за собой обвал всей сети. Падение трафика негативно сказывается и на интересе к выходу в «Меги» со стороны ведущих российских операторов. Мы видим, что ТРЦ не может реализовать экспансию существующих брендов, не может удовлетворить запросы ни одного сетевого игрока. Там работают всего два действующих магазина LIME, а «Золотого яблока» нет ни одного. И даже Melon Fashion Group, который имеет все возможности для развития в сети «Мега», пока не реализует их. Мы видим, что есть проблемы с fashion-операторами в целом – часть магазинов ушедших брендов до сих пор стоят пустые. Возможным путем развития могло бы стать увеличение доли развлекательного сегмента, который сейчас не везде представлен в достаточном объеме. «Мега» как раз имеет все шансы реализовать форматы досуговых центров «город в городе», что было бы актуально в некоторых городах присутствия игрока в силу климатических условий. Аналогичная ситуация с сегментом общепита: площади «Меги» позволяют реализовывать крупноформатные современные F&B концепции, чего в настоящее время мы не наблюдаем. В общем, со сменой собственника и уходом ИКЕА ретейлеры-арендаторы ждали возрождение «Мег», масштабную перезагрузку проекта».
Однако Газпромбанк в итоге идет по пути ликвидации простоя и отдает площади под логистического оператора, понимая, что ситуацию с пулом оффлайн-ретейла глобально сейчас сложно исправить, повторяет г-н Тишко. «Для торгового центра – это просто занятые площади, для арендаторов и покупателей – это просто большой магазин, в который никто не ходит, а для управляющей компании – это большая радость, поскольку эти площади тоже нужно эксплуатировать, ведь за них точно также нужно платить и поддерживать в надлежащем состоянии, – перечисляет Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. – Ну а для маркетплейса – не просто возможность для развития, а прыжок с трамплина. Во-первых, у него появится большое пространство для создания сортировочного центра, во-вторых, локация торговых центров предполагает нахождение этих площадей в городской черте, а значит – существенно сокращается и время доставки товаров».
«Сомневаюсь, что «Мегамаркет» способен подарить вторую жизнь ТРЦ «Мега» или трансформировать формат во что-то качественно новое, – констатирует Эдуард Тишко. – Восполнение кэш-фло за счет логистического оператора – повторюсь, хорошо для банка, собственника и акционеров, но для управляющей компании – негативная история. То есть подобная сделка обоснована только с финансовой стороны. Концептуально же это движение в никуда. Как УК попробует это изменить, что они предложат в дальнейшем, мы не будем гадать. Возможно, у них разработана своя уникальная стратегия развития концепции проекта. Подождем».
Прямая речь
Гости из будущего
Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group, убеждена: у маркетплейсов высокий потенциал для развития в российской традиционной рознице. «В будущем они могут занять ту нишу, которую когда-то, еще в советское время, занимали универмаги, – прогнозирует она. – Со временем универсальные магазины были замещены международными сетями, а после ухода последних с рынка у формата универмагов есть все шансы возродиться заново и уже с помощью маркетплейсов. Такие арендаторы наиболее интересны для больших ТЦ, что и демонстрирует сделка с «Мегой». Правда, в районных центрах этот формат менее востребован. В них посетители приходят за удовлетворением ежедневных потребностей – для покупки продуктов, посещения ресторанов и кафе в фуд-холлах, за услугами фитнеса и другими сервисами. Для УК малых ТЦ могут быть интересны другие форматы сотрудничества с маркетплейсами. Например, развитие сети их пунктов выдачи товаров». «Конечно, хотелось бы верить, что вероятен альтернативный вариант развития событий, и «Мегамаркет» сейчас изобретает некую новую форму для выхода в оффлайн, например, по аналогии с тем, как поступила Lamoda, – резюмирует Эдуард Тишко. – И за счет реализации ноу-хау в сверхкрупном формате собирается подняться со дна рейтинга маркетплейсов, создать сильную конкуренцию тому же Ozon, например. Потому что даркстор – это склад, который никак не влияет ни на концепцию ТРЦ, ни на синергию, ни на посещаемость. Любому человеку удобнее делать заказ в телефоне и получать покупки в ПВЗ у дома, а крупногабаритные товары – лучше сразу с доставкой домой, но не ехать за ними специально в крупный торговый центр». «ТЦ от этой сделки как формат точно не умрут, – размышляет Дмитрий Томилин. – Цивилизованных ТЦ по разной классификации у нас – от 1200, из них первоклассных – 400-600. И даже такое добровольное ослабление со стороны «Меги» не приведет к радикальным изменениям рынка в целом. Постепенно моллы будут адаптироваться, искать новые форматы и операторов. Сейчас курс взят верный – на развлечение посетителей».
