Рантье нового времени

Результатом финансового кризиса 2008–2009 годов стал глобальный передел собственности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. На смену прежним королям рынка пришли другие инвесторы, которые не попали в ловушку к банкам и имели собственные средства, позволявшие им не только продолжать собственные стройки, но и скупать активы менее удачливых конкурентов. Учитывая запрет на новое строительство в центре столицы, стоимость этих активов будет только расти, поэтому крупные финансовые группы продолжают скупать интересные активы даже по окончании кризиса.
1179
Время банков
На первом этапе финансового кризиса, когда на рынке царила паника, собственниками крупнейших активов в сфере недвижимости становились банки-кредиторы, с которыми не смогли расплатиться заемщики. Самые крупные активы получили Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк. Именно они вынуждены были забирать за долги как девелоперские проекты, так и целые компании. Например, Альфа-Банк стал владельцем двух бизнес-центров компании Kopernik Group, а Сбербанк получил контроль над проектами Capital Group, Coalco Development и «ГВСУ “Центр”». Но рекордсменом по числу полученных активов в сфере недвижимости стал банк ВТБ, который получил фактический контроль над компаниями «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй Инвест», а также стал владельцем 1,2 тыс. га земли в Подмосковье, доставшихся ему от структур Межпромбанка сенатора Сергея Пугачева.

Тогда перед банками встал вопрос, что делать со свалившимся на них активом. Легче всех проблему решил Альфа-Банк, который просто перепродал доставшиеся ему бизнес-центры и вернул свои деньги. Как пояснили в пресс-службе, Альфа-Банк не заинтересован в получении контроля над девелоперскими активами, а основной целью является возврат кредитов деньгами. Сбербанк и ВТБ, в свою очередь, создали собственные структуры по управлению недвижимостью – «Сбербанк Капитал» и «ВТБ Капитал». Именно в эти компании были переданы не профильные для банков активы. Но дальше стратегии развития этих подразделений у крупнейших госбанков стали различаться.

Сбербанк пошел по пути продажи доставшихся ему активов. Так, по информации деловых СМИ, банк готовится продать доставшуюся ему компанию «ГВСУ “Центр”», а также ищет покупателя на 50 % проекта «Хрустальные башни». Как говорит источник, близкий к «Сбербанк Капиталу», у себя банк может оставить только самые ликвидные активы, а большую часть недвижимости планируется продавать. Об этом еще в 2011 году говорил и председатель правления банка Герман Греф.

В свою очередь, банк ВТБ не стремится распродавать доставшиеся активы, а, напротив, со временем превращается в одного из крупнейших девелоперов Москвы. Так, в 2011 году фактически контролируемая банком компания «Дон-Строй Инвест» объявила о планах строительства к 2017 году 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в столице, постепенно выходит из кризисного периода «Галс-Девелопмент», которая ведет реконструкцию «Детского мира», достраивает бизнес-центр SkyLight на Ленинградском пр-те, завершает строительство ряда жилых комплексов, а также приобрела 50 % нового проекта в «Москва-Сити». Кроме того, банк ВТБ контролирует реконструкцию стадиона «Динамо», объем инвестиций в которую оценивается в $ 1,5 млрд. Помимо этого структуры «ВТБ Капитала» в прошлом году стали совладельцами двух проектов группы Coalco в центре Москвы – готового бизнес-центра «Белая Площадь» и строящегося проекта «Белые сады» в районе станции метро «Белорусская». Как заверил руководитель управления прямых инвестиций «ВТБ Капитала» Тим Демченко, продавать эти активы в планы компании не входит, так как в банке видят потенциал увеличения их стоимости.

Новые лица
Впрочем, один из приобретенных в кризис активов «ВТБ Капитал» все же продал. Речь идет о бизнес-центре «Лесная Плаза» в 4-м Лесном пер. Покупателем этого объекта стоимостью до $ 250 млн стала компания O1Properties Бориса Минца. Тим Демченко пояснил, что объект был приобретен в кризис по низкой цене, а сейчас его стоимость существенно выросла, поэтому компания и приняла решение его продать, пустив вырученные деньги на новые проекты. Купившая объект компания O1Properties была создана совладельцем финансовой корпорации «Открытие» в конце 2010 года, но уже успела стать одним из крупнейших рантье Москвы. В декабре 2010 года компания приобрела пять бизнес-центров у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева примерно за $ 900 млн. Но останавливаться на этом владельцы компании не стали и продолжили скупку привлекательных объектов у других девелоперов. Так, в начале 2011 года был выкуплен бизнес-центр Lighthouse у Kopernik Group, затем проект «Эвоком Плаза», а в конце года компания приобрела под реконструкцию здание фабрики «Большевик» и БЦ «Лесная Плаза». Как объясняет председатель совета директоров компании Дмитрий Минц, O1Properties заинтересована в покупке наиболее качественных и ликвидных объектов в Москве. Сейчас портфель проектов компании составляет около 500 тыс. кв. м, но, по мнению участников рынка, он будет увеличиваться. На конец 2012 года O1Properties запланировала IPO, правда, в самой компании эти планы не комментируют. А эксперты считают, что выход на биржу будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и в мире.

