Квартирный запрос: станет ли «упаковка» квартир в ЗПИФ будущим рынка недвижимости

Игроки успешно тестируют упаковку коммерческих объектов в ЗПИФ, констатирует Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Коллективные инвестиции в этом направлении удваиваются уже третий год подряд, и, безусловно, рынок будет и далее тестировать жилую недвижимость на пригодность к таким формам инвестиций, – полагает г-жа Толстошеева. – Причин множество, включая ситуацию с ипотечным финансированием, высокой стоимостью объектов и существенным объемом денег на депозитах. Практика по упаковке жилой недвижимости в ЗПИФ уже начала применяться, но пока носит точечный характер, и говорить об успешных кейсах преждевременно».

Инструмент инвестирования в закрытые паевые инвестфонды на рынке жилой недвижимости при всей его высокорисковости весьма интересен застройщикам, соглашается Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties. «После "тучных" лет льготной ипотеки запас денег истощается, а макропруденциальные лимиты и заградительные ставки банков больше не позволяют продать квартиры всем желающим, –  рассуждает г-н Тумин. – Это – вкупе с практикой эскроу – вообще сводит к минимуму поток поступающих средств на счета. Невостребованными, по нашим оценкам, остаются свыше 77 млн квадратных метров жилья, и  ЗПИФы как канал привлечения средств уже не кажутся чем-то экзотичным, скорее, адаптация мировой практики».



Источник: Метриум

На американском рынке порядка 14% активов в торгуемых на бирже REITах приходится на REITы на арендное жильё с проживанием различной длительности, сообщает Елена Михайлова, руководитель аналитического центра PARUS Asset Management. «В России фонды на арендное жильё пока не представлены, а интерес инвесторов к ЗПИФам арендных квартир будет зависеть от доходности, которую сможет предложить управляющая компания, – прогнозирует эксперт. – Современные покупатели ведь привыкли к бесконечному росту стоимости квартир, и не допускают даже мысли, что рынок может упасть. Кроме того, доходность от аренды жилой недвижимости составляет 2–5% годовых, окупаемость – в пределах 25–30 лет. Коммерческая же недвижимость институционального качества (склады, бизнес-центры и торговые центры) приносит инвесторам доход в 12–16% в год от аренды, а окупаемость составляет 7–12 лет. При таких показателях ЗПИФам арендных квартир будет трудно конкурировать, но ЗПИФы девелопмента жилой недвижимости на рынке уже появляются, предлагая инвесторам доходность от роста стоимости лотов». 



Источник: Сумма Элементов

Мария Долгих, директор по маркетингу Группы «Эталон»,  руководитель рабочей группы по жилой недвижимости Re-Digest, соглашается: в России жилой рынок «гораздо сложнее и самобытнее», чем сегмент коммерческой недвижимости, а доходность инвестиций в последнюю – выше и более прогнозируема; кроме того, у коммерческой недвижимости же – более понятная и регулируемая деятельность управляющих компаний. «У нас есть опыт создания фондов на инвестиционные квартиры, – рассказывает Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал». – Если коротко его охарактеризовать – разнообразный, и в сегодняшнем цикле рынка в инвестиционный потенциал квартир мы не верим. Однако как часть портфеля в сегменте «недвижимость» она должна быть, для стабилизации. В итоге будем исследовать премиальный сегмент, но осознано не будем идти в новые инвестиционные проекты, связанные с комфорт- и бизнес-классом жилой недвижимости». «Упаковку» жилья в разные форматы уже пытались практиковать отдельные российские банки, но широкого распространения такие программы для неквалифицированных инвесторов не находят, подчёркивает Мария Долгих. «Просто ввиду качественного непопадания в основную логику целевой аудитории: квартиру в России большинство покупателей воспринимают как надёжный актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, получая пассивный доход сразу, если дом готов, или после получения ключей, – поясняет эксперт. – В случае с ЗПИФом у неквалифицированного инвестора основная ценность – невысокий порог для входа, но и на выходе такой интересант обладает только паями, без «своего» физического объекта недвижимости. И, в последние несколько лет, несмотря на постоянный рост цен на жильё, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства либо в отдельные объекты, либо в депозиты. Ну а для профильных УК «жилые» ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов пока не особо интересны ввиду сложного регулирования отрасли и рисков, связанных с обеспечением доходности для инвесторов».