Даже массовый приход маркетплейсов в моллы структурно не поменяет рынок торговой недвижимости, они выполняют слишком разные задачи, соглашается Юлия Тряскина, соучредитель и партнер группы компаний UNK, архитектор. «Невозможно превратить торговый центр в склад маркетплейса — это автоматически разрушит трафик, а здание – просто превратится в огромную точку самовывоза и не будет приносить прибыль, – перечисляет она. – Маркетплейсы там важны и необходимы, но они ни в коем случае не могут быть расположены на первом этаже, на самом видном месте».
Однако именно маркетплейсами в торговых центрах сейчас можно затыкать все дыры, считает Станислав Ахмедзянов. «Резюмируя: да, для торговых центров эта сделка – действительно начало новой эры, эры переформатирования рынка, – подчеркивает эксперт. – ТЦ, как место для обмена товаров на деньги, устаревает; маркетплейсы, онлайн-торговля каждый день отбирают у них клиентов, бюджеты и аудиторию. По последним и только примерным подсчетам количество покупок на маркетплейсах выросло за 2023-й год на 63%. Но вот если торговые центры дальше будут развиваться в соответствии с трендами и потребностями покупателей, то в будущем смогут превратиться в мультипространства, которые будут отвечать всем ожиданиям современного клиента».
Пока, правда, неизвестно, в каком именно формате будут запущены проекты на бывших площадках ИКЕА – обсуждается концепция от высокотехнологичного иммерсивного шоу-рума со складом до гигантских ПВЗ. «О возможности аренды торговых помещений под складские нужды говорят последние несколько лет – в свете усиления дефицита на складском рынке, – размышляет Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP. – Обыкновенно речь идет о гипермаркетах, наиболее подходящих под размещение склада, нежели торговых центрах и торговых же галереях в них. Однако прежде мы не видели таких крупных сделок. Сделка с «Мегамаркетом» уникальна и по объему, и по формату, но вряд ли стоит рассчитывать, что такая история будет иметь массовый характер. Безусловно, она отразится на доле свободных площадей на рынке: мы ожидаем сокращения с 8,2% (в конце 2023 г.) до 4% в 2024 г. Это минимальное значение показателя за последние десять лет. Всего по России в рамках сделки будет поглощено более 400 тыс. кв. м площадей шведского ретейлера, что фактически станет крупнейшей сделкой по аренде помещений в торговых центрах России с начала СВО».
Прямая речь
Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:
- Сделка демонстрирует высокий интерес крупных российских игроков к качественным площадям, созданным иностранными компаниями. Правильная концепция, безусловно, положительно скажется на развитии всего портфеля ТЦ МЕГА и его операционных результатах.
По масштабу сделку можно сравнить в сегменте ретейла только с арендой «Ашаном» 300 000 кв. м (и то – он снял их не сразу, а частями), а в складском сегменте – с арендой площадей Ozon (250 000 кв. м) и «Все инструменты» (182 000 кв. м).
Зная высокое качество помещений IKEA, можно предположить, что будущему арендатору не потребуется инвестировать значительный объем средств в обновление, что является большим плюсом, ведь по сложившейся на рынке практике, расходы на отделку помещений в соответствии с новыми требованиями бизнеса несет арендатор.
