Лидерами по доле спроса на коммерческие помещения среди регионов названы Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан, Новосибирская область, Пермский край и Калининградская область. Смещение спроса в сторону аренды отчасти связано с поведением трёх основных групп клиентов, полагает Виктория Сафронова, коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито. Частные и профессиональные инвесторы, которые настроены на покупку коммерческой недвижимости, используют такие объекты преимущественно для диверсификации портфеля с целью сохранения капитала или получения дохода от перепродажи после организации готового арендного бизнеса и последующей перепродажи. Но пока их приоритеты смещены в сторону более интересных банковских депозитов. В то же время, малый и средний бизнес, который в основном сфокусирован на рынке аренды, нуждается в площадях ничуть не меньше, чем год назад. В среднем такой клиент ищет коммерческий объект под бизнес до восьми раз в год, что обеспечивает стабильный спрос, поясняет г-жа Сафронова.
Прямая речь
Антон Стружкин, партнер архитектурного бюро T+T Architects:
— Распространенными остаются две крайности. Первая — это «скучивание» в одном месте, например, рядом с остановкой общественного транспорта или узкими точками трафика, где плотность прохожих наиболее велика. В таких случаях часто наблюдается излишне мелкая нарезка площадей, дискомфорт для посетителей, смешивание разных потоков людей.
Другой крайностью является желание чисто математически максимально равномерно и ритмично распределить коммерческую инфраструктуру вдоль домов. На планах такое решение выглядит красиво, но не учитывает потребительские привычки резидентов, пешеходные маршруты, необходимость и популярность тех или иных сервисов. Здесь мы потенциално получаем несоразмерность площадей и нужд жителей, пустые помещения, частую смену арендаторов. Всё это, очевидно, плохо сказывается на локальной экономике, общественном климате, доходах УК и идее полицентризма как таковой.
Признаком мастерства же в контексте работы с коммерческими площадями в жилых домах остаётся их гармоничное сочетание с общественными функциями. Создать живое общественное пространство – не в центре города в оживленном ритейл-коридоре, а там, где его раньше не было – очень сложно. Необходим централизованный подход и грамотное планирование.
Хорошим примером реализации такой концепции можно назвать формирование новой городской площади на пересечении Московского шоссе и улицы Луначарского в Самаре. Она появится в рамках строительства и рядом с жилым небоскребом «Баланс Towers», который сейчас возводят в городе. Проект обладает развитой стилобатной частью, которая полукруглой формой ограничивает и как бы обнимает новое общественное пространство. Через акцентный архитектурный элемент в виде арки будет перенаправлен пешеходный трафик и снаружи, и из двора дома. Расположение коммерческой инфраструктуры на трёх этажах стилобата в будущем позволит сформировать общедоступное пространство, а город – получит не только современный жилой объект, но и элемент комфортной среды.
Квартирный вопрос
По данным опроса PIONEER, почти половина респондентов откладывает значительную часть дохода на покупку квартиры – до 60% от ежемесячного заработка. В денежном эквиваленте эта сумма превышает 100 тысяч рублей. Купить, а не арендовать у россиян по-прежнему в приоритете: 48% опрошенных ежемесячно копят на приобретение квартиры. «Несмотря на то, что ситуация по ипотеке кардинально изменилась, такие сделки в первом полугодии 2025 года совершили 33% покупателей, тогда как в аналогичный период годом ранее цифра достигала 65%, – уточняет Ирина Шароварникова, руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER. – Сегодня на сделку выходят с существенной долей от стоимости квартиры: это могут быть как собственные накопления, так и средства от продажи другой недвижимости».
В «Авито Недвижимости» отмечают, что только для 16% покупателей новых квартир инфраструктура не повлияла на выбор объекта. Для 38% же это было одним из главных критериев, для 47% — критерием второго порядка важности после цены, расположения, транспортной доступности, надёжности застройщика и других. Жители многоквартирных домов вне зависимости от года сдачи дома в эксплуатацию отмечали, что в пределах 15 минут ходьбы от их жилья есть продуктовые магазины (89%), аптеки (82%) и пункты выдачи заказов (82%). Чаще других респондентам не хватало торговых центров (35%), кинотеатров и других развлекательных объектов (32%). «Инфраструктура давно определяет выбор покупателя квартир в пользу того или иного проекта, – соглашается Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге. – Многие девелоперы детально разрабатывают концепции коммерческой инфраструктуры, учитывая окружение, технологические особенности помещений для будущих операторов, и закладывают в финмодели то, что часть лотов останется в управлении девелопера (то есть не будет выставлена на продажу, а будет сдана в аренду). Это делается для соблюдения концепции, чтобы в помещениях в итоге появились как раз арендаторы в соответствии с назначенными функциями. По факту, девелопер оставляя у себя в управлении помещении ухудшает собственные финансовые результаты не продавая их, поскольку окупаемость таких помещений – около 10 лет, однако без управляемой коммерческой инфраструктуры не достичь и плановых цен продажи квартир и темпов сбыта».
