Общая ситуация
Благоприятные экономические показатели способствуют активному развитию потребительского рынка России. По данным Федеральной службы государственной статистики, оборот розничной торговли в I полугодии 2006 года составил 3878,7 млрд. руб., что на 11,3% больше, чем в соответствующий период предыдущего года. В Москве, по данным Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы, оборот розничной торговли за I полугодие 2006 года достиг 861,3 млрд. руб., темп роста к соответствующему периоду прошлого года в фактических ценах составил 13,8%, а в сопоставимых ценах оборот розничной торговли увеличился на 6% (2005 год – 5,6%). Рост оборотов розничной торговли наблюдается уже не первый год, и стабильность показателей в сочетании с растущим уровнем доходов представителей среднего класса способствует активному развитию рынка торговой недвижимости Москвы. Все большее предпочтение потребители начинают отдавать современным форматам розничной торговли. Таким образом, качественные торговые центры востребованы как операторами розничной торговли, так и покупателями.
На перспективный рынок продолжают выходить западные операторы, расширяют свою деятельность отечественные сети. По оценкам компании «Торговый квартал», самыми быстрорастущими российскими сетями на московском рынке являются «Пятерочка», «Перекресток», «Копейка», «Седьмой континент», «Дикси». Среди торговых сетей (как западных, так и отечественных), вышедших на рынок за последнее время, можно отметить следующие:
• Французская сеть спортивных товаров «Декатлон». Первый спортивный гипермаркет в России компании «Декатлон» начал работу в мае на 84-м км МКАД, между Алтуфьевским и Дмитровским шоссе. Предполагается, что в 2007 году компания откроет в России еще несколько магазинов площадью около 8 тыс. кв. м.
• Израильская торговая сеть «Хоум Центр» (торговля товарами категории «Сделай сам»). К началу 2007 года появятся первые магазины на территории Москвы и Ярославля. В ближайшие пять лет предполагается открытие 15 магазинов в 15 крупнейших российских городах.
• Сеть магазинов одежды «Yax!». Первые два магазина в Москве и Петербурге компания открыла в апреле текущего года. До конца года откроются 30 магазинов: по пять-шесть собственных в обеих столицах и около 20 франчайзинговых точек в крупных российских городах.
• Сеть книжных магазинов «Республика» предпринимателя Вадима Дымова. Первый магазин сети начал работу в мае этого года на Тверской-Ямской улице.
• Сеть магазинов «Вестер». Калининградская группа компаний «Вестер» приступила к реализации проекта по созданию федеральной сети в сфере продовольственного ритейла и управления торговой недвижимостью. До 2012 года планируется инвестировать в проект более $300 млн. Уже открыт универсам «Вестер» в Москве, а также первый гипермаркет в Белгороде.
• Магазины по продаже товаров для ремонта Castorama. Группа Кingfisher – международная сеть гипермаркетов товаров для дома и ремонта – вышла на российский рынок под брендом Castorama. Компания планирует открыть в России 50 гипермаркетов совместно с петербургской сетью «О’Кей» в течение ближайших десяти лет. Два магазина Castorama уже работают в Санкт-Петербурге и Самаре, в следующем году гипермаркет сети откроется в Москве.
• Казанская сеть «Бахетле». Первый московский магазин продуктовой сети, специализирующейся на торговле национальными татарскими деликатесами, появится до конца текущего года на Алтуфьевском шоссе, а до 2010 в столице планируется открыть до 10 гипермаркетов казанского ритейлера.
• Сеть гипермаркетов электроники «ЭТО» от «Эльдорадо». Сразу три гипермаркета «ЭТО» открылись в августе в Москве: в ТЦ «Л-153», «Гранд» и «Москва».
• Британская сеть универмагов Debenhams. Франшизным пакетом британской сети универмагов владеет компания Sport Fashion Group, первый российский магазин Debenhams откроется осенью этого года на Красной Пресне.
Рынок торговых помещений в минувшем полугодии оставался наиболее привлекательным для российских и зарубежных инвесторов. По оценкам аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, объем вложенных в этот сегмент средств составил около 49% от общей суммы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России. По мнению экспертов Российского совета торговых центров, «теперь можно говорить о новом этапе развития отечественного рынка торговой недвижимости, когда девелопмент подразумевает создание объекта, его запуск, вывод на проектную мощность с целью его последующей продажи». Устойчивый интерес зарубежных инвесторов к качественным российским объектам подтверждается двумя значимыми сделками с участием зарубежных инвестиционных фондов:
• Крупная австрийская финансовая структура Meinl European Land в конце марта этого года купила у «СТ девелопмент» два функционирующих торговых центра Mall Gallery, а также две площадки для строительства суммарной площадью 8 га.
• В июне 2006 года стало известно, что австрийский фонд ImmoEast приобрел у компании Wakelin Promotion два торговых центра «Золотой Вавилон» – в Отрадном и Ясеневе.
По данным компании CBRE Noble Gibbons, средняя доходность в сегменте торговых центров в настоящее время оценивается в 10–12%.
Другие значимые события, произошедшие в I полугодии 2006 года на рынке торговой недвижимости:
• Слияние Pyaterochka Holding N. V. и Perekrestok Holdings Limited. Объединенные компании становятся крупнейшим российским ритейлером. До конца 2006 года планируется открыть 130 дисконтных магазинов «Пятерочка» и 40 супермаркетов «Перекресток» в России. Кроме того, для строительства торговых центров «Перекресток» создает девелоперскую компанию «Перекресток-девелопмент». В настоящий момент компания владеет 20 крупными участками (5 из них находятся на территории Москвы) для строительства.
• 5 июля на заседании Московской городской думы принят Закон «О внесении изменений в Закон «О торговой деятельности в городе Москве». В результате принятия закона максимальная площадь торговых точек, разрешение на строительство которых выдает не правительство, а префектура, увеличилась с 1500 до 3100 кв. м. Это должно упростить процедуру получения разрешения на строительство небольших торговых центров.
Предложение
В минувшем полугодии продолжилось замещение сегмента неорганизованной торговли профессиональными торговыми площадями. По оценкам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в последние 5–6 лет общее количество торговых площадей в Москве (включая рынки, лоточную торговлю и т. д.) оставалось неизменным – около 5 млн. кв. м, менялось лишь соотношение различных форм торговли. Соотношение в пользу качественных торговых площадей изменяется со скоростью 6–7% в год, в основном прирост идет за счет формата гипермаркетов и дискаунтеров (данные компании Jones Lang LaSalle).
Эксперты рынка называют различные цифры при оценке общей площади качественного предложения торговых центров.
• По данным специалистов Colliers International, на конец I полугодия 2006 года в Москве функционировало 45 профессиональных торговых центров суммарной площадью около 2 млн. 218 тыс. кв. м и торговой – около 1 млн. 253 тыс. кв. м.
• По оценкам компании DTZ, к концу истекшего полугодия общее предложение современных торговых центров в Москве достигло 2 млн. 750 тыс. кв. м.
• Аналитики компании GVA Sawyer считают, что объем качественных торговых помещений достиг 2 млн. 920 тыс. кв. м, это составляет около 53% от общего объема предложения (примерно 5,4 млн. кв. м).
Различия в цифрах связаны с тем, что для оценки качества торговых объектов компании используют разные критерии.
По мнению аналитиков рынка, качественные торговые площади в Москве распределены весьма неравномерно – от 300 кв. м на 1000 жителей в Центральном административном округе до 8 кв. м – в Восточном (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). При этом эксперты отмечают, что при анализе обеспеченности населения торговыми площадями необходимо учитывать не только количество жителей на определенной территории, но и средний доход населения в данном районе, а также распределение пассажиропотоков между различными районами.
Распределение торговых площадей по округам в пересчете на 1000 жителей представлено на диаграмме 1.
В конце 2005 года было введено в эксплуатацию несколько крупномасштабных проектов («Фестиваль» на Мичуринском проспекте, два комплекса Mall Gallery в Братеево и Отрадном, Retail Park на Варшавском шоссе), в связи с чем в I полугодии текущего года произошло некоторое снижение темпов ввода новых объектов. За первые два квартала текущего года новое качественное предложение было представлено всего двумя проектами:
• ТЦ «Бибиревский», Бибиревская ул., 21 (18,6 тыс. кв. м);
• ТЦ «Город», Рязанский пр-т, 2, к. 2 (134 тыс. кв. м).
В августе 2006 года были введены в эксплуатацию торговые центры «Золотой Вавилон-II» в Ясенево, 20,8 тыс. кв. м, и «Час Пик» на 87-м км МКАД, 25 тыс. кв. м (данные компании Colliers International). По оценкам компании DTZ, до конца 2006 года на рынок должны выйти более 20 торговых центров общей площадью около 900 тыс. кв. м. Значимые объекты, планируемые к вводу до конца 2006 года, представлены в таблице 1.
Аналитики компании Leeds Property Group подсчитали, что общая площадь торговых центров и многофункциональных объектов с торговой составляющей, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2006–2007 годах, составит более 3,5 млн. кв. м. В стадии проектирования находится значительное количество крупных торговых центров. Это говорит о том, что инвесторы и девелоперы высоко оценивают потенциал российского рынка торговой недвижимости. Началась реализация проектов, строительство которых долгое время откладывалось: «Павелецкая площадь», «Белорусский», ТЦ на территории Первого хладокомбината.
Крупнейшие проектируемые торговые центры представлены в таблице 2.
Недостаточное количество площадок под застройку в центре города стало причиной развития формата подземных торговых центров («Павелецкая площадь», «Пушкинская площадь», «Площадь Тверской заставы»). Также наблюдается смещение нового строительства к спальным районам и ТТК. Строительство крупных объектов, функционирующих в формате гипермаркетов, ведется в основном на участках, прилегающих к МКАД. Значительную часть прироста составят масштабные проекты торговых центров, расположенных на Третьем транспортном кольце.
Спрос
В связи с выходом на рынок новых операторов, а также расширением существующих торговых сетей, спрос на качественные торговые площади со стороны арендаторов остается высоким. Оценить его в числовых показателях довольно сложно: современные торговые центры проектируются под конкретных якорных арендаторов, и свободных площадей в данном сегменте практически нет. В целом же количество свободных помещений зависит от качества торгового центра. В успешных торговых центрах уровень свободных площадей, по оценкам аналитиков компании «Торговый квартал», не превышает 1–3%, в таких торговых центрах ведутся списки ожидания для арендаторов. В менее удачных с точки зрения концепции и расположения современных торговых центрах уровень вакантных площадей, по данным компании DTZ, достигает 5%, а в среднем по Москве этот показатель составляет порядка 4%. Ожидается, что количества вакантных площадей в высококачественных торговых центрах будет недостаточно, в то же время с выходом на рынок большого числа новых профессиональных объектов будет увеличиваться количество свободных площадей в менее успешных торговых центрах.
