В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.
По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. «В период роста цен многие инвесторы, покупая земельные участки, не осознавали, для какого типа бизнеса они могут быть использованы в будущем, и не учитывали требований потенциальных потребителей этих участков, – рассказывает руководитель отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Кузякина. – В результате таких хаотичных инвестиций сегодня ряд инвесторов, вложивших деньги в землю, не могут похвастаться значительным приростом своих инвестиций. Поэтому, задаваясь вопросом покупки земли, нельзя пренебрегать знаниями, уже собранными на рынке, для чего лучше прибегнуть к услугам внутренних или привлеченных консультантов, способных оценить привлекательность конкретного участка для будущего покупателя».
После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же «заморозков» на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства. «Необходимо отметить, что рост предложения не способствует увеличению количества сделок на рынке земли, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Причины следующие: во-первых, рынок находится в состоянии ожидания, во-вторых, в кризисной ситуации достаточно легко сделать невыгодное приобретение земельного актива, в-третьих, одна их главных категорий покупателей – спекулянты земли – серьезно сократила объемы покупок, так как период спекуляции значительно увеличился. Земля по-прежнему остается хорошим вложением средств, однако увеличения ее стоимости, удовлетворяющей спекулянтов, в большинстве случаев нужно будет ждать несколько лет».
Предложение
Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово «кризис», указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. «Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, – отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. – Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2–3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, а то и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения».
Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. «В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, – отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. – При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам».
В то же время земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента. «Если под ленд-девелопментом понимать инвестиционный бизнес, при котором компания покупает участок, например, сельскохозяйственной категории, чтобы перевести его в категорию «земли промышленности» и продать как готовый объект, то такой бизнес сегодня не только не сворачивается, но, наоборот, развивается более активно, – рассказывает Ольга Кузякина. – Это очень хороший шанс для ленд-девелопера: сегодня есть возможность купить участки на хороших трассах на небольшом удалении от МКАД по очень привлекательной цене. За пару лет, изменив категорию, можно получить привлекательный и востребованный рынком продукт». По словам Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, при наличии хорошего административного ресурса и деловых связей в районе приобретения земли процедура перевода не представляет больших сложностей. «В таком случае сроки перевода земли могут оказаться недолгими – от 2 недель до 2 месяцев», – считает г-жа Каштанова.
По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому. «Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев. – Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений. Традиционно значительная часть предложения земельного рынка приходится на западное направление: Новорижское, Киевское, Минское».
Спрос
Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4–6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. «Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, – отмечает Андрей Васильев. – Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Все уже конвертировались в валюту и ждут более значительной девальвации рубля. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать». О стагнации на оптовом рынке земли говорит и Константин Ковалев: «Имеют место лишь единичные сделки, когда компаниям, имеющим финансы, предоставляется возможность приобрести земельный надел на действительно выгодных условиях». «Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен – черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, – говорит маркетолог компании «Зеленый квадрат» Денис Кожевников. – Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас».
Потенциальные покупатели действительно задумываются о приобретении участков. «Как это ни странно звучит, у нас работа в результате кризиса только увеличилась. Кроме того, что увеличилось количество участков на продажу, также появилось больше людей, которые заинтересовались возможностью вложений своих средств в такой стратегический ресурс, как земля, – рассказывает Ольга Кузякина. – Хорошей земли мало, это так называемая «вечная ценность», которая как раз сейчас находится в стадии перераспределения». По словам г-жи Кузякиной, потенциальные клиенты делятся на два типа, первый из которых следит за рынком в надежде на общую корректировку цен и даже на обвал, второй же тип клиентов рассматривает портфели конкретных компаний, обремененных серьезными кредитными обязательствами, в расчете на приобретение их участков по сравнительно невысоким ценам. «Кроме того, среди покупателей можно выделить тех, кто стремится купить участок с инвестиционной целью – такие покупатели, как правило, рассматривают приобретение distressed assets. Но основная доля покупателей рассматривает приобретение участка для реализации собственного проекта», – говорит г-жа Кузякина.
