Ключевая ставка ЦБ, по прогнозам крупнейших банков начала 2024 года, должна была составить к декабрю-2024 12-13%, но в итоге достигла 21%, напоминает Алексей Новиков, управляющий партнер NF GROUP. «Это полностью дезориентировало многих инвесторов, и очень серьёзно повлияло на рынок, — полагает он. — В итоге осторожность в прогнозах или их отсутствие — прежде всего, результат неопределённости, политической и экономической».
Впрочем, российский рынок коммерческой недвижимости никогда не отличался открытостью, а в последние годы тенденция к закрытости лишь усилилась, указывает Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. «И, если субъективно оценить степень закрытости разных сегментов рынка по пятибалльной шкале (где пять – максимальная, а один – минимальная), то наиболее закрытыми остаются инвесторы, юристы, аудиторы и консалтинговые компании, – перечисляет эксперт. – Многие инвесторы, например, исторически предпочитали работать через не слишком прозрачные структуры, и не раскрывать публично данные о сделках. Юридический блок же закрыт традиционно, и с учётом сегодняшних реалий закрытость лишь усилилась; даже публичные комментарии юристы дают с высочайшей осторожностью. Аудиторские компании, по понятным причинам, тоже крайне осторожны в комментариях и раскрытии данных. Ну а консалтинговые часто испытывают давление со стороны клиентов в вопросах раскрытия информации, поэтому и их аналитические отчеты публикуются, как правило, теперь без деталей или в усеченном виде. Оцениваю закрытость этих сегментов в 1–2 балла».
Источник: CMWP
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, также считает, что за последние пять лет наиболее закрытыми в отрасли стали инвесторы и девелоперы. «Это связано не только с ограничениями в публичном поле, но и с внутренней осторожностью в принятии решений, – размышляет г-н Петров. – Они минимизируют риски, избегая публичных обсуждений стратегий и планов. Ну и российские компании традиционно не стремятся к обратной связи от общества, даже если на нём зарабатывают. PR в широком смысле часто воспринимается как неочевидная выгода, особенно для частных игроков, где нет необходимости влиять на курс акций. Лишнее внимание к слабым местам, без ресурсов для их исправления, может быть вредным.
Снижение открытости создаёт барьеры для развития рынка: затрудняет обмен опытом, внедрение инноваций и усложняет прогнозирование трендов. Однако это также стимулирует бизнесы к более тщательному анализу рисков и поиску нестандартных решений».
Источник: CRE
Прямая речь
Впрочем, российский рынок коммерческой недвижимости никогда не отличался открытостью, а в последние годы тенденция к закрытости лишь усилилась, указывает Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. «И, если субъективно оценить степень закрытости разных сегментов рынка по пятибалльной шкале (где пять – максимальная, а один – минимальная), то наиболее закрытыми остаются инвесторы, юристы, аудиторы и консалтинговые компании, – перечисляет эксперт. – Многие инвесторы, например, исторически предпочитали работать через не слишком прозрачные структуры, и не раскрывать публично данные о сделках. Юридический блок же закрыт традиционно, и с учётом сегодняшних реалий закрытость лишь усилилась; даже публичные комментарии юристы дают с высочайшей осторожностью. Аудиторские компании, по понятным причинам, тоже крайне осторожны в комментариях и раскрытии данных. Ну а консалтинговые часто испытывают давление со стороны клиентов в вопросах раскрытия информации, поэтому и их аналитические отчеты публикуются, как правило, теперь без деталей или в усеченном виде. Оцениваю закрытость этих сегментов в 1–2 балла».
Источник: CMWP
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, также считает, что за последние пять лет наиболее закрытыми в отрасли стали инвесторы и девелоперы. «Это связано не только с ограничениями в публичном поле, но и с внутренней осторожностью в принятии решений, – размышляет г-н Петров. – Они минимизируют риски, избегая публичных обсуждений стратегий и планов. Ну и российские компании традиционно не стремятся к обратной связи от общества, даже если на нём зарабатывают. PR в широком смысле часто воспринимается как неочевидная выгода, особенно для частных игроков, где нет необходимости влиять на курс акций. Лишнее внимание к слабым местам, без ресурсов для их исправления, может быть вредным.
Снижение открытости создаёт барьеры для развития рынка: затрудняет обмен опытом, внедрение инноваций и усложняет прогнозирование трендов. Однако это также стимулирует бизнесы к более тщательному анализу рисков и поиску нестандартных решений».
