Оксана Деревянко, юрист DLA Piper
Елена Ермошина, юрист DLA Piper
Возможность приватизации земельного участка может быть ограничена или исключена в силу наличия определенных обременений в отношении данного участка, особого статуса земель и иных установленных законодателем запретов и ограничений. Так, на практике инвесторы нередко сталкиваются со сложностями, связанными с выкупом земельных участков, расположенных на приграничных территориях (понятие приграничных территорий определяется в ФЗ «О государственной границе»). Возможность приватизации таких земельных участков ограничена законодателем, а именно: они не могут быть приобретены в собственность иностранными юридическими лицами, иностранными гражданами и лицами без гражданства (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Безграничность приграничных территорий
Ответ на вопрос, расположен ли земельный участок, находящийся недалеко от государственной границы, на приграничной территории, не является очевидным. Закон не допускает предоставление в собственность иностранным юрлицам, иностранным гражданам и лицам без гражданства земельных участков на приграничных территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). Поскольку такой перечень до настоящего момента не утвержден, названным выше лицам запрещается приватизация земельных участков, расположенных на любых приграничных территориях, как они определены в законодательстве (п. 5 ст. 3 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года). Проблема в том, что действующее законодательство не содержит определения понятия «приграничные территории» и раскрывает данное понятие посредством указания на объекты и территории, объединяющим признаком которых является расположенность вблизи государственной границы. Подобный подход законодателя на практике приводит к тому, что сделать вывод о том, расположен ли конкретный земельный участок на приграничных территориях, зачастую оказывается проблематичным.
Приграничные земли – границы запрета на приватизацию
Несмотря на очевидную ясность приведенной выше нормы Земельного кодекса РФ в части определения круга лиц, в отношении которых установлен запрет на приватизацию, государственные и муниципальные органы допускают неверное ее толкование и распространяют установленный в ней запрет на российские юридические лица с иностранным участием. Подобное толкование, как правило, имеет место в случае отсутствия воли публичного субъекта на предоставление инвестору земельного участка. Между тем распространение запрета на приватизацию земельных участков на приграничных территориях на российские юридические лица с иностранным участием необоснованно. Законодателем различаются по смыслу и содержанию понятия «иностранное юридическое лицо» и «российская коммерческая организация с иностранными инвестициями». Использование данных понятий в нормах закона является последовательным и непротиворечивым. Так, в соответствии с законодательно закрепленным правилом о личном законе юридического лица юридическое лицо является российским, если оно учреждено в РФ в соответствии с законодательством РФ, и иностранным, если оно учреждено в иностранном государстве в соответствии с законодательством иностранного государства. В свою очередь, российскими коммерческими организациями с иностранными инвестициями являются российские юридические лица, в уставном капитале которых участвуют иностранные инвесторы. Важно отметить, что наличие иностранных инвестиций в уставном капитале юрлица (независимо от размера иностранного участия) не конституирует при этом статус такого юридического лица как иностранного. Права иностранных юридических лиц и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями в ряде случаев ограничиваются законодателем, в том числе в вопросах приобретения прав на земельные участки. При этом, устанавливая тот или иной запрет, законодатель четко определяет категорию лиц, в отношении которых он действует. Так, например, формулируя запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, законодатель четко указывает на то, что данный запрет адресован российским коммерческим организациям с иностранными инвестициями. Таким образом, законодатель не допускает подмену понятий «иностранное юридическое лицо» и «российская коммерческая организация с иностранными инвестициями» и не позволяет ограничивать права последних на приватизацию приграничных земель.
ФАС уполномочен заявить
В июне 2009 года одна из российских компаний с иностранными инвестициями обратилась в администрацию муниципального района Ленинградской области с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного на приграничных территориях. В ответ на заявление последовал отказ муниципальных властей в предоставлении в собственность участка, мотивированный в том числе тем, что компании, 100% акций которой принадлежит иностранному инвестору, земельный участок на приграничных территориях предоставлен быть не может в силу установленного в законодательстве запрета. По мнению юристов компании, отказ администрации является незаконным, поскольку действующее законодательство устанавливает запрет на приватизацию земельных участков на приграничных территориях именно для иностранных юридических лиц, но не запрещает приобретение в собственность таких участков российскими компаниями с иностранными инвестициями. Незаконные действия чиновников в отношении компании привели к тому, что вопрос о возможности российского ЗАО с иностранными инвестициями приватизировать земельный участок на приграничных территориях был задан суду. Рассмотрение данного дела не ограничилось первой и второй судебными инстанциями. Так, в сентябре этого года предметом рассмотрения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа стала кассационная жалоба компании. В результате рассмотрения настоящего дела суд признал закрытое акционерное общество, учрежденное в РФ в соответствии с законодательством РФ, российским юридическим лицом независимо от наличия иностранного участия в уставном капитале. Таким образом, суд подтвердил право российской компании с иностранными инвестициями приватизировать земельный участок на приграничных территориях. Примечательным явилось и участие в данном деле прокуратуры Ленинградской области, вступившей в процесс по ходатайству и на стороне администрации муниципального образования Ленобласти. На этот раз прокуратура выступила в роли защитника интересов публичного субъекта, в то время как в делах данной категории закон позволяет прокурору вступить в процесс исключительно с целью защиты прав и законных интересов участников предпринимательской и иной экономической деятельности. Приведенное дело фактически является прецедентным, поскольку впервые в России на уровне кассационной инстанции признано, что учрежденное в России юридическое лицо с иностранными инвестициями не может быть ограничено в правах, предоставляемых российским юридическим лицам, в том числе в праве на приобретение в собственность земельных участков на приграничных территориях. Как известно, российская правовая система не предполагает наличия прецедентного права. В то же время очевидна значимость приведенного судебного процесса для инвесторов – владельцев приграничных земель. Представляется, что упомянутое решение ФАС Северо-Западного округа должно прибавить уверенности и оптимизма компаниям с иностранными инвестициями, рассматривающим возможность приобретения арендуемых ими земельных участков на приграничных территориях.
Правила игры должны быть понятны
Прозрачность правового регулирования – неотъемлемое условие развития современных рыночных отношений. Любое ограничение прав участников экономической деятельности возможно только при условии абсолютно ясного и грамотного формулирования таких ограничений (запретов) в положениях действующего законодательства. Представляется, что расширительное толкование норм законодательства, ограничивающих права субъектов предпринимательской и иной экономической деятельности, недопустимо и несовместимо с идеей создания благоприятного инвестиционного климата.