Полна коробочка
«Вероятно, эти помещения будут использоваться не как фулфилмент-центр, а как гигантские дарксторы, нацеленные на обеспечение логистики последней мили, – прогнозирует Александр Перфильев, коммерческий директор Ghelamco. – При этом они будут работать не только на Москву, внутри МКАД, но и на обслуживание заказов по ближайшему Подмосковью; аналогично и по другим регионам. С точки зрения логистики, расположение очень выгодное и уникальное, других схожих вариантов на рынке не предвидится. Часть помещений ИКЕА –вообще полноценные складские помещения, с высокими потолками, где были установлены высотные же стеллажи. Еще часть – торговые залы в два этажа, с невысокими потолками. Но и этой высоты достаточно, чтобы разместить полочные стеллажи для штучного отбора либо двухъярусные стеллажи для паллетного хранения. Конечно, предстоит устранить проблему с пропускной способностью для мелкотоннажного и среднетоннажного транспорта, но эта задача также решаема. Во-первых, могут быть организованы скрытые рампы для удобства погрузки по фронту бывшего магазина. Во-вторых, есть огромные подземные и наземные парковки. Для фур будут использованы стандартные зоны погрузки-разгрузки, которые были предусмотрены для снабжения магазинов ИКЕА».
Подобных предложений на рынке складской недвижимости сейчас практически нет, особенно в регионах, соглашается Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry: арендованные лоты находятся фактически в черте города, оснащены необходимой инфраструктурой и соответствуют всем складским требованиям. Принимая во внимание высочайший дефицит площадей на складском рынке (в среднем по Московскому региону – вакансия ниже 0,2%) и наличие стольких свободных площадей после IKEA, решение об их переформатировании под даркстор выглядит более чем логичным, поддерживает Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic. Эксперт называет сделку win-win кейсом. «Закон не ограничивает собственника площадей в праве сдать их в аренду для ведения любого законного бизнеса, а виды разрешенного использования помещений обычно устанавливаются договором с арендатором, поэтому формальных препятствий для аренды нет, – добавляет Юрий Аксенов, партнер, Orchards. – Однако следует помнить, что при эксплуатации объектов должны выполняться обязательные требования и нормативы, в том числе - санитарно-эпидемиологические и пожарной безопасности, и в этой связи необходимо убедиться, что адаптация помещений к деятельности нового арендатора не создаст риск их нарушения – например, вследствие изменения класса функциональной пожарной опасности».
Сложностей с согласованиями нет, поскольку при наличии зоны выдачи товаров нет и оснований говорить о именно складской функции (она вспомогательная), а значит – каких-либо значительных согласований или разрешений не потребуется, поддерживает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры». «Но, конечно, необходимо сначала изучить градостроительные документы на соответствующие земельные участки, – указывает Дмитрий Богданов, советник SL Legal (SEAMLESS Legal). – Например, если судить по доступной информации в отношении бывшего магазина IKEA в Химках, установленные основные виды разрешенного использования земельного участка под указанным объектом допускают его использование для размещения объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) или магазинов. При этом такие виды деятельности, как «склады» или «пункты временного хранения», не указаны в документах ни в качестве вспомогательных, ни в качестве условно разрешенных. Однако формирующаяся в московских судах практика уже постепенно признает возможность отнесения размещения маркетплейсов (в частности, их пунктов выдачи заказов) к вспомогательным видам разрешенного использования в рамках такого основного вида, как «размещение объектов торговли». Региональная практика же зачастую идет по пути отнесения таких объектов к складам. Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации нельзя исключить риск, что размещение маркетплейса «Мегамаркета» на существующих площадях ИКЕА потребует предварительного внесения изменений в соответствующие градостроительные документы (прежде всего, в правила землепользования и застройки)».
Дополнительные согласования также потребуются в случае, если новый владелец решит проводить реконструкцию существующих зданий, то есть вносить изменения в конструктив, высотность, площадь, менять существующие схемы подключения и снабжения коммунальными ресурсами и т.д. В этом случае тот объем разрешений, который нужно будет получить перед началом эксплуатации, будет мало чем отличаться от ситуации нового строительства. В частности, собственник должен будет подготовить проектную документацию на реконструкцию, получить положительное заключение экспертизы на нее, разрешение на строительство, а по результатам выполнения работ – и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Любая фактическая эксплуатация объектов в качестве маркетплейса до оформления вышеописанных согласований может повлечь административную ответственность, вплоть до приостановки деятельности, уточняет Дмитрий Богданов.