Источник: МИЭЛЬ

Прямая речь

Сергей Трахтенберг, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons:
— Законодательство содержит специальные требования к деятельности ПИФ. Так, для управления ПИФ привлекается профессиональный участник рынка – управляющая компания, имеющая лицензию, которая распоряжается имуществом ПИФ в соответствии с законодательством, требованиями Банка России и с согласия независимого специализированного депозитария. В ряде случаев закон предусматривает привлечение независимого оценщика и проведение аудита деятельности управляющей компании.

В контексте жилой недвижимости формат ПИФ имеет явные преимущества для арендаторов – управляющие компании обязаны вести деятельность в соответствии с требованиями законодательства, заключать договоры аренды в надлежащей форме и обеспечивать надлежащее качество арендуемого жилья. По сравнению с «частным» рынком аренды, вероятность необоснованных претензий, не возврата обеспечительного депозита или беспричинного расторжения договора аренды сводится к минимуму. 

С другой стороны, интересы инвесторов также обеспечиваются привлечением профессионального квалифицированного управляющего, который обязан решать все задачи по менеджменту активов в соответствии с требованиями закона и исходя из выгоды владельцев паев. В отличие от традиционных арендных отношений, взаимодействие с арендаторами, содержание недвижимости и урегулирование претензий не касаются инвесторов. 

ПИФ арендного жилья имеют ряд очевидных преимуществ и в целом могут быть востребованы на рынке – при условии правильного построения финмодели.  Законодательство содержит специальные требования к формированию и управлению паевым инвестиционным фондом. Такие требования защищают интересы, как инвесторов, так и арендаторов, но при этом ключевым риском для сторон являются дополнительные издержки, возникающие при реализации данной модели. 

Во-первых, к ним относятся расходы на вознаграждение управляющей компании, специализированного депозитария и иных привлекаемых лиц. Во-вторых, в отличие от «частного» рынка аренды жилья арендные отношения с управляющей компанией ПИФ в любом случае будут оформлены официально, включая уплату всех применимых налогов, что также может отразиться на ставке аренды. Наконец, расходы на содержание и обслуживание объектов аренды в составе паевого инвестиционного фонда могут быть выше, чем у арендодателей-физических лиц, которые зачастую экономят на подобных расходах. Соответственно, несмотря на юридическую защиту интересов сторон в рамках данной модели, основным риском для потенциальных жильцов является удорожание аренды на и так уже достаточно дорогом рынке, а для непрофильных инвесторов – отток арендаторов, и как следствие, снижение дохода от инвестиций. 

Резюмируя: полагаем, что про массовый отказ от непосредственного приобретения квартир в пользу вложений в ПИФ говорить пока рано. Структура паевого инвестиционного фонда предусматривает, что владельцы паев обладают правом долевой собственности на имущество в составе фонда. Однако фактически пайщики лишены какой-либо возможности это право реализовать. Управление имуществом, в том числе его продажу после того, как срок, на который создан ПИФ, истечет, осуществляет УК. Управляющая компания действует хоть и в интересах пайщиков, но по своему усмотрению, и если инвестор не согласен с избранной стратегией, практически единственная доступная ему опция – это продать паи. 

При всех выгодах ПИФ, с точки зрения консервативного инвестора непосредственный контроль над активом, в том числе самостоятельное определение арендной ставки и возможность продать квартиру при необходимости, может оставаться определяющими преимуществами. 

Источник: Sminex


Ваше ворсейшество

О профессиональном рынке арендного жилья (включая доходные дома) с профильными управляющими компаниями в России грезят, как минимум, лет двадцать, но пока ничего не изменилось, и аренда квартир остаётся самым серым и нецивилизованным сегментом. Учитывая, что арендные квартиры в «упаковке» планируется позиционировать как «доходное жилье новой эры», то есть не с условными старухами-процентщицами, стенками-хельгами и коврами, но с «белыми» договорами, специализированной управляющей компанией, страховками и под девизом «вас не выселят в ретроградный меркурий хозяина», особенно важной для дальнейшей доходности становится правильное выделение их целевой аудитории, как со стороны непрофильных инвесторов, так и потенциальных жильцов, подчёркивают собеседники CRE.

