Рынок вошёл в 2025 год с высокими ставками на привлекаемое финансирование, ростом налоговых платежей, высокими рисками покупки активов в связи с активностью прокуратуры по деприватизации на разных основаниях, перечисляет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры". При этом в офисном и складском сегменте сохраняется исторически низкая вакансия и рост арендных ставок. «Очевидно, что в таких условиях пополнение земельного банка может осуществляться в условиях покупки «на свои», без кредитной нагрузки, или в надежде на выход на стройку в короткие сроки с ожиданием снижения ключевой ставки: нужен невысокий порог входа, то есть активы с дисконтом, – рассуждает эксперт. – Основными поставщиками на рынок подобных лотов пока являются уходящие с рынка недружественные компании, банкротные торги и торги "деприватизированным" имуществом. В Москве дополнительным двигателем коммерческой застройки остаётся, конечно, программа по созданию мест приложений труда, которая стимулирует непрофильных застройщиков возводить объекты коммерческой недвижимости. В общем, в плане торговли участками для коммерческой недвижимости нас ожидает весьма живой рынок, но активность будет расти ближе к концу года».
Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group, также прогнозирует в 2025-м перераспределение земельных активов. «Крупные девелоперы оптимизируют земельный банк, и реализуют часть портфеля, – соглашается эксперт. – Этому способствуют и снижение кредитной нагрузки, и необходимость получения денег для запуска новых проектов, и желание сосредоточиться на более перспективных проектах, и рост цен на землю».
Источник: IBC Real Estate
Большинство девелоперов уже занялись активной и зачастую кардинальной ревизией земельного портфеля, поддерживает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «То, что раньше покупалось на всякий случай, сейчас уже рассматривается как долгосрочный расход, – поясняет она. – В условиях дорогого банковского финансирования и снижения спроса на жильё, портфель необходимо анализировать и избавляться, в первую очередь, от малоликвидных и непрофильных проектов и активов. Иногда продажа земельного банка застройщика связана и с необходимостью гасить долги перед кредиторами. В этому году тенденция будет только усиливаться. Прочие причины – такие, как регуляторные изменения в законодательстве, отказ от проектов по экологическим или геологическим причинам, конечно, тоже имеют место, но в значительно меньшей степени, чем финансовые. Так что крупные игроки, вслед за девелоперами жилья такими, как Самолет, ПИК и Sminex, уже приступили к оптимизации своих земельных запасов: они готовы как к продаже участков, так и к их пополнению с большим дисконтом через торги. Правда, покупать участки за полную стоимость практически никто не готов. Это, безусловно, затронет их долю на рынке в будущем, но насколько существенно, сейчас пока судить сложно. Например, в 2024 году MR Group продала участок 8 га в Москве краснодарской Dogma для комплексного развития территории путем застройки жилыми и коммерческими проектами. Но в целом, коммерческие девелоперы стараются избавляться всё-таки именно от непрофильных лотов, связанных с жилыми проектами, как менее перспективных в настоящее время». «Спрос на земельный фонд сохраняется, несмотря на все факторы последних лет, – убеждена Елена Комиссарова, генеральный директор ГК БЭЛ Девелопмент. – В прошлом году девелоперы либо перераспределили портфель участков, избавившись от некоторых лотов, либо существенно нарастили объём уже под будущие проекты. Игроки массово стремятся зафиксировать стоимость земли, и сохранить участок под будущие долгосрочные перспективы. Отказавшись же от покупки новых лотов, застройщики могут столкнуться с кризисными ситуациями в ближайшие годы, когда ситуация на рынке выровняется, а привлекательных участков под застройку не останется. Данная тенденция говорит, скорее, об устойчивости девелоперского бизнеса, который, несмотря на создавшиеся условия, строит долгосрочные перспективы».
Источник: IBC Real Estate
Источник: NF Group
Прямая речь
Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group, также прогнозирует в 2025-м перераспределение земельных активов. «Крупные девелоперы оптимизируют земельный банк, и реализуют часть портфеля, – соглашается эксперт. – Этому способствуют и снижение кредитной нагрузки, и необходимость получения денег для запуска новых проектов, и желание сосредоточиться на более перспективных проектах, и рост цен на землю».