Другим крупным девелопером, который существенно увеличил свой портфель в кризисные годы, стала группа компаний «Ташир», которая в кризис выкупила целый ряд проектов, а также запустила множество новых строек. В частности, девелопер, который ранее специализировался только на строительстве коммерческой недвижимости, запустил сразу несколько жилых проектов, а также ряд новых торговых центров. В итоге к концу 2011 года в управлении ГК «Ташир» находилось 2 млн кв. м готовой недвижимости и столько же – строящейся. «В кризис у нас были свободные средства и почти не было кредитов, что и позволило нам скупать активы по демпинговым ценам», – пояснил представитель компании. Сейчас, как рассказывают участники рынка, КГ «Ташир» также ищет новые проекты для покупки, но основной акцент развития компании сделан на реализации начатых и перспективных проектов.

В 2011 году высокую активность на рынке проявляли и некоторые игроки теневого рынка недвижимости. Так, компания «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных приобрела торговый комплекс «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» у МТЗ «Рубин» примерно за $ 600 млн, а также активно приценивалась к ТК «Митинский радиорынок», подконтрольному группе компаний «Русское золото» Александра Таранцева. Эта сделка пока не закрыта, но полностью интерес к ней Хотины не потеряли, рассказывают сразу двое аналитиков рынка недвижимости. Помимо новых приобретений, отцу и сыну Хотиным принадлежит примерно 1,5 млн кв. м офисной недвижимости класса В и С в Москве, а на рынке про них ходит довольно дурная слава. В частности, их обвиняли в рейдерских захватах целого ряда активов, совершенных под покровительством известных политиков. В самой компании общаться с прессой категорически отказываются.

Свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости Москвы увеличивает и группа «БИН», подконтрольная Микаилу Шишханову. В частности, структуры этой компании в 2011 году приобрели торговый центр «Калужский» возле одноименной станции метро и гостиницу «Националь» в самом центре Москвы. Ну а главным приобретением компании, безусловно, стала покупка всех активов ЗАО «Интеко» у Елены Батуриной. Правда, как уверяют источники рынка, конечным заинтересованными лицами этой сделки были другие люди. Да и гостиница «Националь», возможно, ненадолго задержится у господина Шишханова. Недавно СМИ сообщили, что этот актив хотят приобрести структуры казахского бизнесмена Булата Утемуратова, которые в 2011 году купили самый дорогой актив в сфере коммерческой недвижимости Москвы – гостиницу Ritz-Carlton Moscow, расположенную по соседству с «Националем». Группа «БИН» приобрела «Националь» в процессе городских торгов примерно за $ 150 млн, а, по данным участников рынка, новые хозяева Ritz-Carlton Moscow предложили за нее $ 350 млн. Почему бы им было не купить ее за $ 155 млн у города, просто победив на торгах, – вопрос риторический.

Ветер перемен
Из всех перечисленных примеров видно, что рынок коммерческой недвижимости Москвы сильно изменился и продолжает меняться. Основные активы концентрируются в руках других собственников, которых условно можно разделить на два лагеря: бизнесмены независимые и бизнесмены, близкие к новой власти. Иными словами, основной причиной передела собственности стал не только финансовый кризис, но и смена власти в Москве. В последнее время на московском рынке все лучше себя чувствуют компании, близкие к федеральным чиновникам или к новой московской власти (что, в общем-то, одно и то же), говорит крупный московский девелопер, попросивший не упоминать его имени в печати. «Старым же лидерам приходится либо перестраиваться и находить выходы на новую власть, либо уходить из Москвы», – говорит он.

В этой ситуации, как прогнозируют опрошенные CRE эксперты, рынок недвижимости Москвы будет окончательно монополизирован, а доступ к самым лакомым активам будет открыт лишь для избранных девелоперов. Именно поэтому, а вовсе не ради заботы о москвичах, была создана Градостроительно-земельная комиссия, в задачи которой вошла ревизия инвестиционных проектов и расторжение договоров с крупными девелоперами, полагают участники рынка. В 2011 году, как недавно заявили в мэрии Москвы, только в ЦАО было приостановлено строительство 2 млн кв. м офисной недвижимости.

А в таких условиях развиваться могут только те компании, которые точно знают, что получат разрешение на строительство того или иного объекта, и понимают, сколько им это будет стоить. Именно они продолжат покупать девелоперские проекты и наращивать собственные портфели за счет выкупа спорных объектов у конкурентов. Остальным же волей-неволей придется отказываться от своих строек или продавать проекты по заниженным ценам тем инвесторам, которые смогут «решить вопросы». И ничего хорошего от этих нововведений ни для инвестиционной среды, ни для потребителей не будет. 

Коментарии (0)


Поделиться

21327

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre