Большая распродажа: где в Москве и Петербурге остались интересные участки для строительства торговых центров

В настоящее время общая обеспеченность постоянного населения Москвы полезными площадями в торговых центрах современного уровня составляет 525 кв. м на 1 000 жителей (это третье место среди всех российских городов с численностью населения более 1 млн. человек), подсчитывает Андрей Сурков, руководитель направления исследований и консалтинга «Магазин Магазинов». Лидером по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями в структуре Москвы является Северный административный округ (724 кв.м GLA на 1000 человек). В топ-3 территорий также входят Троицкий и Новомосковский округа (712 кв.м GLA на 1000 человек) и Южный округ (707 кв.м GLA на 1000 человек).

Наиболее перспективными территориями в Москве для строительства же новых торговых центров эксперт называет Юго-Западный и Восточный административные округа. Это обусловлено самыми низкими показателями обеспеченности населения качественными торговыми площадями среди всех округов Москвы (322 и 310 кв.м GLA на 1000 человек соответственно). Однако точечные, интересные и привлекательные для девелоперов торговых центров лоты сохранятся во всех районах столицы, особенно в случае строительства новых жилых комплексов и появления там дополнительной аудитории.

Источник: CRE

Мал и дорог

Эдуард Тишко, директор, управляющий партнёр LCM Consulting, впрочем, убеждён, что на горизонте двух-четырёх лет строительство в Москве новых торговых центров крупного и среднего формата нецелесообразно. «Даже если не принимать во внимание экономические реалии, а отталкиваться только от конъюнктуры рынка – во-первых, в Москве сейчас достаточно профессиональных ТРЦ окружного и более охвата, – поясняет он. – А в ближайшие год-два ожидается ввод в эксплуатацию строящихся проектов, которые дополнительно обеспечат москвичей квалифицированными торговыми объектами окружного охвата».

Что касается малоформатных торговых центров, то, несмотря на темпы развития столицы, даже в границах старой Москвы до сих пор есть белые пятна, где можно возвести качественные «районники». Строительство современной городской инфраструктуры происходит благодаря развитию транспортной, благодаря которой существенно улучшилась транспортная доступность многих районов за пределами ТТК, напоминает эксперт. И наиболее оперативно и масштабно стали застраиваться пустующие территории, например, бывшие промзоны; первыми из них – самые ликвидные локации с точки зрения популярности у игроков, удалённости от центра, транспортной доступности, экологии и прочих факторов. Это территории комплексного развития, где строительство торговой инфраструктуры стимулируется и городом – теми же программами мест приложения труда (МПТ), и самими масштабами жилой застройки, при которых возможно и даже необходимо возведение районных торговых объектов для закрытия повседневных потребностей местных жителей.

Кроме того, тренд на децентрализацию и запрос на реализацию концепции «пятнадцатиминутного города» обусловлены необходимостью минимизации маятникового трафика в городе, поскольку автомобильная логистика в Москве из года в год становится всё сложнее и дороже. Москвичи, в свою очередь, начинают ценить время, и выбирают покупки, развлечения и даже работу в шаговой доступности от дома. В итоге на территориях комплексного развития дефицита торговой недвижимости не предвидится, а значит и появление свободных перспективных локаций под строительство торговых центров маловероятно, поскольку всё это обсуждается ещё на этапе проектирования.

Источник: CRE

Впрочем, возможна и задержка в реализации. Пример тому – комплексная застройка территории бывшего Тушинского аэродрома у метро Спартак в СЗАО. Район ещё строится, коммерческая инфраструктура на первых этажах новостроек развита крайне слабо, но в локации уже проживает порядка 26 000 человек. В 2021 году застройщик ЖК «Городе на реке Тушино-2018» – ближайшего от станции метро Спартак – анонсировал строительство современного районного ТРЦ с GBA  17 500 м². Но проект до сих пор не реализован, поскольку для обеспечения необходимого уровня посещаемости ТРЦ с такими параметрами необходимо в два, а лучше – в два с половиной раза больше населения в пятнадцатиминутной шаговой доступности. В итоге крупные коммерческие объекты в новых ЖК строятся в последнюю очередь – чаще всего, девелоперы ждут, пока новые дома будут заселены хотя бы на 70-80%. «Тем не менее, уже сейчас район смело можно отнести к весьма перспективным локациям для строительства малоформатного районного торгово-развлекательного центра», – поясняет Эдуард Тишко.
 

 
 
Старая, старая сказка

Хороших участков под девелопмент в границах старой Москвы практически не осталось, констатирует Леонид Волох, соучредитель Lynks Property Management | Maris: единственным исключением эксперт называет старые промышленные территории. При этом, необходимость в локальных малоформатных ТЦ и ТРЦ сохраняется именно для некоторых старых спальных районов Москвы, добавляет Эдурад Тишко.

В качестве примера эксперт приводит станцию метро «Рязанский проспект». В радиусе десятиминутной пешеходной доступности проживает примерно 55 000 человек; половина из них пользуется метро ежедневно. Рядом с метро расположено и большое здание Финансового университета при Правительстве РФ. При этом, ритейл здесь представлен изначально не качественными объектами преимущественно советского периода постройки (1960-1974 гг.), а также павильонами и киосками. Магазины – в основном, продовольственные, в дефиците – целый ряд повседневно востребованных продуктово-сервисных сегментов, развлечений, общепита и фитнесса. «В районе уже стартовала программа реновации, – рассуждает г-н Тишко. – Но процессы реновации трудоёмкие, поскольку связаны с поиском стартовых площадок для новостроек, переселением людей и сносом старого фонда, на месте которого уже возможно будет строительство современной городской инфраструктуры. Насколько мне известно, город уже сформировал планы развития данной территории: в 2024 году был утвердили проект межевания земельных участок около метро, согласно которому снесут старые пятиэтажки и часть существующих коммерческих зданий, на месте которых непосредственно у метро на территории нескольких гектаров построят современный жилой квартал, многофункциональный комплекс и торгово-развлекательный центр». По словам эксперта, в  данной локации целесообразно строительство довольно крупного районного ТРЦ с GLA 19 500 - 20 000 м^2,. Он относит район метро «Рязанский проспект» к перспективным и ранее недооцененным, как и многие другие районы юга и юго-востока Москвы, которые исторически считались наиболее депрессивными направлениями. Однако для данных направлений реновация жилой инфраструктуры сейчас наиболее актуальна, а освоение ритейлом и отраслевым девелопментом – всегда было недостаточным.

Источник: CRE

Безусловно, интересны и участки, куда метро добралось совсем недавно или строится прямо сейчас. Например, район ст. метро «Соколиная гора» напротив Измайловского парка, где период 2017 – 2020 гг. было построено пять домов ЖК «Золотая Звезда» и «Семеновский парк» на 3 019 квартир, а сейчас – возводятся ЖК «Uno Соколиная Гора» бизнес-класса и «Семеновский парк 2» класса «комфорт» на 1356 квартир. Численность населения в радиусе пятнадцати минут пешком от новой станции МЦК составляет чуть более 27 000 человек. После заселения новых ЖК – превысит 31 000 человек, а это – уже достаточная аудитория для строительства районного ТЦ у метро арендопригодной площадью минимум 7 000 м². При этом, в настоящее планов по созданию торговой инфраструктуры в рамках новой станции метро и в непосредственной от нее близости нет, резюмирует Эдуард Тишко.
 

 
Странная ситуация сложилась также в южной части района Братеево у метро «Алма-Атинская», которая обсуживает плотный жилой массив с населением 63 500 человек, продолжает Эдуард Тишко. Рядом с метро находится парк, который посещают местные жители, в том числе с детьми: в нем оборудованы современные прогулочные зоны, места для отдыха и игровые площадки у реки. Свободная территория вокруг метро поражает своей площадью, но до сих пор полноценно не освоена, поясняет эксперт. Рядом с Северным павильоном станции метро на участке ~ 3 Га построен продуктовый мини-рынок «Московская ярмарка», работает несколько детских аттракционов и открытый бассейн с баром и кафе. За ним – конечная станция автобусов площадью ~ 2 Га. Город планировал использовать данные земельные участи под строительство ТПУ «Алматинская» с деловым МЦФ и автовокзалом, но безрезультатно – проект застройки неоднократно выставлялся на аукцион, но предлагаемая концепция не заинтересовала инвесторов. «И тут я соглашусь с экспертами, которые уверены, что представители городской администрации были далеки от реалий рынка, а сама концепция – абсолютно инородна в данной локации, – размышляет Эдуард Тишко. – Там напрашивается строительство районного ТЦ. Цифры трафика и численность населения в шаговой доступности позволяют построить объект с GLA минимум 14 500 м² и повседневным продуктово-сервисным предложением, который смог бы работать на маятниковый трафик в будни, на женщин с детьми дошкольного возраста, которые смогут совмещать прогулки в парке и по пути делать повседневные покупки, а также на остальных местных жителей – посетителей парка в вечернее время и в выходные дни».

Источник: CRE

Но если в Братеево новому объекту придётся работать в условиях конкуренции, то есть по соседству одна станция метро, которая является по-настоящему белым пятном на карте ритейла. Это выходы №1 и №2 из метро «Шипиловская» на улице Мусы Джалиля. В радиусе двухсот метров нет ничего, подчёркивает г-н Тишко – ни одного объекта торговли, общепита и сервиса, хотя сама станция была открыта в 2011 году. Район Зябликово густонаселен – в десятиминутной шаговой доступности от метро проживает 44 742 человека, трафик в локации данных выходов из метро достигает 35 000 человек в час. На выходе расположены две платные автомобильные парковки общей 10 100 м² и земельный участок 4 300 м², на котором в 2021 году частный инвестор строил многоэтажный гараж-стоянку общей площадью 12 032 м², который в настоящее время фактически снесен, а юридически – числится как объект незавершенного строительства. При этом стройплощадка осталась на месте и расположена буквально в 5 метрах от подземных входов на станцию метро, уточняет эксперт. В 2022 году Москомархитектура распорядилась подготовить проект внесения изменений в правила землепользования данного земельного участка, а в 2024 году разрешенный вид использования уже числится как магазины, банковская и страховая деятельность, служебные гаражи и обеспечение занятий спортом. Какая судьба ждёт эту землю, пока неизвестно, но это – идеальное место для строительства малого районного ТРЦ с GLA 12 000 – 18 000 м², который мог бы обеспечить местных жителей качественным предложением повседневных товаров и услуг, а также стать настоящим локальным комьюнити-центром – местом встреч, семейного досуга и т.д.   «Все перечисленные локации имеют ключевое конкурентное преимущество – расположение на выходе из метро, – резюмирует Эдуард Тишко. – В каждой в радиусе до 10 минут пешком шаговой доступности нет прямых конкурентов – либо морально устаревшие «советские» торговые объекты с полным отсутствием концепции, либо районные ТЦ отсутствуют в принципе. Районы метро «Шипиловская» и «Алма-атинская» плотно заселены – количество аудитории достаточно для нового районного торгового центра. Ну а аудитория аналогичных объектов в районах метро «Рязанский проспект» и «Соколиная гора» будет расти те только количественно, но и качественно: покупатели нового жилья комфорт и бизнес-класса, расположенного у метро и в пределах МКАД, наверняка являются платежеспособными.
 

 
Благосклонное участие

Перспективной точкой на карте Москвы остается и Белорусский деловой район, перечисляет, в свою очередь, Леонид Волох. Он продолжает динамично развиваться, привлекая инвесторов хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и статусом. Здесь строятся концептуальные бизнес-центры, а успех «Белой площади» и «Белых садов» уже сделал локацию одной из наиболее востребованных и статусных в Москве. «Строители новых крупных и амбициозных проектов уделяют внимание не только качеству самой недвижимости, но и стараются создать гармоничную городскую среду, в том числе, в части торговой инфраструктуры, – говорит г-н Волох. – Ещё хочу выделить район «Москва-Сити», который давно завоевал статус главного делового центра Москвы, сформировав собственную урбанистическую и бизнес-среду. Казалось бы, Сити достиг своего пика, но это не так. Район получил новый виток развития, расширяясь на север. Одним из самых примечательных объектов, возводимых у границ ММДЦ, являются небоскребы iCITY от MR Group. Проект включает два высотных здания (147 и 258 м), в которых разместятся жилые и офисные помещения. Кроме того, в непосредственной близости от «Сити», но за пределами его границ, ведется активная жилая застройка – например, строительство масштабного проекта ЖК Headliner».