Для первых это – исторически намного более понятный сегмент, чем офисы в нарезку, light industrial и даже стрит-ритейл, поэтому при правильном представлении в рамках портфелей ЗПИФ они с удовольствием могут в него выйти. Вторых – откровенно утомил дикий и мутный рынок жилой аренды в России, и они хотят цивилизованности и понятности, как в коммерческой недвижимости, и готовы за это переплатить – эдакий безграничный голубой океан с широкой аудиторией в крупных городах. «Рынок арендного жилья в России только начинает приходить в цивилизованным форматам, – соглашается Елена Михайлова.  – А российские непрофильные инвесторы действительно крайне консервативны в отношении инвестиций – 90% капитала хранят в депозитах и своих инвестиционных квартирах. В стране уже куплено множество квартир, которые сдаются самостоятельно, с доходностью на уровне 2–5% в год. В свою очередь, низкие доходы населения сдерживают готовность потенциальных интересантов переплачивать за более качественное арендное жильё – эти риски тоже необходимо учитывать. В общем, интерес к таким продуктам способна привлечь именно хорошая доходность ЗПИФов на арендное жильё». «Да, арендная недвижимость традиционно воспринимается частными инвесторами как один из наиболее надежных инструментов сохранения капитала, – поддерживает Марина Толстошеева. – Упаковка объектов в ЗПИФ снижает порог входа, что особенно актуально для мелких инвесторов, рассматривающих жилую недвижимость. При этом риски распределяются на большое количество участников коллективных инвестиций. Застройщики получают возможность реализовывать свои объекты даже в условиях высокой ключевой ставки, продавая лоты не только тем, у кого просто есть деньги, но профессиональным участникам рынка, которые сохраняют высокий уровень управления, а также страхуют репутацию застройщика. Арендаторы получают более качественный арендный продукт, сервис и уверенность в чистоте сделки. В общем, риски снижаются с обеих сторон, но за счет общего повышения стоимости, поскольку и все услуги по управлению, безусловно, будут включаться в арендную плату. Кроме того, повысится ликвидность многих объектов, и произойдет снижение волатильности цен за счет профессиональных участников рынка». 

Проекты профессионального управления жилыми арендными домами уже есть у Дом.РФ. «К выходу в формате арендной модели застройщиков подталкивает рынок, – продолжает г-жа Толстошеева. – В условиях падения продаж новостроек девелоперы просто вынуждены искать альтернативные варианты развития объектов и выхода из стагнации. Ряд известных игроков выделили отдельные направления: ПИК-Аренда, Самолет-Аренда, Лидер Инвест, Арендный Бизнес (Санкт-Петербург),  Рентавед (Москва), Метриум Групп, УК Квартал – все они уже занимаются профессиональным управлением арендных многоквартирных домов, блоков квартир и отдельных лотов. Рынок жилья значительно превосходит рынок коммерческой недвижимости по объёмам, и это, безусловно, пока безбрежный океан для развития, в том числе, коллективных инвестиций. Постепенно начнут складываться правила игры и подходы к выбору объектов и формированию арендных предложений на рынке. Но до этого момента пройдет ещё от трех до пяти лет, в течение которых сегмент будет продолжать развиваться в «бурлящей» фазе».


Источник: Авито Недвижимость

Прямая речь

Алексей Новиков, управляющий партнер NF GROUP: 
— Доходность аренды квартир остается относительно низкой — в среднем 5–7%. В отличие от коммерческой недвижимости, где долгосрочные договоры аренды предусматривают индексацию ставок и стабильный рост доходов на длительных договорах, в жилом сегменте договоры аренды короче, ротация арендоторов – более высокая, а повышение арендных ставок на рынке достаточно инертно даже при управлении профессиональными компаниями. 