Источник: CRE
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners:
- Ну, тут, я думаю, всё довольно просто. Частные бизнесы, как правило, работают в очень конкурентной среде, и по этой причине весьма закрыты, информация раскрывается весьма дозированно и для достижения конкретных целей.
А вот публичные бизнесы обычно вынуждены быть информационно открытыми как из-за регуляторных требований защиты инвесторов, так и из-за вполне понятного корыстного интереса в повышении рейтинга своих ценных бумаг, привлечении новых инвесторов и получении привлекательных условий кредитования. И, если власти регуляторными инструментами закрывают информационные потоки в отношении публичных компаний, то этим лишь ограничивают приток независимых инвесторов и финансирования с рынка. Видимо, зависимых от властей инвесторов и фондирования для таких публичных компаний вполне достаточно.
Что касается юристов и аудиторов, то их традиционная закрытость объясняется обычными для этих индустрий условиями конфиденциальности в отношении клиентской информации – какая-то её часть раскрывается по просьбе или после публичного релиза самого клиента, какая-то – не раскрывается никогда.
Источник: CRE
Банк открытий
Закрытость особенно заметна в отраслях, зависящих от инвестиций и долгосрочных проектов – таких, как строительство и девелопмент, повторяет Михаил Петров. «Если до 2020 года рынок активно обсуждал сделки, сделки с крупными объектами часто сопровождались пресс-релизами, а участники активно делились прогнозами, то после пандемии и санкционных ограничений инвесторы перешли в максимально закрытый режим работы, – соглашается Леонид Волох. – Теперь сделки всё чаще структурируются через номинальных владельцев, а информацию о настоящих бенефициарах получить сложно или невозможно даже внутри профессионального сообщества. Выросло и использование закрытых ПИФов, оффшоров и многоуровневых схем с фондами; часто сделки дробятся на несколько этапов, что затрудняет их отслеживание. В крупных сделках часто создаются специальные SPV-компании, которые возникают только для конкретной транзакции. Договоры включают жёсткие требования NDA, ограничивающие распространение информации даже среди участников процесса. Таким образом, оценить реальную картину сделок становится всё сложнее. Ну и из-за ограничений Росреестра доступ к информации о собственниках недвижимости затруднен. В результате, многое зависит от неформальных контактов и личных связей».
Источник: IBC Real Estate
Санкционное давление, возможные потери активов и репутационные риски заставляют инвесторов уходить в тень, действуя максимально осторожно и вдумчиво, поддерживает Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic. «Информация о крупных сделках сегодня становится известна постфактум или так и остаётся нераскрытой, – соглашается он с другими собеседниками CRE. – Следом в рейтинге закрытости идут девелоперы, которые стараются быть осторожными в комментариях и прогнозах, особенно если они работают с государственными структурами». «Раньше, во время растущего рынка, всем вышеперечисленным было проще давать прогнозы, да и само планирование заявлялось на горизонте 5-10 лет, – размышляет Оксана Моисеева, заместитель коммерческого директора ГК «А101» по коммерческой недвижимости. – Сейчас же действительно очень сложно что-либо прогнозировать: и из-за изменения ставки Центробанка, и из-за общей позиции рынка и закрытых границ, и из-за связанного со всем этим короткого периода планирования. Так что любые комментарии, оценки и прогнозы, безусловно, даются более аккуратно. Ну и, соглашусь, что те же инвесторы вообще всегда были довольно закрытыми, а не только в последние пять лет. Такова их специфика работы – деньги любят тишину. Кроме того, в коммерческую недвижимость сегодня инвестируют те, у кого деньги собственные, а не привлеченные из банков – кредиты нынче очень дороги. А люди, обладающие крупными средствами, как правило, не слишком любят говорить ни о них, ни о себе. Но вот отмечу, что девелоперы, напротив, заняли более открытые позиции. Мои коллеги сегодня замечены в многочисленных выступлениях и рассуждениях о решении общих проблем и нахождении точек роста на рынке».
Девелоперы активно используют презентации новых концепций в маркетинговых целях, однако стратегические и финансовые данные остаются конфиденциальными, парирует Леонид Волох. «Просто прогнозировать на длительный срок стало очень сложно, – добавляет Оксана Моисеева. – Поэтому в тех прогнозах, которые делают консультанты, либо в планах, которые формируют девелоперы или управленцы, речь идет, скорее, не об ошибках, а о коррекции или об уточнениях. И в этом смысле сегодняшний рынок готов – и даже вынужден – быстро реагировать на ключевые изменения, корректируя модели поведения».
