Предложение
Общий объем предложения (общая площадь существующих объектов) на рынке современных складских помещений, по итогам 2004 года, оценивался примерно от 1 млн. кв. м. (Colliers Int.) до почти 2 млн. кв. м. (Knight Frank). Промежуточная оценка у компании Jones Lang LaSalle – 1409 тыс. кв. м. Разброс оценок связан с относительной информационной закрытостью рынка и колебаниями в классификации складских помещений класса В. На конец I квартала 2005 года в компании Knight Frank объем площадей современного сегмента оценивали в 2150 тыс. кв. м. При этом общий объем предложения на складском рынке Московского региона (включая помещения всех классов) составляет около 4,5 млн. кв. м. Объем предложения международного качества (класс А) на конец 2004 года оценивался в пределах 450 тыс. кв. м. (Colliers Int.) – 730–796 тыс. кв. м (Knight Frank, Jones Lang LaSalle). Соотношение объектов, построенных «под себя» и работающих на рынок (в том числе помещений логистических операторов), по оценке компании Jones Lang LaSalle, составляет примерно 22% на 78%.
В нынешнем году объем нового строительства складских помещений современного стандарта прогнозируется на уровне от 250 тыс. кв. м (Colliers Int.) до 400–500 тыс. кв. м (Knight Frank). Основные игроки заявляли о планах построить 600 тыс. кв. м к концу года. Строящиеся объекты относятся преимущественно к классу А. Антон Репин, старший аналитик отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, оценивает перспективы осуществления планов нового строительства со сдержанным оптимизмом: проблемы в той или иной мере испытывают все девелоперы, но первые фазы самых крупных проектов могут быть завершены к концу 2005 года – все зависит от процесса получения разрешительной документации. Указанный объем выше, чем в прошлом году: по итогам 2004 года, объем строительства оценивался в диапазоне 230–430 тыс. кв. м (Colliers Int., Knight Frank). По оценке компании Colliers International, из спрогнозированного ею объема нового строительства только 30% можно будет арендовать – остальные помещения уже сданы в аренду или их строили «под себя» и под логистических операторов. В прошедшем году только на проекты логистических операторов, по оценке компании, пришлось 70% построенных площадей. Объем построенных, по итогам I квартала 2005 года, современных складских помещений компанией Knight Frank оценивается в 68 тыс. кв. м. При условии реализации прогнозов общий объем предложения в секторе современных складов, по итогам нынешнего года, в компании оценивают на уровне 2,7 млн. кв. м.
Спрос
Объем спроса в современном сегменте на настоящий момент оценивается на уровне 1,75 млн. кв. м (Knight Frank). В компании Colliers International объем активного неудовлетворенного спроса оценивается на уровне 500 тыс. кв. м. С учетом латентного спроса со стороны компаний, готовых сменить имеющиеся складские помещения на склады, соответствующие международным стандартам, оценка вырастает до 1 млн. кв. м. По оценке Knight Frank, по итогам года общий объем спроса вырастет на 5% – до уровня 1,85 млн. кв. м. По словам Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости компании Colliers International, ситуация обусловлена ростом инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости в целом, развитием бизнеса присутствующих на рынке производителей и выходом на рынок новых российских и международных компаний, а также развитием крупных сетевых торговых марок. Уровень свободных помещений для класса А оценивается от 0 (Colliers Int., Knight Frank) до 0,7% (Jones Lang LaSalle). Оценка Knight Frank уровня свободных помещений для класса В по итогам прошлого года составила 6%, но со ссылкой на нечеткую классификацию складских помещений. По словам Антона Репина, при более тщательном определении объема помещений класса В уровень свободных площадей в сегменте может быть оценен в 1–2%.
Острая неудовлетворенность спроса позволяет арендодателям ориентироваться на наиболее платежеспособный, а не на массовый спрос. Так, по данным Knight Frank, наиболее массовым является спрос на помещения площадью от 1000 до 3000 кв. м, однако строятся и сдаются в основном помещения площадью от 10 до 20 тыс. кв. м, которые снимают крупные компании. Девелоперская деятельность, которая может снизить остроту положения в области спроса, также ориентируется на верхний сегмент рынка – крупные, высококачественные объекты. По мнению Алексея Гришко, старшего консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, пока верхний сегмент не насыщен, «сливки не сняты», описанное положение не изменится даже в ситуации более динамичного роста спроса в сегменте качественных помещений класса В. В итоге реальное поведение потребителей на рынке определяется психологией «бери что дают».
