Несмотря на то, что свободных денег в России по-прежнему много, а недвижимость остаётся самым интересным и основным защитным активом, участники рынка с декабря говорят о начале охлаждения даже в бумящих сегментах – офисах, складах и индустрии гостеприимства. В серии материалов CRE Plus ведущие российские эксперты продолжают обсуждать, куда ещё стоит, а куда – уже нет вкладываться в 2025-м, как изменяется подход к инвестициям, их моделям и доходности, почему ко многим, казалось бы, многообещающим инструментам, ряд интересантов до сих пор относятся с осторожностью, а паи в ЗПИФ – называются «самым женским продуктом».
Игроки всех уровней, даже крупные, стали вести себя значительно аккуратнее ввиду низкого уровня доходности коммерческой недвижимости относительно альтернативных инструментов, констатирует Олег Тадтаев, старший инвестиционный менеджер Metrika Investments. Сделок по приобретению объектов не для собственных нужд, а для инвестирования и сдачи в аренду теперь на рынке практически нет, поясняет он. В свою очередь, с учётом высокой стоимости заёмного финансирования и отсутствия интереса крупных интересантов, девелоперы переориентировались на продажу объектов в розницу. И хотя на рынке сохраняется, в частности, высокий дефицит предложения высококлассных офисов в зданиях, управляемых единым собственником, уже к середине 2024-го эксперты заговорили о «перегреве» этого сегмента. «Но, конечно, остаётся ещё значительная часть неочевидных нишевых продуктов, которые не успели приобрести статус перегретых, – убеждён Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners. – Скажем, морально и физически изношенные студенческие общежития – лет пятнадцать назад IKEA очень серьёзно рассматривала идею создания сети современных и доступных коммерческих кампусов для студентов как нового направления развития своего бизнеса. Или тактично называемые senior houses – проекты для круглосуточного или дневного пребывания пожилых резидентов, нуждающихся в общении или уходе; бизнес-идея, которую в Польше, например, в итоге возвели практически в искусство. Используя дороговизну этого сектора услуг в соседней Германии, поляки запустили целую индустрию проживания и ухода для тысяч немецких пенсионеров, предлагая привычный для немцев качественный сервис за сравнительно более скромные деньги. И подобных нишевых решений можно привести десятки, однако все они требуют, конечно, творческого подхода, нешаблонных решений и немного пассионарности».
Арина Довженко, партнёр, руководитель практики «Недвижимость и строительство» адвокатского бюро Nordic Star, относит к перспективным и недооценённым инвесторами, прежде всего, гостиничный сегмент. «Интерес усилился и ввиду кризиса жилищной отрасли, и на фоне прихода в страну новых гостиничных игроков, – указывает г-жа Довженко. – Это подкрепляется безусловным спросом со стороны потребителя в силу бурного развития внутреннего туризма и недостаточности мест комфортного размещения во многих регионах. Вариант съёма квартир "посуточно" не закрывает спрос ввиду отсутствия гостиничного сервиса, важного для определенных категорий туристов. В общем, на Сахалине, на Кавказе, на Алтае, в Приморье и во многих других регионах России есть потенциал для развития гостиниц различного уровня "звёздности". «Спрос на качественную рекреационную недвижимость остаётся высочайшим, – поддерживает Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm. – Внутренний туристический и санаторный рынок продолжает развиваться, нужны гостиницы, санатории, глэмпинги. Перспективы роста также имеет сопутствующая оздоровительная недвижимость – курорты, дома отдыха, частные клиники».
Источник: CRE
Именно недостаток средств размещения тормозит качественное развитие индустрии гостеприимства, и особенно это касается новых направлений, которые до этого не были интересны как туристические ни инвесторам, ни конечным пользователям. «Теперь население туда «ломанулось», а остановиться-то и негде, – вздыхает Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. – Сегмент привлекателен даже для микроигроков, в нишевых продуктах: прежде всего, это модульные отели и глэмпинги. В России, кроме того, есть федеральная программа по финансовой поддержке инвесторов в малые средства размещения».
