Сложившаяся ситуация, очевидно, вызвана совокупностью факторов: сокращением платежеспособного спроса, в том числе, после отмены льготных ипотечных программ, ростом себестоимости строительства, низкой доступностью кредитного финансирования, а в ряде случаев – ещё и дефицитом рабочей силы, соглашается Юрий Аксёнов, партнёр Orchards.
Антон Калистратов, старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP, поддерживает: рекордно высокая ключевая ставка и резкое удорожание заёмного финансирования (что немаловажно, не только в случае новых займов, но и обслуживания старых кредитов с плавающей процентной ставкой, привязанных к ключевой), сильное удорожание себестоимости строительства, усиление государственного контроля и повышение давления со стороны государства в целом (в том числе, на фоне поиска дополнительных источников наполнения бюджета) – остаются для отрасли ключевыми рисками. «И предпосылок для утихания этого «идеального шторма» в ближайшем будущем, увы, не видно: без мер господдержки риск банкротства в среднесрочной перспективе вполне может стать актуальным для многих, – убеждён Юрий Аксёнов. – Особенно тревожной ситуация останется для игроков с высокой долговой нагрузкой и большим объемом нераспроданных объектов. При этом возможны сценарии, в которых кредиторы не будут вести себя слишком агрессивно, но постараются сохранить должника на плаву: процедура банкротства занимает несколько лет, а найти покупателя на незавершенные объекты на рынке в его текущем состоянии сложно». «Но новости о банкротствах уже появились, и выход части участников рынка из игры всё-таки можно будет увидеть как раз к лету, – уверен Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. – Наиболее уязвимыми могут оказаться компании, недооценивающие текущие рыночные условия, сохраняющие слабую финансовую политику и работающие самостоятельно, не имея экспертизы и внятной стратегии (например, застройщики в новом сегменте или в новом регионе)».
Источник: CRE
Стабильности в мире нет
Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства CLS, также называет прогнозы о банкротствах в отрасли «небеспочвенными». «Но экономическая нестабильность ставит под сомнение долгосрочные прогнозы – даже маловероятный сценарий может стать реальностью под влиянием отдельных трудноуправляемых рыночных факторов, – рассуждает эксперт. – В сложившейся ситуации, вероятно, корректнее отмечать тенденции, свидетельствующие о наличии экономических рисков для наиболее уязвимых компаний, нежели ожидать лавины банкротств. Безусловно, наиболее подвержены рискам бизнесы с высокой долговой нагрузкой, не располагающие резервными активами, которые бы позволили пережить кризисные периоды, когда себестоимость строительства существенно превышает возможную прибыль. Их место со временем могут занять более крупные игроки, компании с диверсифицированным бизнесом, инвестиционные фонды, а также компании, занимающиеся приобретением проблемных активов, их оздоровлением с последующей перепродажей. Более конкурентноспособные бизнесы смогут не только пережить кризисный период, но и обзавестись новыми привлекательными активами в долгосрочной перспективе. Резюмируя: вероятность банкротств отдельных игроков остается достаточно высокой, хотя масштабный системный кризис, хочется верить, удастся избежать при текущих вводных».
Не стоит недооценивать возможности рынка и его отдельных игроков к гибкости и адаптации, поддерживает Антон Калистратов. «Безусловно, в зоне повышенного риска остаются жилые девелоперы, особенно специализирующиеся на массовом сегменте, – уточняет г-н Калистратов. – Также это могут быть какие-то региональные игроки – ввиду того, что себестоимость строительства там сопоставима с московской (без учёта стоимости земли), тогда как платёжеспособность потенциальных покупателей и клиентов в регионах существенно ниже, чем в Москве. Наконец, третьими в этой группе можно назвать любые другие компании и в различных сегментах, в целом обременённые очень высокой кредитной нагрузкой, которая в какой-то момент становится неподъёмной».
Источник: CRE
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, также склонен говорить не о волне, но росте числа точечных банкротств уже к лету. «К началу апреля 2025 года рынок жилой недвижимости оказался под сильным давлением, – соглашается г-н Петров. – Повышение ключевой ставки до 21% привело к росту ипотечных ставок до 28–30%, из-за чего спрос на новостройки сократился более чем на 20%. Многие девелоперы приостановили вывод новых проектов, а до 30% участников рынка находятся в зоне риска убытков. Поддержу, что под ударом — региональные застройщики и компании, работающие без господдержки. Давление на собственников закредитованных активов усиливается и в офисном сегменте. С текущими ставками даже БЦ с нулевой вакансией не справляются и допускают просрочки банкам. Спрос на офисы класса А, при этом, вернулся к докризисным показателям; сокращается или стагнирует рынок – в классах B и C. В торговой недвижимости (ТРЦ и стрит-ритейл) зафиксировано сокращение трафика и давления со стороны арендаторов, особенно в регионах. Проблемные объекты всё чаще становятся кандидатами на реструктуризацию или смену владельца. Ну и МФК — один из наиболее уязвимых форматов, особенно в регионах. Высокая капиталоёмкость, слабый спрос в сегментах офисов и ритейла внутри таких объектов, а также сложности с финансированием делают их потенциальными «первопроходцами» по банкротствам. Некоторые из них уже переходят в управление банкам и фондам.