Источник: IBC Real Estate
Большинство девелоперов уже занялись активной и зачастую кардинальной ревизией земельного портфеля, поддерживает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «То, что раньше покупалось на всякий случай, сейчас уже рассматривается как долгосрочный расход, – поясняет она. – В условиях дорогого банковского финансирования и снижения спроса на жильё, портфель необходимо анализировать и избавляться, в первую очередь, от малоликвидных и непрофильных проектов и активов. Иногда продажа земельного банка застройщика связана и с необходимостью гасить долги перед кредиторами. В этому году тенденция будет только усиливаться. Прочие причины – такие, как регуляторные изменения в законодательстве, отказ от проектов по экологическим или геологическим причинам, конечно, тоже имеют место, но в значительно меньшей степени, чем финансовые. Так что крупные игроки, вслед за девелоперами жилья такими, как Самолет, ПИК и Sminex, уже приступили к оптимизации своих земельных запасов: они готовы как к продаже участков, так и к их пополнению с большим дисконтом через торги. Правда, покупать участки за полную стоимость практически никто не готов. Это, безусловно, затронет их долю на рынке в будущем, но насколько существенно, сейчас пока судить сложно. Например, в 2024 году MR Group продала участок 8 га в Москве краснодарской Dogma для комплексного развития территории путем застройки жилыми и коммерческими проектами. Но в целом, коммерческие девелоперы стараются избавляться всё-таки именно от непрофильных лотов, связанных с жилыми проектами, как менее перспективных в настоящее время». «Спрос на земельный фонд сохраняется, несмотря на все факторы последних лет, – убеждена Елена Комиссарова, генеральный директор ГК БЭЛ Девелопмент. – В прошлом году девелоперы либо перераспределили портфель участков, избавившись от некоторых лотов, либо существенно нарастили объём уже под будущие проекты. Игроки массово стремятся зафиксировать стоимость земли, и сохранить участок под будущие долгосрочные перспективы. Отказавшись же от покупки новых лотов, застройщики могут столкнуться с кризисными ситуациями в ближайшие годы, когда ситуация на рынке выровняется, а привлекательных участков под застройку не останется. Данная тенденция говорит, скорее, об устойчивости девелоперского бизнеса, который, несмотря на создавшиеся условия, строит долгосрочные перспективы».
Источник: IBC Real Estate
Источник: NF Group
Прямая речь
Сергей Ярымов, руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development:
- Сегодня мы наблюдаем тенденцию по продаже участков из земельного банка компаний, что может привести к задержке вывода на рынок новых проектов. Основным источником для строительства новых объектов в 2025-м станут именно средства, полученные от продажи земельных участков. Кроме того, девелоперы все активнее реализуют недвижимость через ЗПИФ.
Источник: CRE
Кроме того, с 1 марта 2025 года вступают в силу поправки в Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от 08.08.2024 г. № 307-ФЗ), вводящие понятие «освоение земельного участка из состава земель населенных пунктов», под которым понимается выполнение мероприятий по приведению соответствующего земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, напоминают Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости, Елена Фотеева, юрист практики недвижимости, SEAMLESS Legal (SL Legal). Конкретный перечень таких мероприятий, а также признаки неиспользования земельных участков должны быть установлены Правительством РФ. Этими же поправками прямо предусматривается обязанность правообладателя земельного участка из состава земель населенных пунктов приступить к его использованию (в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием) со дня приобретения прав на него, а если требуется освоение такого участка – не позднее трёх лет с указанной даты.
Напомним, за невыполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, установлен административный штраф, размер которого для компаний может составлять от 200 000 до 400 000 рублей. Ранее к административной ответственности за данное нарушение привлекали, в основном, собственников или арендаторов сельскохозяйственных земельных участков. Теперь же можно ожидать, что со вступлением в силу вышеописанных поправок аналогичный режим будет применяться и к правообладателям земельных участков из состава земель населенных пунктов.
К иным важным изменениям эксперты относят сокращение с двух лет до одного года срока действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности (Федеральный закон от 30.11.2024 г. № 447-ФЗ).
