Хотя ключевая ставка достигла 21%, активность со стороны инвесторов в коммерческую и жилую недвижимость оценивается аналитиками как высочайшая. По прогнозам Станислава Бибика, партнера NF Group, ожидаемый объем инвестиций по итогам года может приблизиться к 1 трлн рублей, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдений.
При этом факторы, влияющие на столь впечатляющий результат, по сравнению с прошлым годом, изменились: многие международные компании, которые активно реализовывали свои активы в России, уже закрыли желаемые сделки. Доля последних с иностранными активами по итогам 2024-го может составить менее 10% (по итогам 2023 года – 32%). «На перегрев рынка могли бы указывать низкие значения ставок капитализации, однако они остаются близкими к среднеисторическим уровням: в Москве в третьем квартале для офисов – 10,50-11,50%, для торговых центров – 11,50-12,50%, для складов – 11,00-12,00%, – рассуждает Владимир Лящук, заместитель директора, отдел исследований CORE·XP. – Таким образом, стоимость коммерческой недвижимости соответствует текущим фундаментальным рыночным условиям».
Кроме того, в уходящем году экономика демонстрировала ускорение роста, который, по прогнозу Банка России, может достигнуть 3,5-4,0%, превысив прошлогодний показатель в 3,6%. Спрос опережает возможности предложения практически во всех сегментах, что привело к отклонению инфляции от целевого уровня в 4%, указывает г-н Лящук. В итоге Банк России сохраняет очень жесткую ДКП, на фоне которой экономический рост может замедлиться: по прогнозам регулятора, в 2025-м ВВП вырастет на 0,5-1,5%. Продолжение расширения экономики в следующем году будет способствовать поддержанию спроса на коммерческую недвижимость, убеждён эксперт. «Ни для кого не секрет, что объём «бумажных» денежных средств увеличился многократно, об этом говорит ряд статистических отчетов, но насколько это правда – нужно (и сложно) оценивать совокупность всех факторов, – размышляет Михаил Тарасов, директор PLT. – Я бы обратил на несколько из них: например, на существенный рост в стране рынка депозитов физических лиц. С другой стороны, происходит беспрецедентное падение индексов ценных бумаг – это говорит о том, что люди устали от рисков и стресса, и считают, что депозит – спокойнее и ликвиднее. Именно поэтому и продолжаются разговоры о пузырях в разных сегментах. Ну и, конечно, жилищный сектор может себя чувствовать очень некомфортно – сначала взрывной рост, а теперь – «сосуд» ипотеки иссяк или её стоимость стала слишком высока. Баланс позволяет циклу замедлиться и тогда высока вероятность, что у нас не будет резких падений и взлетов».
Источник: ampravda.ru
Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, соглашается: в стране накопился достаточно большой объём свободных денег, а их обладатели – пытаются, как минимум, сохранить их от инфляции. «Многие инвесторы стараются диверсифицировать портфели, в том числе инвестируя в недвижимость, в доходные активы, – продолжает г-н Трушин. – Но я не разделяю опасений экспертов, и не вижу никаких перспектив к появлению пузырей: на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости находится в остром дефиците качественных свободных площадей. При текущей ставке финансирования ожидать масштабного спекулятивного ввода нового предложения во всех сегментах в ключевых городах не стоит – финансовая модель строительства нового спекулятивного объекта при ставке в 21% не выдержит, а, по заявлениям ЦБ РФ, ожидать какого-то восстановления ставки раньше 2026 года не стоит. На этом фоне у нас формируется высокий спрос и, соответственно, сейчас самое время не только защищать деньги, заходя в доходные активы по недвижимости, но и идти в девелопмент «за свой счет» с привлечением минимального заёмного финансирования».
