Общая ситуация
Доля торгового оборота Москвы в общем обороте розничной торговли в России медленно, но неуклонно снижается – если в 2002 году сумма розничного товарооборота Москвы составляла около трети от общероссийского, то в 2007 году она приблизилась к 20% (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). Это объясняется массовым выходом девелоперов и торговых сетей в регионы, что стало следствием обострения конкуренции на московском рынке и роста покупательской способности населения за пределами столицы. Тем не менее торговый оборот в Москве продолжает свой рост, хотя и не так стремительно, как в предыдущие годы. При этом следует учитывать, что объем продаж товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках в денежном выражении продолжает сокращаться (по официальным данным, в 2007 году снижение составило около 15%). Устаревшие форматы замещаются новыми формами цивилизованной торговли, темпы роста оборота которой в столице превышают 20% в год. Поэтому столичный рынок остается приоритетным для многих торговых операторов, планирующих выход в Россию.
В 2007 году еще большее распространение получила практика инвестиционных покупок торговой недвижимости. Среди сделок, совершенных западными покупателями, можно отметить следующие:
- В начале года датский фонд BPT Arista приобрел первую очередь торгового центра «Глобал Сити» на Кировоградской улице общей площадью 16 тыс. кв. м;
- Крупнейший торговый инвестор Европы Rodamco Europe N.V. приобрел в собственность 50% торговых площадей строящегося в Москве многофункционального комплекса «Метрополис» компании Capital Partners;
- Американский инвестиционный фонд Appolo Real Estate Advisers приобрел у Metro Group свой первый в России проект – ТЦ в подмосковных Котельниках (бывший гипермаркет «Маркткауф») общей площадью 34 тыс. кв. м. Сумма сделки составила около $100 млн.
- Австрийская девелоперская компания Immoeast приобрела проект строительства торгового центра GoodZone на Каширском ш., общая сумма инвестиций – более $600 млн.
- Торговый центр класса люкс «Времена года» на Кутузовском проспекте приобрела канадская инвестиционная компания Ivanhoe Cambridge, сумма сделки составила около $500 млн.
Диаграмма 1. Динамика прироста объем площадей в торговых центрах г. Москвы
Источник: Colliers International
Увеличение числа инвестиционных сделок связано с повышением доверия западных инвесторов к России, которое позволяет им вкладывать средства не только в готовые инвестиционные продукты, которых пока еще очень мало на российском рынке, но и в строящиеся проекты.
Благоприятные тенденции прошлого года были омрачены разразившимся на мировых рынках кризисом ликвидности. Несмотря на то что глобальный кризис не успел оказать значительного влияния на развитие российского рынка недвижимости, эксперты ожидают, что в 2008 году его последствия для игроков рынка станут более очевидны – уже сегодня отмечаются проблемы с привлечением финансирования, стоимость кредитов увеличивается. Однако возможно и положительное влияние кризиса на российский рынок недвижимости в целом: игроки рынка отмечают, что сегодня в России работает большое количество «случайных» компаний-девелоперов, большая часть которых не имеет достаточного опыта реализации проектов. Теперь стремящиеся сократить свои риски банки будут стремиться работать с наиболее опытными и профессиональными участниками рынка, имеющими благоприятную кредитную историю, поэтому сократившаяся в результате кризиса денежная масса будет направлена на реализацию наиболее качественных и профессиональных проектов.
Предложение
Данные экспертов о количестве существующего и нового предложения значительно варьируются, что в большой степени связано с отсутствием единой классификации торговых центров на московском рынке.
- В компании «Магазин магазинов», испольльзуя стандарты Международного совета торговых центров (ICSC) насчитывают порядка 140торговых объектов, которые можно назвать торговыми центрами, их общая арендуемая площадь (GLA) составляет чуть более 2,8 млн. кв. м. Всего, по подсчетам специалистов компании, в столице насчитывается более 300 крупных торговых объектов различного качества.
