Недорого и мило: куда инвестировать игрокам с небольшими бюджетами

• Покупка блоков в объектах Light Industrial (минимальный порог входа от 50 млн руб.)
• Покупка блоков в строящихся бизнес-центрах (минимальный порог входа от 15-20 млн руб.)
• Приобретение готового арендного бизнеса (ГАБ), в первую очередь – в формате стрит-ретейла (порог входа от 10-20 млн руб.)
• Приобретение номеров в апарт-отелях – от 7-7,5 млн руб.
• Машино-места и келлеры (кладовые) – от 0,7-1,0 млн руб.
• Покупка паев в ЗПИФ недвижимости (порог входа для неквалифицированных инвесторов - от 100 тыс. руб.).

«Объекты стрит-ретейла – уличные магазины и торговые площади - могут приносить доходность 9-11% годовых, – подсчитывает Станислав Бибик, партнер NF Group. – Торговый сегмент в целом восстановился после санкций, рынок адаптировался, и наблюдается высокая индексация арендных ставок. Другое дело, что управление такими объектами требует постоянного внимания и готовности к смене арендаторов. В свою очередь, ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) предлагают разнообразные стратегии, от моноЗПИФов, «заточенных» под один объект (склад, торговый центр или офисное здание), до фондов, включающих несколько видов недвижимости. Это – весьма гибкий инструмент для инвесторов. И, наконец, комбинированные стратегии: сочетание в портфеле различных видов недвижимости, включая жилую, коммерческую и складскую, может обеспечить диверсификацию и снижение рисков».

Если брать среднюю доходность по каждому сегменту коммерческой недвижимости, то наиболее привлекательными для небольших игроков остаются склады с 12-13% годовых, далее идут торговые центры и стрит-ретейл с 10-11%, и замыкают топ офисы, со своими более стабильными, но и более низкими 8-9% доходности, перечисляет Марина Толстошеева, эксперт в области управления недвижимостью и развития бизнеса.


Источник: ФСК

Офисный сегмент остается одним из самых стабильных и демонстрирует стабильно же низкий уровень вакантности, особенно в центральных районах Москвы, где она уже давно ниже 5%, отмечает Станислав Бибик.

В итоге за последний год, по словам Микаэла Казаряна, особенно выросла привлекательность офисов в нарезку в строящихся бизнес-центрах. Популярность этого формата вложений обусловлена все той же необходимостью сохранения капитала: порог входа сопоставим с рынком качественной жилой недвижимости, однако в офисном сегменте доходность значительно выше. Кроме того, офисный рынок сформирован профессиональными игроками, что дает инвесторам дополнительную гарантию, что продукт будет востребован. Большинство строящихся зданий полностью реализуется еще до ввода в эксплуатацию, а стоимость квадратного метра за время строительства объектов вырастает до 30%.

Строящиеся офисные объекты хорошо прирастают в стоимости: относительно прошлого года площади в возводимых девелоперами в Москве бизнес-центрах подорожали на 20-30%, поддерживает Егор Левченко, основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7. Небольших игроков привлекает как раз появившаяся возможность покупать офисы в нарезку лотами различного метража – от совсем небольших по 30-50 кв. м до целых этажей по 1-2 тыс. «квадратов» – и сдавать в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя все хлопоты по управлению активом. Кроме того, покупка офисной недвижимости позволяет инвестору возместить НДС, что повышает доходность проекта.

Источник: Times Estate

«Это самый популярный сегмент у интересантов с бюджетом до 100-150 миллионов рублей, – соглашается Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. – Многие БЦ сейчас строятся с расчетом как раз на таких частных инвесторов и конечных пользователей маленьких офисов. Stone, например, свои бизнес-центры продает в мелкую нарезку как раз для частных инвесторов. До 100 миллионов рублей можно купить офисы от 50 до 300 кв. м». «В 2024-м качественные офисы стали просто дефицитным продуктом, – поддерживает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. – В деловых районах почти нет лотов в готовых бизнес-центрах с ремонтом «под ключ» и мебелью, а между тем именно они сегодня самые популярные у арендаторов. Если это офис с дизайнерской отделкой, он сдается еще быстрее, чем стандартный, и по повышенной ставке. Разница арендных ставок может превышать 70% по сравнению с аналогичными лотами в том же районе, но без концептуального ремонта. Соответственно, у инвесторов тоже. В итоге такие предложения быстро раскупаются по мере вывода на рынок и быстро сдаются в аренду».

Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park, в свою очередь, оценивает разницу в доходности между жилой и офисной недвижимостью в два раза. «Во многом это обусловлено ростом ипотечных ставок, сокращением прироста цены за время строительства, а также невысокой арендной доходностью квартир или апартаментов – порядка 5-6% годовых, – поясняет г-н Константинов. – Офисная же недвижимость может приносить большую прибыль – в среднем до 10-12% годовых в зависимости от качественных характеристик объекта. По итогам 2023 года в данном сегменте зафиксирован рекордный за последние 10 лет максимум поглощения площадей через аренду и покупку. На рост спроса влияет как раз интерес частных инвесторов, которые отказались от вложений в квартиры и апартаменты в пользу офисов, но пока не готовы к крупным единовременным тратам на лоты большого формата. Но, безусловно, на потенциальную доходность влияют качественные характеристики самих объектов: разнообразие предлагаемых площадей, класс бизнес-центра, его расположение, транспортная доступность и проч. Нет смысла уточнять, что наибольшим потенциалом будут обладать объекты рядом с удобным транспортным развязками, станциями метро и с высокими качественными характеристиками».

Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept, рекомендует рассмотреть небольшим игрокам и пока такой необычный, но очень перспективный для России сегмент, как офисы гибридного типа с общей коворкинговой частью и унифицированными гибкими индивидуальными кабинетами. Концепция позволяет компаниям одновременно быть обособленными и иметь доступ к общей экосистеме нового типа, – поясняет он. – Сейчас продолжается тотальное устаревание классических офисов (а многие из них – это просто переделанные административные здания), и неприятие молодыми поколениями этих старых офисов. И вот за этим новым и пока недооцененным новым форматом я вижу будущее».

По словам Игоря Талалова, вложения в офисную недвижимость подойдут как для достаточно консервативных инвесторов, нацеленных на получение стабильного арендного дохода, так и для инвесторов, склонных к риску, предпочитающих на краткосрочном горизонте покупать объекты в строящихся БЦ с целью перепродажи на поздних этапах строительства или сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Однако здесь нужно быть уверенным, что вы получаете от застройщика действительно хорошие условия на «входе» в проект, чтобы иметь возможность управлять рисками при выходе из актива, уточняет эксперт.
 

Прямая речь

Жанна Махова, директор по продукту MR Group:

- Сейчас в Москве наблюдается дефицит высокотехнологичных офисов мирового уровня, позволяющих обеспечить устойчивое развитие компании-резидента. Тем не менее, в столице есть здания, спроектированные в парадигме smart building. Именно пространства в таких деловых центрах лучше всего подходят для инвестиций в коммерческом секторе. Они не только редко встречаются, но и хорошо востребованы, так что приобретенный актив легко конвертировать в деньги.

Особое внимание стоит обратить на проекты, оснащенные интеллектуальной системой управления инженерией Building Management System (BMS). Она в автоматическом режиме поддерживает непрерывную работу электро- и водоснабжения, кондиционирования, пожаротушения, телекоммуникаций и системы безопасности, что снижает риск неожиданных сбоев и поломок, повышает КПД сотрудников.

За последний год выросла инвестиционная привлекательность не только офисных, но  и индустриальных пространств, что стало следствием развивающегося импортозамещения; машиномест и келлеров в новостройках, ведь при активной жилой застройке коэффициент обеспеченности ими остается невысоким; стрит-ретейла в жилых комплексах, поскольку все популярнее коммерческие помещения шаговой доступности, в рамках концепции «города в городе». При этом россияне реже стали посещать крупные ТРЦ, так что магазины и другие бизнес-пространства в моллах – довольно рискованный вариант для инвестиций.

