По данным IBC Real Estate, на конец III квартала 2024 года объём спроса в складском сегменте достиг 6,2 млн кв. м, при этом более половины (56%) пришлось на регионы России. По итогам 2024 года сумма купленных и арендованных складских площадей совокупно по стране составит не менее 7 млн кв. м. До конца года эксперты прогнозируют ввод на уровне 4 млн кв. м, при этом спрос по итогам года почти в два раза превысит предложение.
По оценкам NF Group, объем запросов на 2025–2026 гг. составляет не менее 9,5 млн кв. м. Доля свободных площадей во всех регионах, в свою очередь, фиксируется на уровне менее 1%, что соответствует около 240 тыс. кв. м.
Средневзвешенные арендные ставки на спекулятивные объекты класса A и В Московского региона могут достигнуть 12 000 руб./кв. м/год triple net. В других регионах страны аналогичный показатель составит 10 000 руб./кв. м/год triple net.
В IPG.Estate соглашаются: 2024 год продемонстрировал глобальный дефицит качественного предложения индустриально-складской недвижимости как на рынке Москвы, так и Санкт-Петербурга. Уровень вакантных площадей находится на околонулевых значениях – в Москве доля свободных площадей составляет 0,1%, в Санкт-Петербурге – 0,3%. «Только существующий дефицит складских помещений составляет порядка 1,4 млн. м2, из них 70% - запросы со стороны маркетплейсов и сопутствующих логистических операторов; это на 3-5 лет обеспечит рынок складской недвижимости стабильным спросом», - убеждён Антон Комаров, директор департамента складской недвижимости Accent Capital.
Однако в Москве очень дорогая земля для застройки любой формы недвижимости, и приходится тщательно выбирать, какой именно проект имеет смысл возводить даже в условиях бума в отдельных сегментах, рассуждает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Но, если жилая недвижимость будет стагнировать, то для коммерческой, наоборот, открывается окно возможностей, - считает эксперт. – Учитывая, что свободных участков очень мало, имеет смысл обратить внимание на замороженные и заброшенные проекты и использовать их для возведения новых». «Но в Москве – серьёзный дефицит складов, поэтому локации для этой недвижимости невозможно оценивать по принципу «очевидности» и «неочевидности», - подчёркивает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. -Склад в Москве сегодня можно построить почти в любом месте — в пределах ЦКАД, недалеко от МКАД, проект будет успешным на 100%».
Укажут направление
Среди наиболее перспективных локаций для строительства складских и индустриальных объектов в столице можно выделить Новую Москву, которая активно развивается на фоне реализации городской программы МПТ, полагает Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group.
Источник: CRE
На юго-западе, после присоединения Новой Москвы, есть возможность получить государственную поддержку по различным городским программам, соглашается Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers. Одним из самых востребованных направлений же для складской недвижимости в Московском регионе традиционно остается и южный сектор. Удобные транспортные маршруты, наличие сетей, обеспеченность трудовыми ресурсами позволяют получить оптимальные условия для развития бизнеса. «Конечно же, исторически все отрасли, а за ними и производственные объекты, и склады движутся ближе к МКАД, - продолжает он. - Но стоит обратить внимание на карту плотности населения Московской области, и здесь на авансцену выходят юго-восток и восток. Учитывая строительство новых федеральных и региональных транспортных артерий, таких, как М12 и обход Октябрьского на М5, эти направления могут заиграть новыми красками. Здесь сконцентрированы и существенные мощности, и персонал, есть и земельные участки с хорошим соотношением цены и качества».
Несмотря на высокую популярность складской недвижимости, девелоперы рассматривают земельные участки в большей степени внутри ЦКАД, поддерживает Марина Волкова, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Безусловно, ключевым критерием при выборе локации остаётся интерес конечных пользователей. Основными факторами для них являются наличие рабочей силы, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость к городу и конечному потребителю товаров и т.д. «Земельных участков для строительства логистических проектов, близких к городу, осталось немного, - подчёркивает г-жа Волкова. - Высокая стоимость представленных на рынке предложений не позволяет выйти на нужную доходность. Для обеспечения сроков реализации проектов для конечных пользователей, девелоперы ориентируются на земли в классических промышленных зонах, поскольку они наиболее подготовлены с точки зрения инженерии, вида разрешенного использования и подъездных путей. Сложно обозначить конкретное направление, которое бы существенно выделялось на фоне других с точки зрения спроса, поскольку на каждое он есть. Хочется отдельно отметить интерес рынка на земельные участки рядом с трассой М-12 Москва-Нижний Новгород-Казань (или М12 «Восток»), которая соединяется с дорожным маршрутом «Россия» и разгружает грузовые потоки, идущие с Дальнего Востока, с западной частью страны и столицей».