Безусловно, любые сегодняшние риски, связанные даже с относительно агрессивными инвестициями в коммерческую недвижимость, требуют тщательного анализа и подготовки, резюмирует Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. Готовым к нему интересантам эксперт рекомендует выбирать активы с учётом долгосрочного потенциала и возможностей диверсификации. «Например, многофункциональные объекты, сочетающие в себе офисные, торговые и жилые пространства, спрос на которые остается неизменно высоким, – перечисляет г-н Волох. – Такие комплексы привлекают как арендаторов, так и покупателей, но требуют значительных вложений и грамотного управления. Важно учитывать и то, что при изменении рыночных условий (например, падении спроса на офисы или ритейл) доходность может снизиться».
«Разрабатывая концепции сразу нескольких многофункциональных центров, в состав которых входят офисы на продажу, мы закладываем возможность реализации небольших помещений из-за высокого спроса на них, – делится Ирина Чернавина, независимый эксперт по коммерческой недвижимости и ритейлу. – Это напоминает, как в стране вообще начиналась коммерческая недвижимость, в 1999 году, когда в одном проекте собственником могли выступать как юридические, так и физические лица, только с той разницей, что сегодня всех инвесторов заботит, какая инфраструктура есть на объекте, уровень управления и эксплуатации. Помимо изменений в объёмах, один из важнейших моментов – количество у покупателя собственных и привлеченных денег, поскольку кредиты взять не так просто. Покупатель с живыми деньгами может получить больше опциональных преимуществ не только по цене и рассрочке, но и дополнительные бонусы от застройщика». «Ну и в то время, когда столичные рынки демонстрируют очевидные признаки насыщения, региональные города предлагают куда как более доступные цены и потенциал для роста многофункциональной недвижимости, – указывает Леонид Волох. – В городах с населением от 500 тысяч до 1 миллиона человек наблюдается стабильный спрос на качественное жилье, что создает новые возможности для девелоперов. Специализированные объекты недвижимости, такие как медицинские центры и клиники, спрос на которые особенно высок в регионах, частные школы и детские сады, востребованные в районах с недостатком государственных образовательных учреждений, и спортивные комплексы могут быть также недооценены, но перспективны. Кроме того, в условиях высоких ипотечных ставок многие предпочитают аренду, что обеспечивает стабильный спрос уже на профессиональное арендное жилье, доходные дома нового типа, строительство которых в последнее время становится популярным трендом».
Прямая речь
Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia:
- Игроки мигрируют из «коммерции» в жильё и обратно. Востребованность любой дорогой недвижимости выросла за счет необходимости вложения средств в понятный продукт на фоне сохраняющейся экономической нестабильности, в том числе продолжающейся репатриации капиталов.
Подогревает спрос и выход новых ликвидных предложений,наличие широкого перечня предоставляемых программ рассрочки платежа в проектах от крупных застройщиков. Положительным фактором для элитного сегмента остаётся и его относительная независимость от ипотеки и большая устойчивость в сложные периоды.
По мере вывода отложенных проектов, может наблюдаться снижение девелоперской активности уже к середине 2025 года, если ситуация с ключевой ставкой не улучшится. При этом, экономическая ситуация не позволит скорректировать цены вниз даже в случае охлаждения спроса; высокая ставка не даст ценам упасть.
Тем не менее, сложившая ситуация, безусловно, влияет на спрос и поведение инвесторов: они стали более тщательно просчитывать, что сейчас выгоднее – купить недвижимость в рассрочку с хорошими условиями или держать деньги в бизнесе.
Смотрю на перспективу
По-прежнему привлекательными остаются активы, имеющие потенциал роста стоимости и доходности, соглашается с другими собеседниками CRE Станислав Бибик, партнёр NF Group. Например, лоты, сданные по низким ставкам несколько лет назад, и сегодня имеющие перспективы при пересдаче в аренду. Это могут быть и продукты, имеющие потенциал роста стоимости от их перепрофилирования, улучшения или внешних факторов (например, строительство станции метро поблизости и т.д.).
Источник: CRE
Также активным спросом по-прежнему пользуются трофейные активы для долгосрочного владения. «В течение трех лет недвижимость в России сохранит статус защитного актива, – убеждён эксперт. – Доходность 10-15% годовых от сдачи в аренду, а также рост стоимости являются хорошей альтернативой депозитам на длительном горизонте инвестирования, а также защитным инвестиционным решением».