 
Чтоб не пропасть поодиночке

Инвесторам, настроенным на «тихий» пассивный доход, могут быть особенно интересны коллективные инвестиции в арендную недвижимость, полагает Игорь Талалов. Например, покупка не только офисного здания, но и крупного складского комплекса со стабилизированным арендным потоком, который невозможно приобрести в одиночку. «Выход – паевые инвестиционные фонды (ПИФы), включая ПИФы для квалифицированных инвесторов, специализирующиеся на приобретении и эксплуатации соответствующих объектов недвижимости, – рекомендует г-н Талалов. – В этом случае инвестор может рассчитывать на получение текущего арендного дохода и доход от биржевой стоимости пая, основанной на переоценке объекта недвижимости в связи с индексацией арендной ставки. При этом существующий рынок ПИФов в недвижимости позволяет распределять риски вложений в конкретный объект недвижимости, диверсифицируя соответствующим образом портфель». «Сейчас формируется большое количество новых объектов под управлением ЗПИФ, – сообщает Марина Толстошеева. – В первую очередь, это связано со все тем же нежеланием непрофильных инвесторов заниматься управлением объектом, отвлекая на это собственные ресурсы и не имея необходимой квалификации. Объем таких активов по результатам 2023 года вырос на 33% или 80 млрд рублей по сравнению с 2022 годом. При этом для формирования ЗПИФ, в первую очередь, выбирают объекты складского назначения, гораздо реже «упаковывают» торговые объекты. Также помимо классических сегментов недвижимости в ЗПИФ теперь оформляются и такие активы как ЦОДы или земельные участки».

Источник: АТ Инвест

Микаэл Казарян поддерживает: привлекательность паев ЗПИФ недвижимости, в частности, в складском сегменте, продолжает расти. Основным преимуществом, по его словам, остается именно повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления и контроля со стороны Банка России. Здесь есть возможность инвестировать хоть 100 тысяч рублей, хоть 100 миллионов, соглашается с коллегами Никита Корниенко. «Но главное – не нужно самостоятельно искать объект и заниматься эксплуатацией, все делает управляющая компания, – подчеркивает г-н Корниенко. – Итоговая доходность сопоставима с рынком, а иногда даже выше, если УК работает особенно хорошо. Формула проста и работает много лет: частный инвестор почти с вероятностью 90% купит плохой объект, а профессиональный игрок с той же вероятностью приобретет хороший. В результате риски ниже, а доходность выше даже с учетом комиссий – например, инвесторы с капиталом около 100 миллионов рублей выбирают такой формат как раз потому, что хотят иметь несколько объектов, не заниматься эксплуатацией и боятся ошибиться. Но, конечно, всегда есть и те, кто хочет видеть свое имя в выписке ЕГРН, и поэтому покупают объект сами, теряя на этом деньги, время и силы».

Прямая речь

Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления торговой недвижимостью:
 

- Главный игрок на рынке инвестиций с любыми бюджетами сегодня – это Центробанк. И ключевым было его решение повысить ставку до 16%. Такие ставки вообще закрывают для 99% инвесторов возможности использовать привычные инструменты. Так что сегодня самое очевидное решение – положить средства на депозит, на год под 14-15% - для  инвестора это наименее рискованный из возможных путь.

Напомню, что раньше зарабатывать 13% годовых считалось нормой, 15% - чудом, а если удавалось поднять 20% - то это уже выглядело фантастическим везением. Сейчас же на любой недвижимости столько заработать невозможно – есть проекты с десятилетней, может быть, в редких счастливых случаях с восьмилетней окупаемостью. Но консервативный подход дает возможность получить повышенную доходность при минимальных рисках. И в моменте эту ситуацию не переломить.

Главный сегмент, интересный всем участникам рынка – это, конечно, склады. Нулевая или околонулевая вакансия в Москве, продолжающийся рост e-commerce, который выгребает с рынка все, что есть – они поднимают ставки, у них инвестиционный цикл не закончился, они активно тратят деньги инвесторов даже при невысокой доходности. В прошлом году этот сегмент занимал 19%, в 2027-м будет уже 25%,  продолжают расти и, соответственно, растет потребность в площадях. Причем всю цепочку – от больших региональных складов до ПВЗ – необходимо выстраивать. И все помещения, включая ПВЗ, востребованы.

Взрывной рост инвестиционной привлекательности складской недвижимости априори помещает сегмент на первое место топа привлекательности у любых инвесторов, соглашается Александр Перемятов. «Насыщения на этом рынке пока нет и не предполагается, и причин тому несколько, – перечисляет эксперт. – Это и смена ориентации рынка на внутреннее потребление, и, соответственно, возросший интерес к производству, и активность в онлайн-сегменте, требующая все больше логистических и распределительных центров».

