Объем и структура рынка в 2002 г.
Рынок аренды нежилых помещений включает помещения, используемые под офисы, торговлю, общественное питание, производственные, научные цели, склады, медицинские, социально-культурные, бытовые и тому подобные нужды.
По состоянию на 01.01.2003 г. по данным Бюро технической инвентеризации г. Москвы (далее МосгорБТИ) на территории Москвы расположено около 69 тысяч нежилых строений общей площадью 128,4 млн. кв.м и во встроенных помещениях жилищного фонда 17,2 млн. кв.м.
Количество площадей нежилых помещений Москвы (далее ПНПМ) относительно 2001 г. увеличилось на 4,7%, в том числе по федеральному сектору на 2,3%, муниципальному на 3,7%, частному на 12,2%. Однако по данным МосгорБТИ значительная часть указанного прироста связана с регистрацией в органах БТИ существующих объектов, ранее не проходивших регистрацию.
Структура рынка нежилых помещений по формам собственности представлена на Диаграмме 1.
Распределение площадей между федеральной и муниципальной собственностью, сложившееся к 2003 г., может измениться в связи с тем, что Министерство имущественных отношений российской федерации (далее Минимущество РФ) требует от Мэрии Москвы вернуть в его и Минкультуры РФ ведение более 1,5 тыс. объектов, относящихся к общероссийского значения памятникам культуры, архитектуры и искусства и незаконно, по мнению Министерства, находящихся в распоряжении Мэрии. Это не менее 2,6 млн. кв.м нежилых помещений, из которых значительная часть сдается в аренду. В связи с этим, для каждой из Сторон важно, в чьей Бюджет будут поступать средства от оплаты аренды.
Структура рынка аренды нежилых помещений по профилям использования представлена на Диаграмме 2 (в % к итогу).
В коммерческую аренду департамент имущества города Москвы (далее ДИГМ) сдает лишь 14,5 млн. кв.м площади, т.е. 28,7 % от подведомственных городу, остальные находятся в хозяйственном ведении, оперативном управлении и других формах собственности, не приносящих в прямом виде доходов в бюджет Москвы.
По линии федеральной собственности в коммерческую аренду сдается не более 1,5-1,6 % площадей (это 900-1000 тыс. кв.м), остальное – государственные и общественные организации, не вносящие плату за аренду.
Приведенные цифры коммерческой аренды касаются первичного рынка. Фактически значительная часть государственных предприятий, научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро и других организаций сдают часть служебных, производственных и складских площадей в аренду, чтобы поддержать свое финансовое положение. Некоторые из них, особенно научные организации, существуют за счет получения арендной платы.
Собственники нежилых помещений также сдают площади в аренду (целиком или частично).
Согласно экспертным оценкам специалистов в коммерческой (платной) аренде в Москве находится 58-60 млн. кв.м нежилых помещений.
В Правительстве Москвы (И. Орджоникидзе) считают, что в Москве необходимо иметь еще 8,5-9 млн. кв.м офисных площадей, в том числе 6 млн. кв.м для предприятий малого и среднего бизнеса по цене за 1 кв.м не более 150 долл./год и 6,5-7 млн. кв.м торговых помещений, то есть реальный спрос на сравнительно доступные и качественные нежилые помещения в Москве удовлетворен на 75-80 %.
С точки зрения оценки качества нежилых помещений Москвы, приходится констатировать, что в столице лишь малая доля помещений удовлетворяет мировым стандартам. Так при распределении помещений по международной классификации классов зданий коммерческой недвижимости в столице России структура рынка выглядит следующим образом (диаграмма 3).
Оценки аналитиков объемов рынка коммерческих недвижимости при распределении на классы до недавнего времени расходились на порядок. Причина отличия в оценках в том, что в России (Москве) до последнего времени официально не принят собственный стандарт, определяющий параметры отнесения офисных зданий по классам. В сегменте торговой недвижимости общепринятая классификация и стандартизация отсутствует и по сей день. Однако работа по выработке единых стандартов уже ведется.