В условиях нестабильной экономики, высокой ключевой ставки и инфляции одним из самых популярных инструментов может стать и лизинг коммерческой недвижимости, размышляет Леонид Волох. Инструмент позволяет компаниям получить доступ к необходимым помещениям с минимальными капиталовложениями, особенно в сегменте коммерческой недвижимости; предлагает более гибкие условия по сравнению с кредитованием, особенно компаниям с нестабильным или неофициальным доходом, которым сложно оформить кредит, и предоставляет возможность индивидуального подхода к графику платежей и условиям договора с сохранением ликвидности для развития бизнеса и давая возможность сэкономить на процентах и налогах. «Для девелоперов лизинг — это способ повысить ликвидность объектов и сократить время экспозиции, поскольку лизинговые платежи могут быть более предсказуемыми, чем продажа недвижимости, – добавляет г-н Волох. – Помимо лизинга, на рынке известны единичные случаи продажи встроенных помещений по долевой схеме в новых бизнес-центрах, что также может стать альтернативным инструментом для компаний, стремящихся минимизировать капиталовложения».
Наталья Фролова, генеральный директор УК City&Malls, говорит и о развивающемся рынке ЦОДов. Потенциально он может быть интересен инвесторам, сохраняющим аппетит к риску, уверена она. «Да, самый горячий сегодня вопрос – что и где купить, – рассуждает Ирина Жарова-Райт, президент AREA. – Точно могу сказать, что вероятность получения привлекательного дохода от парковочных мест, например, выведет инвестиции в машиноместа на одну из типовых позиций для средних и мелких игроков в Москве. Москомархитекура уже подготовила проект постановления городского правительства, согласно которому, требуемое число парковочных мест в проектах строительства жилья, бизнес-центров и других объектов недвижимости будет зависеть не только от площади будущего здания, но и от самого района, в котором будет построено. Расчёт будет происходить исходя из удаленности от станций метро, МЦК или МЦД, и целевого показателя в 257 транспортных средств на 1 тысячу жителей, что сократит количество парковочных мест, в среднем, на 15-20%. Таким образом, даже в премиальном жилом сегменте возникнет дефицит машиномест, соответственно, возрастет и востребованность. Действующие сейчас правила ведь учитывают гораздо больше показателей: интенсивность движения наземного пассажирского транспорта, плотность застройки, уточняющий коэффициент урбанизации территории и так далее, но уже в скором будущем на машиноместа в Москве будет такой спрос, что доходностью они обгонят даже офисы. Расчёт почасовой сдачи, даже при цене 500 рублей в час, и, допустим, десяти часах в сутки – 5000 рублей на 30 дней, то есть уже – 150 000 рублей в месяц при минимальных затратах на условные «ремонт и дизайн». И это при условии, что средняя цена машиноместа в подземном паркинге в ЦАО – порядка 6 млн рублей».
Источник: Ферро-Строй
Прямая речь
Александр Никишов, управляющий директор, ХСА:
- Индустриальная недвижимость – тот вид коммерческой недвижимости, который последним входит в кризис и первым же выходит, что объясняется его участием в реальном секторе экономики. К тому же производственные помещения всегда будут востребованы – как под производство, так и под логистические задачи. Необходимо подчеркнуть, что на помещения, например, в промышленных парках Industrial City оформляется два свидетельства права собственности: на сам объект и на прилегающий земельный участок. Такой лот является высоколиквидным и качественным объектом залога.
Ещё одно преимущество инвестиций в индустриальную недвижимость – при значительном объеме инвестиций, скажем, покупке нескольких помещений, можно выходить долями, постепенно. Определяющим фактором является стратегия девелопера и реализации объекта.
Да, «чек входа» в light industrial, безусловно, более высокий сравнению, допустим, со стрит-ритейлом. Но мы квотируем инвесторов, ограничивая количество площадей, покупаемых в качестве инвестиций. То есть стратегия «качество=количество» налицо. Нам важно не получить деньги и заработать на первом заявившемся покупателе, но будущее проекта, его понимание ценности для всех участников. В итоге мы создали систему, в которой «растим» инвестора проекта как профессионального участника рынка, поскольку сам формат light industrial всё ещё остается новым для российского рынка недвижимости.