Источник: Авито Недвижимость
Аналитики «Авито Недвижимости» привели и медианные цены продажи квадратного метра в коммерческих помещениях размером 21-150 кв. м на платформе. Из локаций, попавших в исследование, дешевле всего приобрести такие объекты в ЖК комфорт-класса можно в Ростове-на-Дону (156 тысяч рублей за кв. м), Воронеже (173 тысячи рублей), Тюмени (209 тысяч рублей), Перми (220 тысяч рублей). Самые высокие цены в регионах зафиксированы в Казани (325 тысяч рублей), Санкт-Петербурге (248 тысяч рублей) и Ленинградской области (244 тысячи рублей).
Год к году из всех локаций исследования, кроме Москвы, средняя стоимость коммерческой недвижимости в ЖК комфорт-класса снизилась только Санкт-Петербурге (-3%). В большинстве локаций стоимость покупки коммерческой недвижимости в ЖК комфорт-класса на «Авито Недвижимости» выше в новостройках. Исключение составляют Санкт-Петербург, Москва и Московская область.
Источник: Авито
В свою очередь, по стоимости аренды в коммерческих объектах ЖК комфорт-класса на «Авито Недвижимости» самыми доступными стали помещения в Ленинградской области (1 000 рублей за кв. м в месяц), Воронеже (1 050 рублей), Ростове-на-Дону (1 200 рублей) и Краснодаре (1 355 рублей). Самые высокие цены на объекты размером 21-150 кв. м в ЖК комфорт-класса были зафиксированы в Новосибирске (2400 рублей), Санкт-Петербурге (2300 рублей). Среди локаций, попавших в исследование платформы, год к году стоимость аренды коммерческих объектов снизилась в Ростове-на-Дону (-20%) и Воронеже (-2%), а в Екатеринбурге — не изменилось. Стоимость аренды коммерческой недвижимости в ЖК комфорт-класса на «Авито Недвижимости» также выше в новостройках.
* респонденты, которые живут в домах, сданных после 2021 года
«Хорошим» считается показатель обеспеченности жилой застройки объектами торгово-офисного назначения в размере 5-8% (количество квадратных метров коммерции в объёме застройки), подсчитывает Мария Усачева, руководитель отдела продаж Veren Group. «Но до сих пор далеко не каждый жилой квартал может похвастать разнообразием стрит-ритейла и магазинов у дома, – продолжает она. – И такая картина не только в региональных проектах, в Петербурге и Москве тоже хватает пятен с показателем обеспеченности нежилыми помещениями в районе 1,5-2%. На примере Петербурга — это кварталы массовой застройки севера города и Ленобласти, пятна на юго-западе. Не каждый застройщик предусматривает и возведение торговых центров». «В ситуации, когда возможности для крупного девелопмента закрыты, инвестиционная активность российского бизнеса, с высокой долей вероятности, будет перенаправлена на развитие мини-форматов коммерческой недвижимости, – прогнозирует, в свою очередь, Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер LCM Consulting. – Подобные продукты чаще всего реализуются по модели Built-to-suit. Сейчас наша компания сопровождает несколько таких инвестиционных проектов в регионах. И именно объекты коммерческой недвижимости мини-формата площадью до 3 тысяч м2 позволяют федеральным сетям, которые продолжают развитие даже в текущих условиях, уплотнять покрытие. А сама возможность уплотнения существует повсеместно – и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и во всех регионах и городах, которые по численности населения советуют условиям ритейлеров.
Источник: CRE
Показательно, что в этом сегменте на авансцену выходят не профессиональные девелоперы торговой недвижимости, а крупные жилые застройщики, которые реализуют проекты КОТ, уточняет Эдуард Тишко. «В 2024-м уже начался процесс распределения портфеля малых торговых центров в ЖК среди консультантов, и конкуренция в столь узком сегменте будет только расти, – уверен г-н Тишко. – Думаю, что консалтинговые компании будут пытаться поделить рынок, стараясь заключить соглашения о стратегическом партнёрстве с наиболее крупными игроками на рынке жилья».
Прямая речь
Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS:
– В проектах квартальной застройки мы оставляем за собой большинство помещений формата street retail. В продажу выводим только офисы, начиная со второго этажа. Это позволяет сформировать и сохранить нужную нам концепцию и наполнение коммерческих помещений: кафе, образовательные центры, медицинские услуги и др., чтобы сделать жилой комплекс более привлекательным и удобным для будущих резидентов. Такой подход развивает и арендный бизнес как самостоятельное направление компании.