Спрос на рынке качественных торговых помещений формируют в основном сетевые операторы, постепенно вытесняя одиночных ритейлеров. По данным компании GVA Sawyer, на торговые сети в Москве приходится 60% розничного товарооборота, а к 2010 году доля сетевых операторов достигнет 85%. Большинство таких операторов предлагают покупателям высокие стандарты обслуживания, в свою очередь, предъявляя более жесткие требования к качеству арендуемых помещений. Арендаторы отдают предпочтение площадям с современной технической оснащенностью, качественной отделкой, хорошей транспортной доступностью и наличием парковки.
По оценкам компании DTZ, в торговых центрах наиболее востребованными являются блоки в 100–200 кв. м. При этом наблюдается тенденция укрупнения запрашиваемых «галерейными» арендаторами торговых площадей – увеличивается спрос на помещения площадью 350–500 кв.м. В компании Leeds Property Group отмечают также стабильный рост площадей, занимаемых универмагами и гипермаркетами, как в составе торговых центров, так и в качестве отдельно стоящих объектов.
По мере развития многие категории ритейлеров увеличивают формат и запрашивают помещения большей площади. Тенденция налицо, но спрогнозировать потребности рынка через 3–5 лет очень сложно. Эта проблема, по мнению аналитиков компании «Магазин магазинов», усложняется тем, что, в отличие от якорных арендаторов, для которых необходимые площади предусматриваются на этапе проектирования, «галерейные» арендаторы входят в проект на более позднем этапе, когда возможностей для изменения проекта все меньше. При проектировании торгового центра необходимо учитывать темпы роста потенциальных арендаторов, в противном случае ритейлерам придется приспосабливаться к предлагаемым условиям, сокращая ассортимент и изменяя идеальный формат.
В I полугодии 2006 года не было значимых проектов редевелопмента. Хотя на рынке торговых помещений на сегодняшний момент существует ряд объектов, концепция которых устарела или была изначально ошибочной – это касается и размеров предлагаемых площадей, и общего позиционирования торгового центра. Однако пока спрос на рынке превышает предложение, даже вяло функционирующие торговые объекты востребованы у арендаторов. Аналитики рынка отмечают, что уже наметилась тенденция редевелопмента торговых объектов и с ростом конкуренции в ближайшем будущем она продолжит свое развитие. Тем не менее пока рынок ненасыщен, примеры реконструкции и репозиционирования торговых центров остаются единичными. Специалисты компании Jones Lang LaSalle связывают отсутствие примеров редевелопмента также и с тем, что до сих пор строительство велось в основном на окраинах Москвы – в районе МКАД, а также ТТК.
Отмечается повышение интереса к инвестиционным покупкам, о чем свидетельствует приобретение в минувшем полугодии торговых центров Mall Gallery и «Золотой Вавилон» западными финансовыми структурами. Что касается покупки торговыми компаниями площадей для собственных нужд, то, по данным GVA Sawyer, основной объем сделок в I полугодии 2006 года был совершен крупными сетевыми операторами («Перекресток», «Планета Боулинг», «Л’Этуаль» и др.). В компании «Магазин магазинов» отмечают, что продажа площадей торгового центра розничным операторам уничтожает ТЦ как инвестиционный актив. Решая задачи финансирования на этапе строительства, основной владелец проекта закладывает невозможность будущей продажи торгового центра институциональному инвестору. Кроме того, продажа площадей создает проблемы и на этапе управления: если часть помещений находится в собственности у ритейлеров, адаптация торгового центра к изменяющемуся рынку затруднительна. Как отмечают в компании, «с развитием рынка и ростом понимания того, что основной целью девелопмента является инвестиционная продажа проекта, доля сделок купли-продажи части торговых площадей в торговых центрах будет сокращаться».
Ставки
На формирование ставок аренды в торговых центрах влияют такие факторы, как:
• Успешность торгового центра. В удачно расположенных, грамотно спроектированных и правильно позиционированных ТЦ ставки аренды увеличиваются, в то время как в устаревших или изначально неудачных торговых центрах ставки могут стабилизироваться и даже снижаться.
• Привлекательность торгового арендатора для потребителей. Для якорных арендаторов, функцией которых является привлечение посетителей в торговый центр, ставка аренды может быть в несколько раз ниже, чем для операторов торговой галереи, использующих под торговлю небольшую площадь. По данным DTZ, для якорных арендаторов в минувшем полугодии ставки аренды составляли $100–250/кв. м для площадей от 5 тыс. кв. м и $250–550/кв. м в год для площадей от 1500 до 3 тыс. кв. м (без НДС и операционных расходов). Кроме того, на сравнительно низкие арендные ставки могут претендовать ведущие торговые операторы, которые, несмотря на относительно небольшой размер занимаемых ими площадей, привлекают посетителей в торговый центр. По оценкам Colliers International, к торговым маркам, способным играть якорную роль в торговом центре, можно отнести Mexx, Zara, Jennyfer, Motivi, Accessorize и другие.