Сектор гостиниц и общественного питания тоже в зоне риска. Несмотря на локальные всплески спроса (например, в курортных регионах), повсеместно наблюдается рост операционных затрат и снижение маржи. Особенно страдают независимые отели и небольшие сетевые проекты. Банкротства тут уже фиксируются, особенно среди отельеров без госпрограмм поддержки. Но даже крупнейшие гостиничные сети, которые еще год назад хвастались поглощением десятков проектов по всей России, сегодня предлагают владельцам недвижимости лишь бренд и управление».
Источник: CRE
Логистическая недвижимость остаётся одним из наиболее устойчивых сегментов, но и здесь наметилась тенденция к замедлению: пик спроса пройден, новых крупных проектов стало меньше, а ставки по аренде стабилизировались. Компании с высокой долговой нагрузкой, активно строившие “впрок”, сейчас могут оказаться в сложной ситуации, особенно при снижении загрузки складов, поясняет Михаил Петров.
Сегмент фулфилмент-центров и распределительных хабов же пока чувствует себя стабильнее других, за счёт продолжающегося роста онлайн-торговли. Тем не менее, сжатие потребительской активности и рост издержек (в том числе, на персонал и энергоресурсы) может привести к консолидации: мелкие игроки будут поглощаться крупными логистическими операторами или уходить с рынка.
Прямая речь
Антон Калистратов, старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP, поддерживает: рекордно высокая ключевая ставка и резкое удорожание заёмного финансирования (что немаловажно, не только в случае новых займов, но и обслуживания старых кредитов с плавающей процентной ставкой, привязанных к ключевой), сильное удорожание себестоимости строительства, усиление государственного контроля и повышение давления со стороны государства в целом (в том числе, на фоне поиска дополнительных источников наполнения бюджета) – остаются для отрасли ключевыми рисками. «И предпосылок для утихания этого «идеального шторма» в ближайшем будущем, увы, не видно: без мер господдержки риск банкротства в среднесрочной перспективе вполне может стать актуальным для многих, – убеждён Юрий Аксёнов. – Особенно тревожной ситуация останется для игроков с высокой долговой нагрузкой и большим объемом нераспроданных объектов. При этом возможны сценарии, в которых кредиторы не будут вести себя слишком агрессивно, но постараются сохранить должника на плаву: процедура банкротства занимает несколько лет, а найти покупателя на незавершенные объекты на рынке в его текущем состоянии сложно». «Но новости о банкротствах уже появились, и выход части участников рынка из игры всё-таки можно будет увидеть как раз к лету, – уверен Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. – Наиболее уязвимыми могут оказаться компании, недооценивающие текущие рыночные условия, сохраняющие слабую финансовую политику и работающие самостоятельно, не имея экспертизы и внятной стратегии (например, застройщики в новом сегменте или в новом регионе)».
Источник: CRE
Стабильности в мире нет
Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства CLS, также называет прогнозы о банкротствах в отрасли «небеспочвенными». «Но экономическая нестабильность ставит под сомнение долгосрочные прогнозы – даже маловероятный сценарий может стать реальностью под влиянием отдельных трудноуправляемых рыночных факторов, – рассуждает эксперт. – В сложившейся ситуации, вероятно, корректнее отмечать тенденции, свидетельствующие о наличии экономических рисков для наиболее уязвимых компаний, нежели ожидать лавины банкротств. Безусловно, наиболее подвержены рискам бизнесы с высокой долговой нагрузкой, не располагающие резервными активами, которые бы позволили пережить кризисные периоды, когда себестоимость строительства существенно превышает возможную прибыль. Их место со временем могут занять более крупные игроки, компании с диверсифицированным бизнесом, инвестиционные фонды, а также компании, занимающиеся приобретением проблемных активов, их оздоровлением с последующей перепродажей. Более конкурентноспособные бизнесы смогут не только пережить кризисный период, но и обзавестись новыми привлекательными активами в долгосрочной перспективе. Резюмируя: вероятность банкротств отдельных игроков остается достаточно высокой, хотя масштабный системный кризис, хочется верить, удастся избежать при текущих вводных».