Сегодня самыми перспективными регионами и городами можно назвать те, где развивается и растет число компаний ВПК. Ижевск – город, где базируется девелопер UDS – входит в их число. Благодаря росту предприятий ВПК, растут и доходы населения, увеличивается спрос на услуги, особенно в сфере общественного питания. В 2024–2025 гг. мы получаем множество запросов от инвесторов из других регионов (Новосибирск, Чита и др.), заинтересованных в аренде помещений под сегмент ресторанного бизнеса.
Кстати, агентства недвижимости, работающие именно с «жилой коммерцией», в регионах присутствия UDS, есть. Но такие компании ещё только налаживают процессы и выстраивают принципы взаимодействия с клиентом.
Контурные карты
Опыт Москвы в развитии коммерческой инфраструктуры в жилых кварталах постепенно масштабируется на регионы, констатирует Александр Устинов, директор по развитию Professional FM. Появление за пределами столицы проектов, где вся коммерческая составляющая будет оставаться исключительно за собственником и управляться комплексно – дело времени, считает он. «Эту идею продвигают сегодня ряд локальных и федеральных игроков на рынке консалтинга, – продолжает эксперт. – Кстати, даже Москве этот сегмент – централизованное и концептуальное развитие инфраструктуры в ЖК, – не до конца освоен. Примеры проектов, где пул коммерческой недвижимости управляется единым центром, можно пересчитать по пальцам». «Но и для компаний-застройщиков, и для консультантов эта совместная работа по созданию и дальнейшему управлению коммерческой инфраструктурой в жилых комплексах не будет лёгкой, – парирует Эдуард Тишко. – Во-первых, охлаждение произошло и на рынке жилой недвижимости. При этом сжалась не только инвестиционно-строительная активность, при которой число новых проектов сократилось до инфраструктурно-необходимого минимума, но и продажи новостроек. В итоге до конца года застройщики преимущественно будут не только завершать ранее начатые проекты, но и оптимизировать расходы. Контракты получат те консультанты, которые предложат наиболее эффективные решения по брокериджу и управлению коммерческой инфраструктурой в новых ЖК. Во-вторых, такой сегмент рынка как коммерческие объекты в составе жилой застройки в России, никак не классифицируется отраслевыми экспертами; экспертиза в части создания и эффективного управления, а также практический опыт взаимодействия общей массы консультантов и застройщиков – недостаточны. И большинству девелоперов и консультантов, которые не успели сориентироваться и разработать нужные инструменты для работы с коммерческой инфраструктурой ЖК, только предстоит наработать соответствующий опыт».
Участники CRE Federal Awards 2025 (long list)
Номинация «Коммерческая инфраструктура жилых комплексов»
GloraX Premium Василеостровский
г. Санкт-Петербург, ул. Челюскина, д. 10
Класс ЖК: Премиум
Общая площадь: 122 141 кв. м
Площадь нежилых помещений: 15 502 кв. м
Девелопер: GloraX
GloraX Premium Василеостровский – премиальный комплекс на первой береговой линии Финского залива с уникальной архитектурой от голландских бюро KCAP Holding B.V. & Orange и российского бюро «А.Лен».
Помимо впечатляющей архитектуры, комплекс отличается масштабным благоустройством и продуманным наполнением коммерческой инфраструктуры – видовой ресторан, помещение фитнес-клуба, ритейл на первых этажах, офисная секция.
Выбор данного перечня функционала основан на анализе окружения локации.
ЖК «Айвазовский City»
г. Тюмень, ул. Пожарных и спасателей, д. 1
Класс ЖК: Бизнес
Общая площадь: 80 397 кв. м
Площадь нежилых помещений: 4 691
Девелопер: ЭНКО
Коммерция работает там, где есть люди, считают авторы проекта. Именно поэтому все помещения расположены на первых этажах и вдоль пешеходного променада. При этом доступ есть не только у резидентов, территория делится на закрытую и открытую. Планировки — гибкие и подойдут под любой бизнес; девелопер сам подбирает арендаторов.
В основе концепции — создание «самостоятельного города», в котором каждый элемент, от детского сада до художественной школы, несёт не только практическую нагрузку, но и художественную ценность. Коммерческие объекты здесь не вторичны, но равноценны жилым, становясь частью визуального и культурного кода комплекса, уверены представители компании. Разнообразие фасадов — от клинкерного кирпича до панорамных закруглённых окон с защитным покрытием — придаёт каждому зданию характер и создаёт впечатление, что застройка формировалась органично, в разные исторические периоды.
