Только в Москве, по данным городского Комитета по туризму, функционирует около 2000 гостиниц, подсчитывает Георгий Гуласарян, руководитель отдела проектирования объектов гостеприимства BLANK. В этом году запланирован ввод в эксплуатацию ещё девяти объектов с общим фондом 1,18 тыс. номеров, и ещё десятки – будут построены и открыты в ближайшие годы. Однако в городе по-прежнему есть локации и даже целые районы, где гостиничная инфраструктура или полностью отсутствует, или представлена лишь некачественными объектами мини-отелей, либо частным фондом. «Открыв карту отелей Москвы в любом из агрегаторов, можно невооруженным глазом увидеть, что отелями минимально охвачены юг и юго-восток Москвы; качественных объектов не хватает близ МКАД (исключая западное направление), – рассуждает г-н Гуласарян. – Значительная часть путешественников, приезжающих из регионов России на автомобилях, вынуждена выбирать в этих локациях из единичных предложений, загрузка которых давно превышает 90%».
При этом у города и девелоперов – большие планы на развитие этих локаций. Застройка Южного речного порта, например, с учетом перспективного статуса как нового Сити, потребует и соответствующей туристической инфраструктуры. Нижегородский, Даниловский, Печатники и другие прилегающие районы же ей по-прежнему не обладают. При этом в локациях еще осталось достаточно промзон, доступных для освоения. Планирование в составе новых проектов не только жилья, но и отелей, существенно улучшит там ситуацию с гостиницами.
«Бумящий» внутренний турпоток, который, по прогнозам Минэкономразвития, будет увеличиваться на 5-8% ежегодно в ближайшие три года, рост числа въездных туристов, а также всё ещё ограниченные возможности для путешествия россиян в другие страны обеспечивают высокий спрос на гостиничные услуги и оказывают благоприятное влияние на рынки обеих столиц, констатирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.
Источник: WONE Hotel
По итогам 9 месяцев 2024 года гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга оказались заполненными на 76% и 65% соответственно.
Согласно данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate , прирост загрузки год к году в обоих городах составил 5 п. п. по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Причиной роста операционных показателей остаётся популярность двух столиц, как среди локальных, так и иностранных туристов. Несмотря на перераспределение турпотока по стране и активное развитие новых туристических направлений, именно Москва и Санкт-Петербург сохраняют первое место у путешественников – с января по август их посетили 14,1 и 8,9 млн туристов, что превышает показатели прошлого года на 12% и 31% год к году соответственно. Наибольший прирост загрузки в Москве продемонстрировал люксовый сегмент гостиниц, индикатор в которых составил 64% (+16 п. п. г/г) против 54% в Санкт-Петербурге (+9 п. п. г/г). В Северной столице наиболее стремительная положительная динамика наблюдается в верхнем пределе среднего ценового сегмента, где значение возросло на 9 п. п. г/г и достигло 63%.
При этом у города и девелоперов – большие планы на развитие этих локаций. Застройка Южного речного порта, например, с учетом перспективного статуса как нового Сити, потребует и соответствующей туристической инфраструктуры. Нижегородский, Даниловский, Печатники и другие прилегающие районы же ей по-прежнему не обладают. При этом в локациях еще осталось достаточно промзон, доступных для освоения. Планирование в составе новых проектов не только жилья, но и отелей, существенно улучшит там ситуацию с гостиницами.
«Бумящий» внутренний турпоток, который, по прогнозам Минэкономразвития, будет увеличиваться на 5-8% ежегодно в ближайшие три года, рост числа въездных туристов, а также всё ещё ограниченные возможности для путешествия россиян в другие страны обеспечивают высокий спрос на гостиничные услуги и оказывают благоприятное влияние на рынки обеих столиц, констатирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.
Источник: WONE Hotel
По итогам 9 месяцев 2024 года гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга оказались заполненными на 76% и 65% соответственно.
Согласно данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate , прирост загрузки год к году в обоих городах составил 5 п. п. по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Причиной роста операционных показателей остаётся популярность двух столиц, как среди локальных, так и иностранных туристов. Несмотря на перераспределение турпотока по стране и активное развитие новых туристических направлений, именно Москва и Санкт-Петербург сохраняют первое место у путешественников – с января по август их посетили 14,1 и 8,9 млн туристов, что превышает показатели прошлого года на 12% и 31% год к году соответственно. Наибольший прирост загрузки в Москве продемонстрировал люксовый сегмент гостиниц, индикатор в которых составил 64% (+16 п. п. г/г) против 54% в Санкт-Петербурге (+9 п. п. г/г). В Северной столице наиболее стремительная положительная динамика наблюдается в верхнем пределе среднего ценового сегмента, где значение возросло на 9 п. п. г/г и достигло 63%.