• Профиль арендатора. Для «галерейных» арендаторов арендные ставки могут значительно варьироваться внутри одного ТЦ в зависимости от доходности сегмента торговли. Собственник торгового объекта вынужден учитывать тот факт, что ювелирный и книжный магазины не смогут платить равные арендные ставки, даже занимая равные площади. По данным компании Leeds Property Group, для мелких и средних операторов, открывающих магазины в составе торговых галерей ТЦ, средние ставки аренды колеблются в диапазоне $800–2500/кв. м в год.
Все большее распространение получает схема оплаты аренды процентом от оборота оператора. Эта схема наиболее применима к якорным арендаторам в том случае, когда собственник ТЦ уверен в успешности проекта и готов разделить с оператором риск недополучения прибыли, характерный для начала функционирования торгового центра: в этом случае арендатор платит фиксированную минимальную ставку. Зато в случае успеха проекта собственник оказывается в выигрыше, получая процент с возросшего оборота арендатора.
В целом по рынку в минувшем полугодии средние ставки не претерпели значительных изменений. Однако значительный разброс ставок затрудняет оценку динамики изменений и не позволяет с уверенностью говорить о стабилизации ставок на рынке торговой недвижимости. Недостаток качественных торговых площадей, а также выход на рынок все новых торговых операторов способствует увеличению арендных ставок в современных высококачественных торговых центрах. С вводом в эксплуатацию новых профессиональных объектов торговой недвижимости арендные ставки будут расти. С другой стороны, обостряющаяся конкуренция между торговыми центрами должна со временем привести к стабилизации арендных ставок.
Тенденции
• Растет число проектов, реализуемых в спальных районах Москвы и в Московской области. Это объясняется дефицитом участков для нового строительства, особенно в центре города, а также планами правительства Москвы сократить объем нового строительства в Центральном административном округе. Весьма перспективной для нового строительства представляется зона Третьего транспортного кольца – там есть неосвоенные территории выводимых промышленных предприятий.
• Активно осваивается подземное пространство – эта тенденция отвечает необходимости реализовать высокий потребительский потенциал Центрального административного округа в условиях недостатка площадей под застройку в этом районе.
• Обострение конкуренции заставляет девелоперов уделять серьезное внимание разработке концепции ТЦ, привлекая для этого специалистов по исследованию рынка, консультантов, специализированные структурные бюро и т. д. Также остро встают вопросы управления торговыми объектами и их продвижения на рынке. В связи с этим эксперты Российского совета торговых центров отмечают тенденцию формирования рынка профессиональных структур, сосредоточенных на отдельных направлениях работы.
• В Москве активно развиваются операторы гастрономических бутиков. На рынок в течение 2006 и 2007 годов планирует выйти целый ряд ритейлеров (французская сеть Petrossian, итальянская компания Peck, австрийская компания Julius Meinl, британская Fortnum & Mason совместно со «Столичной торговой компанией»). «Глобус Гурмэ» продолжает свое развитие. «Седьмой континент» приступает к созданию на месте своих супермаркетов в центре города гастрономических бутиков. Востребованность данного формата на рынке еще раз говорит о высокой покупательной способности населения.
• Наблюдаются взаимосвязи между девелоперами и арендаторами: в случае успешности одного проекта девелопера представленные в ТЦ сетевые операторы стремятся войти в следующий проект, таким образом, формируется пул основных арендаторов, представленных почти во всех проектах данного девелопера. Примером могут служить проекты «Мега I и II», в которых представлены такие операторы, как «Ашан», «Британский дом», «Стокманн», «Спортмастер» и др.
Прогноз
В текущем полугодии рынок розничной торговли продолжит свое развитие, снижения темпов роста оборотов не прогнозируется. В ближайшие годы интерес торговых операторов к перспективному московскому рынку сохранится. В связи с этим рынок торговых центров будет развиваться быстрыми темпами. Если заявленные на текущее полугодие проекты будут завершены в срок, общее предложение качественных торговых площадей к концу года достигнет 4 млн. кв. м. В 2007–2009 годах прогнозируется дальнейшее повышение темпа прироста площадей на рынке торговой недвижимости Москвы, при этом масштабы проектов будут увеличиваться. В то же время ожидается увеличение небольших проектов, что связано с упрощением процедуры получения разрешений на строительство торговых центров максимальной площадью 3100 кв. м. В основном это коснется строительства на окраинах Москвы, где спрос на торговые помещения такого формата остается высоким. В столице начинается строительство Четвертого транспортного кольца. Однако реализация проекта может затянуться на долгое время, поэтому девелоперы не будут торопиться осваивать эти территории.
В ближайшей перспективе ожидается рост арендных ставок в высококачественных торговых центрах, уровень вакантных площадей останется на низком уровне.
С открытием большого количества локальных объектов, которые привлекут собственную аудиторию, состоящую из жителей определенного района, будет происходить перераспределение покупательских потоков. Если сейчас каждый крупный торговый комплекс востребован жителями нескольких районов Москвы и ближнего Подмосковья, то со временем потребительский спрос будут способны удовлетворить районные ТЦ, и тогда возникнет необходимость пересматривать позиционирование региональных и межрегиональных торговых центров.
На сегодняшний день рост предложения торговых площадей соответствует возрастающему спросу и даже отстает от него. Однако для того чтобы платежеспособного спроса хватило на все существующие и запланированные торговые площади, необходимо, чтобы доходы населения продолжали расти такими же и более интенсивными темпами. Хотя сегодня ничто не предвещает ухудшения существующей экономической ситуации, в долгосрочной перспективе девелоперам необходимо учитывать вероятность того, что часть торговых площадей может оказаться невостребованной покупателями.
