Однако большое количество регулирующих норм и правил в сфере жилищного строительства, возникающих каждый год, продолжает увеличивать пропасть между качественным девелопментом жилья и commercial real estate. «Кроме того, рынок жилья намного более монополизирован, что приводит к снижению эффективности рыночного механизма и практически к полному отсутствию инновационных и нестандартных проектов, – полагает г-жа Толстошеева. – Недостаток кредитных институтов для проектного финансирования также ведет к отсутствию здоровой конкуренции и, как следствие, появлению огромного количества дополнительных условий, которые банки выдвигают девелоперам на свое усмотрение. Проекты же комплексного развития заставляют застройщиков исключительно жилых помещений развивать строительство непрофильных коммерческих направлений, отрывая дополнительные структуры по дальнейшей реализации таких объектов. Это приводит к универсализации застройщика, но, в то же время, усложняет реализацию в целом. Кроме того, застройщикам коммерческих объектов при переходе к строительству жилья или комплексному развитию территорий часто бывает сложно определить степень социальной нагрузки, которую возлагают городские власти на подобные решения».
Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры»:
С учетом того, что основными потребителями продукта на рынке коммерческой недвижимости являются компании, а на жилищном рынке – граждане, понимание потребностей целевой аудитории и выстраивание взаимодействия и остаются основными задачами/рисками для выхода в новый сегмент.
Резюмируя: основные сложности смены сегмента или выхода в новый – как раз необходимость понимать, как выглядит успешная финансовая модель для другого рынка. Нет и не может быть схожих показателей работы у "купил землю-построил объект- все продал" и "купил землю - построил бизнес-центр/отель - сдаешь в аренду и эксплуатируешь/как вариант, продаешь объект с арендаторами".
Напомню, что почти десять лет назад быстрорастущая компания "Юлмарт", которая успешно занималась интернет-торговлей, неожиданно решила строить гигантские биг-боксы с небольшой зоной выдачи товаров, но в остальном – со всеми обычными признаками гипермаркета (большая парковка, большие площади и т.п.). Они самоуверенно заявляли рынку, что у них уникальный формат, и сейчас всем покажут как надо работать, а вот профессионалы ритейла – высказывали сомнения в жизнеспособности этих идей. Как итог, "Юлмарт" обанкротился, гигантские расходы на строительство и потом – на содержание этих объектов привели к большим финансовым разрывам, что повлияло на их основной бизнес.
– Самый главный совет – не быть самоуверенными, и предварительно рассмотреть профильный опыт тех застройщиков, которые уже давно занимают соответствующую нишу.
Источник: Vesper
Место красят
Именно программа инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда стала в своё время стимулом для выхода в новые сегменты коммерческой недвижимости у жилых девелоперов, напоминает Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership.
Офисы пока остаются фаворитами: в связи с высокой плотностью, которая позволяет использовать квоту по квадратным метрам по сравнению с другими форматами, например, light industrial или складами. В итоге в 2020-2024 гг. в Москве было введено порядка 1,5 млн. кв. м офисной недвижимости, из которых 10,5% или 157 тыс. кв. м вновь введённых проектов были реализованы жилыми девелоперами, и девелоперами, уверенно чувствующими себя в обоих сегментах.
Общий план на 2024-2026 гг. в компании оценивают на уровне 3,8 млн кв. м офисной недвижимости, из них проекты, планируемые к реализации жилыми девелоперами (для которых коммерческая недвижимость будет или первым проектом, или теми, которые имеют небольшой опыт в сегменте) составляют уже 20 % или 740 тыс кв. м. Очевидно, что не все планы будут реализованы в эти сроки, но доля уже удваивается.