Прямая речь
Борис Кац, директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо»:
- Процесс сдачи торговых помещений под склады (или использования так собственниками своих торговых помещений) идет давно, просто в случае с ИКЕА он ярко проявился. Это – не первая ласточка, а стая перелетных птиц, вынужденные решения с краткосрочным горизонтом планирования. И, конечно, склад вместо интересного магазина крайне отрицательно влияет на торговый центр.
К сожалению, у банкиров нет четкого понимания последствий такого решения для их собственности. Предположу, что это станет понятным и простым вариантом для многих владельцев ТРЦ, особенно – для закредитованных объектов.
Многие знания
Магазины ИКЕА в ТРЦ «Мега» в процентном эквиваленте занимали 13-25%, напоминает Ирина Чернавина, эксперт по недвижимости и ретейлу. «И это – достаточно высокая часть площадей, которые будут переданы под несмежный торговому кластеру профиль, а именно – склады «Мегамаркета», – поясняет она. – Таким образом, в итоге заняты будут до одной четверти площадей. Но люди чаще всего выбирают пункты выдачи заказов рядом с местом жительства или с работой, а большинство «Мег» расположены на достаточном расстоянии от жилых районов. Конечно, собственнику площадей удобно, что все метры будут переданы одному крупному арендатору, но видно, что при принятии решения привлекательность «Меги» как проекта и отсутствие возможности поднятия посещаемости за счет нового арендатора при подписании договора не учитывались».
Прямая речь
Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group:
- Переформатирование якорных площадок в складские помещения может изменить динамику торговых центров не в лучшую сторону. Сама концепция торгового центра «Мега» предполагает приятную атмосферу для всей семьи, развлечения и досуг. Складские форматы в нее не вписываются, не смогут положительно отразиться на посещаемости.
Уход западных брендов дал импульс развитию российских брендов, которые увеличивают площади, занимают выгодные локации и отмечают двузначный рост продаж с каждым годом. Вряд ли маркетлейс, расположенный в ТЦ, станет таким же импульсом развития ТЦ. Якорным арендатором он точно не будет, то есть не будет создавать трафик, необходимый этим площадям. Следовательно, вряд ли положение этих моллов улучшится. Однако мы еще не видели концепции «Мегамаркета» – может быть, нас ждет что-то отличное от склада?
«Мегамаркет» будет использовать площади в качестве собственных многофункциональных площадок, куда клиенты смогут приходить не только чтобы забирать заказы, но и за дополнительными сервисами, полагает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group. Эксперт называет решение «стратегически продуманным шагом, направленным на расширение рыночной доли «Мегамаркета» путем привлечения новой целевой аудитории». «Потребители все чаще выбирают онлайн-покупки, сохраняя при этом интерес к оффлайн-ретейлу, и они будут посещать «Меги» - и чтобы забрать свои заказы, и чтобы параллельно знакомиться с новыми продуктами, – уверена г-жа Хакбердиева. – Это способствует дополнительному трафику в торговых зонах, увеличивая возможности для импульсивных покупок. Добавление дополнительных услуг и предложений для клиентов онлайн-маркетплейса также играет важную роль в формировании уникального торгового предложения, которое будет отличать «Мегамаркет» от конкурентов. Сейчас важной задачей для «Мега» является эффективное управление маршрутом покупателя от входа до «Мегамаркета», а также предоставление дополнительных услуг и специальных предложений, соответствующих запросам клиентов уже онлайн-платформы».
У «Мега» уже есть решения, как коммерциализировать коридоры IKEA, сообщает эксперт. По ее словам, площадки получают новые функции, став ретейл-зоной, а «ощущение тупика» будет устранено: покупатели будут воспринимать их как логичное продолжение галереи, создающее впечатление замкнутой экосистемы с магазинами-якорями. Кроме того, у большинства моллов «Мега» есть и планы по ротации, поэтому все необходимые функции и операторы, которые нужны игроку, в итоге появятся. В NF Group убеждены, что все это – часть долгосрочной стратегии развития, которая «положительно скажется на репутации, привлечет дополнительных посетителей и будет способствовать развитию омниканальности» моллов.