Микаэл Казарян среди относительно новых и интересных сегментов коммерческой недвижимости, ставших доступными для инвесторов с небольшими бюджетами, называет Light Industrial. В отличие от классического склада, блоки в Light Industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м. Буму формата способствуют репатриация капитала, фокус на обеспечение технологического суверенитета страны, а также локализация производства большинства товаров массового потребления, продуктов питания, реализация научно-исследовательских разработок, развитие сегмента электронной коммерции в целом.

Источник: CRE

При этом основной спрос на объекты Light Industrial наблюдается все еще со стороны конечных пользователей с целью размещения собственных производств или работы с маркетплейсами. Законтрактованный же объем вложений со стороны частных инвесторов, напротив, пока минимален и не превышает 1% в общей структуре спроса (для сравнения – в офисной недвижимости индикатор составляет 20% от совокупного объема инвестиций). «Однако это очень перспективная ниша с хорошим потенциалом роста, – убежден Микаэл Казарян. – Для инвесторов предполагается возможность получения дохода как от сдачи объекта в аренду (в основе такого формата – ежегодно индексируемые долгосрочные неразрывные договоры), так и получения прибыли в случае последующей продажи конечному пользователю (рост цен за период строительства на объекты Light Industrial составляет в среднем 20%). Поэтому в среднесрочной перспективе мы ожидаем рост интереса со стороны частных инвесторов к данному формату недвижимости».

«Но купить готовый объект Light Industrial сегодня очень сложно, почти невозможно – все распродано, приходится приобретать на этапе строительства, – добавляет Никита Корниенко. – Получается, что, с одной стороны, спрос в этом сегменте действительно огромный, рынок в дефиците, вакансия меньше 1%. И даже если вы купите плохой объект в неподходящей локации, вероятнее всего, арендатор найдется. Но есть технические нюансы. Раньше коровники называли коровниками, сараи – сараями, а теперь все это – Light Industrial. Интересантам нужно погружаться и  смотреть характеристики: нагрузка на пол, высота потолков, шаг колонн и другие требования. Арендную доходность здесь я оцениваю от 7 до 12%, плюс возможный рост стоимости. Чек в этом сегменте тоже составляет до 100 миллионов рублей. Стандартный бокс 1000-1500 кв. м будет стоить порядка 50-100 миллионов рублей в зависимости от локации и качества строительства, то есть цена за квадратный метр составляет от 50 до 200 тысяч. Второе – в случае если это хороший новый склад где-то внутри Москвы. Но я бы не рекомендовал покупать за 200 тысяч, рыночные цены – где-то 70-100 тысяч рублей за метр. В этом формате вообще все очень индивидуально, рынок еще не сформирован, ставки аренды тоже сильно варьируются, и нужно быть особенно осторожным».
 

В свою очередь, Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, наиболее актуальными нишами, например, для бюджета до 150 млн рублей называет сегменты сервисных апартаментов и помещений свободного назначения. В первом случае инвестор получает актив с готовым управлением, во втором – лучше озадачиться подбором арендатора вместе с консультантом, рекомендует эксперт. Третий доступный вариант – уже упомянутое выше участие в закрытых паевых инвестиционных фондах. «Доходность в каждом из направлений привлекательна для некрупных инвесторов, но необходимо максимально диверсифицировать портфель, в том числе, по типам недвижимости, чтобы сформировать собственное представление о возможностях по доходности в каждой из ниш», – резюмирует г-н Трушин.

Источник: YE'S

Апартаменты остаются основной и наиболее понятной альтернативой инвестирования между коммерческой и жилой недвижимостью для инвесторов с небольшими бюджетами, поддерживает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. На рынке продолжается массовый редевелопмент нежилых зданий с хорошей транспортной доступностью в комплексы микроапартаментов (административные здания, бывшие общежития, гостиницы). Эксперт выделяет и активное развитие сегмента микроапартаментов, особенно в локациях, близких к центру Москвы или в окружении крупных ВУЗов. Чаще всего такие помещения продаются уже с готовой отделкой и не требуют дополнительных вложений. Будущие жильцы, в свою очередь, получают инфраструктуру «под ключ» (магазины, салоны красоты, спортзал, коворкинг, кафе и т.д.), что априори повышает ликвидность комплекса. «Поскольку под такие проекты часто выбираются бывшие административные здания, объекты не крупные и высоколиквидные, – поясняет г-н Родионцев. – За счет небольшого бюджета и популярности лотов для сдачи в аренду они, как правило, быстро реализуются и пользуются популярностью у инвесторов. При этом зачастую могут даже не выходить в широкие продажи, а распродаваться в «узком кругу» игроков, специализирующихся именно на подобных концепциях».