Благоприятные экономические показатели способствуют активному развитию потребительского рынка России. По данным Федеральной службы государственной статистики, оборот розничной торговли в I полугодии 2006 года составил 3878,7 млрд. руб., что на 11,3% больше, чем в соответствующий период предыдущего года. В Москве, по данным Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы, оборот розничной торговли за I полугодие 2006 года достиг 861,3 млрд. руб., темп роста к соответствующему периоду прошлого года в фактических ценах составил 13,8%, а в сопоставимых ценах оборот розничной торговли увеличился на 6% (2005 год – 5,6%). Рост оборотов розничной торговли наблюдается уже не первый год, и стабильность показателей в сочетании с растущим уровнем доходов представителей среднего класса способствует активному развитию рынка торговой недвижимости Москвы. Все большее предпочтение потребители начинают отдавать современным форматам розничной торговли. Таким образом, качественные торговые центры востребованы как операторами розничной торговли, так и покупателями.
На перспективный рынок продолжают выходить западные операторы, расширяют свою деятельность отечественные сети. По оценкам компании «Торговый квартал», самыми быстрорастущими российскими сетями на московском рынке являются «Пятерочка», «Перекресток», «Копейка», «Седьмой континент», «Дикси». Среди торговых сетей (как западных, так и отечественных), вышедших на рынок за последнее время, можно отметить следующие:
• Французская сеть спортивных товаров «Декатлон». Первый спортивный гипермаркет в России компании «Декатлон» начал работу в мае на 84-м км МКАД, между Алтуфьевским и Дмитровским шоссе. Предполагается, что в 2007 году компания откроет в России еще несколько магазинов площадью около 8 тыс. кв. м.
• Израильская торговая сеть «Хоум Центр» (торговля товарами категории «Сделай сам»). К началу 2007 года появятся первые магазины на территории Москвы и Ярославля. В ближайшие пять лет предполагается открытие 15 магазинов в 15 крупнейших российских городах.
• Сеть магазинов одежды «Yax!». Первые два магазина в Москве и Петербурге компания открыла в апреле текущего года. До конца года откроются 30 магазинов: по пять-шесть собственных в обеих столицах и около 20 франчайзинговых точек в крупных российских городах.
• Сеть книжных магазинов «Республика» предпринимателя Вадима Дымова. Первый магазин сети начал работу в мае этого года на Тверской-Ямской улице.
• Сеть магазинов «Вестер». Калининградская группа компаний «Вестер» приступила к реализации проекта по созданию федеральной сети в сфере продовольственного ритейла и управления торговой недвижимостью. До 2012 года планируется инвестировать в проект более $300 млн. Уже открыт универсам «Вестер» в Москве, а также первый гипермаркет в Белгороде.
• Магазины по продаже товаров для ремонта Castorama. Группа Кingfisher – международная сеть гипермаркетов товаров для дома и ремонта – вышла на российский рынок под брендом Castorama. Компания планирует открыть в России 50 гипермаркетов совместно с петербургской сетью «О’Кей» в течение ближайших десяти лет. Два магазина Castorama уже работают в Санкт-Петербурге и Самаре, в следующем году гипермаркет сети откроется в Москве.
• Казанская сеть «Бахетле». Первый московский магазин продуктовой сети, специализирующейся на торговле национальными татарскими деликатесами, появится до конца текущего года на Алтуфьевском шоссе, а до 2010 в столице планируется открыть до 10 гипермаркетов казанского ритейлера.
• Сеть гипермаркетов электроники «ЭТО» от «Эльдорадо». Сразу три гипермаркета «ЭТО» открылись в августе в Москве: в ТЦ «Л-153», «Гранд» и «Москва».
• Британская сеть универмагов Debenhams. Франшизным пакетом британской сети универмагов владеет компания Sport Fashion Group, первый российский магазин Debenhams откроется осенью этого года на Красной Пресне.
Рынок торговых помещений в минувшем полугодии оставался наиболее привлекательным для российских и зарубежных инвесторов. По оценкам аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, объем вложенных в этот сегмент средств составил около 49% от общей суммы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России. По мнению экспертов Российского совета торговых центров, «теперь можно говорить о новом этапе развития отечественного рынка торговой недвижимости, когда девелопмент подразумевает создание объекта, его запуск, вывод на проектную мощность с целью его последующей продажи». Устойчивый интерес зарубежных инвесторов к качественным российским объектам подтверждается двумя значимыми сделками с участием зарубежных инвестиционных фондов:
• Крупная австрийская финансовая структура Meinl European Land в конце марта этого года купила у «СТ девелопмент» два функционирующих торговых центра Mall Gallery, а также две площадки для строительства суммарной площадью 8 га.
• В июне 2006 года стало известно, что австрийский фонд ImmoEast приобрел у компании Wakelin Promotion два торговых центра «Золотой Вавилон» – в Отрадном и Ясеневе.
По данным компании CBRE Noble Gibbons, средняя доходность в сегменте торговых центров в настоящее время оценивается в 10–12%.
Другие значимые события, произошедшие в I полугодии 2006 года на рынке торговой недвижимости:
• Слияние Pyaterochka Holding N. V. и Perekrestok Holdings Limited. Объединенные компании становятся крупнейшим российским ритейлером. До конца 2006 года планируется открыть 130 дисконтных магазинов «Пятерочка» и 40 супермаркетов «Перекресток» в России. Кроме того, для строительства торговых центров «Перекресток» создает девелоперскую компанию «Перекресток-девелопмент». В настоящий момент компания владеет 20 крупными участками (5 из них находятся на территории Москвы) для строительства.
