Дефицит складов ведет к возврату спекулятивного девелопмента

Последний глобальный анализ сектора складской недвижимости, проведенный компанией CBRE, показывает, что стратегии расширения и спрос со стороны розничных фирм, а также увеличение объема мировой торговли в некоторой степени способствуют росту арендных ставок на складскую недвижимость, которые вернулись на докризисный уровень, в частности, на азиатских рынках.

Вместе с тем, в отчете Анализ глобального рынка промышленной недвижимости подчеркивается, что основным фактором роста арендных ставок является наблюдаемый во многих регионах недостаток подходящей недвижимости высокого технического уровня, и это обстоятельство по-прежнему будет способствовать глобальному росту  арендных ставок в сегменте «прайм» в течение 2011 года.

Согласно составленному компанией CBRE «Глобальному индексу арендных ставок на складские помещения», арендные ставки росли более интенсивно, чем ожидалось, рост индекса составил 1,3 % в первом квартале 2011 года — самый значительный рост за квартал после второго квартала 2007 г. За год, закончившийся в первом квартале 2011 года, рост арендных ставок составил 2,1 %.

Главный экономист по глобальным рынкам компании CBRE Рэй Торто прокомментировал: «Ограниченное предложение складской недвижимости, а также стремление арендаторов уменьшить свои расходы и переложить часть складских затрат на провайдеров  логистических услуг (3PL), являются основными факторами , которые будут определять  спрос со стороны арендаторов и рост арендных ставок в будущем. Объемы мировой торговли также восстановились, а это позитивно влияет на потребность в логистических услугах в среднесрочной перспективе».

При этом д-р Торто отметил, что сектор складских помещений — как и все секторы рынка коммерческой недвижимости — переживает этап постепенного и до некоторой степени неравномерного восстановления, на который влияет множество переменных факторов, некоторые из которых глобальные, а другие имеют специфический местный характер.

«Тенденция улучшения в торговле и экономический рост в большинстве экономик будут благоприятствовать глобальному сектору складских помещений, однако потребительская уверенность продолжает колебаться и уровни безработицы на некоторых рынках остаются высокими, поэтому восстановление в секторе останется хрупким », — сказал д-р Торто.

«Другие макроэкономические риски, такие как политическая нестабильность в некоторых странах и последствия повышения цены сырой нефти в кратко- и среднесрочной перспективе, в равной степени важны для глобального сектора логистики. Рост стоимости сырой нефти на 19,5 % в одном только первом квартале существенно повлиял на базовые затраты арендаторов складских помещений и может отрицательно сказаться на будущих решениях относительно заключения договоров аренды».

Анализ CBRE охватывает 55 ведущих рынков складских помещений и логистических центров в мире. Как следует из этого анализа, по состоянию на первый квартал 2011 года Токио остается самым дорогим рынком складских помещений для центров дистрибуции/логистики, средняя ставка аренды составляет там US$ 22,15/кв. фут (US$ 238,4/кв. м). Несмотря на некоторое падение ставок в первом квартале 2011 года, Лондон удерживает второе место (US$ 20,04/кв. фут — US$ 215,7/кв. м), при этом Сингапур (US$ 14,04/кв. фут — US$ 151,0/кв. м) обошел Сан-Пауло, Бразилия (US$ 12,88/кв. фут — US$ 138,6/кв. м) и стал третьим в списке самых дорогих рынков аренды.

Из этого отчета следует, что рынки Азиатско-тихоокеанского региона  возглавили процесс глобального восстановления сектора аренды, и этот регион показал 9,0 % рост арендных ставок  за год, закончившийся в первом квартале 2011 г. Хотя изменения валютных курсов влияют на положение рынков в рейтинге, шесть из 10 самых дорогих в мире рынков складских помещений находятся в Азиатско-тихоокенском регионе: кроме Токио и Сингапура в этот список вошли Сидней (7-е место), а также Перт, Брисбен и Гонконг — 8-е, 9-е и 10-е места соответственно.

Улучшение состояния рынка аренды недвижимости и увеличение спроса со стороны арендаторов привели также к возрастанию заинтересованности инвесторов, особенно в секторе складских помещений на американском континенте и в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. Это привело к уменьшению «Глобального индекса ставок доходности операций со складскими помещениями» CBRE на 11 базисных пунктов.

«Рынок складских помещений США, который особенно сильно пострадал в последние годы, показывает признаки восстановления», — сказал Эдвард Дж. Шрейер, Общество риэлторов промышленной и офисной недвижимости, управляющий директор, Операции с промышленной недвижимостью (Северная и Южная Америка), CB Richard Ellis. «Как представляется, цикл изменения арендных ставок достиг нижней точки, поэтому арендаторы стараются получить выгоду из этой ситуации — они заключают договоры аренды на длительные сроки с благоприятными ставками и проводят переговоры по пересмотру существующих договоров, а владельцы недвижимости, видимо, начали сокращать объем предлагаемых бонусов, таких как бесплатная аренда и благоустройство помещения, превышающее стандартный уровень».

Томас Ходгкинсон, консультант по недвижимости из отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis в России сказал: «Период, характеризующийся низким уровнем арендных ставок складских помещений класса А на российском рынке складской недвижимости, подошел к концу. Проекты Build-to-suit и проекты, предусматривающие заключение предварительных договоров аренды, будут преобладающими в течение следующих 12-24 месяцев, т.к. у девелоперов по-прежнему возникают затруднения в финансировании крупного спекулятивного строительства. Доля свободных площадей класса А достигнет своего докризисного уровня к концу лета. Основные девелоперы анонсировали несколько спекулятивных проектов, но не один из низ не превысит в размерах 100 000 м2, в отличии от 2007 года, что подтверждает текущие финансовые проблемы».