Несмотря на рост ключевой ставки и сокращение вложений в активы иностранных компаний, прогнозируемый результатинвестиций в коммерческую недвижимость России в 2024-м может достичь рекордного значения – 1,1 трлн рублей, напоминает Станислав Бибик, партнер NF Group. Рост интереса к ЗПИФ и коллективным инвестициям, смещение фокуса инвесторов на активы с потенциалом роста арендного дохода и другие ключевые тренды уходящего года будут актуальны и в наступающем.
Ожидаемая же в 2025 году на рынке инвестиций в российскую недвижимость более скромная динамика будет обусловлена как высокой ключевой ставкой, так и снижением объемов качественного предложения. В компании прогнозируют, что общий объем инвестиций достигнет 500–700 млрд рублей, и лишь около 1% придется на долю иностранного капитала.
Источник: NF Group
При ключевой ставке выше 20% любой девелопмент и вообще большинство бизнесов не могут долго существовать, а практически все инвестиционные объекты становятся нерентабельными, указывает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International. Учитывая, что большинство экспертов прогнозирует начало снижения ставки не ранее второй половины 2025 г., наступающий год будет в плане сделок «очень тихим», убеждён эксперт. «Далеко не все девелоперы переживут повышение ключевой ставки до 21%, произошедшее в октябре, – соглашается Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. – Как и решительные планы Центробанка забить ещё чуток гвоздиков в гроб для новых проектов. Себестоимость строительства выросла так, что продавать дешевле только себе в убыток. За последние три года только газоблоки подорожали в два раза, теплоизоляция – в 2,5 paзa, арматура и гидроизоляция – на 50%».
Дефицит доступных заёмных средств у банков и растущая стоимость финансирования, безусловно, останутсяглавными вызовами для новых девелоперских проектов, поддерживает Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP. «Если говорить, например, про склады то сейчас они кредитуются так: ключевая ставка ЦБ РФ+6-7%, это если мы говорим о проектном финансировании, – поясняет Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. – Если речь идет о бриджевых кредитах (на покупку земли или проектные работы), ставки могут доходить до уровня «ключ» плюс 10–11%. То есть стоимость заемных средств – 30% в год, и, конечно, никто строить в таких условиях не станет, реализуются в основном проекты формата bts. Девелоперам предстоит адаптироваться к новым условиям, предлагая более гибкие и многофункциональные решения». «Мы же привыкли, что ни один проект не можем начать без финансирования, а сегодня его стоимость высока, – рассуждает Михаил Тарасов, генеральный директор PLT. – Всем нужно понять срок цикла высокого финансирования, ведь пока есть неопределенность – то ли два года, то ли три, сложно рассчитать и правильную эффективность проекта, а, следовательно, в принципе его начинать. Мы много говорим сейчас о стоимости финансирования не просто так: 25-30% себестоимости финансирования, выше, чем IRR. Желание ЦБ РФ устроить экономике холодный душ – интересное решение, и оно уже работает, поэтому следующий год – год безрисковых депозитов и желания инвесторов найти баланс стабильности и дохода. Риски вложения в коммерческую недвижимость ведь растут ещё и именно потому, что сейчас не так много длинных денег и есть альтернативные варианты получения стабильного дохода. Себестоимость строительных материалов продолжает расти, инфляция проникает в каждую единицу сырья и товаров, что приведет в наступающем году к дальнейшему росту стоимости метра квадратного. Сейчас сложно почти всё: сложно заключать длинные контракты и договоры подряда с фиксированной ценой, поскольку из-за нестабильности себестоимости будут перебои с поставками и отказ от выполнения обязательств из-за неточного планирования».
Источник: Ricci
Многие игроки, очевидно, надеются на снижение градуса международной напряженности, полагает Виктор Заглумин. Если это произойдёт, то уверенность российского бизнеса «резко вырастет», убеждён эксперт, и можно даже рассчитывать на старт возвращения в страну иностранных инвесторов. «Пока же наш инвестиционный прогноз – 400-500 млрд руб. (по нашей методике, то есть только в двух столицах и без учета земельных участков), – сообщает Виктор Заглумин. – Львиная доля (более 80%) этого объёма по-прежнему будет, конечно, оседать в Москве – это самый востребованный и денежный рынок».