Одним из наиболее привлекательных и интуитивно понятных сегментов для игроков с небольшими бюджетами остается и стрит-ретейл, напоминает Марина Толстошеева. В 2023 году объем инвестиций только в рынок московского стрит-ретейла вырос на 55% и составил 1,8 трлн рублей.

Источник: NF Group

Формат привлекает, в первую очередь, высокой ликвидностью и относительно средней доходностью. «Продолжающийся процесс репатриации капитала и заградительные меры ЦБ в сегменте жилой недвижимости будут по-прежнему стимулировать высокий спрос со стороны малых инвесторов на объекты стрит-ретейла или покупку ЗПИФ, – прогнозирует г-жа Толстошеева. – Расширение линейки ЗПИФ, а также рост объема предложения формата стрит-ретейл в среднем будут постепенно снижать потенциальную доходность, поскольку наиболее интересные предложения будут уходить первыми, оставляя в доступе основную массу объектов со средней доходностью. Но как долгосрочная инвестиция формат продолжит набирать популярность».

Помещения стрит-ретейла с точки зрения доходности более интересны, чем жилая недвижимость, поддерживает Роман Родионцев. Так, доходность жилья от сдачи в аренду в Москве в среднем находится на уровне 7%, в то время как доходность коммерческих помещений – на уровне 9%. При этом минимальный порог для входа на рынок помещений стрит-ретейла ниже, чем на рынке жилья, поскольку даже небольшой «угол» можно сдать в аренду, например, под вендинговый автомат, и получать ежемесячные поступления.

С учетом повышения ключевой ставки и соответствующего подорожания ипотечных кредитов жилая недвижимость стала гораздо менее привлекательным активом для некрупных интересантов, соглашается Егор Левченко. Стоимость жилья в большей части сегментов, за исключением премиального и элитного, стагнирует, а стратегия оптовой покупки квартир для перепродажи стала практически непрогнозируемой с точки зрения доходности. «Зато нежилые помещения в новостройках, вопреки сильному росту цен на квадратные метры в строящихся домах в последние несколько лет остаются весьма интересным вариантом для вложений, – поясняет он. – Дело в том, что застройщики в основном выстраивают единую ценовую политику по всему жилому комплексу и не так сильно дифференцируют цены на площади от блока к блоку. В итоге в сегменте постоянно появляются высоколиквидные помещения в новых ЖК. Покупка подобного актива в формате готового арендного бизнеса продолжает приносить стабильный, долгосрочный и высокий доход, поэтому пользуется высоким спросом у инвесторов». «Помещения под торговлю, расположенные в ЖК внутри жилых кондоминиумов, продолжают «бумить», – поддерживает Александр Перемятов. – Причин тут тоже несколько, одна из которых, например, рекордная прибыль Сбербанка и его горячее желание развить проект «Мегамаркет» (то есть она обеспечит любые инвестиции, в том числе в этот масштабный проект). Если этот проект пойдет по пути «Озона» и «Вайлдбериса» с точки зрения наращивания ПВЗ, то формат вызовет снова повышенный интерес и спрос».

Прямая речь

Александр Борисенко, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Whitewill:
 

- В последние два года мы наблюдаем рост числа новых игроков (клиентов) на рынке стрит-ретейла. Это обусловлено популяризацией данного сегмента в информационном поле, сокращением числа механизмов и инструментов для пассивного инвестирования в виду геополитических и экономических факторов.

Если рассматривать клиентов с ограничением верхнего порога для инвестирования в 100-150 млн руб., то самым идеальным сегментом для пассивных инвестиций является именно стрит-ретейл.

Если мы рассматриваем сегмент недвижимости в частности, то это покупка объекта недвижимости уже с арендатором, так называемый готовый арендный бизнес.

Почему именно ГАБ, а не офисы, складская недвижимость или небольшие районные ТЦ? Это обусловлено простотой управления таким объектом и минимальной затратной частью при эксплуатации. Клиенты в условиях неопределенности хотят инвестировать в недвижимость не с длительным сроком ожидания строительства, когда после ввода можно уже сдать или продать по верху рынка, а с уже готовым объектом, где есть арендатор. Инвестор отдачу от вложений начинает получать здесь и сейчас.