С 1 марта 2025 года также сокращаются регламентные сроки в рамках подготовки и проведения аукционов по продаже публичных земельных участков и аукционов на право заключения договоров аренды таких участков (Федеральный закон от 28.12.2024 г. № 538-ФЗ).
Описанные нововведения отражают стремление законодателя путем сокращения нормативных сроков и уточнения порядка освоения земельных участков, уменьшить общую продолжительность инвестиционно-строительного цикла, тем самым, повысив эффективность использования земельных участков и их вовлечения в оборот, убеждены Дмитрий Богданов и Елена Фотеева. В связи с этим участникам рынка необходимо больше внимания обращать на новые сроки и процедуры во избежание их возможного нарушения.
Источник: CRE
Взвесят всё
В 2024 году в Москве по итогам торгов город передал в аренду бизнесу более 12 га земли для коммерческой застройки, напоминает Марина Толстошеева. В 2025-м показатель хотя и будет ниже, но не существенно. «В связи с достаточно напряженной ситуацией с кредитованием, государство возвращает часть земельных активов от несостоявшихся жилых проектов, – поясняет г-жа Толстошеева. – Ожидается, что данные участки также будут предлагать бизнесу под коммерческую застройку. Кроме того, при поддержке государства активно развивается программа комплексного развития территорий, включающую в застройку, наряду с жильем, различные сегменты коммерческой недвижимости».
Необходимость оптимизации расходной части вынуждает девелоперов искать альтернативные варианты реализации проектов, продолжает Марина Толстошеева. По её словам, в итоге вырастет число сделок с задействованным механизмом, когда владелец земли входит в проект вместе с девелопером, а взаиморасчеты сторон происходят в виде доли в проекте. При этом объём инвестиций в денежном выражении, скорее всего, будет сокращаться. «Государство продолжит работу по вовлечению неиспользуемых и/или неэффективно используемых земель в оборот для строительства, в первую очередь, через КРТ, а также через увеличение прозрачности земельного рынка для девелоперов и инвесторов, – резюмирует Максим Чернядьев. – Я имею в виду чёткие градостроительные нормы и правила, упрощение процедур получения земельных участков и через поддержку развития инфраструктуры на вовлекаемых в оборот территориях. На рынок выйдут новые игроки, но существенного влияния они не окажут. Сохраняется и тренд на укрупнение – в 2023-м и 2024-м мы наблюдали за слияниями и поглощениями. При этом каждый девелопер стремится к тому, чтобы стать системным застройщиком – надёжным партнером городских властей, и кто-то проходит этот путь сам, а кто-то делает это в партнерстве».
Источник: IBC Real Estate
Елена Комиссарова соглашается: в 2025 году тенденции наращивания, либо перераспределения портфеля земельных участков среди застройщиков сохранится. Мелкие неустойчивые игроки будут уходить с рынка, а их проекты будут поглощать более крупные компании, перераспределяя сегменты рынка недвижимости среди ведущих игроков. «Новые земельные участки будут реализовываться в зависимости от того, с какими документами был куплен лот и каким способом (с использованием кредитных или на собственных средств), – убеждена она. – Лишь малая часть участков сможет окупать себя за счет арендного бизнеса строений, находящихся на территории купленной земли, но таких наделов немного. Большинство же девелоперов будут вынуждены развивать и застраивать землю, снижая таким образом финансовую нагрузку на бизнес. Проекты же, которые были приобретены с банковским финансированием, держать в портфеле более 1-2 лет совершенно невыгодно. К тому же застройщики «дорогих» сегментов жилья не стремятся снижать темпы освоения новых земельных лотов, в этих сегментах по-прежнему всё хорошо с реализацией. Стадия заморозки может коснуться новых объектов только массовых сегментов. Учитывая тот факт, что в Москве и области за последние годы было приобретено рекордное количество земельных участков, столица точно не будет испытывать дефицита в новых проектах».