Суммарная доходность от арендных квартир (доход от аренды плюс рост стоимости) редко превышает 10–15%, что делает их менее конкурентоспособными по сравнению ЗПИФН коммерческой недвижимостью, где совокупная доходность может составить 20-30%. В данном рассуждении мы не принимаем во внимание возможную дополнительную доходность в случае покупки квартир «на котловане», но тут дополнительная доходность идет в обмен за доприск и неполучение аренды в течение срока создания объекта.

 Ликвидность квартир, хотя и является преимуществом для частных инвесторов, не играет существенной роли для ЗПИФ, поскольку современные инструменты обеспечивают достаточную ликвидность самих паев. Затем, рост стоимости жилья в долгосрочной перспективе не является определяющим фактором для коллективных инвесторов, так как доходность ЗПИФ формируется за счет других механизмов.

 Кроме того, привлечение частных инвесторов в арендные квартиры представляется маловероятным, поскольку многие уже используют льготную ипотеку, субсидируемую государством. Покупка жилья с господдержкой выглядит более выгодным вариантом по сравнению с коллективными инвестициями в аренду. В условиях высокой доходности по депозитам и наличия более привлекательных инвестиционных инструментов, таких как коммерческая недвижимость, арендные квартиры теряют конкурентоспособность.

С учетом всех факторов перспективы «упаковки» арендных квартир в ЗПИФ и другие инструменты коллективных инвестиций остаются крайне ограниченными. Таким образом, в нынешней экономической ситуации я не вижу перспектив для арендных квартир как инвестиционного инструмента. Инвесторы скорее выберут более доходные и надежные варианты.

Источник: Метриум 

При упаковке жилых активов в ЗПИФ профессиональными УК у инвесторов возникает ощущение частичного митигирования рисков низкой доходности, убеждена Марина Толстошеева. Поэтому, доверяя мнению крупных компаний, частный инвестор начнет все больше переходить из классического инвестирования в сторону коллективного. К тому же, дополнительная диверсификация портфеля также позволяет снизить риски. «Ключевым влиянием такого тренда станет, во-первых, общее увеличение предложения, поскольку вместе с развитием рынка профессиональной аренды жилья будет расти и конкуренция и улучшаться условия для арендаторов, – прогнозирует эксперт. – Во-вторых, произойдет стабилизация арендных ставок, вместо «дикого» и «непредсказуемого» разброса стоимости аренды зафиксируется общий тренд, которому будут следовать профессиональные участники рынка аренды жилья. И, наконец, это откроет дополнительные каналы привлечения капитала, что позволит застройщикам пересмотреть свое отношение к строительству новых жилых проектов и нарастить объемы». «Но вот если что и остановит потенциальных инвесторов, так это человеческий фактор, – парирует Валерий Тумин. – Рынок арендного жилья в России всегда был максимально непрозрачным. Прибыльность условного доходного дома может оказаться ниже ожидаемого. Систематическая просрочка по платежам, вероятная стабилизация рынка жилья (снижение ключевой ставки сделает собственное жилье более доступным, а значит, снизится спрос на арендное), высокие издержки на содержание и ремонт (к арендному жилью никогда не относишься, как к своему), сложная структура ЗПИФов (всех участников нужно "кормить"), неопределенность на рынке апартаментов (речь в кулуарах власти одновременно и об упразднении апартаментов как типа жилья, и о возможности начать всё-таки прописывать в апартаментах), низкая ликвидность (покупателей на долю пайщик должен искать сам), отсутствие гарантий доходности – и это только некоторые риски». 