- По данным Knight Frank на конец 2007 года, общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составляла 4млн. 856 тыс. кв. м, арендуемая площадь– 2 млн. 716 тыс. кв. м.
- Аналитики Jones Lang LaSalle к качественным торговым центрам относят 59 торговых объектов общей площадью около 3,2млн.кв. м и арендуемой площадью (GLA) 1млн.781тыс. кв. м.
| Таблица 1. Примеры торговых центров, открытые в г. Москве в 2007 г. | ||||
| Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м | Дата открытия |
| «Мосмарт» | МКАД / Боровское ш. | 75 500 | 28 000 | февраль |
| «Глобал Сити» (2-я очередь) | Днепропетровская ул., д. 2 | 38 000 | 14 100 | апрель |
| «Пражский пассаж» | Красного маяка ул., 2б | 35 000 | 24 500 | апрель |
| «Щука» | Щукинская ул., вл. 42 | 105 000 | 41 000 | май |
| ЦУМ (2-я очередь) | Петровка ул., 2, стр. 1 | 35 000 | 23 000 | август |
| «Домодедовский» | Ул. Генерала Белова, 18 | 33 000 | 18 000 | август |
| «АСТ» | Измайловское ш.,71 | 26 000 | 15 000 | август |
| «Лотте Плаза» | Новинский б-р,8 | 23 100 | 18 100 | сентябрь |
| «Времена года» | Кутузовский пр-т, вл. 48 | 64 300 | 29 000 | ноябрь |
| «МЕГА – Белая Дача» (2-я очередь) | г. Котельники, 1-й Покровский проезд, 5 (14-й км МКАД) | 110 000 | 68 100 | ноябрь |
| Источник: Colliers International | ||||
В 2007 году наблюдалось замедление темпов роста рынка торговых площадей. Снижение темпов ввода, по различным оценкам, составило 30–50%, что связано как с активным выходом девелоперов торговой недвижимости на региональные рынки, так и с задержками сроков строительства: по данным на конец 2006 года на 2007 год было запланировано к вводу в эксплуатацию около 1,5 млн. кв. м торговой недвижимости, в результате доля торговых площадей, ввод в эксплуатацию которых был перенесен, составила не менее половины:
- По данным Colliers International, объем нового предложения в прошлом году составил 545 тыс. кв. м, GLA – 280 тыс. кв. м, прирост по отношению к объему рынка на конец 2006 года составил 18%. Для сравнения: в 2006 году, по данным компании, было введено в эксплуатацию 866 тыс. кв. м торговых площадей (GLA – 378 тыс. кв. м), и прирост по отношению к объему рынка на конец 2005 года составил 30%.
- Аналитики компании Astera насчитывают 16 новых торговых центров общей площадью 795 тыс. кв. м (GLA около 369 тыс. кв. м). Для сравнения: в 2006 году по данным компании было введено в эксплуатацию 940 тыс. кв. м торговых площадей.
Из торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2007 году, можно отметить следующие:
- 2-я очередь семейного торгового центра «Мега – Белая Дача» в г. Котельники Московской области – продолжение совместного проекта компании IKEA и группы компаний «Белая Дача». Общая площадь второй очереди составила 110 тыс. кв. м, торговая– 68 тыс. кв. м;
- Комплекс «Лотте Плаза» корейского холдинга Lotte Group. Многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м на пересечении Садового кольца и Нового Арбата объединил универсальный торговый центр класса luxury & premium и бизнес-центр класса А. Площадь торговой части составляет около 23 тыс. кв. м, арендуемая площадь– 18,1 тыс. кв. м;
- Торгово-развлекательный центр сегмента «люкс» «Времена года» на Кутузовском проспекте общей площадью 64 тыс. кв. м, GLA– 29 тыс. кв. м. В проекте представлены такие марки, как Chanel, Cartier, Chaumet, Chantal Thomas, Mercury, Montblanc, Montegrappa и др.