Основная часть нежилых помещений, сдаваемых в Москве в аренду, обеспечивает арендаторам лишь элементарно - необходимые условия для их деятельности и не отвечает современным требованиям. Вместе с тем, принимая во внимание уровень экономики России, на ближайшие 10 лет основной спрос будет на нежилые помещения классов Б и С, у которых ставки арендной платы будут не выше 250-350 долл. за 1 кв.м в год.
Распределение пользователей нежилых помещений г. Москвы по размерам занимаемой площади показывает следующее.
Эти данные означают, что подавляющее большинство пользователей – мелкие и средние предприниматели, которые и в дальнейшем будут предъявлять спрос на помещения с малым (до 500 кв.м) метражом, и в то же время есть компании, их будет не более 1-2 % от общего количества собственников и арендаторов, но на их долю уже в настоящее время приходится около 1/5 всех коммерческих площадей Москвы, и спрос подобных компаний постоянно увеличивается.
Весьма важным является также вопрос о доле российских и зарубежных коммерческих пользователей в занимаемой коммерческой площади столицы. Так по данным компании Colliers International в 2001 г. доля Российских компаний в общем объеме сделок по аренде и купле офисных помещений составляла в классах А и Б:
- по объему (площади) сделок – 73 %,
- по количеству сделок – 43 %.
Соответственно доли зарубежных компаний 27 и 57 %. Это означает, что российские участники сделок доминируют не только к объему сделок, но и их весомости.
В расчете на 1 % сделок у Россиян 1,7 % всех площадей, у зарубежных пользователей в 3,6 раза меньше – 0,47 %, что еще раз подтверждает тезис об усилении активности российских компаний на рынке нежилых помещений.
По ПНПМ классов С и Д доля российских участников в сделках превышает 95%.
С точки зрения приоритетов сделок - очевидный перевес на стороне сделок по аренде помещений. Так, в 2001 г. доля сделок продажи в их общем количестве около 10 %, тем не менее, она увеличивается. Причина в том, что очень немногие фирмы (и тем более индивидуальные коммерсанты) могут покупать недвижимость в силу ее весьма высокой стоимости, поэтому исходя из своих финансовых возможностей они предпочитают аренду.
Выше уже отмечалось, что потенциальная потребность в коммерческих нежилых помещениях удовлетворена в Москве на 75-80 %, но в то же время, на рынке в текущем обороте всегда имеются временно свободные площади. Их доля 3-4 % от общей величины и предлагаются они преимущественно на вторичном (открытом) рынке по рыночным ценам.
Свободные площади, которые являются предметом ведения Минимущества РФ и дипартамента имущества г. Москвы (далее ДИГМ) (первичный «рынок») в основном распределяются между заинтересованными организациями, имеющими хорошие контакты с властными структурами, хотя формально и проводятся время от времени аукционы и конкурсы по продаже и аренде федеральной и муниципальной недвижимости. Все дело здесь в том, что цены госаренды, в частности, до 2003 г. были в 3-4 раз ниже, чем на свободном рынке.
Структура спроса и предложения на свободном рынке ПНПМ характеризуется экспертами ИАБ «RWAY» на февраль 2003 года следующими показателями (таблица 2).
По оценкам экспертов исходя из начатого в 2001-2002 г строительства и реконструкции объектов нежилого назначения в 2003 г. в Москве будет введено в эксплуатацию 1,4-1,5 млн. кв.м новых площадей, из них для коммерческого использования 700-800 тыс. кв.м, в том числе:
- офисных (всех классов) около 500-600 тыс. кв.м,
- торговых, складских, общепита, соцкультбыта и т.п. 200-300 тыс. кв.м.
Цены за аренду нежилых помещений 2002 г.
Цены за аренду нежилых помещений в Москве в значительной мере зависели от следующих факторов:
- кто является Арендодателем: Минимущество РФ, ДИГМ, Арендатор первичного рынка или частный собственник;
- местоположение арендуемых помещений;
- классность арендуемых помещений;
- вид деятельности Арендатора (производственная, управленческая, банковская, торговля, социальная и т.д.);
- прочие (например, значимость деятельности для столицы, особые льготы и т.д.);
До 2003 г., как уже отмечалось выше, арендные ставки на первичном рынке (т.е. помещения, сдаваемые в аренду ДИГМ и Минимуществом РФ) были в 3-4 раза ниже ставок на вторичном, свободном рынке. Исключение составляли арендные ставки для банков, страховых компаний, ресторанов, ночных клубов, которые на первичном рынке были ниже, чем на вторичном, в 1,5-2,0 раза.