Операционные показатели гостиниц Москвы
Операционные показатели гостиниц Санкт-Петербурга
Источник: Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate
Первенство люксовых гостиниц по темпам прироста загрузки в Москве обусловлено постепенным восстановлением въездного турпотока в Россию. Традиционными постояльцами гостиниц сегмента люкс остаются именно иностранцы, поэтому рост потока из Китая, Индии и Ближнего Востока, вызванный запущенными в 2023 году электронной визой и групповыми безвизовыми поездками с Китаем и Ираном, благоприятно отражается на индикаторе.
Уровень загрузки в люксовых отелях Санкт-Петербурга также растет, однако более медленно. До 2020 года, в допандемическое время, Санкт-Петербург был главным центром притяжения организованных иностранных путешественников за счёт превалирующей доли европейских туристов и близости города к западной границе. Но сегодня около 90% организованных туристов из Китая, стран Персидского залива, Индии, Ирана и других государств, следующих в Россию авиатранспортом, прилетают именно в Москву, из них около 20-30% посещают затем Северную столицу.
Темпы роста средней цены на номер в отелях Москвы также значительно выше, чем в Санкт-Петербурге. Но, стоит учитывать, что стоимость проживания в отелях Северной столицы в ряде ценовых сегментов значительно превосходит среднюю цену на номер в московских отелях, за счёт чего рост стоимости на номер происходит более медленными темпами.
Так, средняя стоимость проживания в столичной гостинице верхнего предела высокого ценового сегмента достигла 14,2 тыс. руб., продемонстрировав самый стремительный рост по сравнению с объектами других ценовых сегментов в 37% г/г. Сильнее остальных сегментов в Санкт-Петербурге подорожало проживание в отелях средней ценовой категории, где средняя цена на номер составила 5,4 тыс. руб. (+22% г/г).
Источник: UPRO GROUP
Повышение цены на номер позволяет отельерам увеличивать доходность в условиях растущих затрат на содержание гостиничных объектов.
В Москве в итоге рекордсменом по росту доходности на номер стал люксовый сегмент – индикатор достиг 19,6 тыс. руб., продемонстрировав увеличение на 73% г/г.
В Санкт-Петербурге наиболее стремительными темпами наращивают выручку отельеры в верхнем пределе среднеценового сегмента – результат за январь-сентябрь составил 3,2 тыс. руб. (+23% г/г).
Источник: Balchug Kempinsky
Золото партии
В гостиничном секторе сейчас золотое время, соглашается Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Последние годы Москва и Санкт-Петербург столкнулись с «овертуризмом», и обеим столицам катастрофически не хватает отелей среднего и высшего класса», – констатирует эксперт.
Впрочем, Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP, называет самыми интересными локациями для потенциальных отельеров по-прежнему исторический центр обеих столиц. Далее – выставочные центры, районы, где расположены офисы крупных корпораций, банков и министерств и точечные локации. «Для Москвы это – бизнес-зона Павелецкая, Белорусская и другие; места концентрации развлекательных и спортивных центров – например, Нагатинская пойма, – перечисляет она. – Менее привлекательны чисто спальные районы, районы Новой Москвы».
Однако по мере децентрализации на гостиничной карте появляются новые точки, где даже «высокие» отели становятся «уместными». Например, строительство офисных центров на МКАД/ближе к МКАД и за МКАД (Рига Лэнд, Крылатские холмы) может «оправдать» строительство гостиницы, но здесь важно обращать внимание на состав арендаторов – если в здании расположены back офисы крупных компаний, то вряд ли к ним будут ездить в больших количествах командированные из других регионов, поясняет г-жа Смирнова. Но, в целом, такие площадки всё-таки намного более привлекательны по сравнению с чисто «спальными».
В свою очередь, для проектов комплексной застройки (КРТ) наличие гостиницы может быть оправдано, если у лота – хорошая транспортная связка с центром (метро в пешеходной доступности от будущей гостиницы). «КРТ предполагают, как правило, включение в проект застройки офисных, спортивных площадей, жилых проектов, ритейла и гостиниц, – напоминает Марина Смирнова. – Поскольку в большинстве КРТ внутреннего спроса, чтобы заполнять гостиницу, недостаточно, и ей придется «работать на весь город», для чего важно иметь поблизости станцию внеуличного транспорта. В этом отношении условно можно сказать, что все локации в крупных транспортных узлах (ТПУ) потенциально интересны для гостиничного девелопмента».