- Торговый центр «Щука» на ул. Щукинской, реализованный компанией «ДС Девелопмент». Общая площадь торгово-развлекательного комплекса составила 99 тыс. кв. м, торговая – 42 тыс. кв. м.
Примечательно, что, несмотря на некоторое снижение темпов строительства в прошлом году, количество проектов на стадии строительства остается весьма большим. В наступившем году, по планам девелоперов, торговых центров должно быть введено в эксплуатацию от 1 млн. 100 тыс. кв. м, GLA 490тыс. кв. м (данные Jones Lang LaSalle) до 1 млн. 700 тыс. кв. м, GLA 800 тыс. кв. м (Colliers International). При этом эксперты рынка снова напоминают о том, что задержки строительства остаются нормой для российского рынка недвижимости – в пределах одного года вводится в эксплуатацию в запланированные сроки не более половины проектов.
По данным Jones Lang LaSalle, в настоящее время на различных стадиях строительства и проектирования находится около 3,5 млн. кв. м торговых площадей (GLA) с ожидаемыми сроками завершения до 2011 года. По оценкам специалистов Knight Frank, при условии реализации всех заявленных проектов обеспеченность населения Москвы торговыми площадями через 4–5 лет может вплотную приблизиться к показателю 1 кв.м на человека.
| Таблица 2. Примеры торговых центров, ожидаемых к открытию в 2008 г. | ||||
| Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м | Дата открытия |
| «Облака» | Ореховый б-р, 22 А | 96 000 | 27 февраля 2008 г. | |
| «Праздник» | Ул.Тушинская | 34 000 | 24 000 | I квартал 2008 г. |
| «Новоясеневский» | Новоясеневский пр-т, 1 | 64 000 | 28 500 | I квартал 2008 г. |
| «Рио-Гранд» | Дмитровкое ш., 163а | 220 000 | 60 000 | II квартал 2008 г. |
| «Метрополис» | Ленинградское ш., 16 | 205 300 | 80 000 | III квартал 2008 г. |
| «Каширский молл» | 24-й км МКАД | 200 000 | 120 000 | IV квартал 2008 г. |
По оценкам аналитиков компании «Магазин магазинов», в стадии строительства в настоящее время находится около 60 торговых объектов. Количество ТЦ в стадии проектирования сложно поддается подсчету, так как множество заявленных проектов переносят сроки строительства или вовсе прекращают развитие проекта по различным причинам. Нередко бывает, что к заявленной дате выхода объекта на рынок девелопер еще не приступил к строительству.
Что касается территориального расположения торговых центров, то на сегодняшний день, по оценкам экспертов, восточная часть Москвы несколько отстает от остальных районов города с точки зрения концентрации высококачественных торговых площадей. Наибольшая обеспеченность торговыми площадями отмечается в центральной, северной и юго-западной частях Москвы.
Спрос
На конец 2007 года показатель обеспеченности москвичей торговыми площадями составляет от 180 кв. м (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko) до 260кв.м на тысячу жителей (Knight Frank). В настоящее время обеспеченность жителей столицы торговыми площадями считается экспертами рынка недостаточной, что означает, что рынок готов принять еще не один миллион квадратных метров качественных торговых площадей. При этом необходимо учитывать, что для различных районов Москвы необходимость в торговых площадях значительно различается. В центральной части столицы число покупателей (как москвичей, приезжающих на шопинг из других районов города, так и российских и зарубежных туристов) превышает количество жителей этой части города. Соответственно количество торговых площадей на тысячу жителей в центре Москвы должно быть гораздо больше, чем, например, в спальных районах столицы, торговые центры в которых обслуживают исключительно жителей этих районов.