ЖК «Облака-2»
г. Новороссийск, ул. Куникова, д. 47
Класс ЖК: бизнес-класс, комфорт +
Общая площадь: 270 660 кв. м
Площадь нежилых помещений: 47 931 кв. м
Девелопер: Федеральный девелопер «Неометрия»
ЖК “Облака” находится на границе между Южным и Центральным районами Новороссийска — это развитая локация с прекрасной экологией и в пяти минутах езды от моря. Плотность застройки высотными домами здесь на 32% ниже, чем в Южном микрорайоне. Это способствует более высокому уровню жизни за счет снижения нагрузки на общественный транспорт, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Три очереди проекта создают единую систему, отличающуюся «воздушной» архитектурой и продуманными планировочными решениями.
Коммерция в ЖК «Облака» — это не только офисные и торговые помещения, но и развитая инфраструктура, а также комфортная и безопасная среда.
ЖК «Флора»
г. Сочи, мкр-н. Кудепста, ул. Искры, д. 66/9 к1
Класс ЖК: комфорт-класс
Общая площадь: 61 565 кв. м
Площадь нежилых помещений: 2 724 кв. м
Девелопер: Федеральный девелопер «Неометрия»
ЖК “Флора” реализуется в рамках программы КРТ в микрорайоне Кудепста. Рядом находятся Сочинский национальный парк с плантацией пробкового дерева и Тисо-самшитовой рощей – объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО.
В рамках программы комплексного развития территории, в микрорайоне уже частично реализованы такие проекты как самый большой детский сад в ЮФО на 550 мест (построен и сдан), новая школа на 2 000 учеников, спортивно-развлекательный комплекс, организована прогулочная зона вдоль набережной реки.
На первых этажах ЖК комфорт-класса можно вести бизнес различных направлений. Секрет успеха таких помещений — выгодная локация (до моря можно дойти пешком, а до Красной Поляны — час на автомобиле) и регулярный поток туристов, которые обеспечивают высокий трафик в любое время года.
Между прошлым и будущим
Пока же лидерство по уровню развития региональной коммерческой инфраструктуры в ЖК, очевидно, у Петербурга, сообщает Елена Фирсова, директор по продажам ГК Развитие. «Здесь уже сформировался полноценный профессиональный рынок, где специализированные компании управляют объектами коммерческой недвижимости, – поясняет эксперт. – С годами закрепился подход, когда первые этажи жилых домов отводятся под торгово-сервисные помещения, а дворовое пространство организуется по принципу «двор без машин».
Чем выше статус дома в Петербурге, тем вероятнее, что коммерческие помещения или их часть остаются в управлении девелопера или УК, добавляет Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге. «Мы также отмечаем тренд на увеличение числа коммерческих пространств, доступных исключительно резидентам комплекса, – продолжает она. – Наибольшей популярностью пользуются тренажерные залы и детские комнаты, которые сегодня нередко дополняются зонами для занятий с репетитором и музыкальными уголками. Ниже всего спрос на внутренние коммерческие помещения, предназначенные для бьюти-процедур. Наряду с проектами, включающими коммерческую инфраструктуру, на рынке представлены комплексы, где ключевая концепция — приватность и отсутствие любых коммерческих пространств. Оба формата востребованы в высоком сегменте, у каждого есть своя аудитория и свой покупатель».
Прямая речь
Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса Panelao:
— На наш взгляд, в Петербурге и городах-миллионниках рынок коммерческой инфраструктуры в ЖК может быть интересен для УК в направлении Asset и Property Management при передаче в управление группы помещений в рамках одного ЖК. Менее интересными такие проекты представляются с точки зрения Facility Management, поскольку центральные инженерные системы во многом завязаны на сам ЖК и могут находиться в ведении управляющей компании комплекса. К тому же, арендаторами больших помещений зачастую являются федеральные или региональные сети, централизованно выбирающие подрядчиков для эксплуатации своих объектов, а небольшим арендаторам или собственникам помещений проще обратиться в компанию, управляющую ЖК, или подобрать подрядчика на разовые работы.
Отдельными кейсами остаются МФК, БЦ или ТЦ в составе жилых комплексов, для которых девелоперы или собственники проектов могут подбирать управляющие компании с опытом управления и эксплуатации коммерческой недвижимости соответствующего профиля.
Кроме того, в Петербурге высочайший туристический трафик делает особенно привлекательными торговые точки в старом фонде в центре города, указывает Андрей Амосов. «Но 70% зданий имеют статус объектов культурного наследия, что запрещает изменения фасадов под магазины, – напоминает Василий Булгаков, генеральный директор ГК РКС Девелопмент. – Аренда здесь на 40% дороже, а объектов на 60% меньше, чем в новых районах. В таких «старых фондах» создание современной инфраструктуры затруднено узкими фасадами, недостаточной вентиляцией и отсутствием парковок». Однако арендаторы готовы подстраиваться под любой формат и законодательные ограничения при работе с объектами-памятниками в Петербурге, уточняет Андрей Амосов. «В условиях конкуренции за арендатора старый фонд вынужден соперничать с новостройками, которые изначально адаптированы под коммерческое использование, – добавляет Елена Фирсова. – У старых помещений есть свои преимущества. Это локальная узнаваемость, устоявшаяся репутация, архитектурная уникальность. Кроме того, такие пространства часто предлагают более низкие ставки аренды, что привлекает предпринимателей, готовых развивать бизнес в исторических локациях. Баланс между прошлым и будущим позволяет формировать цельную городскую ткань».