Недвижимость останется «безусловным и глобальным» защитным активом, но это не значит, что все сегменты сохранят и преумножат стоимость, делится с CRE, в свою очередь, Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. Застройщиков и инвесторов ждут непростые времена, когда выбор потенциально надёжного актива является, как никогда, критичным, а ошибка может стоить потери капитала, поясняет эксперт. Единой рекомендации здесь нет, необходимо тщательно оценивать все секторы, сегменты и каждый отдельный объект, его текущую и будущую стоимость, а также целесообразность проведения любых оптимизаций с учётом текущей стоимости заемного финансирования, или наоборот сохранения «статус кво».
«Среди рискованных уже сегодня назову, например, офисы, — добавляет Ирина Жарова-Райт. — Наш анализ показал, что доля вакантных офисов в Москве снизилась до 6%, а среди площадей класса А — до 8 %. Как следствие — повысился спрос на офисы без отделки, однако к моменту ввода в эксплуатацию качественные объекты уже будут реализованы на 75-80%. Последние два квартала показали рост ставок аренды в таких деловых кластерах как Москва-Сити, площадь Белорусского вокзала — Маяковская, район Павелецкого вокзала и в условно достойных объектах до 15% в год, но проследить, связано это с инфляцией или спросом, пока не представляется возможным. По всем графикам и трендам мы ожидаем дальнейшего роста ставок, а в новых офисах, особенно в составе МФК — на 25% по сравнению с уже готовыми. И, несмотря на высокий показатель ввода, 98% введенных площадей класса А приходятся на так называемые "объекты в сделке”, это видно по проектам компаний AFI, Stone и других профессионалов в рынке коммерческой недвижимости. Кстати именно баланс в портфеле девелопера коммерческих и жилых проектов позволяет достигнуть максимального эффекта. На 2024 г. было спрогнозировано завершение строительства 648 тыс. м², однако большинство из них уже законтрактованы. Но вот в перспективе двух-трёх лет нас ожидает приток миллионов квадратных метров офисов, которые появятся в результате конвертации льготы МПТ – мест приложения труда, у девелоперов, которые взяли чтобы “схлопнуть” платеж по жилью. И тут, если мы говорим не о столпах офисной недвижимости, другим игрокам в этой, казалось бы, такой простой, но крайне технологичной недвижимости, будет не просто с учетом и кредитной ставки и стоимости высотного строительства.
Прямая речь
Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital:
- Снижение ключевой ставки в среднесрочной перспективе позволит сбалансировать спрос и предложение во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим многие инвесторы заняли выжидательную позицию, предпочитая вкладывать деньги в менее рискованные инструменты.
Учитывая же текущую ключевую ставку, доходности ОФЗ и стоимость кредитования, интересную инвестору доходность может обеспечить либо приобретение стресс-активов, либо новое строительство с премией на входе. Однако в настоящее время таких проектов пока немного. В связи с этим большинство игроков, повторюсь, занимают выжидательную позицию, предпочитая инвестировать в высоколиквидные активы.
Ну и добавлю, что в последнее время наблюдается тенденция к диверсификации проектов девелоперов, правда, это, скорее, связано не со стремлением завоевания рынков, а с оптимизацией основного направления деятельности и получения льгот на оплату ВРИ при строительстве мест приложения труда (например, в Москве). Одновременно происходит и «переосмысление» наилучшего использования ранее купленных земельных участков.
Пять минут до закрытия
В свою очередь, Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management, сообщает о рекордной за всю историю наблюдений инвестиционной активности на рынке качественной коммерческой недвижимости. «И это – несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику ЦБ, – рассуждает эксперт. – Компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Но главное – анализ доходности различных классов активов за последние двадцать лет показал, что инструменты денежного рынка – депозиты и облигации – позволяли в лучшем случае чуть-чуть обыграть инфляцию. Один положенный на депозит рубль за двадцать лет к сегодняшнему моменты превратился в пять рублей – и это сопоставимо с тем, сколько рубль потерял в покупательской способности за это время. Облигации дали чуть больше – рубль за двадцать лет обернулся шестью. А вот золото и коммерческая недвижимость дали коэффициент 15+ – в 2,5 раза больше».
Источник: CRE
Пять минут до закрытия
В свою очередь, Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management, сообщает о рекордной за всю историю наблюдений инвестиционной активности на рынке качественной коммерческой недвижимости. «И это – несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику ЦБ, – рассуждает эксперт. – Компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Но главное – анализ доходности различных классов активов за последние двадцать лет показал, что инструменты денежного рынка – депозиты и облигации – позволяли в лучшем случае чуть-чуть обыграть инфляцию. Один положенный на депозит рубль за двадцать лет к сегодняшнему моменты превратился в пять рублей – и это сопоставимо с тем, сколько рубль потерял в покупательской способности за это время. Облигации дали чуть больше – рубль за двадцать лет обернулся шестью. А вот золото и коммерческая недвижимость дали коэффициент 15+ – в 2,5 раза больше».