Источник: CRE
Вам назначено
Государство весьма заинтересовано в том, чтобы земельные участки использовались по назначению, подчёркивает Елена Комиссарова. Ужесточение законов в части неиспользования земель, купленных под строительство, заставляет девелоперов ускоряться в решениях, приводящих либо к застройке, либо к продаже подобных лотов. Регулятор и дальше будет ужесточать меры и реализовывать подобные участки на торгах, изымая у недобросовестных застройщиков, убеждена она. «Сейчас идут активные сделки по покупке имущества банкротящихся компаний и, в частности, долгостроев, – повторяет г-жа Комиссарова. – Закредитованные игроки будут расставаться с земельным фондом, который с большим удовольствием выкупят крупные девелоперы с собственными средствами. Активность среди интересантов обусловлена и упрощением законодательства, и выводом новых земель под проекты комплексного развития территорий». «Но вот смотрите: с одной стороны, в России усугубляется дефицит складов класса А, – рассуждает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнёр IBC Global. – С другой, во многих регионах этого ещё не осознали, и работа по подготовке земельных участков под застройку идёт слабо, и это парадоксальная ситуация, ведь земли в России больше, чем где-либо. Но в итоге нередко тебе предлагают площадки, подготовка которых к строительству равна или превышает стоимость самого проекта. Например, земельный участок в пойме реки, который регулярно затапливается. Были и площадки с вечной мерзлотой на много метров вниз, на которых строить практически невозможно и крайне дорого. Или могут предложить лот со скалой, а тебе надо эту скалу либо взорвать, либо как-то передвинуть. Ещё одна проблема – в инженерном обеспечении, и самое главное – дефицит энергомощностей. Мы это видим по городам Сибири, Дальнего Востока и других регионов. В общем, надо решать вопрос с подготовкой земельных участков как можно скорее: уже в этом году складские сети активно пойдут в регионы, и должны будут добраться до самых небольших городков. А чтобы условный клиент из глубинки сегодня что-то заказал на маркетплейсе и уже завтра мог получить, нужно, чтобы строились хотя бы склады-десятитысячники. Резюмируя: спрос на участки под склады давно созрел, и это шанс для небольших территорий грамотно и выгодно распорядиться имеющимся земельным фондом».
Однако начало 2025 года проходит при крайне высокой ключевой ставке, напоминает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. «Любое строительство, а, тем более, покупка новых земельных участков, как и старт новых проектов на время, будут минимизированы до разумного уровня, который каждая компания уже для себя определила, – прогнозирует г-н Преображенский. – Но уже во второй половине 2025 года может начаться определённая перезагрузка сектора, если Банк России будет существенно ослаблять кредитно-денежную политику. До этого момента же участники отрасли с осторожностью будут говорить о планах, а государство, в свою очередь – стремиться вовлечь в производство как можно большее число земельных участков, которые либо не используются, либо используется не рационально. С этой целью ДОМ.РФ постоянно выявляет подобные лоты, и совместными усилиями с остальными ведомствами направляет их в девелопмент. Разумеется, свою лепту в интенсификацию объемов производства внесет всё тот же курс на КРТ (комплексное развитие территории), что не только разумно, но и предлагает множество стратегических выгод как самой строительной отрасли, так и экономике и городам. Ещё более актуальным стал и курс на импортозамещение, что дает импульс развитию многих регионов, ранее не входивших в число приоритетных».
Ближе к концу года эксперт ожидает «результатов переосмысления предыдущей кредитно-денежной политики», что поможет значительно ускорить инвестиционные программы по всему спектру экономики. По его словам, связано это с тем, что мир в 2025-м в принципе будет переходить к realpolitik. «Это позволит в значительной мере ослабить конфликтный потенциал по всему земному шару, наращивать собственное производство, а также развивать реально работающие международные механизмы взаимодействия, торговли и отстаивания национальных интересов, – резюмирует Владислав Преображенский. – И, в этом смысле, есть все надежды на то, что отечественная экономика не будет аутсайдером в процессе, а напротив, займет одно из лидирующих мест. Разумеется, конфликтный потенциал не уйдет в течение года совсем, но точно обозначатся пути для перезагрузки отношений и усиления собственных прагматических интересов. Это, безусловно, найдет отражение и в отечественной экономике».