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», также называет вполне реалистичным прогноз, при котором инвестиции в коммерческую недвижимость России сократятся в два раза. В CORE.XP, в свою очередь, говорят о снижении общего объема инвестиций в недвижимость до 700-800 млрд руб. «Наверное, какая-то часть проектов впадет в анабиоз, какую-то – девелоперы захотят продать с тем, чтобы развиваться за счет привлечённых таким образом средств, а не за счет заемных», – считает Михаил Тарасов. Вероятно, в наступающем году лидерство по объёму сделок у рентных инвесторов вообще перехватят конечные пользователи, добавляет Ирина Ушакова. Самым популярным же сегментом, как и в 2024-м, окажется офисный, резюмирует она.
Источник: IBC Real Estate
Таблица приложения
В наступающем году все собеседники CRE ожидают кратного усиления присутствия жилых застройщиков на рынке коммерческой недвижимости. Речь как о проектах в Московском регионе в рамках программы МПТ, так и, например, выходе игроков в дефицитный складской сегмент на региональных рынках, поясняют в CORE.XP. «Девелоперы активно развиваются в ранее непрофильных для них сегментах: крупные застройщики жилой недвижимости, такие как ПИК, Самолет и ГК «А101», активно выходят на рынок коммерческой недвижимости, – соглашается Михаил Бродников, генеральный директор Space 1. – В большинстве случаев они реализуют проекты в рамках обязательств перед городом по созданию инфраструктуры».
Источник: Parametr
Но если последние пять-семь лет основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на других ключевых рынках, то сейчаспредметом инвестиционных сделок выступают, в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах, сообщает Ирина Ушакова.
Источник: Nikoliers
В 2025 году годовой объём нового строительства в складах составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие периоды, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом, подчёркивает г-жа Ушакова. «Спекулятивные проекты будут ограничены небольшими объемами — до 50 тыс. кв. м, а девелоперы сконцентрируются на реализации объектов по схеме built-to-suit и поиске новых стратегий для увеличения рентабельности, в том числе посредством повышения эффективности управления проектами», — поддерживает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир». «Финансовое состояние партнеров и контрагентов – отдельная сегодня и сложная история, у всех есть ведь определенный объем привлеченных кредитных средств, и в будущем году вопрос будет стоять очень остро, что может привести к череде банкротств и невыполнений обязательств, — вздыхает Михаил Тарасов. — Мы, в частности, ждём сокращения авансирования в договорах, ведь себестоимость финансирования выше стандартного».
В итоге на складском рынке по-прежнему сохранится дефицит доступного предложения: по оценкам CORE.XP, второй год подряд значение показателя доли свободных площадей даже в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного и окончательного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.
Источник: Ricci
В 2025 году ожидается и существенное снижение объёма складских сделок – не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса, поясняют в компании. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, то естькомпаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ЦБ РФ ключевой ставки. Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства, напоминают аналитики. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать далеко не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.
Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, на рынке формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя. В частности, некоторые девелоперы, стараясьминимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время. «В этом году мы предложили рынку новую модель расчета арендной ставки, которая позволит разделить риски непрогнозируемого роста стоимости финансирования строительства между банком, девелопером и арендатором, – рассказывает, в свою очередь, Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. – Такое хеджирование даст возможность девелоперам реализовывать спекулятивные объекты вне зависимости от направления денежно-кредитной политики. Мы видим аналогичные предложения и со стороны других участников рынка и уверены, что в следующем году этот подход получит более широкое распространение»
Источник: ХСА
Всегда на связи
Учитывая продолжающее проникновение в регионы страны онлайн-ритейла и рост онлайн-продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в три раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение и рост спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента.
По оценкам CORE.XP, подобный рост электронной коммерции потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн-продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние пять лет.