Несмотря на высокие ставки по депозитам и всё ещё осторожное отношение к коллективным инвестициям у части потенциальных интересантов, популярность новых инструментов растёт. «Только с января по сентябрь 2024 года было сформировано пять новых ЗПИФ, паи которых доступны для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, – указывает Елена Михайлова. – В стадии формирования находятся ещё три фонда». «Да, с одной стороны, подобная модель дает возможность более широкому кругу инвесторов входить в сегмент, ранее доступный в основном крупным фондам и профессиональным девелоперам, – парирует Андрей Захаров, основатель ООО «Новактив». – Однако на практике она выявляет и ряд существенных организационных рисков. Выход большого количества мелких собственников меняет структуру ценообразования и принципы работы с арендаторами. Например, если в классическом сценарии один или два инвестора контролируют тот же складской комплекс и устанавливают стабильную аренду, то в модели коллективного владения каждый совладелец может по-своему определять размер арендной ставки, стремясь быстрее найти арендаторов. Это порождает ценовой хаос, и может оказывать давление на установившиеся ставки, затрудняя долгосрочное планирование. Вообще, без чётко отлаженных механизмов взаимодействия совладельцев любое решение – от уборки территории до крупного ремонта – может блокироваться из-за разногласий по бюджету. В качестве иллюстрации можно привести объект стоимостью, к примеру, 100 млн рублей, когда пятеро участников вкладывают по 20 млн. На старте подобная схема кажется удобной: проект, который одному инвестору не по силам, становится реальным для группы. Но после покупки, когда возникает вопрос о доинвестициях (например, для расширения или модернизации), не все игроки готовы или способны выделять дополнительные средства. Несогласованность позиций может привести к конфликтам, простоям площадей и постепенному обесцениванию актива. Сохраняется и риск раздробления крупных логистических комплексов, когда отсутствие единой управляющей компании и общего стандарта обслуживания может привести к падению качества объектов. Другое дело, что при дефиците складских площадей массового наступления такого сценария вряд ли стоит ожидать. На фоне роста числа совладельцев без профильного опыта повышается спрос на услуги управляющих компаний и нишевый консалтинг. Вероятно, мы увидим развитие нишевых консалтинговых услуг и появление новых форматов коллективного владения, где понятие «доля» будет иметь четкие границы (например, отдельные склады или блоки, а не абстрактный процент от одного помещения)». «Происходит «накачка» объектов за счёт постоянного удорожания оставшихся в обращении паев, – говорит Марина Толстошеева. – И, с одной стороны, в этом можно проследить некую форму финансовой пирамиды. С другой, пока данная схема достаточно устойчива. Конечно, если на рынке буду возникать случаи значительного обвала стоимости объектов под управлением ЗПИФ, то это оттолкнет многих инвесторов, и заставит их искать более предсказуемые долгосрочные инструменты».
Впрочем, большинство управляющих ЗПИФом компаний сейчас – это сильные команды из выходцев из девелоперских холдингов или инвестиционных фондов, успокаивает Андрей Завьялов, эксперт в области права, недвижимости и ритейла. «Других-то инвестиционных инструментов, к сожалению, в РФ нет, что, кстати, негативно сказывается на интересе потенциальных игроков из «дружественных стран», как например, Индии или ОАЭ, – констатирует он. – Зато, даже для микроинвесторов в РФ создана широкая продуктовая линейка».
Ирина Жарова-Райт добавляет, что коллективные инвестиции в России уже получили статус «гендерного», «женского» продукта. «Фонды позволяют инвесторам ежемесячно получать арендный доход, зарабатывать на росте стоимости пая, и даже с небольшим отвлечением капитала – участвовать в крупных престижных проектах со стабильным денежным потоком, что привлекает априори более консервативных женщин-инвесторов, – поясняет она. – При правильном маркетинге и упаковке перспективы здесь вообще впечатляющие: паи ведь дарятся и наследуют, торгуются».