Важно понимать и то, что основной объём денег накопился всё-таки не в частных руках, а у компаний, которые растут и развиваются, добавляет Валерий Трушин. Они, во многом, и являются покупателями коммерческой недвижимости, в том числе, под собственные цели – новые офисные помещения, производственные площади, логистическая инфраструктура и так далее. Именно развитие бизнесов остаётся ключевым и важнейшим фактором для сохранения реального платежеспособного спроса на российском рынке. «Пузырь же раздувается в противоположных условиях – при росте предложения и отсутствии спроса, – повторяет г-н Трушин. – А сегодня у нас есть именно значительный платёжеспособный отложенный спрос. Соответственно, даже те сегменты и форматы, которые активно развиваются и могут пользоваться популярностью со стороны небольших инвесторов, например, light industrial или небольшие офисные блоки, в итоге находят своего арендатора, а инвестор – получает защитный актив».
Купят на вырост
Если же всё-таки говорить о пузыре в отдельных сегментах, то основные его предпосылки были сформированы не в последние два года, а ещё в начале 2000-х, рассуждает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
Первым фактором эксперт называет аномально быстрый рост цен. Вторым – покупку недвижимости теми, кому она де-факто не нужна, так называемыми спекулянтами. Третьим – стоимость недвижимости, значительно превышающую стоимость аналогичных объектов в странах, сопоставимых по уровню жизни с Россией. В дальнейшем всё усилила репатриация капитала, которая разгоняет инфляционные ожидания в недвижимости. «Сейчас ведь, например, вслед за жильём, уже любые инвесторы начали приходить на офисный рынок, – указывает г-жа Толстошеева. – Всё больше сделок в офисах, особенно на московском рынке, проходит в формате продажи, а не аренды. При этом рост затрат на обслуживание кредитной нагрузки и содержание объектов обгоняет рост доходной составляющей от аренды. Это постепенно приводит к значительному увеличению кейсов по продаже маломаржинальных объектов. Многое из вышесказанного в последние годы продиктовано и высоким ростом себестоимости строительства объектов и заёмного финансирования. По сути, форматы light industrial и продажа офисов в нарезку, помимо удовлетворения потребностей текущих покупателей, также несколько облегчают для девелопера бизнес-модель в условиях большой стоимостью денег. Кроме того, кратно участились случаи покупки офисов «на вырост» и последующая сдача излишков в аренду другим компаниям».
Источник: vkcyprus.com
Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse, председатель правления Ассоциации устойчивого развития в девелопменте, соглашается: многие жилые и офисные проекты, которые реализуются для получения льготы по смене ВРИ, остаются весьма рискованными для игроков. «Сейчас просто зашкаливает количество таких инвесторов, которые приобретают офисные площади, совершенно не отдавая себе отчет, кому и за какие ставки они будут их сдавать после ввода, – вздыхает она. – Отдельная грядущая проблема – управление такими зданиями, которое, как в МКД, будет осложняться разногласиями собственников, желанием экономить или вовсе не оплачивать эксплуатационные и коммунальные услуги, а также – пестротой конечных арендаторов офисных и торговых помещений. Да, безусловно, недвижимость всегда была одним из самых защищенных активов, но – если она уже достроена и введена в эксплуатацию. А вот риски недостроя и заморозки проектов до 2027 года будут только расти, и важно очень тщательно оценивать возможности, окупаемость проектов и макроэкономические показатели, вне зависимости от региона, прежде чем приступать к строительству в любом секторе».
Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE, поддерживает: коммерческая недвижимость – по-прежнему один из главных защитных активов в России, но это – игра вдолгую. «В отличие от популярной стратегии инвестиций в жилье, которая направлена больше на сохранение капитала, модель инвестиций в офисы направлена на приумножение капитала, и сформирована на устойчивом спросе и ограниченном предложении на покупку и аренду офисных площадей, – поясняет она. – До 2027 года ко вводу в эксплуатацию заявлено всего около 2,4 млн кв. м офисов класса А, доступных для продажи, из них порядка 65% уже реализовано. Стоит отметить, что большинство сделок на офисном рынке проходит по договору купли-продажи будущей недвижимости. Реализация коммерческих объектов по ДКПБН позволяет девелоперам избежать привлечения дорогостоящего банковского финансирования, что обеспечивает инвестиционно-привлекательную стоимость офисов на всех этапах строительства. За счет раннего выхода проектов в продажи по ДКПБН, рост стоимости офисной недвижимости, например, в наших БЦ за период строительства составляет от 50%. Применение ДКПБН также позволяет обеспечить больший диапазон выгодных программ приобретения. Ещё одно значимое преимущество ДКПБН для клиентов – это возможность для возмещения НДС с каждого платежа».
Прямая речь
При этом факторы, влияющие на столь впечатляющий результат, по сравнению с прошлым годом, изменились: многие международные компании, которые активно реализовывали свои активы в России, уже закрыли желаемые сделки. Доля последних с иностранными активами по итогам 2024-го может составить менее 10% (по итогам 2023 года – 32%). «На перегрев рынка могли бы указывать низкие значения ставок капитализации, однако они остаются близкими к среднеисторическим уровням: в Москве в третьем квартале для офисов – 10,50-11,50%, для торговых центров – 11,50-12,50%, для складов – 11,00-12,00%, – рассуждает Владимир Лящук, заместитель директора, отдел исследований CORE·XP. – Таким образом, стоимость коммерческой недвижимости соответствует текущим фундаментальным рыночным условиям».
Кроме того, в уходящем году экономика демонстрировала ускорение роста, который, по прогнозу Банка России, может достигнуть 3,5-4,0%, превысив прошлогодний показатель в 3,6%. Спрос опережает возможности предложения практически во всех сегментах, что привело к отклонению инфляции от целевого уровня в 4%, указывает г-н Лящук. В итоге Банк России сохраняет очень жесткую ДКП, на фоне которой экономический рост может замедлиться: по прогнозам регулятора, в 2025-м ВВП вырастет на 0,5-1,5%. Продолжение расширения экономики в следующем году будет способствовать поддержанию спроса на коммерческую недвижимость, убеждён эксперт. «Ни для кого не секрет, что объём «бумажных» денежных средств увеличился многократно, об этом говорит ряд статистических отчетов, но насколько это правда – нужно (и сложно) оценивать совокупность всех факторов, – размышляет Михаил Тарасов, директор PLT. – Я бы обратил на несколько из них: например, на существенный рост в стране рынка депозитов физических лиц. С другой стороны, происходит беспрецедентное падение индексов ценных бумаг – это говорит о том, что люди устали от рисков и стресса, и считают, что депозит – спокойнее и ликвиднее. Именно поэтому и продолжаются разговоры о пузырях в разных сегментах. Ну и, конечно, жилищный сектор может себя чувствовать очень некомфортно – сначала взрывной рост, а теперь – «сосуд» ипотеки иссяк или её стоимость стала слишком высока. Баланс позволяет циклу замедлиться и тогда высока вероятность, что у нас не будет резких падений и взлетов».
Источник: ampravda.ruВалерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, соглашается: в стране накопился достаточно большой объём свободных денег, а их обладатели – пытаются, как минимум, сохранить их от инфляции. «Многие инвесторы стараются диверсифицировать портфели, в том числе инвестируя в недвижимость, в доходные активы, – продолжает г-н Трушин. – Но я не разделяю опасений экспертов, и не вижу никаких перспектив к появлению пузырей: на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости находится в остром дефиците качественных свободных площадей. При текущей ставке финансирования ожидать масштабного спекулятивного ввода нового предложения во всех сегментах в ключевых городах не стоит – финансовая модель строительства нового спекулятивного объекта при ставке в 21% не выдержит, а, по заявлениям ЦБ РФ, ожидать какого-то восстановления ставки раньше 2026 года не стоит. На этом фоне у нас формируется высокий спрос и, соответственно, сейчас самое время не только защищать деньги, заходя в доходные активы по недвижимости, но и идти в девелопмент «за свой счет» с привлечением минимального заёмного финансирования».