Не стоит недооценивать возможности рынка и его отдельных игроков к гибкости и адаптации, поддерживает Антон Калистратов. «Безусловно, в зоне повышенного риска остаются жилые девелоперы, особенно специализирующиеся на массовом сегменте, – уточняет г-н Калистратов. – Также это могут быть какие-то региональные игроки – ввиду того, что себестоимость строительства там сопоставима с московской (без учёта стоимости земли), тогда как платёжеспособность потенциальных покупателей и клиентов в регионах существенно ниже, чем в Москве. Наконец, третьими в этой группе можно назвать любые другие компании и в различных сегментах, в целом обременённые очень высокой кредитной нагрузкой, которая в какой-то момент становится неподъёмной».
Источник: CRE
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, также склонен говорить не о волне, но росте числа точечных банкротств уже к лету. «К началу апреля 2025 года рынок жилой недвижимости оказался под сильным давлением, – соглашается г-н Петров. – Повышение ключевой ставки до 21% привело к росту ипотечных ставок до 28–30%, из-за чего спрос на новостройки сократился более чем на 20%. Многие девелоперы приостановили вывод новых проектов, а до 30% участников рынка находятся в зоне риска убытков. Поддержу, что под ударом — региональные застройщики и компании, работающие без господдержки. Давление на собственников закредитованных активов усиливается и в офисном сегменте. С текущими ставками даже БЦ с нулевой вакансией не справляются и допускают просрочки банкам. Спрос на офисы класса А, при этом, вернулся к докризисным показателям; сокращается или стагнирует рынок – в классах B и C. В торговой недвижимости (ТРЦ и стрит-ритейл) зафиксировано сокращение трафика и давления со стороны арендаторов, особенно в регионах. Проблемные объекты всё чаще становятся кандидатами на реструктуризацию или смену владельца. Ну и МФК — один из наиболее уязвимых форматов, особенно в регионах. Высокая капиталоёмкость, слабый спрос в сегментах офисов и ритейла внутри таких объектов, а также сложности с финансированием делают их потенциальными «первопроходцами» по банкротствам. Некоторые из них уже переходят в управление банкам и фондам.
Сектор гостиниц и общественного питания тоже в зоне риска. Несмотря на локальные всплески спроса (например, в курортных регионах), повсеместно наблюдается рост операционных затрат и снижение маржи. Особенно страдают независимые отели и небольшие сетевые проекты. Банкротства тут уже фиксируются, особенно среди отельеров без госпрограмм поддержки. Но даже крупнейшие гостиничные сети, которые еще год назад хвастались поглощением десятков проектов по всей России, сегодня предлагают владельцам недвижимости лишь бренд и управление».
Источник: CRE
Логистическая недвижимость остаётся одним из наиболее устойчивых сегментов, но и здесь наметилась тенденция к замедлению: пик спроса пройден, новых крупных проектов стало меньше, а ставки по аренде стабилизировались. Компании с высокой долговой нагрузкой, активно строившие “впрок”, сейчас могут оказаться в сложной ситуации, особенно при снижении загрузки складов, поясняет Михаил Петров.
Сегмент фулфилмент-центров и распределительных хабов же пока чувствует себя стабильнее других, за счёт продолжающегося роста онлайн-торговли. Тем не менее, сжатие потребительской активности и рост издержек (в том числе, на персонал и энергоресурсы) может привести к консолидации: мелкие игроки будут поглощаться крупными логистическими операторами или уходить с рынка.
Прямая речь
Алексей Новиков, управляющий партнер NF GROUP:
— Я не разделяю прогнозов о череде банкротств на рынке недвижимости. Безусловно, в отрасли есть отдельные проблемные активы и компании, испытывающие трудности.
Скорее, мы можем увидеть точечные ситуации, когда объекты переходят под контроль банковских структур. Это не обязательно означает формальное банкротство: зачастую бывает так, что собственник продолжает участвовать в управлении проектом в партнёрстве с банком. Подобные схемы мы наблюдали и после кризиса 2008 года. Сегодня финансовые институты имеют опыт, ресурсы и команды, чтобы адекватно управлять проблемными активами.
Если же говорить о возможности открытых процедур банкротства, то для этого должна сложиться более острая макроэкономическая ситуация: в частности, длительное удержание ключевой ставки на высоком уровне. Пока базовый сценарий — это постепенное замедление инфляции и снижение ставки. В то же время, важно подчеркнуть, что ситуация остается таковой только в условиях вводных, которые мы видим сейчас. Если же общеэкономический фон ухудшится или же если в этом году ставка ЦБ не снизится, то это может сильно подкосить весь рынок.