Прямая речь
Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф:
— Если в проектах высоких ценовых сегментов застройщики стараются самостоятельно управлять коммерцией или привлекают специалистов, то в массовом сегменте такие помещения распродаются, как правило, еще на этапе строительства. И здесь коммерческая составляющая оставляет желать лучшего — она может вообще не иметь какого-то концептуального наполнения.
Одна из проблем — не всегда проектные решения коммерческих объектов соответствуют требованиям рынка. Если, например, в большем объеме предусмотрены планировки «мелкой нарезки», то сложно создать концептуальное наполнение. Итог — жилые кварталы заполняют однотипные заведения — как правило, аптеки, ПВЗ, фруктовые лавки или алкомаркеты.
Но в целом сегодня подход застройщиков к коммерции меняется: если ранее они были нацелены на то, чтобы распродавать коммерческие объекты, то сегодня девелоперы оставляют себе, если не весь объем коммерческих площадей, то хотя бы его часть, чтобы иметь возможность контролировать состав арендаторов. Тем не менее, пока доля таких компаний, например, в северной столице небольшая: около 80–90% застройщиков, работающих в Санкт-Петербурге, все еще предпочитают реализовывать коммерческие помещения на первых этажах новостроек. Ещё ряд застройщиков идет по такому пути: оставляют часть коммерческих площадей за собой, ищут на них правильных — с точки зрения концепции — арендаторов и продают в дальнейшем как готовый бизнес. Не исключаю, что в ближайшие годы доля самостоятельно управляемых девелоперами коммерческих площадей в новостройках будет расти, что позволит застройщикам предлагать своим покупателям еще более сбалансированный продукт.
Машинное отделение
Один из самых современных подходов к коммерческой инфраструктуре по модели «пятнадцатиминутного города» в старом и новом фонде демонстрирует Казань, считает Елена Фирсова. Екатеринбург, по её словам, тоже не уступает обеим столицам, активно развивая формат торговых галерей на первых этажах жилых комплексов, и передавая работу с проектами специализированным УК. «Зачастую это команды, сформированные из бывших сотрудников коммерческих отделов девелоперских компаний, которые хорошо знают локацию-город, имеют наработанную базу партнеров, как среди покупателей, так и арендаторов стрит-ритейла, – сообщает Андрей Амосов. – Они, кроме того, имеют планы по развитию проектов всех девелоперов в городе. Арендаторам могут предложить разные опции в соответствии с их потребностями, а девелоперам – оказать комплексную услугу по сдаче в аренду и последующей продажей помещения инвестору, как готового арендного бизнеса (ГАБ). При разработке концепции учитывать важно всё, в том числе климат: число кафе и ресторанов с летними террасами в проекте в Краснодаре, очевидно, будет отличаться от проекта такого же класса в Сургуте».
Постепенно переходят к модели профессионального управления и в Новосибирске, Омске и Челябинске, добавляет Елена Фирсова. «Несмотря на сохраняющийся стихийный подход, застройщики начинают осознавать важность продуманных решений первых этажей, однако пока не готовы системно инвестировать в развитие направления, – продолжает г-жа Фирсова. – Воронеж и Ростов-на-Дону демонстрируют отдельные позитивные примеры от ведущих застройщиков, но рынок коммерческой недвижимости здесь пока остается фрагментированным, и требует более системного подхода, как со стороны девелоперов, так и управляющих компаний. Большинство застройщиков, например, Центрального Черноземья предпочитают реализовывать коммерческие помещения через прямую продажу частным предпринимателям, не развивая эффективные модели управления. Зонирование часто оказывается недостаточно продуманным: либо «светлых» помещений на активных фасадах катастрофически не хватает, либо площади нарезаются на красной линии без учёта реальных потребностей бизнеса. Это приводит к низкой загрузке, и, как следствие, потере прибыли. Проблемы и в комплексном планировании. Как правило, девелоперы не проводят анализа потребностей будущих жителей и не рассчитывают потенциальную доходность разных форматов торговли и сервиса. Отсутствие единых стандартов по организации коммерческой инфраструктуры затрудняет создание качественной городской среды. До сих пор не определены требования к размещению и наполнению торговых и сервисных точек на первых этажах. В других городах региона ситуация ещё более сложная: наблюдается низкий спрос на качественные коммерческие площади, крайне ограниченное число профессиональных управляющих компаний и явный дефицит девелоперской экспертизы. Ну а города с населением менее 500 тысяч человек, а также регионы с низкой экономической активностью, где застройщики придерживаются исключительно спекулятивного подхода к продаже коммерческих помещений, формируют группу аутсайдеров».