Арендные ставки
Арендные ставки по итогам 2004 года оценивались на уровне $125–160 за 1 кв. м в год для класса А (при годовом росте на 12–13%) и $90–130 за 1 кв. м в год для класса В (рост – 17%). По прогнозу Knight Frank, диапазоны арендных ставок к концу текущего года могут измениться за счет повышения их нижнего предела и роста средневзвешенной ставки. Таким образом, значения диапазонов могут составить $140–155 за 1 кв. м в год (класс А, рост 10%) и $115–135 за 1 кв. м в год (класс В, рост 12%). При этом, по словам Антона Репина, с начала года арендные ставки не изменялись, для рядовых потребителей достигнутый уровень ставок является психологическим барьером, логистические операторы также не готовы платить больше, рентабельность хранения практически равна нулю, основная прибыль поступает от операционной деятельности.
Стоит отметить дифференциацию ставок для разных потребителей: в то время как ставки для мелких игроков в условиях предельного дефицита предложения достигают $180 за 1 кв. м в год, помещения большой площади сдаются по $120–130 за 1 кв. м в год, а имиджевые потребители пользуются скидками до 20%. Похожие процессы наблюдаются и при рассмотрении качественной дифференциации рынка – неудовлетворенный спрос на высококачественные складские помещения высок, однако спрос в нижней части современного сегмента еще выше – в итоге разрыв между ставками для классов А и В сокращается.
Ставка минимальной доходности на рынке оценивается на уровне 14–16% (Jones Lang LaSalle) и 13–17% (Knight Frank). Однако уровень доходности варьируется в зависимости от специфики проектов. Данные цифры далеки от уровня рентабельности проектов реконструкции.
Игроки, маркеры рынка
Основными игроками рынка остаются российские девелоперы – «Кулон», «Интеркомплекс», RIGroup и международные AIG Lincoln и Bouygues Batiment International. Важнейшие логистические операторы, являющиеся также девелоперами собственных складских проектов, – «Национальная логистическая компания», «Русская логистическая служба», Tablogix и международный оператор FM Logistics. Значение логистических операторов на рынке растет, что связано с высоким спросом на качественное управление складскими помещениями, и со временем они, вероятно, вытеснят мелких арендодателей и непрофессиональных игроков.
Основным двигателем рынка складской недвижимости остается спрос со стороны российского ритейла. Продвижение торговых сетей в регионы дополнительно стимулирует складской сегмент Московского региона. До тех пор пока в других крупных городах страны не появятся серьезные грузовые хабы, весь поток грузов будет проходить через столичный комплекс. Главной проблемой рынка продолжает оставаться земельный вопрос. Выход на рынок новых международных девелоперов, а затем и операторов, по мнению Алексея Гришко, состоится только после того, как первые смогут найти подходящие земельные участки. Концентрация складских комплексов в Подмосковье остается наибольшей на северо-западном направлении (Ленинградское шоссе) – 38% площадей, которые ориентируются как на Химкинско-Шереметьевскую индустриально-торговую зону, так и на поток грузов, следующих из балтийских портов.
Тенденции
Среди тенденций рынка отмечаются:
- Растущий интерес игроков рынка к производственно-складским комплексам и появление первых проектов индустриальных парков, которые в будущем могут составить перспективный сегмент рынка (Colliers Int.).
- Рост числа заявок на помещения площадью от 5 до 10 тыс. кв. м. Территориальное смещение спроса с северо-западного на юго-восточное направление (трасса М-5: Москва – Рязань – Пенза – Самара – Уфа – Челябинск). Уже по итогам нынешнего года на направлении сосредоточится не менее 100 тыс. кв. м складских помещений, из которых 80 тыс. придется на первую очередь комплекса класса А «Томилино» (Knight Frank).
- Ожидаемое начало освоения первого бетонного кольца (трасса А-107), связанное с программой его реконструкции с целью перенаправления грузовых потоков в объезд Москвы (Knight Frank).
Среднесрочный прогноз
Большинство аналитиков рынка оценивают рынок как незрелый и далекий от насыщения. По словам Антонины Лаировой, аналитика отдела исследований компании ABN Realty, значительный дефицит помещений современного сегмента будет ощущаться еще в течение нескольких лет, и потому большинство проектов будет реализовываться на стадии строительства. Начальник отдела исследований Jones Lang LaSalle Ольга Батурина прогнозирует первичное насыщение рынка, достижение чуть большего уровня зрелости и начало снижения арендных ставок, а также уровня доходности на рынке через несколько лет.