Источник: CRE
В ближайшие четыре года спрос будет сконцентрирован на юге, севере, северо-западе, юго-востоке и новой Москве, резюмирует, в свою очередь, Диана Мирзоян, партнёр, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP. «Все в пределах ЦКАД – думаю, это основная транспортная артерия на перспективу десяти лет, - считает г-жа Мирзоян. – Безусловно, идет вообще постепенное смещение рынка ближе к ЦКАД, поскольку соотношение цена/транспортная доступность выглядит привлекательно. Ну а перспективным будет любое условное поле с удобным подъездом, назначение которого возможно изменить. Ну и не стоит забывать, что текущие земельные банки девелоперов и застройщиков выглядят достаточно внушительно, и в перспективе трех лет – именно эти лоты станут основными локациями для развития логистических проектов».
Легкие шаги
ТПУ, объединяющие различные виды транспорта (метро, МЦК, МЦД, автобусы), становятся новыми точками роста деловой активности, соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL. Именно размещение складских комплексов вблизи ТПУ позволяет оптимизировать логистические процессы и сократить время доставки товаров. В частности, привлекательными для современных проектов могут стать районы вблизи ТПУ «Планерная», «Саларьево», «Ховрино».
Кроме того, в Москве есть ряд индустриальных парков, где сосредоточены производственные предприятия. Размещение складских комплексов вблизи этих объектов позволяет создать эффективные логистические цепочки, снизив затраты на транспортировку сырья и готовой продукции. Например, территории вблизи индустриального парка «Руднево» или «Технополис Москва» могут стать привлекательными для строительства специализированных складских комплексов, ориентированных на потребности конкретных отраслей промышленности.
Источник: Boxberry
Кроме того, в городе активно развивается метро, в том числе, и на территории Новой Москвы, напоминает Марина Толстошеева. «Да, в границах города для крупных логистических проектов практически нет мест, а для логопарков земли нужно ещё и очень много, - размышляет эксперт. - В итоге крупные логистические комплексы останутся преимущественно в Подмосковье, а вот развитие формата light industrial в пределах столицы сегодня интересно практически в любых районах. Практически нулевая вакансия делает этот тип недвижимости идеальным для перспективного девелопмента с позиции спроса. Пока окупаемость таких форматов всё еще на низком уровне, но с ростом арендных ставок мы будем наблюдать и увеличение количества заявленных проектов в этом направлении. Интерес к «лёгкому» сегменту будет подогревать и введение различных льгот со стороны правительства, по принципу таких, как в технопарках».
По оценкам NF Group, объем запросов на 2025–2026 гг. составляет не менее 9,5 млн кв. м. Доля свободных площадей во всех регионах, в свою очередь, фиксируется на уровне менее 1%, что соответствует около 240 тыс. кв. м.
Средневзвешенные арендные ставки на спекулятивные объекты класса A и В Московского региона могут достигнуть 12 000 руб./кв. м/год triple net. В других регионах страны аналогичный показатель составит 10 000 руб./кв. м/год triple net.
В IPG.Estate соглашаются: 2024 год продемонстрировал глобальный дефицит качественного предложения индустриально-складской недвижимости как на рынке Москвы, так и Санкт-Петербурга. Уровень вакантных площадей находится на околонулевых значениях – в Москве доля свободных площадей составляет 0,1%, в Санкт-Петербурге – 0,3%. «Только существующий дефицит складских помещений составляет порядка 1,4 млн. м2, из них 70% - запросы со стороны маркетплейсов и сопутствующих логистических операторов; это на 3-5 лет обеспечит рынок складской недвижимости стабильным спросом», - убеждён Антон Комаров, директор департамента складской недвижимости Accent Capital.
Однако в Москве очень дорогая земля для застройки любой формы недвижимости, и приходится тщательно выбирать, какой именно проект имеет смысл возводить даже в условиях бума в отдельных сегментах, рассуждает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Но, если жилая недвижимость будет стагнировать, то для коммерческой, наоборот, открывается окно возможностей, - считает эксперт. – Учитывая, что свободных участков очень мало, имеет смысл обратить внимание на замороженные и заброшенные проекты и использовать их для возведения новых». «Но в Москве – серьёзный дефицит складов, поэтому локации для этой недвижимости невозможно оценивать по принципу «очевидности» и «неочевидности», - подчёркивает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. -Склад в Москве сегодня можно построить почти в любом месте — в пределах ЦКАД, недалеко от МКАД, проект будет успешным на 100%».