Источник: CRE

Таким образом, Сити не только сохраняет лидирующие позиции, но и продолжит динамично развиваться в ближайшие годы, расширяя  территорию и функционал, подчёркивает Леонид Волох. Он трансформируется из чисто делового центра в полноценный городской район с развитой инфраструктурой и жилой зоной, привлекая всё больше инвесторов и жителей. Помимо новых проектов на территории «старого Сити», таких как One Tower, в микрорайоне Камушки планируется строительство нескольких высотных зданий. Данная территория является частью масштабного проекта «Сити-2», который предполагает строительство рядом с деловым центром «Москва-сити» 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости; по последним данным торги на данный участок выиграла компания «Страна девелопмент».
 
Прямая речь

Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept:

- Времена, когда под проект выбиралась площадка в Москве или Петербурге закончились. Та же Москва уже имеет сложившееся полотно застройки за редким исключением точечных, свободных участков (промзоны, формирующиеся новые районы и кварталы, окраины города). Именно поэтому сейчас существует некий план «развития территории», а вот непосредственно градостроительного плана нет – а ведь это был основной документ, например, сталинской эпохи.

Сегодня же мы должны обновлять фонд коммерческой недвижимости за счет редевелопмента, хотя это сложнее и дороже, чем строить заново; активно заниматься перепрофилированием зданий.
 
А вот промзоны не всегда логично застраивать жильем – это касается локаций с пессимистичной застройкой, большим количеством магистралей, там вообще логично устроить комплекс, например, с автомойками, которых в городе всё меньше.
 
Мы будем жить теперь по-новому

В свою очередь, Новая Москва за двенадцать лет превратилась из молодого района в современный город в городе со сбалансированной инфраструктурой, рассуждает Леонид Волох. За это время в ТиНАО было построено более 5,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, что сделало его одним из ведущих деловых центров столицы. И потенциал этих территорий еще не исчерпан. Сегодня в ТиНАО расположено около двухсот крупных, средних и малых промышленных предприятий. С момента образования Троицкого и Новомосковского округов количество рабочих мест здесь увеличилось более чем в три раза, а к 2032 году, по прогнозу властей, достигнет 500 000.

В отличие от центральных или спальных районов столицы, в Новой Москве есть возможность практически с чистого листа создавать целые районы и центры деловой активности. В течение следующих пяти-семи лет на территории в 6,5 га у станции метро «Прокшино», например, будет построено более 177 000 кв. м деловой и сервисной инфраструктуры. Это обеспечит компаниям доступ к современным офисным помещениям, развитой инфраструктуре и удобному транспортному соединению. «С учётом хорошей транспортной доступности (на метро до центра Москвы можно добраться за 40 минут) и перспектив дальнейшего ввода жилья, коммерческая недвижимость в ТиНАО будет пользоваться высоким спросом, – убеждён Леонид Волох. – Немаловажную роль играет и вклад города в развитие транспортной доступности новых районов: развитие Сокольнической и Солнцевской линий Московского метрополитена, строительство новой автомагистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе. Всего на присоединенных территориях построено более 345 км дорог, проведена реконструкция Калужского и Киевского шоссе, запущено движение по ЦКАД».

Отдельного внимания заслуживают проекты комплексного развития территории (КРТ), соглашается эксперт с коллегами, называя их потенциал «невероятным». КРТ остаётся одной из самых эффективных программ развития, реализуемых в последние годы, уверен г-н Волох. За последние четыре года в Москве реализуются более 200 проектов КРТ общей площадью около 2,7 тыс. га, что в будущем создаст около 200 тыс. рабочих мест. Интерес к концепции пятнадцатиминутного города у инвесторов продолжает расти. В частности, впечатляет масштабная реновация бывшей промзоны «ЗИЛ». Здесь появится 6,5 млн кв. м недвижимости, включающей рабочие места, технопарки, жилье, набережные, парки, скверы, культурные объекты и спортивный кластер.