Пока эксперт, скорее, верит в «упаковку» квартир для краткосрочной аренды. Посуточная сдача приносит значительно больший доход в расчёте на квадратный метр, чем долгосрочная аренда, особенно в крупных городах и привлекательных для туристов регионах. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Казани доходность от посуточной аренды может в 1,5-2 раза превышать доходность традиционной, подсчитывает он. «Для девелоперов и инвесторов этот формат также представляет интерес, позволяя быстрее окупить вложения, –  поясняет Валерий Тумин. – В ряде случаев новые жилые комплексы изначально проектируются с учетом возможного использования для краткосрочной аренды: с отдельными входами, сервисными помещениями и управляющими компаниями, которые занимаются заселением и обслуживанием жильцов. Эта концепция снижает нагрузку на самих инвесторов и превращает их вложения в более пассивный источник дохода. Но, несмотря на привлекательность посуточной аренды, и в этом сегменте сохраняются определенные риски. Государство периодически обсуждает ужесточение регулирования рынка, особенно в жилых домах, где другие собственники могут быть недовольны постоянной сменой жильцов. Важно также учитывать сезонные колебания спроса: в туристических зонах летом доходность выше, но в межсезонье квартиры могут простаивать. Тем не менее, для инвесторов с опытом и грамотным подходом, повторюсь, посуточная аренда остается одним из наиболее прибыльных форматов использования жилой недвижимости».


Источник: Метриум


Прямая речь

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:
- Я не верю в такой тип инвестиций, и есть несколько причин. Закрытые ПИФы на то и закрытые, что множество информации по ним закрыто для тех, кто не является пайщиками. То есть объективно оценить состояние дел до того, как вложиться, не выйдет. А потом может быть поздно. 

Ещё одним фактором, говорящим не в пользу такого типа инвестиционных продуктов, является непонимание, как управляет объектами УК.  

Третье: по какому принципу квартиры будут попадать в этот ЗПИФН? Если их будут передавать собственники, то почему им не передать их в управление, например, профессиональных проперти-менеджеров, которые профессионально занимаются такой сдачей в аренду и при этом они могут предоставить отчетность до того, как вы инвестируете?

Если же ЗПИФН будет покупать квартиры, то чем продиктована такая сложная форма собственности? И ещё: как понять, какие именно квартиры в ЗПИФН? То есть там может быть как ликвид, так и глубокий неликвид. Becar PM также готова заниматься управлением квартирами, однако это точечная история. Поскольку эта компания экосисстемы Becar специализируется на управлении, в том числе, разрозненными портфелями недвижимости, то в них встречаются и квартиры. В общем, это не целенаправленный поиск именно квартир для управления. Резюмируя: я считаю, что более перспективным является поддержка со стороны государства строительства профессиональных доходных домов. 

Источник: Primavera


Разделять и властвовать

Пока же рынок аренды жилья в России —  сегмент, в котором слишком много неизвестных и подводных камней, резюмирует Мария Долгих. «И даже то, что хорошо и давно работает в других странах, у нас утыкается в сложности с согласованиями, терминологией, управлением и прочие проблемы, — указывает г-жа Долгих. —  Это уже было с апарт-отелями: за счёт того, что зачастую лоты распродаются частным лицам, то и управляющую компанию могут поменять и/или урезают ей финансирование, кто-то живёт сам, кто-то пытается сам сдавать, всё это сильно осложняет работу, и не позволяет обеспечивать заложенную доходность. Многое возможно решить, лишь фундаментально пересмотрев терминологию в законодательстве, с появлением новых закрепленных терминов и обозначений типов недвижимости, с собственными подходами и параметрами. В общем, в наступившую эру мультиформатной застройки важно двигаться вперёд не только с архитектурой и концептами, но и актуальной законодательной базой».

Прямая речь

Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Hospitality:
- Пока в России такие производные инструменты, как ЗПИФ, не пользуются большим спросом в силу ограниченного доверия инвесторов из-за того, что обеспеченность имуществом косвенная. Подобные форматы могут быть интересны инвесторам только в случае повышенной доходности, которая не может быть сформирована рынком жилой недвижимости. 

С другой стороны, в нынешней ситуации, когда падают продажи, многие профессиональные девелоперы на жилом рынке вынуждены изобретать различные способы продажи в сфере жилищного строительства. Есть вероятность, что эта схема всё-таки заработает, если будет поддерживаться государством.

 Но на данный момент – вряд ли, потому что есть более понятный и доходный инструмент для тех, кто хотел бы инвестировать в недвижимость – рынок  апарт-отелей с профессиональным централизованным управлением, который соответствуют последним требованиям законодательства о туристической деятельности.