Если один и тот же офисный объект Москвы с одинаковым назначением оценить по методикам обеих организаций, то возникает парадоксальная ситуация:
- без учета долларового пересчета ставка АП у Москвы в 1,6 раза больше, чем у Минимущества РФ;
- с учетом долларовой переоценки ставка Минимущества РФ в 1,9 раза больше, чем у ДИГМ.
Хотя Минимущество РФ и ДИГМ курируют разные объекты нежилой недвижимости в столице, но функционально это одна система исполнительной власти, уполномоченная управлять государственной собственностью, и соответственно методы расчета АП должны быть одинаковыми, а не диаметрально противоположными.
В итоге на первичном рынке по линии Минимущества РФ в 2002 г. складывались следующие уровни ставок:
- для банков, страховых компаний, ресторанов, ночных клубов, казино и т.п. - 240 – 300 долл/кв.м/год
- гостиницы, автосервисы, охранные бюро, салоны разные и т.п. - 180 – 220 долл/кв.м/год
- розничная торговля, издательства, редакции, студии, телерадиовидеокомпании, связь, туризм 130 – 160 долл/кв.м/год
- столовые, кафе и т.д., аптеки, негосударственные научные организации, спортклубы, структуры производственного сектора экономики - 110 – 130 долл/кв.м/год
По линии ДИГМ в 2002 г. ставки АП в среднем на 50 – 60 % ниже, чем у Минимущества РФ, за исключением ставок по торговым организациям, которые были меньше на 10 – 15 %.
Следует сразу подчеркнуть, что из-за ограниченности нежилых помещений федеральной подчиненности лишь очень малое число коммерческих организаций получали в аренду это имущество, поэтому указанные выше ставки взяты не из данных о фактических сделках (договорах), а в основном рассчитаны по Методике Минимущества РФ.
Соотношение ставок арендной платы, установленной в 2002 г. на первичном рынке Минимущества РФ и ДИГМ, а также ставок на вторичном, свободном рынке (включая эксплуатационные расходы) представлено в диаграмме 4.
На основании данных Минимущество, ДИГМ и данных риэлторских компаний
На свободном рынке уровень ставок АП, главным образом, зависит от класса здания.
Кроме того, при прочих равных условиях, арендодатели стараются установить более высокие ставки АП для торговых организаций.
При сопоставлении величины ставок АП необходимо знать, включают ли они эксплуатационные расходы на коммунальное и техническое обслуживание арендуемых помещений.
По обобщенным сведениям аналитиков ведущих Московских фирм на рынке нежилых офисных помещений города средние цены (ставки АП) составляли (долл. США), без НДС (диаграмма 5).
Относительно 2001 г. на первичном рынке ставки АП увеличились на 18 – 20 %, на вторичном рынке на 3 – 5 %. По международным оценкам уровень ставок АП по офисам класса А в Москве считается одним из самых высоких в мире.
Согласно рейтингу цен за АП, опубликованному в «Business Space Across the World» по 45 крупнейшим городам мира – составитель международная корпорация «Healey & Baker», - Москва занимает 4 место по величине ставок АП после Лондона, Токио и Парижа, оставив за собой Нью-Йорк, Берлин, Франкфурт, Рим, Милан и др. мировые деловые центры.
Аренда торговых помещений на свободном рынке стоит значительно дороже, чем офисных, что практически означает стремление Арендодателей перераспределить в свою пользу доход торговли, который в обществе признается непомерно высоким.
Даже минимальные ставки для торговых организаций в центре Москвы выше 1000 – 1100 долл./кв.м/год, а на окраинах 400 – 550 долл. кв.м/год.
Динамика ставок аренды в торговых помещениях г. Москвы представлена на диаграмме 6.
Подобная ситуация имеет место еще и потому, что дефицит торговых помещений в столице сильнее, чем офисных, поэтому Правительство Москвы, уделяет особое внимание строительству новых торговых центров во всех районах Москвы и особенно «спальных».