Кроме того, по программе КРТ в процессе реорганизации находится участок бывшей промзоны «Тушино» площадью 46,7 га. Территория промзоны «Северное Очаково» также входит в программу КРТ. Вместо заводов и складов здесь появятся офисные центры, деловой центр с гостиницей, конгресс-холлом и фитнес-центром, многофункциональные комплексы с медицинским центром, а также научно-производственные и общественные объекты.

Источник: CRE

Среди текущих проектов КРТ эксперт особенно выделяет кластер «Южный порт», которому пророчат судьбу будущего третьего центра столицы. Строительство в данном районе уже сейчас расписано до 2028 года и далее: там должен появиться уникальный жилой квартал с небоскребами, танцующими фонтанами, канатной дорогой и парком с лабиринтом в форме осьминога. Реорганизация охватит 449 гектаров, на которых планируется построить 7,4 млн кв. м недвижимости, включая 4,4 млн кв. м жилья и 260,2 тыс. кв. м социальных объектов. «В «Южном порту» идет не просто застройка, а формируется деловой центр особой экономической зоны «Технополис Москва», – подчёркивает Леонид Волох. –  Здесь будут создаваться рабочие места в высокотехнологичных сферах: фармацевтике, электронике, приборостроении и IT. К примеру, в «Печатниках», входящих в ОЭЗ, уже сегодня работают более 130 компаний, обеспечивая работой 4,9 тыс. человек. «Южный порт» станет одним из крупнейших проектов в Москве за последние десятилетия – инвестиции около 380 млрд рублей, в частности в комплексы PORTLAND, «Ривер парк Южный» и «Level Южнопортовая». Масштаб настолько велик, что одному девелоперу он не под силу, поэтому сразу пять девелоперских компаний объединились в Ассоциацию, чтобы реализовать планы по созданию современного и динамичного делового центра».
 

 
На всех не хватит

Дефицит готовых к застройке площадок в городах с высоким потенциалом становится серьезным препятствием для развития рынка недвижимости, констатирует Леонид Волох. Те же проекты комплексного развития территорий требуют значительных инвестиций и времени: снос существующих построек, разработка проекта планировки территории, сложная процедура согласования общего облика локации, нередко с сохранением исторической составляющей – всё это значительно увеличивает время выхода на девелоперский проект.

Такая ситуация создает барьеры для начинающих девелоперов и небольших компаний, не имеющих достаточного капитала для долгосрочных вложений. В результате крупные девелоперы с большей финансовой устойчивостью получают преимущество на рынке. Для средних игроков же интерес представляет программа реновации. Они могут участвовать в отдельных проектах и заниматься реорганизацией небольших территорий. В Москве в программу реновации включено более 5000 домов, наибольшее количество из которых расположено в ВАО (1062), ЮВАО (818), ЗАО (559) и САО (515). «Все и всё держат в тайне, у каждой компании есть свое видение и планы стратегического развития, которыми делиться – оказывать услугу конкурентам, – размышляет Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент». – Выступлю экспертом в знакомом и понятном мне сегменте, а именно – девелопменте и управлении районными ТЦ. Так вот: перспективных мест полно. Вся Москва, Подмосковье, Петербург. Опираясь на наш опыт строительства и управления районными торговыми центрами, могу сказать, самое важное – не где, а что именно вы хотите построить в той или иной локации. Какой формат, какие недостающие торговые ниши закроете, окружение, целевая аудитория, инфраструктура, подъездные пути, планировочное решение, посадка объекта в привязке к существующим потокам, строительство в составе нового или уже функционирующего ЖК и т.д. При грамотном и сбалансированном решении можно оживить много площадок и увеличить коммерческий потенциал той или иной локации. Возможно и выкупить участок с существующим объектом, снести и построить новый, который будет аккумулировать намного больший покупательский поток. Старая аксиома – место определяет формат– работает и в современных реалиях, несмотря на сожаления некоторых наших плакальщиков, что многие огненные локации уже давно заняты. Но большинство функционирующих объектов не соответствуют этой аксиоме, и совершенно точно будут реконструироваться, проходить реконцепции, а в самых печальных случаях – сноситься для нового строительства».