Прямая речь
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:
- Мы остаемся апологетами строительства городских отелей для молодежи. Для такого типа недвижимости важны несколько факторов: транспортная доступность до мест притяжения в центре городов (памятники архитектуры, модные места, бары, музеи и т.д.), а также максимально разнообразная инфраструктура на территории самого объекта.
Конечно, для сети отелей семейства Vertical мы активно ищем площадки в регионах России. Однако глядя на карту Москвы и Санкт-Петербурга, я бы советовал обратить внимание на перспективные места, где сейчас зарождаются некие «культурные кластеры». Например, в Петербурге хорошим местом для такого молодежного отеля была бы территория возле Севкабеля.
В Москве тоже теоретически может быть интересна территория в рамках редевелопмента в районе «Бауманской» или «Электрозаводской», где в последнее время тоже активно формируются локальные арт-кластеры.
Источник: Winepark
Выставка и достижения
Перспективными для гостиниц можно назвать практически все районы Москвы, убеждена Марина Толстошеева. Но наиболее высокий потенциал всё-таки – у неохваченных качественными отелями локаций Москвы, где определённо придутся ко двору любые апарт-отели, гостиницы для деловых туристов и семейные отели, перечисляет Георгий Гуласарян. «Семьи, приезжающие с детьми в Москву, сейчас вынуждены выбирать дорогостоящие и не всегда правильно оснащенные номера в отелях четыре и пять «звёзд» в центре города, – поясняет он. – Охватить же сегмент более бюджетных туристов поможет строительство в локациях за БКЛ гостиниц три и четыре «звезды» и апарт-отелей с кухнями в номерах. Современные востребованные гостиницы вне центра города также должны обладать своей полноценной инфраструктурой, включая ресторан, детский центр, SPA-опции. Такой набор позволит обеспечить полноценный отдых и совместить его с осмотром городских достопримечательностей».
Учитывая, что основной спрос всё-таки преобладает в центральных районах, хороший потенциал имеет редевелопмент старых усадеб и заброшенных зданий небольшого формата, а также недостроенных охраняемых объектов культурного наследия, указывает Марина Толстошеева. Таких объектов по-прежнему множество, и в самых разных районах Москвы: это и Покровское-Стрешнево, и Шаболовка, и Лефортово и т.д.
Прямая речь
Вячеслав Котлов, руководитель строительной компании HalleHouse:
- HalleHouse плотно работают с b2b-сегментом уже три года. Мы проектируем и строим гостиницы, эко-отели, общественные пространства для рекреации и спортивного отдыха, кафе и рестораны. И, на данный момент, видим выраженную тенденцию в перспективности экозон Подмосковья.
Важнейшее преимущество — доступность локаций для жителей Москвы и крупных городов области. Локации привлекательны для работающего платежеспособного населения, поскольку людям удобно уехать и отдохнуть на выходных.
Второе преимущество — развитая внешняя инфраструктура. Хорошие дороги, возможность добраться своим ходом, благодаря развитию МЦД, и доступность такси. Все это, опять же, работает на привлечение большого туристического потока. Другим аспектом притяжения является близость исторических объектов, куда можно съездить на экскурсии — в основном, это дворянские усадьбы с музеями.
Третий аспект — позитивная экологическая ситуация. В Подмосковье остались буквально нетронутые лесные локации. Именно такие сейчас в тренде, если в них сохраняется лес, природа, не меняется естественный ландшафт.
Наиболее перспективным решением для таких природных локаций является строительство эко-отелей или всесезонных глэмпингов. Они предполагают возведение мини-домов или построек до 100 м2 (для семей, где двое и более детей), при котором вмешательство в экосистему минимально. Параллельно, конечно, необходимо создавать общественные пространства — рестораны, многофункциональные пункты проката спортивного инвентаря и SPA-комплексы.
Кстати, именно создание общественных пространств становится наиболее сложным этапом в запуске эко-отелей. Особые требования к коммуникациям и строительным технологиям, необходимость максимального сохранения природного ресурса и архитектура в природной зоне — все это делает такие локации априори дорогими, а реализовать проект сможет не каждая строительная компания. поскольку как сверхпопулярны у аудитории.