Источник: CRE
Идем по схеме
Гипотетически банкротом может стать любой девелопер, вне зависимости от сегмента, соглашается Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Однако эксперт не склонен прогнозировать к лету «череду банкротств». В коммерческой недвижимости рисков больше у девелоперов, которые неудачно выбрали локацию для строительства объекта, либо сам проект оказался устаревшим, и к нему нет интереса со стороны покупателей и арендаторов, убеждён он. «Это могут быть единичные случаи, — полагает г-н Алешин. — Например, у девелопера в работе несколько проектов. В силу различных обстоятельств финансовая нагрузка, даже с учетом относительно приемлемых ставок по кредитам прошлых лет оказывается непосильной, долги растут. Но банкротство сулит полную потерю бизнеса и распродажу имущества. Для любого застройщика, который дорожит репутацией и планирует дальше работать на рынке, это крайняя мера. С учетом того, что за последние годы рынок существенно очистился от «случайных» игроков, оставшиеся компании будут стараться не допустить банкротства.
Ну а возможные схемы — слияние или поглощение. Слияние — добровольное присоединение к другому, как правило, более сильному игроку. Поглощение носит более радикальный характер и предусматривает покупку более 30% активов компании, испытывающей финансовые проблемы. В результате покупатель получает над компанией контроль и управляет ее деятельностью по своему усмотрению».
Прямая речь
Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»:
— Процесс банкротств не происходит быстро, сейчас же все находятся в процессе переговоров и наблюдения за ситуацией. Некоторые девелоперы уже с зимы активно снижают свою кредитную нагрузку. Стресс-сценарий реализуется только в том случае, если ДКП продолжит быть жёсткой в течение долгого времени.
В общем, это вообще вопрос не 2025 года. Повторюсь: если стресс сценарий и случится, то в 2026-2027 году. Пока же будет максимум консолидация и перераспределение земельного банка.
Источник: CRE
Разговоры о массовом банкротстве застройщиков пока преждевременны даже в жилом сегменте, поддерживает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. «Конечно, некоторые компании пройдут этот период успешнее других, но сейчас речь идёт не о массовом уходе застройщиков с рынка, но о том, кто сможет сохранить свои позиции, объёмы строительства и долю рынка, — рассуждает она. — Неопределённость связана с будущей активностью девелоперов: смогут ли они запускать новые проекты или им придётся сокращать масштабы деятельности, продавать земельные участки. Скорее всего, текущая ситуация сильнее ударит по слабым компаниям с ограниченными ресурсами, неудачной концепцией проектов, недостаточным знанием целевой аудитории или неправильной ценовой политикой».
Безусловно, наиболее устойчивые позиции – у крупных федеральных застройщиков, способных маневрировать в разных направлениях: от изменения концепции проектов до гибкой ценовой политики. Преимущество получат компании, снижающие себестоимость строительства за счёт новых технологий, имеющие прочные связи с банками-кредиторами и эффективно работающие с клиентами в текущих условиях, в частности, активно использующие рассрочку как один из основных инструментов продаж. «Диверсификация рисков за счёт работы в разных сегментах – более эффективная стратегия в этих реалиях», – уверена г-жа Борисова. «Что касается наиболее вероятной схемы – напомню, что во многих случаях банкротства связаны задолженностями перед банками: компания-заёмщик оказывается в ситуации, когда она уже больше не в состоянии обслуживать свою задолженность, – резюмирует Антон Калистратов. – Либо ввиду изменившихся условий по новым и некоторым старым кредитам, либо же ввиду снижения операционной рентабельности своего бизнеса. Далее зачастую можно наблюдать переход прав собственности (либо прав требования) на активы заёмщика – либо в пользу соответствующего банка (если эти активы служили залоговым обеспечением), либо к победителю торгов (при сценарии запуска полномасштабной процедуры банкротства и конкурсного производства, в результате которых будут проводиться торги по банкротству). Следует отметить, что при проведении таких торгов будущий покупатель (победитель торгов) может приобрести эти активы как на собственные средства (если располагает достаточным их количеством), так и на заёмные средства (предварительно получив в банке кредит на сумму, необходимую для исполнения поданной заявки на участие в торгах – особенно если этого потенциального покупателя есть возможность привлечения заёмного финансирования на льготных условиях)». «Сейчас на рынок заходят крупные девелоперы, госкорпорации, фонды с длинными деньгами, в том числе квазигосударственные структуры, – добавляет Михаил Петров. – Популярными будут схемы переуступки прав, совместной достройки с последующим выкупом, и инвестиционные схемы через управляющие компании и девелоперов-доверенных лиц. В общем, до конца 2025 года банкротства будут точечными, но системными: пострадают те, кто не адаптируется к высокой стоимости капитала и снижению платежеспособности населения».