Прямая речь
Дмитрий Мальцев партнер юридической фирмы Platforma.Legal:
- Уже довольно давно ведутся дискуссии о том, что маркетплейсам нужно искать новые форматы, идти в направлении от онлайна к оффлайну, создавая гибридные магазины, шоу-румы и т.д. У «Мегамаркета» теперь есть реальная возможность опробовать их все, и, если сработает, то мы действительно можем ожидать экспансию маркетплейсов в моллы.
Сделка может привести рынок онлайн-торговли и торговой недвижимости к колоссальной трансформации, прогнозирует Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. «Вот наши эксперты когда-то много рассуждали о том, возможно ли транслировать китайскую концепцию new retail на российский рынок, – напоминает он. – Бизнес-модель была разработана в 2014 г. Джеком Ма и объединяет электронную коммерцию, физическую розничную торговлю, логистику и инфраструктуру. Драйвером в Китае и стала Alibaba Group с пилотным O2O-проектом Hema FreshЮ Hema – сеть онлайн-оффлайн-супермаркетов, которые были представлены рынку в 2015 г. Активное развитие сети началось чуть позже – в 2017 г. Согласно данным инвестиционной компании Antipodes, оборот с 1 кв. м магазинов Hema в Китае в пять раз выше, чем у обычного продуктового магазина. По примеру Alibaba Group пошли не только другие гиганты онлайн-торговли, как Tencent, Meituan – они также инвестируют в развитие офлайн, используя опыт онлайна, - но и небольшие бренды. Так вот, в России перспективы выглядели весьма призрачно, поскольку тут нужен был сильный онлайн-ретейлер, который станет драйвером, как Alibaba Group в Китае».
Пока ведущими игроками онлайна у нас остаются Wildberries и Ozon, которые успешно развиваются по классической модели: расширяют логистическую сеть, строят распределительные центры, активно развивают сеть ПВЗ по франшизе. На этом фоне «Мегамаркет», безусловно, может получить сильнейшее конкурентное преимущество, подчеркивает Валерий Трушин. Конечно, лишь в том случае, если у него получится успешно адаптировать китайскую new retail под российский рынок, предложив покупателям уникальный пользовательский опыт – объединение электронной коммерции и физической розничной торговли. А открытие представительств маркетплейса сразу в 14 ТЦ «Мега» в 11 регионах России общей площадью 400 743 кв. м даст сразу максимальный охват и познакомит тысячи покупателей с новой концепцией. В итоге эксперт оценивает шаг для маркетплейса как рискованный и требующий значительного объема инвестиций, однако при грамотной реализации решение станет действительно прорывным и повлияет на запуск трансформации рынка ретейла и торговой недвижимости.
Именно уникальный клиентский опыт может быть двигателем нового формата, соглашается Александр Хачиян, основатель ИТ-интегратора AWG и B2B-маркетплейса по ИТ-аутстаффингу SkillStaff. Такой дополнительной ценностью станет, например, введение «Мегамаркетом» на новых площадках экспертных консультаций – уникальное преимущество для маркетплейсов, которые работают в специализированной нише. «В этом формате оперирует много лет «Ситилинк», – уточняет г-н Хачиян. – Персонифицированный опыт покупки и профессиональные консультации делают шоппинг более приятным и удобным, и новый формат вполне может стать точкой притяжения в моллах».
Прямая речь
Пока ведущими игроками онлайна у нас остаются Wildberries и Ozon, которые успешно развиваются по классической модели: расширяют логистическую сеть, строят распределительные центры, активно развивают сеть ПВЗ по франшизе. На этом фоне «Мегамаркет», безусловно, может получить сильнейшее конкурентное преимущество, подчеркивает Валерий Трушин. Конечно, лишь в том случае, если у него получится успешно адаптировать китайскую new retail под российский рынок, предложив покупателям уникальный пользовательский опыт – объединение электронной коммерции и физической розничной торговли. А открытие представительств маркетплейса сразу в 14 ТЦ «Мега» в 11 регионах России общей площадью 400 743 кв. м даст сразу максимальный охват и познакомит тысячи покупателей с новой концепцией. В итоге эксперт оценивает шаг для маркетплейса как рискованный и требующий значительного объема инвестиций, однако при грамотной реализации решение станет действительно прорывным и повлияет на запуск трансформации рынка ретейла и торговой недвижимости.