Источник: Balchug Kempinsky
Размещение гостиниц и апарт-отелей близ выставочных центров – остаётся удачным решением для девелоперов, соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL. В итоге любые районы неподалёку от «Экспоцентра», «Крокус Экспо», ВДНХ могут стать привлекательными для строительства гостиниц и апарт-отелей, предлагающих комфортное размещение и удобный доступ к выставочным площадкам. «Сочетание гостиниц и деловых кластеров следует и концепции правительства и указаний Президента РФ по развитию внутреннего туризма и приема гостей из так называемых «дружественных стран», – напоминает Андрей Завьялов, эксперт по коммерческой недвижимости и ритейлу. – Особенно следует выделить популярность гостинично-деловых комплексов для гостей из Китая, Индии и Ирана. Бонусом выступает насыщенность инфраструктуры сетевыми арендаторами по концепции клиник традиционной медицины, нишевого ритейла пряностей и одежды, аутентичными ресторанами. Плюсами являются и близость к высокоскоростным магистралям, аэропортам и вокзалам».
Ещё один беспроигрышный для потенциального гостиничного девелопмента вариант – районы с развитой медицинской инфраструктурой, считает Эвелина Ишметова. «Москва, например, привлекает пациентов из разных регионов России и стран СНГ, приезжающих на лечение в ведущие медицинские центры, – поясняет она. – Апарт-отели вблизи таких центров очень нужны и востребованы. Например, районы вблизи клиники им. Сеченова, НИИ Бурденко, клинического центра им. Пирогова могут стать привлекательными для строительства апарт-отелей с адаптированной инфраструктурой».
Прямая речь
Максим Морозов, основатель компании М9 devolepment:
- Перспективное направление для нас – это территории, где существуют точки притяжения, большая вода, например.
Но, впрочем, это территории с любым туристическим потенциалом. Мы рассматриваем строительство ИЖС и МЖС от 10 га на западе Москвы и Подмосковья. Ищем площадки под рекреацию на большой воде до 200 км от Москвы. Для нас это земли под строительство новых курортов, а также жилой малоэтажной недвижимости.
Недавно мы, кроме того, провели рабочее совещание с корпорацией развития Донбасса, подписали соглашение с фондом «РК-Инвестиции» по строительству загородных отелей на Дальнем Востоке, с Фондом «РК-Инвестиции», договорились создать федеральную сеть загородных и курортных отелей. Мы ведем поиск подходящих земельных участков и объектов имущества. Обсуждаем возможность реализации инвестиционных проектов в разных регионах страны.
На привлекательность локаций же в целом влияет их потенциал под решение задач инвестора. На территории могу быть построены отели или загородные комплекты, а могут – жилые комплексы в рамках КРТ. С тем отличием, что КРТ, чаще всего, реализуется на «пустующих» или требующих реновации участках в черте города, где необходимы демонтаж старых предприятий или промышленных устаревших объектов, уже выведенных за город.
Для нас же, повторюсь, потенциал имеют территории, обладающие уникальными природными характеристиками, потому что мы создаем рекреационные зоны. Наш фокус – загородные курорты на воде. Сейчас идет реализация нашего флагманского проекта Grand Seliger на озере Селигер с виллами и рестораном на воде.
Источник: CRE
Поедут на стрелку
Практически все рекомендации для Москвы актуальны и для Санкт-Петербурга, полагает Марина Смирнова. Для последнего потенциально интересными локациями могут быть участки с рекреационным потенциалом – Парголово, Лахта. «Локации типа Озерки – это связка с центром на метро+Верхне-Суздальские озеро, – продолжает она. – Влияет и формирование крупных центров притяжения спроса – Шушары, например, стали интересными для гостиничных проектов после строительства выставочного центра. Или офис Газпрома на Лахте, который существенно повысил потенциал для привлечения спроса для гостиниц вокруг. Тематический парк в Нагатинской пойме или на Крестовском острове также можно рассматривать в качестве фактора, повышающего привлекательность локации для гостиницы, но в каждом конкретном случае нужно более детально анализировать спрос на эти парки или состав арендаторов для офисных центров».
Для будущих гостиничных проектов можно выделить, как пока недооцененные, следующие локации: намыв Васильевского острова, который уже долгое время у всех на слуху – имидж локации трансформируется в сторону более премиального, в первую очередь, благодаря близости Финского залива и уникальным видовым характеристикам, перечисляет Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. В перспективе здесь мог бы появиться отель высокого уровня (4-5*).