• 5 июля на заседании Московской городской думы принят Закон «О внесении изменений в Закон «О торговой деятельности в городе Москве». В результате принятия закона максимальная площадь торговых точек, разрешение на строительство которых выдает не правительство, а префектура, увеличилась с 1500 до 3100 кв. м. Это должно упростить процедуру получения разрешения на строительство небольших торговых центров.
Предложение
В минувшем полугодии продолжилось замещение сегмента неорганизованной торговли профессиональными торговыми площадями. По оценкам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в последние 5–6 лет общее количество торговых площадей в Москве (включая рынки, лоточную торговлю и т. д.) оставалось неизменным – около 5 млн. кв. м, менялось лишь соотношение различных форм торговли. Соотношение в пользу качественных торговых площадей изменяется со скоростью 6–7% в год, в основном прирост идет за счет формата гипермаркетов и дискаунтеров (данные компании Jones Lang LaSalle).
Эксперты рынка называют различные цифры при оценке общей площади качественного предложения торговых центров.
• По данным специалистов Colliers International, на конец I полугодия 2006 года в Москве функционировало 45 профессиональных торговых центров суммарной площадью около 2 млн. 218 тыс. кв. м и торговой – около 1 млн. 253 тыс. кв. м.
• По оценкам компании DTZ, к концу истекшего полугодия общее предложение современных торговых центров в Москве достигло 2 млн. 750 тыс. кв. м.
• Аналитики компании GVA Sawyer считают, что объем качественных торговых помещений достиг 2 млн. 920 тыс. кв. м, это составляет около 53% от общего объема предложения (примерно 5,4 млн. кв. м).
Различия в цифрах связаны с тем, что для оценки качества торговых объектов компании используют разные критерии.
По мнению аналитиков рынка, качественные торговые площади в Москве распределены весьма неравномерно – от 300 кв. м на 1000 жителей в Центральном административном округе до 8 кв. м – в Восточном (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). При этом эксперты отмечают, что при анализе обеспеченности населения торговыми площадями необходимо учитывать не только количество жителей на определенной территории, но и средний доход населения в данном районе, а также распределение пассажиропотоков между различными районами.
Распределение торговых площадей по округам в пересчете на 1000 жителей представлено на диаграмме 1.
В конце 2005 года было введено в эксплуатацию несколько крупномасштабных проектов («Фестиваль» на Мичуринском проспекте, два комплекса Mall Gallery в Братеево и Отрадном, Retail Park на Варшавском шоссе), в связи с чем в I полугодии текущего года произошло некоторое снижение темпов ввода новых объектов. За первые два квартала текущего года новое качественное предложение было представлено всего двумя проектами:
• ТЦ «Бибиревский», Бибиревская ул., 21 (18,6 тыс. кв. м);
• ТЦ «Город», Рязанский пр-т, 2, к. 2 (134 тыс. кв. м).
В августе 2006 года были введены в эксплуатацию торговые центры «Золотой Вавилон-II» в Ясенево, 20,8 тыс. кв. м, и «Час Пик» на 87-м км МКАД, 25 тыс. кв. м (данные компании Colliers International). По оценкам компании DTZ, до конца 2006 года на рынок должны выйти более 20 торговых центров общей площадью около 900 тыс. кв. м. Значимые объекты, планируемые к вводу до конца 2006 года, представлены в таблице 1.
Аналитики компании Leeds Property Group подсчитали, что общая площадь торговых центров и многофункциональных объектов с торговой составляющей, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2006–2007 годах, составит более 3,5 млн. кв. м. В стадии проектирования находится значительное количество крупных торговых центров. Это говорит о том, что инвесторы и девелоперы высоко оценивают потенциал российского рынка торговой недвижимости. Началась реализация проектов, строительство которых долгое время откладывалось: «Павелецкая площадь», «Белорусский», ТЦ на территории Первого хладокомбината.
Крупнейшие проектируемые торговые центры представлены в таблице 2.
Недостаточное количество площадок под застройку в центре города стало причиной развития формата подземных торговых центров («Павелецкая площадь», «Пушкинская площадь», «Площадь Тверской заставы»). Также наблюдается смещение нового строительства к спальным районам и ТТК. Строительство крупных объектов, функционирующих в формате гипермаркетов, ведется в основном на участках, прилегающих к МКАД. Значительную часть прироста составят масштабные проекты торговых центров, расположенных на Третьем транспортном кольце.
Спрос
В связи с выходом на рынок новых операторов, а также расширением существующих торговых сетей, спрос на качественные торговые площади со стороны арендаторов остается высоким. Оценить его в числовых показателях довольно сложно: современные торговые центры проектируются под конкретных якорных арендаторов, и свободных площадей в данном сегменте практически нет. В целом же количество свободных помещений зависит от качества торгового центра. В успешных торговых центрах уровень свободных площадей, по оценкам аналитиков компании «Торговый квартал», не превышает 1–3%, в таких торговых центрах ведутся списки ожидания для арендаторов. В менее удачных с точки зрения концепции и расположения современных торговых центрах уровень вакантных площадей, по данным компании DTZ, достигает 5%, а в среднем по Москве этот показатель составляет порядка 4%. Ожидается, что количества вакантных площадей в высококачественных торговых центрах будет недостаточно, в то же время с выходом на рынок большого числа новых профессиональных объектов будет увеличиваться количество свободных площадей в менее успешных торговых центрах.