Как и в любой секторе недвижимости, ключевым риском остается правильный выбор проекта и помещения для будущей сдачи. 

 

 Прямая речь

Кирилл Кулаков, профессор НИУ МГСУ, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
 

- Отдельные сегменты коммерческой недвижимости по-прежнему являются привлекательными для частного инвестора. Прежде всего, это стрит-ретейл, который интересен тем, что легко вписывается в конъюнктуру. Назначение помещения и тип арендаторов можно легко менять, в зависимости от складывающейся рядом инфраструктуры.

В среднем сегодня  стоимость входа на этот рынок начинается от 30 млн рублей. А если рассматривать не столицу, а города- «миллионники», то можно говорить о «входном билете» за 15 млн.

Основные риски – неверный выбор локации. Кроме того, если говорить о стрит-ретейле в новых районах города, то надо иметь в виду, что полноценно  микрорайон будет заселен только через полтора-два года. А, соответственно, на планируемый трафик стрит-ретейл тоже выходит только спустя время.

Второе направление, интересное для бюджетных инвестиций - инвестиции в сервис хранения, проще говоря – кладовки. Для этого достаточно купить сухое помещение с хорошей транспортной доступностью площадью от 200 кв. м. Дальше есть два варианта – либо создавать свой бизнес, оборудуя кладовки разных площадей, либо сдать лот в аренду профессиональным операторам и получать пассивный доход. Спрос на кладовки будет расти по мере того, как новоселы испытают на себе архитектурные прелести «евродвушек» и студий, в которых некуда поставить лишнюю табуретку.

Для Москвы начальный порог инвестиций – 15 млн рублей, для городов с массовым строительством – от 5 млн.

Ну и еще один долгоиграющий тренд – внутренний туризм. Здесь можно выступить соинвестором при строительстве мотеля или кемпинга. А можно рискнуть и самостоятельно оборудовать базу отдыха на приобретенном участке. Риски самостоятельного плавания – неверный выбор локации, который обесценит все вложения. Входной билет в этот бизнес варьируется в зависимости от вида инвестиций, объекта (мотель или палаточный городок) и региона. Но следует помнить, что срок окупаемости в туристической индустрии начинается с пяти лет.

К вам гости пришли

На новый уровень вышли и микроинвестиции в туристическую и рекреационную инфраструктуру. И это не только строительство гостиничных комплексов, которые может позволить себе лишь узкий круг крупных специализированных игроков, уточняет Игорь Талалов. «Наиболее популярных вариантов два: строительство небольших гостиничных мини-поселков на 10-20 юнитов с доступом к обособленным или уникальным природным территориям, – перечисляет он. – Второй – глэмпинги с разнообразными видами досуга, популярные для проведения выходных или короткого отпуска. Подобные продукты сейчас активно продвигаются операторами в наиболее востребованных туристических направлениях».

Источник: CRE

За 100-150 млн руб. можно купить и, скажем, пару десятков номеров в апарт-отеле Петербурга уровня «три звезды» под управлением профессиональной компании, сообщает Дмитрий Тищенко, управляющий директор Becar PM. Эксперт оценивает доходы  собственников, инвестировавших в юниты в апарт-отелях сети Vertical, на уровне 9% годовых. «Именно управляющая компания, идущая одним «пакетом» с апартаментами,  во многом определила популярность апарт-отелей, – убежден он. – Инвестируя в коммерческую недвижимость, «частник» рассчитывает именно на пассивный доход. Гостиничная УК же не только сдает номер в аренду, но и продвигает отель на рынке и платит все налоги».
 

Прямая речь

Артем Шабанов, коммерческий директор девелоперской компании Dukley:
 

- Расскажу про привлекательность для небольших российских инвесторов лотов в Черногории: в бюджете 100-150 млн руб. это – именно коммерческая недвижимость. Сегодня в стране невысокие объемы объектов на побережье, при этом на помещения в качественных локациях высокий спрос. В этом смысле местный опыт похож на российский: даже в Москве по-прежнему наблюдается дефицит качественных объектов для вложений с целью последующей сдачи в аренду. В Черногории эта ситуация еще более очевидна.

