Four Winds Plaza
Первое здание, представшее на суд участников тура - многофункциональный комплекс класса «А» Four Winds Plaza, расположенный на пересечении 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской улиц, в составе которого – 13-этажное офисное здание класса «А» (включает в себя офисную часть общей площадью 18 550 кв.м; подземный паркинг (5090 кв. м); торговые помещения (3 150 кв.м.)) и многоуровневый жилой дом класса «люкс».
Сергей Судак, директор технического департамента Colliers International FM (УК комплекса) провел экскурсию по объекту, рассказал о технических характеристиках здания, особенностях управления объектом.
«В настоящее время в многофункциональном комплексе «Four Winds Plaza» в службе эксплуатации работает 25 сотрудников Colliers FM. Из них – 19 человек - технический персонал, 6 – административный, - рассказал г-н Судак. - Силами этого структурного подразделения ведутся работы по технической эксплуатации и управлению как офисного центра в целом, так и офисных помещений арендаторов, а также жилого здания, где уже завершен этап предэксплуатации и в данный момент идет заезд жильцов». Обслуживание комплекса ведется в круглосуточном режиме. Постоянно на объекте находятся 8 сотрудников, которые следят за бесперебойной работой инженерных систем, а также обеспечивают порядок и безопасность зданиям. В целом на объекте работает 4 смены технических специалистов.
После осмотра общих зон, лобби, рецепции и лифтовых групп участники поднялись в типовое помещение, предназначенное для сдачи в аренду (единственный несданный блок в здании - отсек площадью 1878 кв. м на 7-ом этаже комплекса). «Каждый блок, предназначенный для сдачи в аренду, оснащен системами холодоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, водоснабжения. В точках подключения поэтажных веток к стояку предусматриваются отсечные краны (запорная арматура) и балансировочные краны (регулирующая арматура), – рассказал г-н Судак. - При проведении арендатором строительных и монтажных работ на арендуемых площадях, как правило, на всех наших объектах наша компания осуществляет технический надзор».
Далее участники спустились в подземную часть здания, где расположен трехуровневый паркинг на 142 м/места. Доступ в паркинг из надземной части здания осуществляется с помощью 3-х лестниц и 3-х лифтов. На въезде и выезде установлены подъемные автоматические гаражные ворота с теплоизоляцией и защитой от взлома типа “Hormann”. После осмотра паркинга группа переместилась в технические помещения и осмотрела инженерное оборудование. Как рассказал г-н Судак, здание обеспечено системами вентиляции, центрального кондиционирования и холодоснабжения. На объекте применяется система с предварительным охлаждением, подогревом, увлажнением воздуха в центральной приточной вентустановке и регулируемым охлаждением посредством фанкойлов. Данные со всех датчиков и контроллеров, установленных на центральных приточных и холодильных установках, выведены на центральный диспетчерский пункт и включены в систему управления зданием (BMS). В здании установлены бойлеры, которые обеспечивают объект горячей водой в летний период во время проведения профилактических работ городскими сетями.
Электроприемники здания по обеспечению надежности электроснабжения относятся к 1-й категории. Имеются два независимых городских ввода. В здании предусмотрен дизельный генератор мощность которого составляет 500 кВА.
Здание оборудовано пожарной автоматической сигнализацией, пожарной автоматикой, системами противопожарного водопровода и автоматического пожаротушения.
На объекте установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Система теплоснабжения здания смонтирована по независимой схеме.
Офисная часть здания и автостоянка оборудованы самостоятельными системами приточно-вытяжной вентиляции европейского производства «CIAT». Система вентиляции для каждого арендатора выполнена от общих вентиляционных стояков через установленные на этажах огнезадерживающие клапаны.
Помимо предоставления общей информации об объекте, г-н Судак ответил на большое количество вопросов участников тура.