Однако серьёзнейшим вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкиваются отрасль розничной торговли и логистический сектор. По прогнозам CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов. «Компании e-commerce, на которых сейчас приходится более 50% спроса, в ближайшие годы сосредоточатся на оптимизации и повышении эффективности логистики, – добавляет Ольга Кашкарова. – Это может привести к корректировке объемов спроса на складскую недвижимость в среднесрочной перспективе. На фоне кадрового дефицита и развития автоматизации мы увидим усиление интереса к строительствуавтоматизированных складских объектов. Это могут быть как высотные склады (до 27 метров), так и склады со стандартной высотой (12 метров) в зависимости от типа автоматизации. Новый формат даст рынку новый импульс развития, как когда-то этот импульс дали рынку фулфилмент-центры». «Торговля всё активнее уходит в онлайн, и именно поэтому в торговой недвижимости громких проектов будет минимум, может быть, один-два, – считает Михаил Тарасов. –Продавцы готовы заплатить маркетплейсам комиссии с продаж, но чтобы только не инвестировать в «каменную розницу», особенно на фоне кадрового голода».
Ожидаемая же в 2025 году на рынке инвестиций в российскую недвижимость более скромная динамика будет обусловлена как высокой ключевой ставкой, так и снижением объемов качественного предложения. В компании прогнозируют, что общий объем инвестиций достигнет 500–700 млрд рублей, и лишь около 1% придется на долю иностранного капитала.
Источник: NF Group
При ключевой ставке выше 20% любой девелопмент и вообще большинство бизнесов не могут долго существовать, а практически все инвестиционные объекты становятся нерентабельными, указывает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International. Учитывая, что большинство экспертов прогнозирует начало снижения ставки не ранее второй половины 2025 г., наступающий год будет в плане сделок «очень тихим», убеждён эксперт. «Далеко не все девелоперы переживут повышение ключевой ставки до 21%, произошедшее в октябре, – соглашается Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. – Как и решительные планы Центробанка забить ещё чуток гвоздиков в гроб для новых проектов. Себестоимость строительства выросла так, что продавать дешевле только себе в убыток. За последние три года только газоблоки подорожали в два раза, теплоизоляция – в 2,5 paзa, арматура и гидроизоляция – на 50%».
Дефицит доступных заёмных средств у банков и растущая стоимость финансирования, безусловно, останутсяглавными вызовами для новых девелоперских проектов, поддерживает Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP. «Если говорить, например, про склады то сейчас они кредитуются так: ключевая ставка ЦБ РФ+6-7%, это если мы говорим о проектном финансировании, – поясняет Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. – Если речь идет о бриджевых кредитах (на покупку земли или проектные работы), ставки могут доходить до уровня «ключ» плюс 10–11%. То есть стоимость заемных средств – 30% в год, и, конечно, никто строить в таких условиях не станет, реализуются в основном проекты формата bts. Девелоперам предстоит адаптироваться к новым условиям, предлагая более гибкие и многофункциональные решения». «Мы же привыкли, что ни один проект не можем начать без финансирования, а сегодня его стоимость высока, – рассуждает Михаил Тарасов, генеральный директор PLT. – Всем нужно понять срок цикла высокого финансирования, ведь пока есть неопределенность – то ли два года, то ли три, сложно рассчитать и правильную эффективность проекта, а, следовательно, в принципе его начинать. Мы много говорим сейчас о стоимости финансирования не просто так: 25-30% себестоимости финансирования, выше, чем IRR. Желание ЦБ РФ устроить экономике холодный душ – интересное решение, и оно уже работает, поэтому следующий год – год безрисковых депозитов и желания инвесторов найти баланс стабильности и дохода. Риски вложения в коммерческую недвижимость ведь растут ещё и именно потому, что сейчас не так много длинных денег и есть альтернативные варианты получения стабильного дохода. Себестоимость строительных материалов продолжает расти, инфляция проникает в каждую единицу сырья и товаров, что приведет в наступающем году к дальнейшему росту стоимости метра квадратного. Сейчас сложно почти всё: сложно заключать длинные контракты и договоры подряда с фиксированной ценой, поскольку из-за нестабильности себестоимости будут перебои с поставками и отказ от выполнения обязательств из-за неточного планирования».