Прямая речь
Анастасия Архипова, президент АРКН, директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties:
- Компании рынка коммерческой недвижимости в последние годы стали более закрытыми: они всё реже делятся планами, осторожнее в оценках и прогнозах, что усложняет понимание реальной ситуации в отрасли. Эта тенденция стала одной из причин создания Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) — ассоциации, которая объединила ключевых игроков рынка для формирования общих принципов открытости, устойчивости и взаимодействия. Ассоциация уже приняла активное участие в ряде инициатив: создание национальной системы сертификации "Клевер", а также обновление офисной классификации. В стадии реализации находятся инициативы по разработке образовательных проектов и стандартов, направленных на улучшение качества конечного продукта.
В ближайший год уровень открытости будет во многом зависеть от экономической и регуляторной среды, а также от готовности участников рынка к диалогу. Чем более конструктивным и прозрачным он будет, тем устойчивее окажется рынок в долгосрочной перспективе.
Источник: CRE
Потребительская корзина
К более публичным игрокам сегодня относятся консалтинговые компании, заинтересованные в поддержании имиджа экспертов, указывает Гарольд Власов. Но и консультанты стараются избегать острых углов и давать обтекаемые прогнозы; зачастую они работают с закрытыми данными, которые не подлежат огласке, поясняет он. «Консалтинговые компании могут признавать ошибки в прогнозах, но делают это осторожно, скорее, корректируя методологию, чем открыто признавая промахи, – поддерживает Леонид Волох. – И, в связи с высокой динамикой рынка аналитики всё чаще используют оговорки, например, «прогноз актуален при сохранении текущих условий», что позволяет избежать прямого признания ошибок в будущем». «Исключением можно назвать разве что отдельных экспертов консалтинговых компаний, которые, стремясь сохранить профессиональную репутацию, иногда признают, что их прогнозы не оправдались, – подчёркивает Гарольд Власов. – Но, повторюсь, это – скорее, исключение, чем правило».
Прямая речь
Сергей Черноусов, коммерческий директор «Бизнес Клаб»:
- С начала пандемии коронавируса, а затем и СВО бизнес становился менее прозрачным. Основная причина в том, что компании делали всё, чтобы избежать санкций.
Технологические игроки, пионеры рынка не спешат в открытую рассказывать о структуризации своего бизнеса, но с удовольствием делятся своими наработками и технологическими решениями в связи с необходимостью налаживать связи в новой реальности.
В итоге наиболее открытыми в отрасли являются управляющие компании, напрямую взаимодействующие с арендаторами и потребителями, сообщает Гарольд Власов. Но и в этом случае стратегическая информация и планы развития чаще всего остаются за кулисами. Управляющие компании открыты в отношении операционных расходов, но проявляют осторожность в оценках рынка и выборе стратегий, добавляет Леонид Волох.
Источник: CRE
В свою очередь, ритейл и индустрия гостеприимства, ориентированные на конечного потребителя, просто вынуждены оставаться более открытыми с тем, чтобы адаптироваться к изменениям, добавляет Михаил Петров. Однако и здесь обратная связь от клиентов часто воспринимается как формальность. Решения принимаются на основе внутренней экспертизы и аналитики, а общественный надзор в виде отзывов остаётся минимально допустимым форматом, резюмирует г-н Петров. «Из сегментов, которые по-прежнему сохраняют определенный уровень открытости, выделяется гостиничный бизнес, – соглашается Сергей Рябокобылко, управляющий партнер CMWP. – Здесь всё-таки рынке продолжают функционировать международные гостиничные операторы (Accor, Wyndham, Hilton, Radisson Hotel Group и др.). И это – несмотря на то, что некоторым из них приходится постепенно сокращать формат присутствия, снижая объем услуг, доступных для российских клиентов (Accor). Новые международные компании (Rotana, Domina Group, Dusit) продолжают активно работать над расширением на нашем рынке, однако пока речь идет о точечных открытых или заявленных проектах, и процессы займут время, пока новые имена не станут известны широкой публике так же хорошо, как и названия других глобальных гостиничных брендов».