«Балчуг Плаза»
Следующим пунктом программы стал известный офисный комплекс «Балчуг Плаза», расположенный в историческом центре Москвы – на пересечении улицы Балчуг и Садовнической набережной - в 750 метрах от Кремля. Владимир Карабанов, управляющий этим объектом (УК - Sawatzky Property Management) в самом начале экскурсии дал общую информацию об объекте. «Общая площадь комплекса, включающего историческую часть и новое здание, - составляет 30 000 кв.м. «Балчуг Плаза» обеспечивает около 19 300 кв. м арендуемых офисных и торговых площадей, расположенных вокруг приятного озелененного атриума, а также около 200 машиномест на трехуровневой подземной автостоянке. Комплекс завершен в состоянии «Shell & Core» в первом квартале 2005 г., - рассказал г-н Карабанов. - Главный вход комплекса, расположенный со стороны ул. Балчуг, ведет к расположенным на первом этаже торговым помещениям и лифтовому холлу, из которого можно подняться на офисные этажи. Кроме того, торговые помещения оборудованы отдельными входами, что позволяет попадать в них минуя главный вестибюль комплекса и ограничивает нежелательное движение на офисной территории».
После общего знакомства с объектом, участники тура смогли подняться на 9-ый этаж комплекса, из окон которого открываются потрясающие виды на историческую Москву, и посмотреть, как выглядят помещения, предназначенные в аренду. По словам г-на Карабанова, собственник держал этот этаж для себя, именно поэтому помещения здесь до сих пор прибывают в состоянии «Shell & Core». Группа осмотрела планировку внутренних помещений, а также получила информацию о межэтажных перекрытиях, ограждающих конструкциях и т.д. Далее участники отправились в электрощитовую – у всех желающих была возможность познакомиться с оборудованием, задать дополнительные вопросы. После этого маршрут пролегал через служебную зону первого этажа. Здесь участники посетили диспетчерскую, мониторную. С этого этажа группа по рампе спустилась на -1 этаж, где смогла увидеть в работе паркинг комплекса, автомойку, а также венткамеру здания. На -2-ом этаже участники тура посетили индивидуальный тепловой пункт, канализационную насосную станцию. На -3 этаже объекта группе рассказали о работе источника бесперебойного питания, электробойлерной.
«Комплекс « Балчуг Плаза » оборудован всеми современными инженерными системами и устройствами для эффективного и экономного управления в соответствии со стандартами зданий класса «А». Единый центр управления объектом обеспечивает высокий уровень комфорта для арендатора, гарантирует высокую заполняемость комплекса», - рассказал г-н Карабанов в рамках своей экскурсии. - Гарантией спокойной работы служит специализированная служба охраны, работающая в круглосуточном режиме, а также специализированный пропускной режим на входе в комплекс. Системы видеонаблюдения установлены как внутри комплекса, так и снаружи, на объекте присутствует и система аудиооповещения. За пожарную систему отвечает современная противопожарная сигнализация».
Приятного аппетита!
После посещения комплекса «Балчуг Плаза» участники тура отправились в бизнес-центр «Аквамарин» - предстояло знакомство с кейтеринговой компанией «Кантина-Сити». Как организована кухня на объекте? Каким должен быть ассортимент блюд? Сколько квадратных метров принято отводить под столовую. На вопросы любопытствующих ответила Дарья Топазде, коммерческий директор «Кантина –Сити». В справедливости ее слов участники могли убедиться на собственном опыте – всем гостям тура было предложено примерить на себя роль посетителей столовой.