В 2003 г. ставки АП на свободном рынке изменятся незначительно (рост 3-5 %), а вот на первичном рынке цены должны вырасти как минимум в 2 раза. Это обусловлено стремлением Минимущества РФ и Мэрии Москвы приблизить их ставки АП к рыночным. Другая цель – значительно снизить масштабы субаренды в Москве, при которой Арендаторы, получая на первичном рынке площади по низким ценам, сдают их в субаренду по рыночным ценам, лишая Бюджет реального дохода.
Инструментом для данной операции служит переход к расчету АП исходя из рыночной оценки арендуемых объектов. Эту оценку должны выполнять аккредитованные при Минимуществе РФ и ДИГМ фирмы по оценке нежилой недвижимости и уровня арендной платы по ней.
Уже первые результаты действия Постановления Правительства Москвы от 22.01.02 № 68-ПП (далее «Постановление»), установившего порядок расчета АП исходя из рыночной оценки нежилых помещений, показывают, что ставки АП по муниципальной части рынка вырастают в 2,6 – 3,0 раза, что для многих добросовестных арендаторов, не занимающихся спекуляцией полученных в аренду помещений, а обычной хозяйственной деятельностью, экономически разорительна. Как известно, многочисленные протесты со стороны коммерческих структур и общественных организаций вынудили Мэра Москвы обещать внимательно разобраться в ситуации и приять меры по ее урегулированию.
Выводы и предстоящие тенденции.
Количество нежилых помещений в Москве, используемых в коммерческих целях за прошедшие 10 лет увеличилось в 2,5-3 раза и составляет к началу 2003 г. по разным оценкам 58-60 млн. м2. Основная часть этих помещений не соответствует современным требованиям по технической оснащенности, комфортности и безопасности для Арендаторов.
Международному уровню оценок отвечает лишь 2,5-2,6 млн. м2 коммерчески используемых площадей (классов А и Б), или 3-5 % от общей величины.
Тем не менее, ежегодно в столице планируется ввод до 1,4-1,5млн. м2 новых нежилых помещений, из них коммерческого назначения 700-800 тыс.кв.м. Следует отметить, что доля строящихся и реконструируемых помещений международного класса А и Б в общем объеме ввода остается еще весьма низкой (14-15%). Вместе с тем, основная часть арендаторов предъявляет спрос на менее дорогостоящие помещения в зданиях классов В и С.
Наибольшим спросом среди массы Арендаторов, представляющих мелкий и средний бизнес, пользуются помещения до 500 м2 с ценой аренды до 300-350 дол/м2/год, включая НДС. В то же время существует стабильный, неудовлетворенный спрос на высококлассные помещения площадью более 1500-2000 м2, по которым арендная плата может превышать 500 дол/м2/год.
В 2002 году арендная плата по всем категориям нежилых помещений продолжала увеличиваться относительно 2000-2001 г.г. Наибольший рост в 18-20% имел место по первичной аренде в представляемой федеральной и муниципальной собственности. На свободном рынке цены поднялись в среднем на 3-5%.
Величина ставок АП в значительной мере (до 3-4 раз) отличалась на первичном и вторичном рынке, а также в зависимости от классности и назначения арендуемых помещений.
В классе А они составляли от 500 до 650 дол/м2/год, но в отдельных случаях поднимались и опускались на 10-15% от средних.
В классах В, С и Д ставки АП заметно ниже и в них гораздо больший разброс в зависимости от местоположения, технического уровня зданий, наличия автостоянок и пр.
В 2003 г. на первичном рынке ставки АП вырастут не менее чем в 2 раза, а на вторичном рынке на 3-5%.
Ставки платы за коммунальное и техническое обслуживание нежилых помещений в 2002 г. находились в пределах от 30 до 100 дол/м2/год в зависимости от технического уровня зданий и «монопольности» прав их Балансодержателей.
На 2003 г. эти ставки должны увеличиться на 12-15% с учетом роста коммунальных платежей, цен на материалы для эксплуатации, ремонта зданий и прочих инфляционных факторов.