Укажут направление
Среди наиболее перспективных локаций для строительства складских и индустриальных объектов в столице можно выделить Новую Москву, которая активно развивается на фоне реализации городской программы МПТ, полагает Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group.
Источник: CREНа юго-западе, после присоединения Новой Москвы, есть возможность получить государственную поддержку по различным городским программам, соглашается Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers. Одним из самых востребованных направлений же для складской недвижимости в Московском регионе традиционно остается и южный сектор. Удобные транспортные маршруты, наличие сетей, обеспеченность трудовыми ресурсами позволяют получить оптимальные условия для развития бизнеса. «Конечно же, исторически все отрасли, а за ними и производственные объекты, и склады движутся ближе к МКАД, - продолжает он. - Но стоит обратить внимание на карту плотности населения Московской области, и здесь на авансцену выходят юго-восток и восток. Учитывая строительство новых федеральных и региональных транспортных артерий, таких, как М12 и обход Октябрьского на М5, эти направления могут заиграть новыми красками. Здесь сконцентрированы и существенные мощности, и персонал, есть и земельные участки с хорошим соотношением цены и качества».
Несмотря на высокую популярность складской недвижимости, девелоперы рассматривают земельные участки в большей степени внутри ЦКАД, поддерживает Марина Волкова, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Безусловно, ключевым критерием при выборе локации остаётся интерес конечных пользователей. Основными факторами для них являются наличие рабочей силы, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость к городу и конечному потребителю товаров и т.д. «Земельных участков для строительства логистических проектов, близких к городу, осталось немного, - подчёркивает г-жа Волкова. - Высокая стоимость представленных на рынке предложений не позволяет выйти на нужную доходность. Для обеспечения сроков реализации проектов для конечных пользователей, девелоперы ориентируются на земли в классических промышленных зонах, поскольку они наиболее подготовлены с точки зрения инженерии, вида разрешенного использования и подъездных путей. Сложно обозначить конкретное направление, которое бы существенно выделялось на фоне других с точки зрения спроса, поскольку на каждое он есть. Хочется отдельно отметить интерес рынка на земельные участки рядом с трассой М-12 Москва-Нижний Новгород-Казань (или М12 «Восток»), которая соединяется с дорожным маршрутом «Россия» и разгружает грузовые потоки, идущие с Дальнего Востока, с западной частью страны и столицей».
Источник: CREВ ближайшие четыре года спрос будет сконцентрирован на юге, севере, северо-западе, юго-востоке и новой Москве, резюмирует, в свою очередь, Диана Мирзоян, партнёр, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP. «Все в пределах ЦКАД – думаю, это основная транспортная артерия на перспективу десяти лет, - считает г-жа Мирзоян. – Безусловно, идет вообще постепенное смещение рынка ближе к ЦКАД, поскольку соотношение цена/транспортная доступность выглядит привлекательно. Ну а перспективным будет любое условное поле с удобным подъездом, назначение которого возможно изменить. Ну и не стоит забывать, что текущие земельные банки девелоперов и застройщиков выглядят достаточно внушительно, и в перспективе трех лет – именно эти лоты станут основными локациями для развития логистических проектов».
Легкие шаги
ТПУ, объединяющие различные виды транспорта (метро, МЦК, МЦД, автобусы), становятся новыми точками роста деловой активности, соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL. Именно размещение складских комплексов вблизи ТПУ позволяет оптимизировать логистические процессы и сократить время доставки товаров. В частности, привлекательными для современных проектов могут стать районы вблизи ТПУ «Планерная», «Саларьево», «Ховрино».
Кроме того, в Москве есть ряд индустриальных парков, где сосредоточены производственные предприятия. Размещение складских комплексов вблизи этих объектов позволяет создать эффективные логистические цепочки, снизив затраты на транспортировку сырья и готовой продукции. Например, территории вблизи индустриального парка «Руднево» или «Технополис Москва» могут стать привлекательными для строительства специализированных складских комплексов, ориентированных на потребности конкретных отраслей промышленности.