Спрос на рынке качественных торговых помещений формируют в основном сетевые операторы, постепенно вытесняя одиночных ритейлеров. По данным компании GVA Sawyer, на торговые сети в Москве приходится 60% розничного товарооборота, а к 2010 году доля сетевых операторов достигнет 85%. Большинство таких операторов предлагают покупателям высокие стандарты обслуживания, в свою очередь, предъявляя более жесткие требования к качеству арендуемых помещений. Арендаторы отдают предпочтение площадям с современной технической оснащенностью, качественной отделкой, хорошей транспортной доступностью и наличием парковки.
По оценкам компании DTZ, в торговых центрах наиболее востребованными являются блоки в 100–200 кв. м. При этом наблюдается тенденция укрупнения запрашиваемых «галерейными» арендаторами торговых площадей – увеличивается спрос на помещения площадью 350–500 кв.м. В компании Leeds Property Group отмечают также стабильный рост площадей, занимаемых универмагами и гипермаркетами, как в составе торговых центров, так и в качестве отдельно стоящих объектов.
По мере развития многие категории ритейлеров увеличивают формат и запрашивают помещения большей площади. Тенденция налицо, но спрогнозировать потребности рынка через 3–5 лет очень сложно. Эта проблема, по мнению аналитиков компании «Магазин магазинов», усложняется тем, что, в отличие от якорных арендаторов, для которых необходимые площади предусматриваются на этапе проектирования, «галерейные» арендаторы входят в проект на более позднем этапе, когда возможностей для изменения проекта все меньше. При проектировании торгового центра необходимо учитывать темпы роста потенциальных арендаторов, в противном случае ритейлерам придется приспосабливаться к предлагаемым условиям, сокращая ассортимент и изменяя идеальный формат.
В I полугодии 2006 года не было значимых проектов редевелопмента. Хотя на рынке торговых помещений на сегодняшний момент существует ряд объектов, концепция которых устарела или была изначально ошибочной – это касается и размеров предлагаемых площадей, и общего позиционирования торгового центра. Однако пока спрос на рынке превышает предложение, даже вяло функционирующие торговые объекты востребованы у арендаторов. Аналитики рынка отмечают, что уже наметилась тенденция редевелопмента торговых объектов и с ростом конкуренции в ближайшем будущем она продолжит свое развитие. Тем не менее пока рынок ненасыщен, примеры реконструкции и репозиционирования торговых центров остаются единичными. Специалисты компании Jones Lang LaSalle связывают отсутствие примеров редевелопмента также и с тем, что до сих пор строительство велось в основном на окраинах Москвы – в районе МКАД, а также ТТК.
Отмечается повышение интереса к инвестиционным покупкам, о чем свидетельствует приобретение в минувшем полугодии торговых центров Mall Gallery и «Золотой Вавилон» западными финансовыми структурами. Что касается покупки торговыми компаниями площадей для собственных нужд, то, по данным GVA Sawyer, основной объем сделок в I полугодии 2006 года был совершен крупными сетевыми операторами («Перекресток», «Планета Боулинг», «Л’Этуаль» и др.). В компании «Магазин магазинов» отмечают, что продажа площадей торгового центра розничным операторам уничтожает ТЦ как инвестиционный актив. Решая задачи финансирования на этапе строительства, основной владелец проекта закладывает невозможность будущей продажи торгового центра институциональному инвестору. Кроме того, продажа площадей создает проблемы и на этапе управления: если часть помещений находится в собственности у ритейлеров, адаптация торгового центра к изменяющемуся рынку затруднительна. Как отмечают в компании, «с развитием рынка и ростом понимания того, что основной целью девелопмента является инвестиционная продажа проекта, доля сделок купли-продажи части торговых площадей в торговых центрах будет сокращаться».
Ставки
На формирование ставок аренды в торговых центрах влияют такие факторы, как:
• Успешность торгового центра. В удачно расположенных, грамотно спроектированных и правильно позиционированных ТЦ ставки аренды увеличиваются, в то время как в устаревших или изначально неудачных торговых центрах ставки могут стабилизироваться и даже снижаться.
• Привлекательность торгового арендатора для потребителей. Для якорных арендаторов, функцией которых является привлечение посетителей в торговый центр, ставка аренды может быть в несколько раз ниже, чем для операторов торговой галереи, использующих под торговлю небольшую площадь. По данным DTZ, для якорных арендаторов в минувшем полугодии ставки аренды составляли $100–250/кв. м для площадей от 5 тыс. кв. м и $250–550/кв. м в год для площадей от 1500 до 3 тыс. кв. м (без НДС и операционных расходов). Кроме того, на сравнительно низкие арендные ставки могут претендовать ведущие торговые операторы, которые, несмотря на относительно небольшой размер занимаемых ими площадей, привлекают посетителей в торговый центр. По оценкам Colliers International, к торговым маркам, способным играть якорную роль в торговом центре, можно отнести Mexx, Zara, Jennyfer, Motivi, Accessorize и другие.
• Профиль арендатора. Для «галерейных» арендаторов арендные ставки могут значительно варьироваться внутри одного ТЦ в зависимости от доходности сегмента торговли. Собственник торгового объекта вынужден учитывать тот факт, что ювелирный и книжный магазины не смогут платить равные арендные ставки, даже занимая равные площади. По данным компании Leeds Property Group, для мелких и средних операторов, открывающих магазины в составе торговых галерей ТЦ, средние ставки аренды колеблются в диапазоне $800–2500/кв. м в год.