Именно уникальный клиентский опыт может быть двигателем нового формата, соглашается Александр Хачиян, основатель ИТ-интегратора AWG и B2B-маркетплейса по ИТ-аутстаффингу SkillStaff. Такой дополнительной ценностью станет, например, введение «Мегамаркетом» на новых площадках экспертных консультаций – уникальное преимущество для маркетплейсов, которые работают в специализированной нише. «В этом формате оперирует много лет «Ситилинк», – уточняет г-н Хачиян. – Персонифицированный опыт покупки и профессиональные консультации делают шоппинг более приятным и удобным, и новый формат вполне может стать точкой притяжения в моллах».
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners:
- Ну, первой ласточкой все это я бы точно не назвал. Серьезные разговоры о том, что классические торговые центры находятся в поиске новых форматов, начались еще до пандемии COVID-19. Тогда речь шла о новом поколении потребителей, стремительном росте объемов онлайн-торговли и увеличении развлекательной компоненты в моллах. Но дальше ситуация начала развиваться неожиданно стремительно. Жесткие санитарные ограничения, введенные властями в начале 2020 г., послужили катализатором процесса радикального переформатирования классических торговых центров. А исход международных брендов в последние два года лишь ускорил эту трансформацию.
Это на первый взгляд интерес «Мегамаркет» к площадям IKEA выглядит немного неожиданным, но, по большому счету, имеет разумную и логическую основу: все-таки IKEA – уникальная и успешная концепция с интегрированными складскими площадями, а не стандартный демонстрационный зал мебели. Я не удивлюсь, если приход «Мегамаркет» на площади IKEA в результате вызовет трансформацию концепции самого «Мегамаркета» – что ни говори, а синие коробки IKEA – место намоленное.
С правовой точки зрения я также не вижу каких-то серьезных регуляторных препятствий для работы «Мегамаркета» на площадях IKEA: объект изначально проектировался под большое количество посетителей и обеспечен достаточным парковочным пространством, грузовыми портами и рампой, так что все должно быть в пределах рутинных санитарных, пожарных и лицензионных требований.
Банковское дело
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления торговой недвижимостью, называет ситуацию «глубочайшей стратегической ошибкой Газпромбанка» и «еще одним гвоздем в крышку гроба отдельных «Мег». «Вместо того, чтобы создать после ухода ИКЕА альтернативный якорь, пригласив Hoff, «Аскона» в новом формате, организовав мебельный центр силами разных игроков, они отдали огромный кусок компании, которая фактически является прямым конкурентом, убивающим живой трафик комплекса, – поясняет он. – Но что такое маркетплейс? Это тот же самый ТЦ, только с невероятно большой полкой, несколько миллионов позиций. Решение по этой сделке очень эффектное с точки зрение суммы и скорости: сразу сдать такое количество метров – это, конечно, «успех», но он же – и еще один гвоздь в крышку гроба «Мег», которые расположены не так удачно, как, например, «Мега Химки». Есть данные, что e-commerce в рамках 2023 г. составлял 21%, а к 2027 г. будет уже 25%».
«Что банку хорошо, торговому центру концептуальная смерть, – поддерживает Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер LCM Consulting. – Это жесткая оценка, но пока сложно позитивно оценивать последствия: никто не знает, будет ли у этой истории какое-то развитие в части создания нового, уникального работающего формата. «Мегамаркет», таким образом, решает часть задач с развитием и расширяет логистические возможности за счет площадей ИКЕА, входящих в предмет пакетной сделки. В условиях же проблем «Меги» с загрузкой арендаторами, сделка позволяет решить финансовый вопрос, связанный с простоем 400,7 тыс. кв. м площадей. Возможно, по мнению Газпромбанка, это удачный выход из ситуации, поскольку ставки аренды в складском секторе местами превышают стоимость аренды торговых площадей. Да и нет сейчас на российском рынке игрока, который в состоянии одновременно занять площади в 20~30 тыс. и более кв. м в каждом объекте «Меги». Белорусский Swed House, Askona Home, Hoff – все они имеют гораздо меньшие форматы. Нет своих «Икей» на нашем рынке, нет оператора, который в состоянии занять такой пустующий объем и в один момент открыться в сверхкрупном формате сразу в десятке регионов присутствия».