Источник: Boxberry
Кроме того, в городе активно развивается метро, в том числе, и на территории Новой Москвы, напоминает Марина Толстошеева. «Да, в границах города для крупных логистических проектов практически нет мест, а для логопарков земли нужно ещё и очень много, - размышляет эксперт. - В итоге крупные логистические комплексы останутся преимущественно в Подмосковье, а вот развитие формата light industrial в пределах столицы сегодня интересно практически в любых районах. Практически нулевая вакансия делает этот тип недвижимости идеальным для перспективного девелопмента с позиции спроса. Пока окупаемость таких форматов всё еще на низком уровне, но с ростом арендных ставок мы будем наблюдать и увеличение количества заявленных проектов в этом направлении. Интерес к «лёгкому» сегменту будет подогревать и введение различных льгот со стороны правительства, по принципу таких, как в технопарках».
Прямая речь
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group:
- Проекты в формате light industrial обладают значительным инвестиционным и девелоперским потенциалом. Мы планируем развивать их в Москве, и уверены, что в условиях растущего спроса на современные производственные площади, многоуровневые комплексы этого формата будут востребованы бизнесом и в регионах. Он особенно актуален в условиях дефицита качественных производственных помещений и подходит для малого и среднего бизнеса.
Также хотелось бы обратить внимание на креативные кластеры, которые появляются в рамках light industrial за рубежом. Их потенциал пока недооценен. Этот формат позволяет сочетать производственные процессы с творческими пространствами, создавая уникальную рабочую среду, которая привлекает стартапы и компании, ориентированные на инновации.
На фоне децентрализации рынка коммерческой недвижимости в целом и с масштабным появлением и реализацией крупных концепций комплексного освоения территорий будет анонсировано множество проектов торговой, офисной, индустриально-складской (light industrial) и гостиничной недвижимости в рамках этих концепций, перечисляет Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
«Тренд, например, на офисы вблизи складов и логистических проектов для локаций вне ТТК, МКАД и ЦКАД только формируется, - рассуждает Андрей Завьялов, эксперт по коммерческой недвижимости и ритейлу. – Но постепенно такое соседство будет выгодно для логистических компаний, маркетплейсов и производственных технопарков. Новая Москва, к примеру, районы Крекшино и Коммунарка являются первопроходцами концепции органического соседства складских комплексов и офисов, однако, ликвидность проектов неоднозначна по локации и позиционированию. Сложности, в основном, связаны с преимущественно одним арендатором объекта, либо строительства по системе build-to-suite под запрос нескольких лидеров рынка».
Прямая речь
Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr:
- География складского рынка меняется вслед за глобальным изменением логистических маршрутов. Кроме того, новые локации могут «выстреливать» после улучшения транспортной ситуации, строительства новых магистралей.
В частности, сегодня мы наблюдаем рост интереса к восточному направлению Московского региона. Здесь сошлись оба фактора: глобальный тренд на перестройку логистических маршрутов на восток и ввод в эксплуатацию новой скоростной трассы М-12. По разным данным аналитиков, в том числе Commonwealth Partnership, порядка 1,48 млн кв. м складских площадей может быть построено вдоль трассы М-12 за ближайшие 10 лет.
Среди локаций, которые получат новое развитие, в том числе для индустриально-логистических объектов, мы можем выделить трассу Волга (шоссе Энтузиастов – Горьковское шоссе). Горьковское шоссе всегда было популярным направлением, особенно благодаря близости трудовых ресурсов. Здесь расположены крупные города с населением в несколько сотен тысяч человек (Балашиха – 530 тыс. чел., Железнодорожный – 323 тыс., Реутов – свыше 110 тыс. чел.), что исключает дефицит кадров.
Отдельно стоит обратить внимание на локации вблизи г. Балашиха, где мы видим высокий потенциал для реализации объектов формата light industrial. Близость к Москве обеспечит резидентам индустриальных парков удобство дистрибуции, наличие развитых дорожных сетей и транспортной инфраструктуры создадут комфортные условия не только для логистики, но и доставки персонала на будущие объекты.
Кластер Печатники-Текстильщики представляется интересным для развития офисных проектов (в классах В+/B) в рамках расширения Технополиса Москва, а также для городской индустриальной застройки – то есть, проектов формата light industrial и городской логистики, поддерживает Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Однако здесь будет критичной возможность разгрузки крупных магистралей (Волгоградский проспект, Люблинская улица и т.п.) за счет более активного использования хорд и диаметров.