Важно понимать и то, что основной объём денег накопился всё-таки не в частных руках, а у компаний, которые растут и развиваются, добавляет Валерий Трушин. Они, во многом, и являются покупателями коммерческой недвижимости, в том числе, под собственные цели – новые офисные помещения, производственные площади, логистическая инфраструктура и так далее. Именно развитие бизнесов остаётся ключевым и важнейшим фактором для сохранения реального платежеспособного спроса на российском рынке. «Пузырь же раздувается в противоположных условиях – при росте предложения и отсутствии спроса, – повторяет г-н Трушин. – А сегодня у нас есть именно значительный платёжеспособный отложенный спрос. Соответственно, даже те сегменты и форматы, которые активно развиваются и могут пользоваться популярностью со стороны небольших инвесторов, например, light industrial или небольшие офисные блоки, в итоге находят своего арендатора, а инвестор – получает защитный актив».
Купят на вырост
Если же всё-таки говорить о пузыре в отдельных сегментах, то основные его предпосылки были сформированы не в последние два года, а ещё в начале 2000-х, рассуждает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
Первым фактором эксперт называет аномально быстрый рост цен. Вторым – покупку недвижимости теми, кому она де-факто не нужна, так называемыми спекулянтами. Третьим – стоимость недвижимости, значительно превышающую стоимость аналогичных объектов в странах, сопоставимых по уровню жизни с Россией. В дальнейшем всё усилила репатриация капитала, которая разгоняет инфляционные ожидания в недвижимости. «Сейчас ведь, например, вслед за жильём, уже любые инвесторы начали приходить на офисный рынок, – указывает г-жа Толстошеева. – Всё больше сделок в офисах, особенно на московском рынке, проходит в формате продажи, а не аренды. При этом рост затрат на обслуживание кредитной нагрузки и содержание объектов обгоняет рост доходной составляющей от аренды. Это постепенно приводит к значительному увеличению кейсов по продаже маломаржинальных объектов. Многое из вышесказанного в последние годы продиктовано и высоким ростом себестоимости строительства объектов и заёмного финансирования. По сути, форматы light industrial и продажа офисов в нарезку, помимо удовлетворения потребностей текущих покупателей, также несколько облегчают для девелопера бизнес-модель в условиях большой стоимостью денег. Кроме того, кратно участились случаи покупки офисов «на вырост» и последующая сдача излишков в аренду другим компаниям».
Источник: vkcyprus.comЕлена Малиновская, директор по аренде Millhouse, председатель правления Ассоциации устойчивого развития в девелопменте, соглашается: многие жилые и офисные проекты, которые реализуются для получения льготы по смене ВРИ, остаются весьма рискованными для игроков. «Сейчас просто зашкаливает количество таких инвесторов, которые приобретают офисные площади, совершенно не отдавая себе отчет, кому и за какие ставки они будут их сдавать после ввода, – вздыхает она. – Отдельная грядущая проблема – управление такими зданиями, которое, как в МКД, будет осложняться разногласиями собственников, желанием экономить или вовсе не оплачивать эксплуатационные и коммунальные услуги, а также – пестротой конечных арендаторов офисных и торговых помещений. Да, безусловно, недвижимость всегда была одним из самых защищенных активов, но – если она уже достроена и введена в эксплуатацию. А вот риски недостроя и заморозки проектов до 2027 года будут только расти, и важно очень тщательно оценивать возможности, окупаемость проектов и макроэкономические показатели, вне зависимости от региона, прежде чем приступать к строительству в любом секторе».
Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE, поддерживает: коммерческая недвижимость – по-прежнему один из главных защитных активов в России, но это – игра вдолгую. «В отличие от популярной стратегии инвестиций в жилье, которая направлена больше на сохранение капитала, модель инвестиций в офисы направлена на приумножение капитала, и сформирована на устойчивом спросе и ограниченном предложении на покупку и аренду офисных площадей, – поясняет она. – До 2027 года ко вводу в эксплуатацию заявлено всего около 2,4 млн кв. м офисов класса А, доступных для продажи, из них порядка 65% уже реализовано. Стоит отметить, что большинство сделок на офисном рынке проходит по договору купли-продажи будущей недвижимости. Реализация коммерческих объектов по ДКПБН позволяет девелоперам избежать привлечения дорогостоящего банковского финансирования, что обеспечивает инвестиционно-привлекательную стоимость офисов на всех этапах строительства. За счет раннего выхода проектов в продажи по ДКПБН, рост стоимости офисной недвижимости, например, в наших БЦ за период строительства составляет от 50%. Применение ДКПБН также позволяет обеспечить больший диапазон выгодных программ приобретения. Ещё одно значимое преимущество ДКПБН для клиентов – это возможность для возмещения НДС с каждого платежа».
Прямая речь
Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital:
- В жилой недвижимости пузыря нет, поскольку, несмотря на увеличение объема просроченной задолженности, её доля в общем объеме задолженности остается достаточно низкой – менее 1%. В ближайший год мы вряд ли увидим кратное снижение стоимости объектов.
Удвоение же арендной ставки в складской недвижимости за последние три года обосновано дефицитом свободных площадей при низких темпах нового строительства. Основным драйвером спроса является e-commerce, доля которого в обороте розничной торговле растет год от года.
Новое строительство торговой недвижимости в последние годы находится на минимальном уровне, что также поддерживает интерес к действующим объектам.
В офисах спрос восстанавливается, и единственное, что вызывает опасение – ажиотажный интерес к приобретению помещений в бизнес-центрах в мелкую нарезку. Цена на такие лоты порой выглядит завышенной. Это и единственный сегмент, в котором мы видим потенциальные риски снижения стоимости. Сегодня в цене заложены достаточно низкие ставки капитализации, которые по окончании ажиотажного спроса, вернутся к среднерыночным. Но даже в случае реализации этого сценария, падение цен на эти объекты вряд ли приведет к обвалу рынка в целом.
В ближайшем будущем коммерческая, и особенно – рентная, недвижимость сохранит статус защитного актива в силу заложенной в ней базовой бизнес-модели, предполагающей ежегодную индексацию. С учетом текущих ограничений нового строительства, спрос на такого рода активы будет оставаться стабильно высоким.
Во главу угла
Помимо офисного сегмента, очевидно «пузырятся» ритейл и складская недвижимость, добавляет Марина Толстошеева. Рост операционных расходов и ноша по кредитным обязательствам приводят к необходимости значительного и даже кардинального пересмотра арендных ставок, с чем, в свою очередь, уже согласны не все арендаторы. Арендодателям приходится балансировать между потерей партнёров и рыночной ставкой аренды. «В итоге принимается решение о продаже объекта, – добавляет г-жа Толстошеева. – И количество таких лотов неуклонно растет».
Источник: CREСтепан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами, Union Brokers, также говорит о целом комплексе сигналов, свидетельствующих о предпосылках перегрева рынка складов и логистики. «Но, конечно, необходима оценка совокупности факторов, – размышляет эксперт. – Да, исходя из показателей инфляции и волатильности рубля, недвижимость по-прежнему является привлекательным инструментом сохранения капитала. Повышенный спрос и бум на склады стимулировал все подсегменты, от стройки до логистики последней мили. Общие вливания в экономику – спекулянтов. Тем не менее, производству, e-commerce, логистам, продуктовым ритейлерам всё так же нужны площади. Ужесточение кредитно-денежной политики и повышение ключевой ставки, конечно же, ограничивает игроков, побуждая использовать собственные средства. Отсюда, в том числе, наблюдается изменение структуры спроса. Инерционный эффект бума мы будем фиксировать ещё довольно долго. Да, расширится вариативность предложений складов, но это, скорее, характеризует обстоятельства как стабилизацию вакантности и ставок. Что в целом оздоровит рынок и исключит перекосы».
Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic, среди признаков, подтверждающих перегрев складского сегмента, также называет околонулевую вакансию, галопирующий рост арендных ставок и рекордный дисбаланс спроса и предложения. «Все ранее введенные в эксплуатацию склады практически полностью заняты, – поясняет он. – Новые – в подавляющем большинстве – строятся build-to-suit. Из-за высокой ключевой ставки и роста цен на материалы компаниям-селлерам и производителям товаров строить собственные склады очень дорого. По этим же причинам девелоперы не готовы спекулятивно запускать новые объекты для последующей сдачи в аренду, ведь, несмотря на отсутствие вакансии и увеличивающиеся арендные ставки, срок окупаемости превышает десять лет. В итоге аренда складов дорожает, а объёмы строительства – не успевают за растущим спросом. Однако перегрев заключается в том, что спрос на новые объекты по новым высоким ставкам затормозился. Начали появляться вакансии среди старых складов, нечасто и немного, но они есть. Это ещё пока не тренд, но уже зародыш. Предпосылки — сжатие рынка поставщиков, банкротства отдельных компаний и перераспределения товарных потоков внутри новых владельцев зарубежных бизнесов и др. Если ключевая ставка перешагнет отметку 25 %, зародыш начнет расти увереннее, а новое строительство за счет кредитных средств – станет ещё менее реалистичным».
Прямая речь
Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus:
- Действительно, как на вашем, российском, рынке, так и у нас, на белорусском, наблюдается определенный переизбыток денег. И если у вас он вызван перечисленными выше проблемами, у нас поступление слабее. Но у нас и значительно меньше возможностей вкладывать даже то, что имеется даже внутри страны. Кроме недвижимости, особых вариантов практически и нет.
На нашем, белорусском, рынке ярким примером образующегося пузыря можно назвать склады. Последние года три спрос на них был столь же ажиотажный, как и у вас. Ставки достигали таких размеров, что уже офисы арендовать было дешевле, чем современный склад. И вот последние несколько месяцев мы видим постепенное увядание интереса к сегменту. Единственное, что не дает лопнуть пузырю – умеренный ввод новых складских площадей все эти годы. Если бы инвесторы были более шустрыми и оперативно отреагировали на высочайший спрос большим количеством реализованных объектов – пузырь точно раздулся бы и даже лопнул.
Проецируя нашу историю на ваш рынок, полагаю, что и у вас скоро могут возникнуть проблемы в складском секторе. В России до настоящего времени сегмент складов и логистических комплексов демонстрирует высокий спрос, особенно на фоне развития онлайн-торговли. Однако в отдельных регионах уже специалисты отмечают избыток новых объектов, построенных с учётом этого спроса. Если же темпы роста интернет-торговли или ставки аренды снизятся, переизбыток предложений может привести к падению цен. Ну и риску того, что пузырь всё же лопнет.
В складском сегменте ситуация может напоминать мыльный пузырь, но это только на первый взгляд: спрос высокий, ввод высокий, ставки практически бесконтрольно растут, парирует Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development.
«Но всё, как говорится, не так однозначно, — продолжает он. — Основной объём ввода ведь действительно приходится на объекты, строящиеся по схеме BTS/BTR, на открытый рынок они не выходят, соответственно, нет и затоваривания. В плане спекулятивного строительства же девелоперы ведут себя крайне осторожно, даже крупные проекты реализуются медленно и поэтапно, отдельными очередями, а предпочтительным остается всё то же строительство под клиента. Что касается ставки – да, она продолжает расти на десятки процентов в год, но и рост ставок аренды пока нельзя назвать пузырем. Это объясняется всё тем же удорожанием себестоимости строительства и высоким «ключом». В настоящий момент сдавать в аренду новые объекты по ставке ниже 13 тыс. рублей за кв. м для девелопера просто неинтересно. Эти же причины сдерживают спрос, который мог бы быть еще выше. На горизонте трех лет можно будет ожидать стабилизации ставок аренды только в случае устойчивого снижения ключевой ставки ЦБ, чего с нетерпением ждут и девелоперы, и арендаторы».