Что касается распределения спроса по направлениям, то, по данным GVA Sawyer, в настоящее время популярностью пользуются южное (41% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 10 и 8% соответственно.
По оценкам аналитиков компании «Зеленый квадрат», наибольшим спросом пользуются:
- земельные участки с площадью до 1 га по всем направлениям, особенно по Новорижскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
- земельные участки с площадью от 1 до 10 га по Минскому, Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
- земельные участки с площадью более 10 га по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Волоколамскому шоссе.
При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя. «Ликвидность подразумевает возможность реализации, в данном случае участка, в сравнительно короткие сроки за его полную стоимость. Степень ликвидности участка определяется следующими параметрами: факт подведения или неподведения коммуникаций, наличие обременений (магистральный газопровод, ЛЭП), окружение участка. Потенциальному покупателю перед покупкой стоит ознакомиться с утвержденным генпланом развития территории данной области/района, – советует Константин Ковалев. – Это крайне важно, так как через купленный участок может, например, проходить железная дорога, строительство которой начнется через год-два, что существенно снизит ликвидность участка. И, конечно, одним из основных параметров является цена».
В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, – говорит Полина Кондратенко. – Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов – северное и южное направления. Для торговли – участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».
Ставки
В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50–70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%. При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли сельхозназначения по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008. «В последние 2 года стоимость земли росла в среднем на 15%, земли промышленного назначения, в частности, под строительство производственно-логистических комплексов – на 20–40%, – отмечает Екатерина Каштанова. – Необходимо учитывать, что динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией участка, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов и т. д.»
В результате кризиса, по оценкам экспертов RDI Group, снижение стоимости составило от 10% по наиболее ликвидным участкам до 70% по наименее ликвидным участкам. «Все очень просто – чем дальше участки от агломераций и хуже их качество и, соответственно, ликвидность, тем падение в цене будет более значительным, – рассказывает Андрей Васильев. – Это правило действует как для оптовых, так и для розничных участков».
Ольга Кузякина отмечает, что стоимость своих ликвидных участков снижают преимущественно компании, находящиеся в сложном финансовом положении, в то время как собственники, которым не дышат в спину кредиторы, могут себе позволить подождать своего покупателя, не только не снижая, но даже в некоторых случаях повышая стоимость участка.
«Стоимость участка (будь то право аренды или собственности) напрямую зависит как от местоположения, так и от того, что на нем может быть реализовано, – рассказывает Полина Кондратенко. – Еще одним немаловажным фактором являются объемы строительства: если на земельном участке можно построить небольшое 2-этажное строение, а на соседнем участке такой же площади – многоэтажный дом, то стоимость земли в одном и другом случае будет существенно различаться». По оценкам г-жи Кондратенко, доля права собственности на землю в общей стоимости реализации проекта в среднем составляет 10–15%.
Если говорить о стоимости перевода земель из одной категории в другую, то, по словам Екатерины Каштановой, как таковых расценок на услуги по переводу земель не существует, однако можно сформулировать факторы, которые оказывают влияние на рост или понижение стоимости этих услуг. «Если речь идет об изменении категории земли (из сельскохозяйственного назначения в промышленное, например), стоимость будет выше, чем при изменении вида разрешенного использования земли. Оформляется такой перевод в администрации областного уровня. На районном уровне осуществляется только изменение кода разрешенного использования земли, – рассказывает г-жа Каштанова. – Для ориентира можно привести стоимость изменения вида разрешенного использования земли в областях, граничащих с Московской областью: там стоимость перевода может варьировать от $50 до $150, в отдельных случаях до $200 за сотку земли».
Тенденции
- Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
- Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
- Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
- Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
- Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».
Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, – от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис сейчас в самом разгаре. Эксперты полагают, что ясность относительно развития рынка земли, как и всего рынка недвижимости, появится не раньше весны наступившего года.
