Сам термин «интеллектуальное здание» (ИЗ) известен специалистам уже около 30 лет. Именно тогда появились первые упоминания об ИЗ в отраслевых журналах, в статьях посвященных тому, как сделать объекты строительства менее требовательными с точки зрения потребления электроэнергии. В них говорилось о том, что телекоммуникационные компании должны развивать техническую инфраструктуру здания для создания более эффективных конструкций и придания им большей интеллектуальности.
Проекты по-настоящему «интеллектуальных» зданий появились в мире в 1990-х годах (Например: офисное здание в г. Манчестер, США общей площадью 16350 кв. м; здание “Commerzbank” во Франкфурте-на-Майне, Германия, 259 м в высоту и др.). С середины того же десятилетия в Северной Америке, Японии, странах Европы больше внимания уделялось проблемам эффективности использования энергии, и приоритет стал отдаваться тем энергосберегающим решениям, которые одновременно способствуют повышению качества микроклимата. Так сложился глобальный рынок продуктов и услуг для создания ИЗ.
Историю развития концепции ИЗ в мире можно разбить на этапы Лишь на последних этапах развития глобального рынка ИЗ, началось появление подобных объектов в России.
Первые проекты «интеллектуальных» зданий в России начали реализовывать в 1980-х годах, когда страна готовилась принимать Олимпийские игры. Поначалу строители и проектировщики обозначали этим термином постройки, оснащенные системой контроля доступа или пожарной сигнализацией. Однако на самом деле речь шла лишь об отдельных элементах интеллектуального здания. Подобные системы были установлены в таких столичных объектах, как Хаммеровский центр (Краснопресненская наб., 12), гостиница «Космос» (проспект Мира, 150), аэропорт «Шереметьево» и другие.
Для понятия «Интеллектуальное здание» (»intelligent building» – ИЗ) дано много определений, рассмотрим основные из них.
Определения
Еще на международном симпозиуме в 1985 году в Торонто было дано определение ИЗ – здание, которое объединяет инновации (технологические и другие) с успешным управлением для максимизации возвращаемых инвестиций. Сейчас, Институт Интеллектуального Здания, США (Intelligent Building Institute) определяет это понятие так:
«Интеллектуальным называется здание, которое обеспечивает продуктивную и экономически эффективную среду путем оптимизации четырех элементов:
- структуры;
- систем обслуживания;
- систем управления;
- взаимосвязей систем».
Термин «ИЗ» в последнее время стал очень популярным в России, при этом разные компании трактуют его по-своему. Так компания «ЭкоПрог», с 1994 года занимающаяся разработками в области концепции ИЗ, трактует это понятие так: «ИЗ» предполагает способность здания приспосабливаться к изменениям окружающей среды. Другими словами, это здание, инженерная инфраструктура которого способна обеспечить адаптацию к возможным изменениям в будущем. ИЗ - эффективная среда для жизнедеятельности и организации бизнеса. Такая среда может быть организована благодаря оптимальному сочетанию всех элементов и систем на период всего жизненного цикла здания (архитектура/дизайн + конструкция + инженерное оборудование + информационные системы + эксплуатационные функции). По мнению специалистов компании «Colliers International», в соответствии с международными стандартами, для того чтобы здание можно было назвать интеллектуальным, в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем. Такие как системы управляющие: лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, контролем доступа, телефонной связью, доступом в Интернет, локальной сетью и другие.
Приналичии соответствующих технических характеристик, «интеллектуальными» могут быть любые объекты:
- офисные
- торговые
- спортивные
- гостиницы
- производственные
- жилые
- и другие.
Для каждого типа зданий более важны те или иные функции. Например, для торгового центра важнее комфорт и безопасность посетителей, для офисного здания, жизненный цикл которого исчисляется десятками лет, первостепенную роль играет экономия общих затрат на обслуживание и эксплуатацию. Если речь идет о лечебных учреждениях, то надежная инфраструктура гарантирует эффективность лечебного процесса и т.д.