Источник: Ricci
Многие игроки, очевидно, надеются на снижение градуса международной напряженности, полагает Виктор Заглумин. Если это произойдёт, то уверенность российского бизнеса «резко вырастет», убеждён эксперт, и можно даже рассчитывать на старт возвращения в страну иностранных инвесторов. «Пока же наш инвестиционный прогноз – 400-500 млрд руб. (по нашей методике, то есть только в двух столицах и без учета земельных участков), – сообщает Виктор Заглумин. – Львиная доля (более 80%) этого объёма по-прежнему будет, конечно, оседать в Москве – это самый востребованный и денежный рынок».
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», также называет вполне реалистичным прогноз, при котором инвестиции в коммерческую недвижимость России сократятся в два раза. В CORE.XP, в свою очередь, говорят о снижении общего объема инвестиций в недвижимость до 700-800 млрд руб. «Наверное, какая-то часть проектов впадет в анабиоз, какую-то – девелоперы захотят продать с тем, чтобы развиваться за счет привлечённых таким образом средств, а не за счет заемных», – считает Михаил Тарасов. Вероятно, в наступающем году лидерство по объёму сделок у рентных инвесторов вообще перехватят конечные пользователи, добавляет Ирина Ушакова. Самым популярным же сегментом, как и в 2024-м, окажется офисный, резюмирует она.
Источник: IBC Real Estate
Таблица приложения
В наступающем году все собеседники CRE ожидают кратного усиления присутствия жилых застройщиков на рынке коммерческой недвижимости. Речь как о проектах в Московском регионе в рамках программы МПТ, так и, например, выходе игроков в дефицитный складской сегмент на региональных рынках, поясняют в CORE.XP. «Девелоперы активно развиваются в ранее непрофильных для них сегментах: крупные застройщики жилой недвижимости, такие как ПИК, Самолет и ГК «А101», активно выходят на рынок коммерческой недвижимости, – соглашается Михаил Бродников, генеральный директор Space 1. – В большинстве случаев они реализуют проекты в рамках обязательств перед городом по созданию инфраструктуры».
Источник: Parametr
Но если последние пять-семь лет основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на других ключевых рынках, то сейчаспредметом инвестиционных сделок выступают, в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах, сообщает Ирина Ушакова.
Источник: Nikoliers
В 2025 году годовой объём нового строительства в складах составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие периоды, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом, подчёркивает г-жа Ушакова. «Спекулятивные проекты будут ограничены небольшими объемами — до 50 тыс. кв. м, а девелоперы сконцентрируются на реализации объектов по схеме built-to-suit и поиске новых стратегий для увеличения рентабельности, в том числе посредством повышения эффективности управления проектами», — поддерживает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир». «Финансовое состояние партнеров и контрагентов – отдельная сегодня и сложная история, у всех есть ведь определенный объем привлеченных кредитных средств, и в будущем году вопрос будет стоять очень остро, что может привести к череде банкротств и невыполнений обязательств, — вздыхает Михаил Тарасов. — Мы, в частности, ждём сокращения авансирования в договорах, ведь себестоимость финансирования выше стандартного».
В итоге на складском рынке по-прежнему сохранится дефицит доступного предложения: по оценкам CORE.XP, второй год подряд значение показателя доли свободных площадей даже в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного и окончательного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.
Источник: Ricci
В 2025 году ожидается и существенное снижение объёма складских сделок – не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса, поясняют в компании. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, то естькомпаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ЦБ РФ ключевой ставки. Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства, напоминают аналитики. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать далеко не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.
Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, на рынке формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя. В частности, некоторые девелоперы, стараясьминимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время. «В этом году мы предложили рынку новую модель расчета арендной ставки, которая позволит разделить риски непрогнозируемого роста стоимости финансирования строительства между банком, девелопером и арендатором, – рассказывает, в свою очередь, Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. – Такое хеджирование даст возможность девелоперам реализовывать спекулятивные объекты вне зависимости от направления денежно-кредитной политики. Мы видим аналогичные предложения и со стороны других участников рынка и уверены, что в следующем году этот подход получит более широкое распространение»
Источник: ХСА
Всегда на связи
Учитывая продолжающее проникновение в регионы страны онлайн-ритейла и рост онлайн-продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в три раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение и рост спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента.
По оценкам CORE.XP, подобный рост электронной коммерции потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн-продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние пять лет.
Однако серьёзнейшим вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкиваются отрасль розничной торговли и логистический сектор. По прогнозам CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов. «Компании e-commerce, на которых сейчас приходится более 50% спроса, в ближайшие годы сосредоточатся на оптимизации и повышении эффективности логистики, – добавляет Ольга Кашкарова. – Это может привести к корректировке объемов спроса на складскую недвижимость в среднесрочной перспективе. На фоне кадрового дефицита и развития автоматизации мы увидим усиление интереса к строительствуавтоматизированных складских объектов. Это могут быть как высотные склады (до 27 метров), так и склады со стандартной высотой (12 метров) в зависимости от типа автоматизации. Новый формат даст рынку новый импульс развития, как когда-то этот импульс дали рынку фулфилмент-центры». «Торговля всё активнее уходит в онлайн, и именно поэтому в торговой недвижимости громких проектов будет минимум, может быть, один-два, – считает Михаил Тарасов. –Продавцы готовы заплатить маркетплейсам комиссии с продаж, но чтобы только не инвестировать в «каменную розницу», особенно на фоне кадрового голода».
Профессии на складах с наибольшим приростом вакансий за январь-ноябрь 2024 год
Источник: Авито.Работа
Рост показателей интернет-торговли и инвестиций и стратегические планы развития регионов останутся основными факторами влияния-2025 на складском рынке, соглашается Владимир Комлев, управляющий партнер компании по строительству складских помещений «Билдсервис». «Сегодня мы видим дефицит свободных площадей под строительство складских помещений, при том, что все данные говорят о продолжении роста спроса на них, – размышляет он. – Если в текущем году было введено в эксплуатацию 6,4 млн квадратных метров, то в 2025-м показательможет достичь 8 миллионов. При этом бигбоксы более востребованы в субъектах, а вот Москва и МО испытывают дефицит в лайтбоксах».
В нынешних условиях многие игроки рассматривают именно складские объекты в качестве некоего защитного актива, указывает Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic. «Другое дело, что быстро вывести такой проект на доходность не получится при запланированном ЦБ снижении деловой (торговой) активности, – поясняет эксперт. – Так что я точно не думаю, что в ближайшие 2-3 года вакансии на складскую недвижимость существенно увеличатся. Выход из сложившейся ситуации – это аутсорсинг логистических компаний». «Да, ситуация в других сегментах CRE очень сложная, но не стоит из-за этого всем, сломя голову, бежать в складскую, там тоже не так все эффективно, – парирует Михаил Тарасов. – Маржа строительства очень низкая, и, если происходит увеличение себестоимости, покрыть это предполагаемым доходом теперь не так-то просто, скорее всего, даже невозможно».
Пока же в складах и строительной отрасли в целом растет доля отечественных материалов и технологий, добавляет Валерий Жуков. Многие из них по качеству уже сегодня не уступают лучшим иностранным аналогам. По информации Минпромторга России, доля импортных материалов в составе строительных материалов сейчас составляет 4%. Что касается объема иностранных материалов в объектах, то все зависит от типа и класса, например, в новых складах класса А процент не превышает 10-15%, а в офисах класса А может доходить до 70%.
Источник: КСЭ
Лёгкая боль
Собеседники CRE говорят и о катастрофической нехватке на рынке профессиональных девелоперов, которая сохранится и усилится в 2025-м, особенно на региональных рынках. Это, безусловно,ограничивает возможность заключения новых сделок, подчёркивает Ирина Ушакова.