Для резкого снижения ставки аренды необходимо серьезное снижение "ключа" и дефолт крупных (не одного, а именно нескольких) маркетплейсов с одномоментным выходом на рынок всех занимаемых ими площадей, полагает Валерий Жуков. Такой сценарий не исключен, но в ближайшие два года носит, скорее, гипотетический характер. Более вероятным выглядит постепенная стабилизация ставок с небольшой коррекцией в сторону снижения – после того, как они достигнут пика. Правда, когда и на каком уровне будет пик – пока непонятно, резюмирует эксперт.
Прямая речь
Александр Никишов, управляющий директор ХСА:
- Формат light industrial, например, демонстрирует высокую инвестиционную привлекательность в связи с развитием отечественного производства. Следствием стал дефицит площадей, спрос на которые сегодня более чем в десять раз превышает предложение. Также оказывает влияние рост ключевой ставки и увеличение стоимости строительных материалов. В свою очередь, арендаторы готовы перекупать площади, что тоже оказывает влияние рынок.
Резюмируя – недвижимость, безусловно, сохранит статус защитного актива. В большей степени – то есть получению доходности – это относится к коммерческой недвижимости, в меньшей – к жилью. Здесь в качестве иллюстрации достаточно вспомнить пирамиду Маслоу, в которой жилье можно отнести к базовым потребностям, соответственно, спрос на него определенно будет, однако тренд будет определяться политикой ЦБ. Развитие же рынка коммерческой недвижимости будет определяться макроэкономическими факторами, которые сегодня собственникам объектов играют в целом, очевидно, в плюс.
Да здравствует мыло душистое
Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management, поддерживает: никакого мыльного пузыря в коммерческой недвижимости нет, мало того – сегмент всё ещё остаётся «недоинвестированным».
По её словам, это подтверждают показатели обеспеченности качественными площадями, которые значительно отстают во всех секторах коммерческой недвижимости в России относительно развитых рынков. Так по итогам третьего квартала обеспеченность качественными складскими площадями в России составляет 361 м2/1000 человек, при 400 – в Китае и 3500 – в США. Обеспеченность качественными торговыми площадями – 134 м2/1000 россиян, при 260 – в Китае и 2150 – в США. Обеспеченность качественными офисными площадями – 193 м2/1000 россиян, при 1495 – в США. «На рынке – очевидный дефицит качественных площадей коммерческой недвижимости, а также низкая вакансия во всех секторах коммерческой недвижимости (склады, офисы, ТЦ)», – резюмирует она. – Высокая ключевая ставка способствует высокой же ставке по депозитам. Однако растущая инфляция отразится на росте ставок аренды и на росте стоимости недвижимости, что, в свою очередь, повлияет на доходность объектов коммерческой недвижимости, которая на горизонте 5–7 лет значительно опередит доходность по депозитам».
Прямая речь
Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept:
- Никакого перегрева на рынке коммерческой недвижимости нет, более того – не может быть в силу ряда фундаментальных причин.
Причина первая – очень низкий, по сравнению с докризисным, объем новых объектов. Это касается практически всех сегментов, разве что за исключением складов, где рынок действительно близок к насыщению, особенно с учетом функциональных проблем ведущих маркетплейсов.
Вторая причина – обратите внимание на динамику цен. Если в среднем в последнее время квадратные метры коммерческой недвижимости растут в пределах 7% в год, то насколько происходит одновременное обесценивание рубля?