Прямая речь
Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty:
- СВО однозначно повлияла на многие бизнесы, у которых были логистические пути, связанные с Европой. И у нас перед глазами довольно много примеров того, что малый и средний бизнес очень пострадал. Крупный – тоже, поскольку были логистические пути, связанные с Европой, с поставщиками. Но, конечно, обходные пути люди находят. Стали ли они более скрытыми? Однозначно, те компании, которые раньше, может быть, свободно получали какую-то продукцию из Европы, а теперь запускают ее через обходные пути, через Армению, Грузию, Казахстан, Белоруссию и другие, скажем так, великие шёлковые пути – никто их раскрывать не хочет, чтобы, не дай бог, поставки не сорвались.
Но, наверное, самым сильным аргументом «закрытости» будет не СВО, не коронавирус, а мощнейшее развитие искусственного интеллекта и мошеннических структур, которые действительно подрывают желание открыто выносить и показывать какую-то информацию, поскольку любой мошенник в любой момент может этим воспользоваться. И для многих бизнесменов это, конечно, уже сегодня стало приоритетом их предельной осторожности в любых ситуациях.
Что же касается инвесторов, то они, с одной стороны, стали менее оптимистичны, с другой – можно отметить, что появился определенный и довольно многочисленный круг игроков, которые ранее массово не присутствовали в публичном поле. Они любят рисковать, а раньше доминировали консерваторы. И таким инвесторам на руку сильнейшая нестабильность на рынке недвижимости России, которая позволяет покупать за рубль и продавать за два к концу года. Этих рисковых инвесторов, повторюсь, всё больше и больше.
После начала СВО мы их увидели, конечно же, на ближневосточном рынке, это было связано и с паникой, и с желанием вывести средства, и получить максимальную маржу. Потому что самое страшное для инвестора, что может произойти на рынке недвижимости – это стабильность. Когда на ценах невозможно спекулировать, цены не меняются.
Ну а что будет дальше? Понятно, что застройщики в панике скупали все строительные площадки и, к сожалению, высокая ставка, которую Центробанк сейчас удерживает, убивает бизнес. На данный момент более 50 % непроданных площадей у топ-10 застройщиков Москвы и Московской области. Это – огромнейшее количество метров. Я бы даже сказал, наверное, около полутора миллионов, если не двух миллионов квадратных метров, которые сейчас находятся в остатке у застройщиков. И около 60% площадей не распроданы. Так что там может рвануть. Но – застройщики будут держать лицо и не позволят себе «открытости», решая и минимизируя проблемы тихо, не вынося сор из изб.
Источник: CRE
Закрытый показ
Рынок коммерческой недвижимости в России становится более закрытым, менее прогнозируемым и более зависимым от неформальных каналов информации, констатирует Леонид Волох. Это создает как риски (ошибочные инвестиции, завышенные ожидания), так и возможности для тех, кто умеет работать с неполной информацией, быстро адаптироваться к кризисным условиям, развивая собственную аналитику и используя закрытые источники данных. Геополитическая и санкционная неопределенность продолжит тенденцию к снижению прозрачности сделок в инвестиционной и девелоперском сегментах. Компании будут максимально осторожны в прогнозах и стратегиях, тестируя новые модели работы в условиях ограниченного доступа к информации.
Гарольд Власов соглашается: уровень открытости бизнеса, как минимум, в ближайшие двенадцать месяцев сохранится на сегодняшнем уровне или даже продолжит снижаться. Волатильность цен, инфляция и другие экономические факторы будут заставлять компании действовать осторожно и не делать публичных заявлений, перечисляет он.
Ключевым фактором станет стабилизация макроэкономической ситуации, подчёркивает Михаил Петров. Если риски снизятся, можно ожидать постепенного возвращения к более открытому диалогу, особенно в потребительских сегментах. «Но, в случае с операционным бизнесом, например, с ритейл-операторами, повышенную активность сегодня демонстрируют игроки из дружественных юрисдикций, во многом заменившие ушедшие бренды, – добавляет Леонид Волох. – Однако такая картина свидетельствует не столько об открытости сегмента, сколько о дефиците предложения на «горячем рынке». В более консервативных отраслях, в том числе имеющих свойства олигополии (например, «большой» консалтинг), есть риск увидеть изменения с определенной задержкой, поскольку их трансформация будет определена изменениями в структуре».