Поедем на юга
Краснодарский край (включая Сочи, Краснодар, Новороссийск) демонстрирует самые высокие темпы развития коммерческой инфраструктуры в ЖК благодаря активной деятельности федеральных девелоперов, напоминает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. Эти игроки реализуют масштабные проекты с полноценной социальной и коммерческой инфраструктурой, создавая самодостаточные микрорайоны и «города в городах».
Источник: CRE
Концепция экосистемы в Краснодарском крае и Адыгее, когда коммерческая инфраструктура проектируется на стадии котлована, становится нормой, соглашается Юлия Сидорова, коммерческий директор ГК «Метрикс Development». «Понятие жилья давно вышло за границы квартиры, это не только метры, но и всё, что окружает: благоустройство, атмосфера, доступность сервисов, общественные пространства, – напоминает эксперт. – И встроенная коммерция — не просто магазины у дома, а места, где можно отдохнуть, заняться спортом, провести время с семьёй, поработать. Неудивительно, что именно комплексные и концептуальные проекты демонстрируют наибольшую устойчивость: они сохраняют спрос, лучше адаптируются к изменениям рыночной конъюнктуры, а их инвестиционная привлекательность остаётся высокой. Региональный рынок уходит от хаотичного распределения «встроек» к зрелым моделям системной интеграции. Девелоперы сегодня должны предугадывать сценарии жизни людей на 3–5 лет вперёд».
Об очевидном лидерстве в сегменте Краснодара говорит и Тамара Родичева, руководитель направления аренды и эксплуатации коммерческой недвижимости ГК ИНСИТИ. «Мы стараемся оставить коммерцию в собственности и управлять с учётом грамотного «заселения» арендаторов, — рассказывает она. — В случае частичной (точечной) продажи, начиная с 2025 года, продаем коммерческие помещения с последующим управлением. Это также позволяет сохранить комплексность. Пока в регионах застройщики довольно редко передают управление коммерцией специализированным УК. Если же девелопер принимает решение управлять самостоятельно коммерческими площадями, то возникает проблема квалифицированных специалистов in-house».
Прямая речь
Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея:
— Несмотря на деловую активность и высокую инвестиционную привлекательность региона, мы наблюдаем явную нехватку современных офисных помещений, особенно в крупных городах, таких как Краснодар, Сочи, Новороссийск и других.
Спрос на качественные офисы стабильно растёт, в том числе со стороны малого и среднего бизнеса, IT-компаний, стартапов. Однако предложение пока значительно отстаёт.
Один из вариантов — как раз более активное развитие коммерческой инфраструктуры в составе жилых комплексов. Сегодня традиционно под коммерцию отдают только первые этажи, но мы предлагаем рассматривать возможность выделения еще 2-3 этажей именно под офисное использование.
Такой подход имеет сразу несколько преимуществ: во-первых, это создаёт дополнительные рабочие места в шаговой доступности от жилья; во-вторых — формирует более устойчивую и сбалансированную среду в новых жилых районах.
Сегодня же мы видим, что в большинстве жилых комплексов коммерческие помещения полностью распродаются, и дальнейшее управление ими происходит хаотично. В результате, нередко наблюдается ситуация, когда на одной линии открыты 5–6 одинаковых магазинов, и отсутствует единая концепция или арендная стратегия. Мы считаем, что необходимо менять подход — рассматривать возможность централизованного управления коммерческими площадями. Это обеспечит более качественное наполнение и устойчивую доходность. Застройщики и управляющие компании должны активнее использовать модели с единым оператором коммерческих площадей, что позволит гибко управлять арендаторами и создавать сбалансированную функциональную среду.
Думаю, что развитие гибридных форматов — «жилое плюс офис» — станет одним из драйверов роста коммерческой недвижимости в регионе. Важно понимать, что коммерческая недвижимость — не только аренда и доход, но и важный элемент городской жизни, который влияет на качество среды и развитие экономики региона.
Концепция пятнадцатиминутного города постепенно становится доминирующей в большинстве городов южных регионов, в том числе в сегменте премиальной и элитной недвижимости, поддерживает коллег Маргарита Авдышева, глава проектного бюро Archivista. «Например, коммерческая инфраструктура клубного дома «Моретта» в Сочи составляет порядка 30% от общей площади, — делится она. — Добиться таких результатов в подобной локации крайне непросто, учитывая сложный рельеф города и конфигурации участков под застройку. Проект демонстрирует подход, при котором коммерческая часть создается в качестве полноценного и автономного элемента среды, формирующего комфортный сценарий повседневной жизни внутри жилого комплекса. Здесь можно не тратить ежедневно много времени в пути по извилистым дорогам Сочи для получения внешних сервисов».