С другой стороны, даже крупнейший даркстор или грейстор ни одного из действующих на рынке e-commerce маркетплейсов не могут дать торговому центру концептуально ничего, уверен Эдуард Тишко. «По сути, это ведь логистический оператор, который загружает транспортную инфраструктуру ТРЦ и выключает торговые площади из оффлайн-ретейла, но не создает уникального или даже просто востребованного ассортиментного офлайн-предложения, которое было бы в состоянии увеличить посещаемость и – хотя бы частично – восстановить потери трафика в «Мегах», – добавляет эксперт. – Потери посещаемости, напомню, составляют ~35-60% в зависимости от объекта. Уход ИКЕА, которая была основным конкурентным преимуществом ТРЦ, повлек за собой обвал всей сети. Падение трафика негативно сказывается и на интересе к выходу в «Меги» со стороны ведущих российских операторов. Мы видим, что ТРЦ не может реализовать экспансию существующих брендов, не может удовлетворить запросы ни одного сетевого игрока. Там работают всего два действующих магазина LIME, а «Золотого яблока» нет ни одного. И даже Melon Fashion Group, который имеет все возможности для развития в сети «Мега», пока не реализует их. Мы видим, что есть проблемы с fashion-операторами в целом – часть магазинов ушедших брендов до сих пор стоят пустые. Возможным путем развития могло бы стать увеличение доли развлекательного сегмента, который сейчас не везде представлен в достаточном объеме. «Мега» как раз имеет все шансы реализовать форматы досуговых центров «город в городе», что было бы актуально в некоторых городах присутствия игрока в силу климатических условий. Аналогичная ситуация с сегментом общепита: площади «Меги» позволяют реализовывать крупноформатные современные F&B концепции, чего в настоящее время мы не наблюдаем. В общем, со сменой собственника и уходом ИКЕА ретейлеры-арендаторы ждали возрождение «Мег», масштабную перезагрузку проекта».
Однако Газпромбанк в итоге идет по пути ликвидации простоя и отдает площади под логистического оператора, понимая, что ситуацию с пулом оффлайн-ретейла глобально сейчас сложно исправить, повторяет г-н Тишко. «Для торгового центра – это просто занятые площади, для арендаторов и покупателей – это просто большой магазин, в который никто не ходит, а для управляющей компании – это большая радость, поскольку эти площади тоже нужно эксплуатировать, ведь за них точно также нужно платить и поддерживать в надлежащем состоянии, – перечисляет Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. – Ну а для маркетплейса – не просто возможность для развития, а прыжок с трамплина. Во-первых, у него появится большое пространство для создания сортировочного центра, во-вторых, локация торговых центров предполагает нахождение этих площадей в городской черте, а значит – существенно сокращается и время доставки товаров».
«Сомневаюсь, что «Мегамаркет» способен подарить вторую жизнь ТРЦ «Мега» или трансформировать формат во что-то качественно новое, – констатирует Эдуард Тишко. – Восполнение кэш-фло за счет логистического оператора – повторюсь, хорошо для банка, собственника и акционеров, но для управляющей компании – негативная история. То есть подобная сделка обоснована только с финансовой стороны. Концептуально же это движение в никуда. Как УК попробует это изменить, что они предложат в дальнейшем, мы не будем гадать. Возможно, у них разработана своя уникальная стратегия развития концепции проекта. Подождем».
Прямая речь
Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept:
- А я скажу так: и слава богу, что хоть кто-то и хоть чем-то заполнит эти огромные площади. Загрузить объемы, оставшиеся от ушедшей «Икеи», в один момент, при жутком дефиците арендаторов и фактически остановленном развитии всех крупных компаний, сегодня невозможно.