Мнение, на котором сходятся все игроки рынка ИЗ Москвы, можно прокомментировать словами Э.Я. Вергилиса, член Национального совета России по ИЗ: «ИЗ – здания, отвечающие техническим и социальным стандартам класса А, но предоставляющие максимум современных удобств (системы коммуникации, жизнеобеспечения, безопасности) с точки зрения обеспечения эффективности работы фирм и организаций в этом здании. Для ИЗ большое значение имеет уровень обеспеченности интеллектуальными ресурсами работников, занимающих это здание». Таким образом, повышается уровень социальной эффективности труда тех, кто работает в ИЗ, за счет возможности использовать информационные и другие технологии.
Все характеристики, которые используются для класса А, в полной мере применимы и к ИЗ. Однако есть ряд особенностей, которые имеют отношение только к объектам интеллектуального строительства. ИЗ отличается от обыкновенного здания:
- непрерывным мониторингом и возможностью управления функционированием всех систем здания из центрального диспетчерского пункта
- предупреждением аварий и автоматическим выполнением комплекса соответствующих мероприятий при их возникновении;
а также:
- автоматическим управлением уровнем освещенности и микроклиматом в помещениях в зависимости от погодных условий, времени суток, режима функционирования здания и технологических требований;
- автоматизацией документооборота, связанного с подготовкой и оформлением платежных документов за коммунальные услуги;
- централизованными системами ограничения доступа в помещения, внутреннего видеонаблюдения (CCTV – Closed Circuit TeleVision), безопасности и системами управления климатом (HVAC – Heating, Ventilation & Air Conditioning).
По общему мнению специалистов рынка, ИЗ обеспечивает:
- снижение эксплуатационных расходов
- снижение энергопотребления
- повышение надежности функционирования оборудования
- снижение расхода материалов
- повышение производительности труда всех работающих на объекте
- льготы по страхованию
- снижение стоимости комплекса услуг на время всего жизненного цикла.
Второе и частично первое относятся к энергосбережению, которое является ключевой характеристикой ИЗ. По утверждениям инженеров компании «ЭкоПрог», обеспечение энергосбережения при проектировании и строительстве зданий коммерческого назначения осуществляется за счет:
- наличия энергоэффективной конструкции здания
- наличия системы мониторинга и управления инженерным оборудованием
- оптимизация взаимодействия систем и подсистем.
Предложение
По мнению Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, «большинство недавно построенных в Москве зданий класса А можно отнести к интеллектуальным зданиям. Учитывая постоянно увеличивающуюся конкуренцию на рынке и более высокие ожидания со стороны арендаторов, все опытные девелоперы оснащают строящиеся объекты класса А автоматизированными системами управления зданиями, которые включают в себя энергосберегающие системы, профессиональную систему противопожарной безопасности, систему охраны и доступа в здание».
Ниже приведены некоторые объекты, позиционирующиеся на рынке коммерческой недвижимости Москвы, как «интеллектуальные здания»:
- Конгресс-Центр МПС РФ
- Комплекс «Дубининское»
- «Берлинский Дом»
- «Аврора Бизнес Парк» (1-ая очередь)
- «Башня на Павелецкой»
- Бизнес-центр «Галс Тауэр»
- Ведомственная поликлиника ЦБ РФ
- Спортивный комплекс Olympic Star
- Административное здание, усадьба Дениса Давыдова, памятник архитектуры
- Аэропорт «Домодедово»
- Административное здание Сбербанка
- Административное здание Газпрома
- Московский международный дом музыки
- Административное здание Лукойла
Кроме того, по словам Олега Мышкина: «Такие здания как Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном Бульваре, проект компании Энка в «Москва-Сити», «Кантри-парк», «Дукат Плейс III» и многие другие будут оборудованы автоматизированными системами управления зданиями». Следовательно, эти здания также могут позиционироваться, как интеллектуальные.
Однако есть и другие мнения профессионалов данного сегмента рынка. Например, по словам Андрея Головина, руководителя отдела НП «АВОК», термин «интеллектуальное здание» используется на рынке недвижимости, как коммерчески привлекательный бренд, не более того: «На сегодняшний день сложно сказать прямо – существуют или нет ИЗ в Москве. Многие фирмы из коммерческих соображений не дают информацию о системах, инсталлированных внутри здания. Однако лидирующие на этом сегменте рынка компании в праве позиционировать свои реализованные проекты, как интеллектуальные здания».