Я согласен безоговорочно с тем, что в России сейчас сконцентрировано огромное количество свободных денег, часть из которых просто висит на депозитах. Аккуратно отыгрывается текущими и потенциальными инвесторами ситуация, при которой дефицит квадратных метров происходит на фоне ушедшего из России западного бизнеса. Как и в торговой недвижимости, коммерческая недвижимость уже не в кризисе, там заполнили пустующие площади, более того, отрасль приступила к освоению новых объёмов, доказав свою живучесть.
Но представим, что в обозримом будущем часть ушедшего бизнеса возвращается на наш рынок? Просто представьте, насколько может взлететь стоимость квадратного метра в покупке и аренда. Повторюсь, защитный актив позволяет в ближайшей перспективе отыграть разницу между текущей стоимостью и той инфляцией, которую мы наблюдали последние годы. Соответственно, можно прогнозировать рост цен в ближайшие года два процентов на 20-30.
Андрей Завьялов, эксперт по коммерческой недвижимости и ритейлу, поддерживает: ни по версии ЦБ РФ, ни независимых аналитиков признаков пузыря пока нет. «Да, рынок сложный ввиду наличия высокого процента частных инвесторов, а также сложностей банковского финансирования и высокого рынка банкротства собственников неэффективных или сильно закредитованных объектов, – размышляет он. – Но указанный процесс всегда объективно влиял на рынок, и банки после изъятия залогового актива через банкротство с торгов, продавали коммерческую недвижимость либо под застройку, либо на редевелопмент. «Мыльным пузырем» я бы назвал рынок, не обеспеченный достаточной инвестиционной привлекательностью, проще говоря – отсутствие маржинальных и интересных проектов в недвижимости. Но в России, с учетом свыше 90 регионов, имеющих свое неповторимое концептуальное содержание по развитию и динамике в коммерческой недвижимости, с учетом международного опыта крупных стран, вероятность стагнации рынка с дефолтом практически нулевая. Другое дело, что разная недвижимость по своим характеристикам и локациям, концепции дает весьма же отличающийся срок окупаемости и ценовую привлекательность для местных инвесторов. Это можно назвать региональными особенностями, которые влияют на присутствие сетевых игроков федерального и межрегионального уровня, а также тенденцию к поглощению успешных форм и брендов более крупными игроками рынка (яркий пример – супер и гипермаркеты). Ни офисы, ни ТЦ не находятся в инвестиционной яме, однако часть объектов переоценена либо объективно стареет на фоне динамичного изменения трендов и предпочтений современного поколения потребителей».
Объективные факторы оттока трафика покупателей в онлайн- форматы, например, существенно осложняют процесс окупаемости и операционной эффективности малых ТЦ, средних ТЦ региональных городов, исключая города-миллионники. Кроме того, под удар рискуют попасть морально устаревшие офисы класс Б и С, а также склады вне развитой транспортной инфраструктуры, полагает Андрей Завьялов. «Интересы макроэкономики побуждают ЦБ РФ и правительство строже подходить к регулированию спекулятивных отраслей, в том числе недвижимости, в целях снижения инфляции и стабильности спроса, – перечисляет он. – Ценовой перегрев постепенно начнет стабилизироваться, а рынок – ждать новых импульсов к развитию. Объемы ввода как жилья, так и коммерции постепенно будут выравниваться с ожиданиями инвесторов и потребителей, что положительно скажется на долгосрочных и инфраструктурных проектах с высоким качеством продукта на долгосрочную перспективу». «Мы сейчас по политическим рискам находимся в цикле ниже среднего, что в будущем даст возможность для дополнительного роста, – резюмирует Михаил Тарасов. – Высокая ликвидность на счетах частично пойдет на рынки капиталов, что тоже даст возможность для роста. Другое дело, что, если рынок не имеет «спроса», то роста не будет. Нужно развивать промышленность, искать и создавать новые технологии – это направление, которые удлиняет цикл стабильности и формирует рабочие места».