Как отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, основа любого торгового центра – это состав арендаторов: в случае интересного для покупателя набора магазинов в составе торгового центра можно рассчитывать на сохранение покупательского потока, если конкуренция между торговыми центрами в районе обострится. Поэтому для популярных торговых брендов, являющихся «якорями» независимо от размера занимаемой площади, московский рынок торговой недвижимости становится в некоторой степени «рынком арендатора» – такие ритейлеры имеют возможность выбора, а также могут требовать от арендодателя более низких арендных ставок.
За последние годы в столице все актуальнее становится проблема транспортной доступности. Из-за транспортных пробок добираться до отдаленных торговых комплексов наземным транспортом становится все сложнее даже в выходные дни. В связи с этим отмечается стремление части покупателей совершать покупки недалеко от дома – в районных торговых центрах. Это уже сегодня становится причиной перераспределения покупательских потоков в пользу небольших торговых центров районного масштаба и магазинов у дома. Впрочем, эта тенденция затрагивает наименее активных покупателей, которые сравнительно далеки от новейших модных тенденций и редко являются приверженцами определенных марок. Поэтому по-настоящему крупные торговые центры, такие, например, как «Мега», Crocus City Mall и др., не потеряют своих покупателей, для которых важен большой выбор популярных (или эксклюзивных) торговых марок. Как отмечают в ГК «Карло Пазолини», для таких клиентов проблем с транспортной доступностью не существует – они готовы добираться до любимых брендов в любую точку Москвы.
Московский рынок по-прежнему сохраняет свою привлекательность для западных торговых операторов. При этом, по данным компании Knight Frank, в 2007 году количество вышедших на российский рынок иностранных сетей существенно снизилось по сравнению с предыдущим годом, а среди новичков преобладают компании, работающие с товарами категории luxury: Roger Vivier, BOTTEGA VENETA, Ralph Lauren и др.
По-прежнему сохраняется практика предварительных договоров аренды, подтверждающая наличие высокого спроса на торговые помещения. В компании Froggy нам сообщили, что соглашение о предварительной аренде в их случае заключается обычно за полгода до окончания строительства торгового центра. Этот срок может значительно варьироваться в зависимости от привлекательности будущего торгового центра, требующейся арендатору торговой площади и других факторов. Соглашения с крупными арендаторами заключаются еще на этапе проектирования объекта, что позволяет девелоперу учитывать пожелания арендаторов к площади и конфигурации помещения. Кроме того, арендаторы нередко имеют устойчивые соглашения с девелоперами торговых центров, гарантирующие размещение магазинов сети в открывающихся торговых центрах этого девелопера.
Доля свободных помещений на рынке качественной торговой недвижимости уже не первый год сохраняется на очень низком уровне – в 2007 году в успешных торговых проектах доля вакантных площадей была близка к нулю.
Ставки, инвестиции
Доходность на рынке торговой недвижимости Москвы сохраняется на высоком по сравнению с европейскими городами уровне. Доходность сделок купли-продажи готовой недвижимости составляет, как правило, не менее 8% для самых привлекательных объектов, а в среднем по рынку 11–12%. Доходность девелопера на собственные средства составляет в среднем 22–25%, а в отдельных случаях может достигать 30–35% (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko). В наступившем году доходность девелоперов, по всей вероятности, снизится на несколько процентов в результате увеличения стоимости кредитов, связанных с кризисом на рынках капитала.
Ставки аренды в 2007 году продолжили рост, который, по оценкам аналитиков Jones Lang LaSalle, в 2006–2007 годах составил в среднем около 7% в год. По мнению участников рынка, свой вклад в увеличение стоимости аренды внес пересчет арендных ставок, рассчитываемых ранее в долларах США. В настоящее время все большее распространение получают применение мультивалютных индексов, фиксация курса доллара, а также расчет стоимости аренды в рублях.
По оценкам специалистов Penny Lane Realty, ставки аренды в 2007 году составили в среднем около $2100/кв. м в год в центре столицы и около $660/кв. м в год – в остальных районах города. Средняя арендная ставка в торговых галереях, по данным компании, составила $1600/кв. м в год.