Отдельно стоит отметить зону у Лахта-центра, где практически отсутствует текущее качественное предложение, а строящихся проектов недостаточно для удовлетворения потенциального спроса, соглашается эксперт с другими собеседниками CRE.
В локации вокруг м. Новочеркасская объем предложения также недостаточен, но при этом – прекрасный вид на Неву, рядом станция метро и недалеко от центра города (5-10 мин. на машине).
Северо-западная часть Красносельского района может быть востребована в формате гостиницы с wellness-составляющей, поскольку район уже обжитой, рядом – загородные достопримечательности и точки притяжения (Стрельна, Петергоф и пр.), но качественного предложения очень мало.
Наконец, зона в районе Лисьего Носа, где запланирована реализация морского курорта «Горская». Вместе с этим проектом привлекательность локации существенно возрастет: это элитное направление, в экологичном природном окружении, близкое к городу, поясняет г-жа Александриди.
Источник: Becar Asset Management
Прямая речь
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости:
- Развитие гостиничной инфраструктуры напрямую связано с транспортной. Так что наиболее перспективными районами для строительства отелей и апарт-отелей в ближайшее время будут локации, где либо уже есть метро и транспортно-пересадочные узлы, либо они планируются в ближайшем будущем.
Например, локация Невского района (вблизи станции метро Обухово, станции метро Пролетарская, станции метро Елизаровская) – весьма недооценена для строительства гостиничной инфраструктуры, в частности апарт-отелей категории 3*. Плюсы района – развитая транспортная, социальная инфраструктура, близость к историческому центру города, расположение недалеко от набережных Невы. Соответственно, у проектов могут быть интересные видовые характеристики при отсутствии качественной конкуренции.
Не совсем очевидным для строительства классических отелей и апарт-отелей оставался до недавнего времени и Приморский район, воспринимаемый рынком исключительно как спальный район и как район комплексного освоения территорий (конец Комендантского проспекта и Парашютная улица).
Учитывая активное развитие медицинского кластера НИМЦ имени. В.А. Алмазова близ станций метро Пионерская и Удельная, локация неожиданно может стать интересной и перспективной для развития сервисных апарт-отелей, возможно, небольших отелей уровня три «звезды». Район интересен с точки зрения медицинского туризма. Поэтому ему требуются средства размещения для людей, которым не столько важен сервис, сколько близость клиник.
Высокий потенциал для развития гостиничного бизнеса и в Лахте, также являющейся частью Приморского района, где уже возведен «Лахта Центр», происходит стремительное развитие внутренней инфраструктуры, идёт активное формирование транспортной инфраструктуры, запланировано строительство двух новых башен структур Газпрома. Перспективными для строительства также являются участки около Адмиралтейских верфей, район Матисова острова, локации вдоль Обводного канала.
Источник: WONE Hotel
Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis, соглашается: в Петербурге сегодня особенно интересны любые территории, расположенные в акватории рек, либо рядом с заливом. «Но будущее – за развитием пригородных локаций, – убеждён Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам. – Эти места востребованы туристами, но при этом в них по-прежнему нет качественной гостиничной инфраструктуры. Например, Пушкинский район весьма недооценён как для строительства апарт-отелей, так и классических отелей. А это ведь не просто пригород, но привлекательная туристическая и историческая локация, где не хватает современных, комфортабельных средств размещения. Район должен получить более активное развитие в связи со строительством трассы Москва — Санкт-Петербург».
Активно развивается и Кронштадтский район: открыт современный парк Остров Фортов, музей военно-морской славы с первой советской атомной подводной лодкой «Ленинский комсомол», игровые и релаксационные зоны, современный конгрессно-выставочный центр, строятся океанариум, яхтенная марина, новые музеи, набережная, соединяющая все очереди Острова фортов. В итоге только за 2023 год город принял более 3 млн. человек. Потенциал развития у района достаточно высокий, а аренда однокомнатных квартир за год подорожала на 60%. В итоге здесь растёт запрос на апарт-отели, поскольку последние удовлетворят потребности как туристов, так и тех, кто остаётся жить в Кронштадте надолго. «Всеволожский район (Токсово), Приозерский район (район Лосево, Карельский перешеек), Выборгский район (г. Выборг) – всё это потенциально интересно для гостиничного девелопмента,— перечисляет г-н Сторожев. — По Ленобласти предложение вообще слишком часто не соответствует ожиданиям туристов: по качеству номерного фонда, наполнению услуг отелей, баз отдыха».