Стандарты
В начале 1990-х годов в Европе и Америке шел процесс стандартизации систем, используемых в строительстве ИЗ. Его развитие продолжается и в настоящее время. Для создания систем управления инженерным оборудованием зданий (Building Management Systems, BMS) широко используются стандарты и протоколы, которые отображены в Таблице 2.
В каких случаях и как применять эти стандарты, как интегрировать оборудование, работающее по разным правилам – это задача инжиниринговых компаний.
При оснащении зданий используются различные системы и оборудование разных производителей. Проблема совместимости решается путем организации всей инфраструктуры по принципу «открытой» системы («открытая» система - это система, которая состоит из компонентов, взаимодействующих друг с другом через стандартные протоколы, «протокол» - это набор правил для обмена информации). Возможность обмена информацией обеспечивает совместимость систем и возможность интеграции в единый управляемый комплекс. Другими словами, это можно объяснить «системным эффектом»: возрастание эффективности деятельности в результате соединения, интеграции отдельных элементов (агрегатов, подсистем, систем) в единую систему.
Стандартов и классификаций по Интеллектуальным зданиям в России на сегодняшний день не существует, но работы в этом направлении уже ведуться НП «АВОК». Разработчики применяют стандарты по основным составляющим (кабельным системам, вычислительным сетям, программному обеспечению и пр.). Компаниям, работающим на рынке ИЗ, приходится разрабатывать свои подходы к реализации подобных проектов. Так, например, компания «ЭкоПрог» разработала собственный подход, который базируется на методе проектирования с учетом взаимодействия всех систем, способе организации кабельной проводки, информационной сети и интегрированной базы данных - PROFIVE (см. Схему 2).
Инвестиции
Стоимость ИЗ, в сравнении с обычным зданием, фактически определяется дополнительными затратами на BMS (системы управления инженерным оборудованием здания) и ее проектирование. Все остальные расходы сопоставимы с расходами для «обычного» здания. По данным «ЭкоПрог» для офисного здания более 5000 кв. м структура расходов распределяется следующим образом:
- 10% стоимости строительства – стоимость информационной инфраструктуры
- до 40% - стоимость инженерных систем, включая оборудование
- 4-7% - стоимость разработки проекта, включая оптимизацию работы систем.
Если высчитать стоимость сэкономленных ресурсов и сравнить ее с вложениями в интеллект, получается, что к тому времени, когда окупаются обычные коммерческие здания (3-7 лет) затраты на интеллект сводятся к нулю за счет экономии на энергопотреблении. Как утверждает Юлия Максимова, руководитель отдела маркетинга компании «ЭкоПрог»: «Вопрос снижения сроков окупаемости связан с сокращением издержек на период жизненного цикла здания. Каждый инвестор решает этот вопрос самостоятельно – в этом состоит эффективность инвестиционного проекта».
Страхование
Страхование ИЗ практически не отличается от страхования обычных объектов недвижимости. Однако, как сообщает представитель ОСАО «Ингосстрах» А.Н. Полуденный: «В случае с «ИЗ», эксплуатацией которых занимаются более подготовленные с профессиональной точки зрения люди, многие из возможных рисков, сведены к минимуму». Таким образом, стоимость страхования применительно к «ИЗ», конечно же, значительно ниже, но она не стремится к нулю. В данном случае все зависит от набора рисков и других факторов.
Риски, связанные с реализацией строительных проектов, в том числе проектов строительства и эксплуатации ИЗ:
- риски природного характера
- риски техногенного характера
- риски возникновения различного рода ответственности
- риски, связанные с профессиональной деятельностью архитекторов и проектировщиков
- иные классические имущественные риски
- риски возникновения убытков, связанных с перерывом в коммерческой деятельности вследствие повреждения или гибели здания.
Говоря о страховании ИЗ, скидки на которое достигают 60% (в случае полной интеграции систем здания), нельзя не отметить, что минимизируется не только вероятность наступления негативного события, но и время, необходимое на его обнаружение, что существенно влияет на величину возможного ущерба. А это в свою очередь позволяет специалистам эксплуатирующей компании принять все меры для того, чтобы ущерб не принял катастрофический характер. Однако, несмотря на все современные нововведения, которые отличают ИЗ от «обычного» здания, нельзя полностью исключить возможность наступления убытков от техногенных рисков. Следует также учитывать такие риски, как стихийные бедствия, террористические акты и другие злоумышленные действия.
