На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.
- Насколько отличаются ставки налога на коммерческую недвижимость в РФ и в европейских странах?
- В настоящее время размер ставки налога на имущество зависит от нескольких факторов, основными из которых являются собственник имущества и расположение объекта недвижимости. Так, если коммерческая недвижимость принадлежит организации, то уплачивается налог на имущество организаций, ставка по которому устанавливается субъектом Российской Федерации, но ее значение не может превышать предельную ставку, установленную Налоговым кодексом РФ (НК РФ). В соответствии с НК РФ максимальная ставка налога на имущество организаций, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость, в 2015 г. составляет в Москве – 1,7%, в других субъектах – 1,5%, в 2016 г. ставка будет составлять 2% для Москвы и всех субъектов РФ. В случае, если коммерческая недвижимость принадлежит физическому лицу, то им уплачивается налог на имущество физических лиц, ставки которого определяют представительные органы муниципальных образований, так как данный налог является местным. Максимальный размер ставки по налогу на имущество физических лиц в отношении коммерческой недвижимости составляет 0,5%.
Российские налоговые ставки по налогу на имущество организаций сопоставимы со ставками, существующими в зарубежных государствах. Например, в США ставка налога в зависимости от штата варьируется от 0,28% в Гавайях и до 2,29% в Нью-Джерси. Аналогично США достаточно гибкая система действует в Испании, где размер ставки может дифференцироваться от 0,5% до 1% в зависимости от провинции. В Италии действует ставка 0,76%. В Германии на федеральном уровне действует ставка в размере 0,35%, при этом на местном уровне может решаться вопрос о возможности применения повышающих коэффициентов в зависимости от характеристик имущества или местности, где оно находится.
Однако нужно учитывать, что порядок исчисления налога может различаться: в России налоговая база определяется как кадастровая (рыночная) стоимость имущества, аналогичная база берется при расчете почти во всех государствах континентальной Европы и в США. Однако есть и исключения, например, в Сингапуре в качестве базы берется годовая стоимость аренды, которая рассчитывается специальным агентством.
- Какие последние изменения были внесены в законодательство РФ о налоге на коммерческую недвижимость? Как вы можете их прокомментировать?
- С 1 января 2014 г. налог на отдельные виды имущества, указанные в ст. 378.2 НК РФ, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. В этой связи органами государственной власти была проведена кадастровая оценка недвижимости, первые результаты которой оказались явно завышены. Результатом стало увеличение количества споров налогоплательщиков по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. В настоящий момент предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания в комиссиях при Росреестре, однако с 1 января 2017 г. организации смогут оспаривать результаты оценки напрямую в суде.
При этом нередко государственными и местными органами власти допускается завышение кадастровой оценки недвижимости. Об этом, в частности, свидетельствуют результаты досудебного обжалования за первую половину 2016 г.: в случае успешного рассмотрения жалобы кадастровая стоимость снижалась на 28,5%, при этом комиссия при Росреестре отказала в пересмотре стоимости объектов недвижимости в отношении менее чем половины (40%) поданных заявлений.
Более того, с 1 января 2017 г. кадастровой оценкой недвижимости будут заниматься специально созданные на уровне регионов государственные бюджетные учреждения вместо существующих ныне независимых оценщиков. Данные изменения могут негативно повлиять на увеличение количества споров, так как существуют риски завышения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями.
Также бюджетные учреждения будут заниматься подготовкой кадастровых инженеров, осуществлять взаимодействие с собственниками недвижимости и рассматривать жалобы по результатам оценки. Для размещения информации о проведенной кадастровой оценке планируется создание специального информационного портала в сети Интернет.
Однако попытка усовершенствовать систему государственной кадастровой оценки и введение единой методики оценки недвижимости, по нашему мнению, не скоро дадут положительные результаты, так как с 2017 по 2020 гг. во всех случаях применения кадастровой стоимости объекта недвижимости будет применяться стоимость, действующая на 1 января 2014 г.