Для сложных «южных» кейсов, особенно в рамках комплексной застройки, всё более эффективным решением становится работа в общей архитектурной логике и рамках единой команды, убеждена г-жа Авдышева. Это позволяет учитывать взаимосвязь между жилыми, общественными и коммерческими функциями, выстраивать транспортно-пешеходные потоки, формировать целостную среду. В таких случаях, по её словам, предпочтителен формат консорциума, где генеральный проектировщик отвечает за целостность продукта, а приглашенные архитекторы работают в тесной связке с основным коллективом, а не изолированно. «Но зачастую проектные решения не отвечают требованиям рынка, — добавляет Марина Толстошеева. — Например, в проектной документации под бытовое обслуживание может быть заложено 25% коммерческих площадей, а по факту они занимают лишь 2%. В то же время, под магазины отводится 15%, тогда как реальная потребность составляет почти 60%. Это приводит к появлению неликвидных и «неудобных» помещений. Помимо неправильной нарезки коммерческих площадей повсеместны случаи, когда не предусматривается достаточно мощностей под рестораны. Бывают и крупные ЖК, где изначально при проектировании закладывался лишь один ресторан».
Прямая речь
Ирина Игнатьева, коммерческий директор Группы Мантера:
— Рынок управления коммерческой и mixed-use недвижимостью в регионах постепенно становится более качественным. Тем не менее, инхаус-модель (когда девелопер или собственник управляет объектом самостоятельно, через свою внутреннюю управляющую компанию или внутренние структурные подразделения) по-прежнему доминирует. Часто региональные собственники предпочитают инхаус-решения из-за боязни потери контроля. Впрочем, на фоне роста премиальных ЖК, гостиничных резиденций и апарт-комплексов растёт и запрос на профессиональные управляющие компании. Требования арендаторов и собственников к качеству управления увеличиваются, и в ряде городов уже есть практика передачи управления на аутсорс.
Основные барьеры — низкая маржинальность проектов (особенно в комфорт-классе), дефицит квалифицированных кадров, отсутствие культуры «сервисного потребления» у арендаторов.
Найдём на вас управу
Основной проблемой развития коммерческой инфраструктуры в ЖК вне зависимости от региона, остаётся конфликт интересов девелопера и инвестора, убеждена Мария Усачева. «Классический девелопмент в жилой застройке делает упор на эффективность нарезки основного своего продукта — квартир, — поясняет она. — Проектирование нежилых помещений чаще всего ведется по остаточному принципу. Реализация этих площадей производится на открытом рынке, лишь изредка мы можем слышать о проводимых аукционах с подобными лотами. Разнообразие собственников приводит к внутренней конкуренции в кварталах и, естественно, снижению коммерческой привлекательности локации для арендаторов». «Конечно, в Москве коммерческая инфраструктура жилых комплексов давно вышла на уровень профессионального рынка, здесь появились специализированные брокеры и УК, инвестиционные фонды (ЗПИФы) для покупки стрит-ретейла, — перечисляет Василий Булгаков. — Но в регионах ситуация иная. Крупные городские центры (Петербург, Екатеринбург, Казань и др.) постепенно догоняют столичный опыт, но застройщики по-прежнему преимущественно управляют коммерческими площадями самостоятельно, «по факту» продают или сдают их в аренду без комплексного подхода».
Источник: CREОсновные проблемы связаны с нехваткой компетенций у региональных застройщиков и недостатками качественного проектирования, соглашается эксперт с другими собеседниками CRE. Часто планы коммерческой инфраструктуры на бумаге не соответствуют реальным потребностям рынка. Например, в проектах изначально собственники могут закладывать значительную долю площадей под бытовое обслуживание, но по факту эти площади в готовых ЖК почти не используются. В результате возникает неликвидная «неудобная» недвижимость и пустующие площади. Специализированных УК, которые умели бы управлять торговыми кварталами в составе жилых комплексов, в регионах почти нет, да и брокеры с узкой специализацией – редкость. «Дефицит профессиональных управляющих компаний, низкая готовность собственников делегировать управление, недостаточное понимание экономической выгоды от правильного управления, отсутствие единых стандартов организации коммерческой инфраструктуры, — перечисляет, в свою очередь, Елена Фирсова «боли» региональных рынков. — Перспективным направлением на этом фоне становится модель совместного управления, при которой девелопер остается совладельцем управляющей компании. Такой формат позволяет сохранить стратегический контроль и обеспечить высокий уровень сервиса. В ближайшие годы, очевидно, начнётся постепенное выравнивание ситуации, прежде всего, в городах-миллионниках. Растущая конкуренция между застройщиками и всё более высокий запрос покупателей на качество городской среды стимулируют развитие профессионального управления. Ключевым фактором успеха станет готовность девелоперов инвестировать в инфраструктуру не только на этапе строительства, но и в процессе всего жизненного цикла проекта». «Даже понимая отсутствие у себя компетенций в управлении коммерческой недвижимостью, многие застройщики предпочитают «сохранять контроль», — вздыхает Марина Толстошеева. — Это связано как с желанием получить быструю прибыль от продажи площадей, так и с недооценкой влияния качественной инфраструктуры на ликвидность квартир. На этом фоне показательным является кейс уральского холдинга «ОГНИ», который вышел на рынок Иркутска для управления ЖК бизнес-класса «Сибиряков», запустив сервисную УК нового типа, которая управляет и коммерческими объектами».