Полна горница
Одним из наиболее перспективных форматов в ближайшие четыре года останутся и фулфилмент-центры, играющие ключевую роль в развитии электронной коммерции и обеспечивающие быструю обработку заказов и доставку товаров в районы «последней мили», прогнозирует Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. Мультитемпературные распределительные центры – ещё один важный формат, который пока недооценен, но крайне востребован. «Это высокотехнологичные и сложные объекты, способные хранить продукцию различной категории за счет различных температурных режимов (заморозка, охлаждение, хранение свежих продуктов и др.), - поясняет он. - Такие склады необходимы для обеспечения качественной логистики в сфере продуктов питания и FMCG, где требуется поддержание различных температурных условий».
Полна горница
Одним из наиболее перспективных форматов в ближайшие четыре года останутся и фулфилмент-центры, играющие ключевую роль в развитии электронной коммерции и обеспечивающие быструю обработку заказов и доставку товаров в районы «последней мили», прогнозирует Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. Мультитемпературные распределительные центры – ещё один важный формат, который пока недооценен, но крайне востребован. «Это высокотехнологичные и сложные объекты, способные хранить продукцию различной категории за счет различных температурных режимов (заморозка, охлаждение, хранение свежих продуктов и др.), - поясняет он. - Такие склады необходимы для обеспечения качественной логистики в сфере продуктов питания и FMCG, где требуется поддержание различных температурных условий».
Прямая речь
Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир»:
- На наш взгляд, фулфилменты и автоматизированные склады (необязательно многоэтажные) продолжат активное развитие в ближайшие три года. Основным сдерживающим фактором развития будет волатильная и высокая стоимость финансирования, так как и фулфилменты, и программы автоматизации – это достаточно капиталоемкие проекты.
На фоне кадрового дефицита усиливается и интерес к автоматизации и внедрению роботизированных решений на складах, продолжает Валерий Жуков. В 2023 году в складской отрасли был зафиксирован скачок более, чем в 60%, а в 2024 году рост оплаты труда достиг отметки в 17% (умеренно высокий показатель). Но даже такой рост не способен привлечь достаточное число работников. Всё это усиливает запрос рынка на городские многоэтажные склады высотой от 20 метров, повторяет он: такие проекты позволяют увеличить емкость складов на ограниченной площади (важно в условиях высокой стоимости земли и дефицита подходящих участков) и оптимизировать процессы за счёт использования автоматизированных систем хранения и перемещения товаров. Эти объекты оборудуются современными инженерными системами, роботами для складирования, а также автоматизированными линиями сортировки и упаковки.
Источник: FM Logistic
Системы автоматизации не только компенсируют дефицит кадров, но и повышают эффективность работы объекта, что важно для ритейлеров, игроков e-commerce и логистики. В перспективе внедрение подобных решений будет снижать зависимость складов от человеческого труда, улучшая производительность и снижая операционные затраты.
Источник: FM LogisticСистемы автоматизации не только компенсируют дефицит кадров, но и повышают эффективность работы объекта, что важно для ритейлеров, игроков e-commerce и логистики. В перспективе внедрение подобных решений будет снижать зависимость складов от человеческого труда, улучшая производительность и снижая операционные затраты.
Прямая речь
Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
- На горизонте 10-20 лет в Москве сохранится тренд по выносу крупного производства из города на окраины. Бывшие промплощадки будут все также активно конвертироваться в городскую ткань. Это довольно крупные земли, требующие комплексного подхода к освоению, а механизм КРТ наиболее подходящий инструмент для подобной работы.
Комплексное освоение подразумевает создание мультифункциональной городской среды, в которой кроме жилья присутствуют места приложения труда, торговые центры и относительно новый, но крайне перспективный формат Light industrial. Это пространства для размещения компактных технологичных и экологичных производств, а также офисных помещений и сервисной инфраструктуры.
В свою очередь, на рынке Санкт-Петербурга потенциально подходящие под строительство складов участки ещё есть за пределами КАД в любом направлении, поэтому какие-то другие локации выделить сложно, считает Ксения Александриди. Север имеет сравнительно более выраженный индустриальный имидж, в том числе, за счет влияния портовых терминалов и исторической связи с логистикой ЕС через Финляндию и Эстонию, и там потенциал сохранится, полагает она.
Со строительством ВСД возможен рост популярности восточного направления, однако скорее умеренный, чем существенный, а ввод КАД-2 стоит пока рассматривать как далекую перспективу.
Самым освоенным и востребованным же рынком остаётся южное направление, которое соединяет северную столицу с Москвой и остальными российскими регионам.