Все большее распространение получает схема оплаты аренды процентом от оборота оператора. Эта схема наиболее применима к якорным арендаторам в том случае, когда собственник ТЦ уверен в успешности проекта и готов разделить с оператором риск недополучения прибыли, характерный для начала функционирования торгового центра: в этом случае арендатор платит фиксированную минимальную ставку. Зато в случае успеха проекта собственник оказывается в выигрыше, получая процент с возросшего оборота арендатора.
В целом по рынку в минувшем полугодии средние ставки не претерпели значительных изменений. Однако значительный разброс ставок затрудняет оценку динамики изменений и не позволяет с уверенностью говорить о стабилизации ставок на рынке торговой недвижимости. Недостаток качественных торговых площадей, а также выход на рынок все новых торговых операторов способствует увеличению арендных ставок в современных высококачественных торговых центрах. С вводом в эксплуатацию новых профессиональных объектов торговой недвижимости арендные ставки будут расти. С другой стороны, обостряющаяся конкуренция между торговыми центрами должна со временем привести к стабилизации арендных ставок.
Тенденции
• Растет число проектов, реализуемых в спальных районах Москвы и в Московской области. Это объясняется дефицитом участков для нового строительства, особенно в центре города, а также планами правительства Москвы сократить объем нового строительства в Центральном административном округе. Весьма перспективной для нового строительства представляется зона Третьего транспортного кольца – там есть неосвоенные территории выводимых промышленных предприятий.
• Активно осваивается подземное пространство – эта тенденция отвечает необходимости реализовать высокий потребительский потенциал Центрального административного округа в условиях недостатка площадей под застройку в этом районе.
• Обострение конкуренции заставляет девелоперов уделять серьезное внимание разработке концепции ТЦ, привлекая для этого специалистов по исследованию рынка, консультантов, специализированные структурные бюро и т. д. Также остро встают вопросы управления торговыми объектами и их продвижения на рынке. В связи с этим эксперты Российского совета торговых центров отмечают тенденцию формирования рынка профессиональных структур, сосредоточенных на отдельных направлениях работы.
• В Москве активно развиваются операторы гастрономических бутиков. На рынок в течение 2006 и 2007 годов планирует выйти целый ряд ритейлеров (французская сеть Petrossian, итальянская компания Peck, австрийская компания Julius Meinl, британская Fortnum & Mason совместно со «Столичной торговой компанией»). «Глобус Гурмэ» продолжает свое развитие. «Седьмой континент» приступает к созданию на месте своих супермаркетов в центре города гастрономических бутиков. Востребованность данного формата на рынке еще раз говорит о высокой покупательной способности населения.
• Наблюдаются взаимосвязи между девелоперами и арендаторами: в случае успешности одного проекта девелопера представленные в ТЦ сетевые операторы стремятся войти в следующий проект, таким образом, формируется пул основных арендаторов, представленных почти во всех проектах данного девелопера. Примером могут служить проекты «Мега I и II», в которых представлены такие операторы, как «Ашан», «Британский дом», «Стокманн», «Спортмастер» и др.
Прогноз
В текущем полугодии рынок розничной торговли продолжит свое развитие, снижения темпов роста оборотов не прогнозируется. В ближайшие годы интерес торговых операторов к перспективному московскому рынку сохранится. В связи с этим рынок торговых центров будет развиваться быстрыми темпами. Если заявленные на текущее полугодие проекты будут завершены в срок, общее предложение качественных торговых площадей к концу года достигнет 4 млн. кв. м. В 2007–2009 годах прогнозируется дальнейшее повышение темпа прироста площадей на рынке торговой недвижимости Москвы, при этом масштабы проектов будут увеличиваться. В то же время ожидается увеличение небольших проектов, что связано с упрощением процедуры получения разрешений на строительство торговых центров максимальной площадью 3100 кв. м. В основном это коснется строительства на окраинах Москвы, где спрос на торговые помещения такого формата остается высоким. В столице начинается строительство Четвертого транспортного кольца. Однако реализация проекта может затянуться на долгое время, поэтому девелоперы не будут торопиться осваивать эти территории.
В ближайшей перспективе ожидается рост арендных ставок в высококачественных торговых центрах, уровень вакантных площадей останется на низком уровне.
С открытием большого количества локальных объектов, которые привлекут собственную аудиторию, состоящую из жителей определенного района, будет происходить перераспределение покупательских потоков. Если сейчас каждый крупный торговый комплекс востребован жителями нескольких районов Москвы и ближнего Подмосковья, то со временем потребительский спрос будут способны удовлетворить районные ТЦ, и тогда возникнет необходимость пересматривать позиционирование региональных и межрегиональных торговых центров.
На сегодняшний день рост предложения торговых площадей соответствует возрастающему спросу и даже отстает от него. Однако для того чтобы платежеспособного спроса хватило на все существующие и запланированные торговые площади, необходимо, чтобы доходы населения продолжали расти такими же и более интенсивными темпами. Хотя сегодня ничто не предвещает ухудшения существующей экономической ситуации, в долгосрочной перспективе девелоперам необходимо учитывать вероятность того, что часть торговых площадей может оказаться невостребованной покупателями.