МФК «Ситидел»
После обеда участников тура группу ждал еще один объект – деловой центр «Ситидел», расположенный на Земляном валу. Ведущим экскурсии по объекту стал Игорь Вдовиченко, заместитель директора по эксплуатации HGS Zander Rus (УК объекта). Перед центральным входом в комплекс Игорь дал общую характеристику комплекса: «Ситидел» представляет собой здание класса А переменной этажности общей площадью 63 500 кв.м. (арендуемая 48 000 кв.м). В настоящий момент заполнено порядка 65% площадей. Вакантными остаются 35% объекта. Помещения сдаются в аренду по блокам. Блок от 850 до 1200 кв.м. Кол-во блоков – 50. Торговая часть занимает около 300 кв.м. Под рестораны отведено 2 000 кв. м. Среди крупных арендаторов комплекса "Регус Бизнес Центр, "Фрито Лей Мануфактуринг», "Русфинанс Банк", "Фуджитсу Технолоджи Солюшнз" и др». По словам г-на Вдовиченко, часть площадей комплекса выкуплена компаниями, прибывающими на объекте, среди таких собственников - сеть фитнес-клубов World Class, несколько ресторанных операторов.
Из центрального холла группа поднялась на технический этаж. К слову сказать, головной офис управляющей компании HGS Zander Rus находится здесь же, поэтому у участников тура была прекрасная возможность не только посмотреть, как организована служба эксплуатации на объекте, но познакомиться с работой центральной диспетчерской службы УК, увидеть, как работает ЦДС на основе принципа удаленного мониторинга и контроля инженерных систем. «Наша центральная диспетчерская служба позволяет вести удаленный контроль за работой оборудования посредством системы диспетчеризации здания (BMS), - рассказал участникам тура Игорь Вдовиченко. - Основные преимущества: автоматическая регистрация аварийных сообщений, сокращение времени и реакции выполненных действий, снижение риска возникновения нештатных ситуаций, высокая квалификация дежурных инженеров, экономичность, оперативность, полная отчетность, отсутствие персонала в ночное время на объектах, контролируемых ЦДС».
По словам Игоря, ЦДС компании ведёт удаленный мониторинг 5 объектов компании в Москве и оказывает круглосуточную поддержку региональным объектам.
Здесь же – в офисе управляющей компании участникам тура был продемонстрирован и обучающий класса для технического персонала, где находятся стенды, имитирующие работу оборудования. Весь тех. персонал проходит производственное обучение по специализированным программам. Обучение проводят специалисты инженерного отдела и отдела эксплуатации. Программа весьма обширна: от изучения стандартов компании и внутренних документов до методов обслуживания современного оборудования и проведения ремонтных и диагностических работ. По словам Вдовиченко, здесь проходит и разбор случившихся аварийных ситуаций, подготовка видеоматериалов по правильным действиям персонала, дополнительные тренинги с данными видеоматериалами.
После этого экскурсионная группа отправилась на подземную парковку. Метраж паркинга составляет 8 300 кв. м и включает в себя 277 машиномест. Здесь же находится и автомойка.
Посещение технических помещений, осмотр ИТП, пожарно-насосной станции, вентиляционной системы, системы холодоснабжения – состоялось в конце тура.
Особое внимание на протяжении всей экскурсии уделялось контролю компании HGS Zander Rus за работой инженерного оборудования: ежедневный контроль за состоянием объекта (регулярные обходы объекта тех. персоналом, во время которых тех. персонал заполняет соответствующие листы контроля, протоколы, журналы), а также проведение плановых аудитов (плановая проверка инженерных систем и оборудования: периодичность обслуживания, порядок ведения документации, соблюдение требований безопасности). В технических помещениях участникам экскурсии были продемонстрированы пошаговые инструкции действий персонала в аварийных ситуациях.
Отзывы
По словам участников Property&Facilities Management Tour, экскурсионная программа, предложенная им IM Events, оказалась беспрецедентно полезной. Общая мысль, высказанная неоднократно участниками тура: «Несмотря на то, что в зданиях одного уровня, как правило, применены одни и те же решения, использована одно и то же оборудование и системы, есть много специфических аспектов, мелочей, которые в итоге и влияют качество объекта, его комфорт, заполняемость, а значит и на финансовую успешность здания. Property&Facilities Management Tour стал полезен именно потому, что позволил увидеть эти определяющие мелочи».
Мероприятие было организовано компанией IM Events при активной поддержке журнала Property Facility Management.