Конечно, «Мегамаркет» не займет исключительно все лоты. Есть уже проекты, связанные с турецким ретейлером, термы (в Казани), которые тоже планируют открытие на этих площадях. Ну а тот факт, что маркетплейс идет в оффлайн, говорит только об одном – ажиотажный, допандемический интерес к маркетплейсам (хайповый в принципе), утихает. Мы можем наблюдать контреверсивные движения в сторону оффлайна. Это хорошо видят и аналитики из большого онлайна, и «Мегамаркет» сейчас как раз делает мощнейший ход, укрепляя свои позиции в целях сделать широкий шаг вперед от своих конкурентов.
Гости из будущего
Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group, убеждена: у маркетплейсов высокий потенциал для развития в российской традиционной рознице. «В будущем они могут занять ту нишу, которую когда-то, еще в советское время, занимали универмаги, – прогнозирует она. – Со временем универсальные магазины были замещены международными сетями, а после ухода последних с рынка у формата универмагов есть все шансы возродиться заново и уже с помощью маркетплейсов. Такие арендаторы наиболее интересны для больших ТЦ, что и демонстрирует сделка с «Мегой». Правда, в районных центрах этот формат менее востребован. В них посетители приходят за удовлетворением ежедневных потребностей – для покупки продуктов, посещения ресторанов и кафе в фуд-холлах, за услугами фитнеса и другими сервисами. Для УК малых ТЦ могут быть интересны другие форматы сотрудничества с маркетплейсами. Например, развитие сети их пунктов выдачи товаров». «Конечно, хотелось бы верить, что вероятен альтернативный вариант развития событий, и «Мегамаркет» сейчас изобретает некую новую форму для выхода в оффлайн, например, по аналогии с тем, как поступила Lamoda, – резюмирует Эдуард Тишко. – И за счет реализации ноу-хау в сверхкрупном формате собирается подняться со дна рейтинга маркетплейсов, создать сильную конкуренцию тому же Ozon, например. Потому что даркстор – это склад, который никак не влияет ни на концепцию ТРЦ, ни на синергию, ни на посещаемость. Любому человеку удобнее делать заказ в телефоне и получать покупки в ПВЗ у дома, а крупногабаритные товары – лучше сразу с доставкой домой, но не ехать за ними специально в крупный торговый центр». «ТЦ от этой сделки как формат точно не умрут, – размышляет Дмитрий Томилин. – Цивилизованных ТЦ по разной классификации у нас – от 1200, из них первоклассных – 400-600. И даже такое добровольное ослабление со стороны «Меги» не приведет к радикальным изменениям рынка в целом. Постепенно моллы будут адаптироваться, искать новые форматы и операторов. Сейчас курс взят верный – на развлечение посетителей».
Даже массовый приход маркетплейсов в моллы структурно не поменяет рынок торговой недвижимости, они выполняют слишком разные задачи, соглашается Юлия Тряскина, соучредитель и партнер группы компаний UNK, архитектор. «Невозможно превратить торговый центр в склад маркетплейса — это автоматически разрушит трафик, а здание – просто превратится в огромную точку самовывоза и не будет приносить прибыль, – перечисляет она. – Маркетплейсы там важны и необходимы, но они ни в коем случае не могут быть расположены на первом этаже, на самом видном месте».
Однако именно маркетплейсами в торговых центрах сейчас можно затыкать все дыры, считает Станислав Ахмедзянов. «Резюмируя: да, для торговых центров эта сделка – действительно начало новой эры, эры переформатирования рынка, – подчеркивает эксперт. – ТЦ, как место для обмена товаров на деньги, устаревает; маркетплейсы, онлайн-торговля каждый день отбирают у них клиентов, бюджеты и аудиторию. По последним и только примерным подсчетам количество покупок на маркетплейсах выросло за 2023-й год на 63%. Но вот если торговые центры дальше будут развиваться в соответствии с трендами и потребностями покупателей, то в будущем смогут превратиться в мультипространства, которые будут отвечать всем ожиданиям современного клиента».