По словам Эдуарда Тишко, уже сегодня «кратно возрастает конкуренция», как минимум, за сотрудничество с жилыми застройщиками, реализующими объекты торговой недвижимости в проектах комплексной застройки. «И за соглашения с тем ограниченным кругом отраслевых девелоперов, которые всё же намерены строить за счет частного капитала без привлечения кредитных средств, — подчёркивает эксперт. — Крупные консалтинговые бизнесы начнут вести более агрессивную борьбу за клиента в целях обеспечения работой своих профильных команд, поэтому стоит ждать роста активности консультантов, например, в сегменте малоформатных ТЦ. Со стороны застройщиков и девелоперов же существенно возрастет запрос на консалтинг и управление сложными проектами МФК».
Наши дорогие
Одним из наиболее перспективных направлений региональных рынков называется «упаковка» коммерческой инфраструктуры в ЖК для коллективных инвесторов. «Пока в регионах отсутствуют прямые аналоги московских ЗПИФ, — сообщает Марина Толстошеева. — Тем не менее, появляются такие стратегии как реализация всего пула коммерческих помещений одному инвестору, а вот это, в свою очередь, может быть потенциально «обёрнуто» в ЗПИФ». «В топовых локациях стратегия сдачи помещений в аренду вместо продажи частным собственникам при правильном управлении может увеличить доходность, — рассуждает Александр Устинов. — И такие комплексные решения можно действительно «упаковывать» как ЗПИФ. Наша компания, в том числе, уже готова выступать управляющим звеном при оказании данной услуги, поскольку накоплен богатый профильный опыт».
Впрочем, зачастую покупка помещения на периферии приносит инвесторам большую доходность, нежели в центральной локации, указывает Мария Усачева. Важно оценивать обеспеченность района нежилыми помещениями и потенциал развития квартала - города - региона. Наибольшей привлекательностью среди инвесторов, по её словам, пользуются объекты с окупаемостью 7,5-10 лет.
Что касается самых интересных регионов для сегмента коммерческой инфраструктуры в ЖК, то на первом месте, очевидно, Петербург, перечисляет Марина Толстошеева. Высокая покупательская способность, стабильный спрос, развитый рынок и большой объем нового строительства делают город самым надежным для инвестиций после Москвы.
На втором месте – Краснодарский край (Сочи, Краснодар, Новороссийск). Бурный рост населения, активное жилищное строительство от ведущих федеральных девелоперов и высокий туристический поток создают постоянный спрос на товары и услуги в шаговой доступности, добавляет эксперт. Далее идут Казань, Екатеринбург и Тюмень, где растет население и деловая активность, а также присутствуют федеральные девелоперы. «И уже совсем после подтянутся такие города как Новосибирск и Самара – как только начнут реализовываться планы правительства по развитию, в первую очередь, транспортной инфраструктуры, — резюмирует г-жа Толстошеева. — В свете интереса девелоперов к Дальнему Востоку ввиду льготной ипотеки, качественные проекты с развитой коммерческой инфраструктурой могут появляться и там».
Елена Фирсова выделяет Крым с его активной внутренней миграцией, высоким уровнем рождаемости, развитием инфраструктуры и значительным ростом цен на недвижимость. «Воронеж также показывает устойчивый потенциал, — продолжает она. — Улучшается транспортная инфраструктура, растет интерес со стороны инвесторов из крупных городов, развивается туристический сектор. Поволжье, в частности Самара, демонстрирует стабильную динамику. Регион входит в фазу роста привлекательности и это уже очевидный сигнал для инвесторов».
Источник: CREВ будущем спрос на коммерческую инфраструктуру нового жилого фонда, прежде всего, усилится в городах юга, соглашается Василий Булгаков. «Очевидно, что выгодны будут те рынки, где инфраструктура активно развивается и население активно растёт, — продолжает он. — Но в целом перспективы связаны не столько с выбранным регионом, сколько с грамотной концепцией: даже в небольшом городе многоэтажный ЖК с продуманной инфраструктурой (магазинами, бытом, развлечениями) обычно привлекает инвесторов и покупателей лучше, чем «мёртвые» проекты без услуг».