Стоимость эксплуатационных услуг, по данным Astera, составляет в среднем $100–150/кв. м в год, для якорных арендаторов эта сумма меньше, для операторов фуд-корта– больше средних показателей.
Что касается стоимости строительства, то, по данным Jones Lang La Salle, цена строительства 1 кв. м торгового центра составляет в среднем около $1100 без учета стоимости земли и НДС.
Тенденции
- Рост конкуренции на московском рынке, дефицит участков для строительства, а также увеличение доходов населения за пределами столицы обусловливает продолжающуюся активную экспансию участников рынка торговой недвижимости в региональные города– как миллионники, так и города с меньшей численностью населения.
- Сохраняется тенденция укрупнения проектов торговой недвижимости, все более распространенным становится включение торговой функции в состав многофункциональных комплексов.
- Отсутствие готовых инвестиционных продуктов побуждает западных девелоперов приобретать проекты на стадии начала строительства.
- Если раньше западные торговые операторы предпочитали работу в России посредством договора франшизы с местным игроком, то с развитием рынка все больше ритейлеров принимают решение о самостоятельном ведении бизнеса в России.
- Все более распространенными становятся долгосрочные договора аренды торговых помещений (5–15 лет);
- Рост загруженности московских дорог приводит к тому, что горожане предпочитают совершать покупки вблизи от дома, в связи с чем покупательские потоки перераспределяются в пользу районных торговых центров.
Прогноз
В 2008 году сохранится крайне низкий уровень вакантных площадей в торговых центрах, а также умеренный рост арендных ставок в качественных торговых объектах. При этом возможно снижение арендных ставок в наименее успешных торговых комплексах. Учитывая, что в последние годы рынок профессиональных торговых центров вырос, то даже при сохранении существующих темпов строительства доля ежегодного прироста количества торговых площадей, выражаемая в процентах от объема рынка на начало года, неизбежно будет снижаться. При этом можно ожидать, что, несмотря на огромное количество заявленных проектов, темпы строительства торговых центров будут постепенно снижаться по мере насыщения торговыми площадями различных районов Москвы. Тем не менее благодаря продолжающемуся росту покупательской способности москвичей и интересу к российскому рынку новых для России западных ритейлеров перенасыщения рынка профессиональных торговых центров, проявляемого в росте доли свободных помещений и снижении арендных ставок, не ожидается, по крайней мере до середины следующего десятилетия. В среднесрочной перспективе с московского рынка начнут уходить наименее удачные с точки зрения качества и концепции торговые объекты, собственники которых будут вынуждены прибегнуть к глобальной реконструкции или перепрофилированию своих зданий.
| Таблица 3. Ставки аренды в торговых центрах г. Москвы | ||
| Профиль | Диапазон площадей, кв. м | Ставка аренды, $/кв. м/год |
Якорные арендаторы | ||
| Гипермаркет | 7000–25 000 | 100–300 |
| Супермаркет | 700–5000 | 300–2500 |
| Электроника | 2000–8000 | 300–1000 |
| Спорт и отдых | 500–4000 | 400–1000 |
| Одежда | 600–2500 | 400–2500 |
| Развлечения | 500–8000 | 100–600 |
| Товары для дома | 400–3000 | 350–1000 |
| Товары для детей | 500–3500 | 350–500 |
Другие операторы | ||
| Одежда | 30–500 | 500–4000 |
| Обувь | 50–1000 | 300–2000 |
| Спорт и отдых | 50–300 | 400–1500 |
| Красота и здоровье | 40–300 | 600–1600 |
| Товары для дома | 30–100 | 800–1800 |
| Товары для детей | 40–500 | 400–1500 |
| Мобильное и цифровое оборудование | 40–1000 | 2000–4500 |
| Аксессуары | 20–70 | 1500–3500 |
| Общепит (фуд-корт) | 20–120 | 700–3600 |
| Услуги | 10–100 | 300–1150 |
Источник: Colliers International | ||