Мы также видим, что ряд бизнесменов из России стремятся релоцироваться в европейские страны, в том числе переведя сюда свою деятельность. В частности, в объеме наших сделок увеличилось число желающих купить жилую недвижимость совместно с коммерческой. Сейчас в статистике компании такие запросы составляют 7% от общего числа клиентов. Это связано также с желанием приобрести недвижимость для проживания вместе с объектом для сдачи в аренду: владение долей от 50% жилья в любом объекте в Черногории открывает возможность для получения ВНЖ.

При желании жить и управлять бизнесом в одной локации с устоявшейся инфраструктурой бизнес сталкивается с нехваткой коммерческих помещений, покупая в итоге жилые апартаменты для открытия офиса. Поэтому сейчас застройщики Черногории разрабатывают комплексные продукты для удовлетворения данного запроса: предусматривают в качестве дополнительной услуги подбор коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Мы полагаем, что со стороны малых инвесторов спрос на такое предложение будет расти и в дальнейшем, учитывая развитие местной экономики и перспективы вступления страны в ЕС. 
 

В свою очередь, приток непрофессиональных или «мелких» инвесторов на рынок загородной недвижимости начался еще весной 2022 года, вспоминает Вячеслав Котлов, директор по продажам HalleHouse. «Многие инструменты стали недоступны для массового потребителя в связи с санкциями, – поясняет эксперт. – Люди подумали: построю-ка я маленький загородный домик и начну сдавать его в аренду как отель — направление трендовое, эко-туризм интересует платежеспособную аудиторию, а «заграница» будет закрыта. Такая идея буквально витала в воздухе, и очень многие захотели войти. И, судя по нашей статистике, формат в рамках рынка загородной недвижимости остается популярным у небольших игроков до сих пор. Но есть одно «но»: зайти в такой проект без погружения — заведомый провал. Начиная строить дом, люди не задумываются об инфраструктуре поселка, наплевательски относятся к проекту как самого дома, так и инженерных систем. Магистральная идея — построить дом максимально дешево. Но такая экономия влечет за собой серьезные вложения в последующее эксплуатационное обслуживание: то розетки не работают, то отопление недостаточно мощное. Все это приходится чинить и тратить на это извлеченную прибыль. В итоге инвестиция оказывается куда менее прибыльной, чем ожидалось.

Источник: CRE

Есть и вторая проблема — плохо обустроенный дом начинает вызывать недовольство клиентов. Например, инвестор сэкономил на объеме бойлера — в результате гостям не хватает горячей воды для того, чтобы принять душ. Конечно, такой клиент напишет вам негативный отзыв. Тогда вовсе нарушается вся финансовая модель арендного бизнеса, начинаются убытки. В общем, строить дом с целью последующей аренды можно, при хорошей загрузке объект площадью примерно 80 кв. м может приносить более 250 000 в месяц. Строительство же обойдется в среднем в 8 000 000 рублей. А значит, вложения окупятся за три года. Экономить можно только на отделочных материалах, конструктив и инженерия должны быть качественными и износостойкими, как в гостинице».

Прямая речь

Максим Лазовский, создатель строительной компании «Дом Лазовского»:
 

- Интерес к инвестированию в загородную недвижимость за последний год только вырос, и не только и не столько в жилой, но, скорее, коммерческий сегмент гостиничного типа.

К нам сейчас приходит множество заявок на участие в долевом инвестировании в наши девелоперские объекты. Надо отметить, что аудитория выбирает инвестиции в загородную недвижимость по трем основным причинам: высокая маржинальность — до 22%, невысокий порог входа, а самое главное — нет необходимости наличия специальных знаний для получения прибыли. Важно только выбрать надежного застройщика.

Сегодня на рынке появились интересные продукты именно от застройщиков и девелоперов. Компании реализуют коттеджные поселки или коммерческие объекты, привлекая к реализации инвесторские капиталы. Это надежный способ инвестирования, так как эти объекты ликвидны, имеют всю необходимую документацию, а дополнительной гарантией становится инвестиция в проект самого застройщика. То есть дома гарантированно будут построены и проданы.

Самым ненадежным способом является инвестирование в арендные дома. Да, они могут приносить высокую доходность. Но все-таки — это скорее бизнес, чем инвестирование. А шанс построить дом и не найти клиентов для его аренды — высок. Здесь нужны маркетинговые компетенции.