Многие аналитики делают ставку на выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, интерес которых уже сегодня выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда. «В наступающем году на рынок выйдут первые объекты непрофильных девелоперов, которые в рамках программ развития мест приложения труда (МПТ) начнут вводить первые складские комплексы, что, возможно скорректирует значение вакансии», – констатирует Ольга Кашкарова. «Да, девелоперы загружены работой на 2-3 года вперед, – соглашается Михаил Тарасов. – Очень не хватает, например, любых производственных помещений на фоне бума импортозамещения».
В связи с развитием отечественного производства, на инвестиционную авансцену выходит и формат light industrial, отмечает Александр Никишов, управляющий директор ХСА. Спрос на такие помещения уже сегодня более чем в десять раз превышает предложение. По данным CORE.XP, в 2024 году рынок пополнился 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объёма последних трёх лет (329 тыс. кв. м).В 2025 году ожидается сохранение и рост интереса к сегменту, высоко востребованному как для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. «Объем спроса на покупку light industrial с целью инвестиций вырос в три раза год к году, – рассказывает Александр Манунин. – Инвесторов привлекает рост стоимости квадратного метра, которая доходит до 40% за достаточно короткий строительный цикл. Кроме этого, на фоне дефицита предложения продолжается рост арендных ставок, обеспечивающий стабильный арендный доход. Именно увеличение числа инвесторов позволит развиваться сегменту аренды в формате light industrial, который на сегодняшний день фактически отсутствует, поскольку почти все помещения продаются девелоперами еще до ввода в эксплуатацию».
Источник: Лента
Душечки с подушечкой
Ещё одним трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, остаётсявысокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов, прогнозирует Ирина Ушакова. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
Однако главной задачкой со «звёздочкой»года для рынка коммерческой недвижимости станет привлечение средств физических лиц. По оценкам PARUS Asset Management, уже за 9 месяцев 2024 года, общий объем вложений физлиц достиг 120 трлн. руб. Деньги «под подушкой» за это время сократились на 3 трлн рублей (на -20% за 9 мес.), до 15 трлн рублей, сообщает Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management.
Наиболее популярным сегментом вложений в 2024 году для инвесторов стали депозиты, доля вложений в этот инструмент составила 43%, следом по популярности – инвестиционные квартиры (36%), далее идут вложения в фондовый рынок (8%), а инструменты альтернативных источников инвестиций предпочитает всего 1% россиян.
Источник: PARUS Asset ManagementВ сегменте недвижимости фиксируется устойчивый интерес инвесторов к складскому сегменту – 57% вложений приходится на этот сектор рынка. В торговые центры предпочитают инвестировать 13%, в офисы 9%, жилье – 4%, на категорию «прочее» приходится 17%. «Высокая стоимость заемных средств подталкивает рынок к увеличению доли частных инвестиций, она составляет около 10–15% от всех новых складских проектов и они характерны преимущественно для Москвы», – размышляет Валерий Жуков. «Рост интереса со стороны частных инвесторов приводит к развитию новых форматов, – добавляет Александр Манунин. – В конце 2024 года мы вывели на рынок продукт Flex Box, который является гибридом lightindustrial и big box. Формат нацелен на клиентов от 5 до 20 тыс. кв. м – сегмент, наиболее затронутый дефицитом площадей на складском рынке. Для инвесторов это возможность приобретения классического big box класса А, но с минимальным порогом входа, который достигается за счет уменьшения лота (относительно средней площади на складском рынке), при сохранении всех сервисов и инфраструктуры, присущих паркам формата light industrial».
Учитывая, что в России растёт разочарование в рынке ценных бумаг, аосновной альтернативой им, валюте и депозитам даже для физических лиц становится коммерческая недвижимость,«портрет инвестора» может существенно измениться уже к концу 2025-го, говорит Михаил Тарасов. Однако «выманить» деньги из-под подушки «диванных» инвесторов будет очень непросто. Предложение и правильная упаковка продуктов, интересных именно таким игрокам, равно как и умение убедить в них вкладываться, станут для commercial real estate одним из ключевых вызовов нового года.
Продолжение – в следующем выпуске.