Управление
Немаловажную роль на рынке ИЗ играют управляющие компании (“property management”). Они указаны в Таблице 3. Сейчас в Москве создается много организаций, которые специализируются на управлении ИЗ. «Однако эти компании чаще всего специализируются на технической эксплуатации. Они работают самостоятельно или как дочерние предприятия компаний-собственников ИЗ», - говорит Э.Я. Вергилис.
Как считает Ю. Максимова, организация эффективного управления жизненным циклом проекта (разработка проекта, реализация и эксплуатация) ИЗ состоит из решения 2 вопросов:
- Эффективная организация работ всех участников процесса на всех этапах жизненного цикла
- Позиционирование на рынке (позиционирование ценности).
Участники жизненного цикла проекта: заказчик, проектировщик, строитель, владелец, арендатор, управляющий.
Обеспечение качества обслуживания необходимо на всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта, который состоит из:
- анализа
- планирования
- проектирования
- реализации
- анализа
Управление жизненным циклом ИЗ на разных его стадиях осуществляется разными компаниями, что можно увидеть в Таблице 4. На всех этапах управления ИЗ больше внимания уделяется контролю над техническими системами, т.е. контролю над инжиниринговой инфраструктурой.
Спрос
Процесс формирования спроса на ИЗ идет как в негативных, так и в позитивных условиях: отсталая нормативно-правовая база строительства, повышение тарифов на электроэнергию, широкое использование информационных технологий, технологий автоматизации, рост спроса на коммерческие здания класса А и прочее.
По словам Сергея Рябокобылко, исполнительного директора компании Stiles & Riabokobylko, с ростом конкуренции между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки, ИЗ приобретают все большую привлекательность для инвесторов. Гибкие технологические решения позволяют привлечь арендаторов и достичь более высоких арендных ставок.
«С точки зрения арендатора очевидны такие преимущества ИЗ как экономия энергетических, информационных и человеческих ресурсов до 10-25%, обеспечение более безопасных и комфортных условий труда, а также значительное снижение эксплуатационных расходов», - отмечает Кристофер Пайк, партнер группы корпоративных услуг парижского офиса компании Cushman & Wakefield / Healey & Baker.
Из всего выше сказанного следует, что объекты, которые позиционируются на рынке как ИЗ, пользуются все большим спросом, как у арендаторов, так и у заказчиков строительства.
Тенденции
- На сегодняшний день, концепция «ИЗ» подразумевает создание интегрированной и автоматизированной инфраструктуры, обеспечивающей ресурсосбережение, комфорт, безопасность и позволяющей управлять всеми эксплуатационными процессами. Комплексная интеграция обеспечивает значительную экономию средств на обслуживании, поддержке, а также на модификации инженерных систем здания.
- На данный момент эффективность внедрения принципов ИЗ лучше всего объясняется понятием «системного эффекта».
- В настоящее время, в силу современных тенденций стремительного развития технологий, рынок ИЗ динамично формируется.
- Несмотря на позитивность всех тенденций, сейчас описываемый нами сегмент рынка испытывает большие трудности с реализацией проектов. Спрос и активность потребителя – на лицо, но подписанных контрактов и, тем более, сданных (принятых) объектов, - единицы. Причины этого: желание сэкономить на первоначальном этапе строительства, некачественный менеджмент, отсутствие четких планов на будущее (модернизация, эксплуатация и пр.). Таким образом, появляющиеся Интеллектуальные здания становятся событиями года.
- Из-за нехватки инвестиционных потоков, сейчас некоторыми фирмами многие здания класса А позиционируются на рынке, как «интеллектуальные».
Прогноз
Так как ИЗ энергоэффективны, вследствие роста цен на основные энергоносители, а также вследствие быстрого развития компьютерных технологий, стандартизации интерфейсов и протоколов в области инженерных систем зданий, рост строительства интеллектуальных объектов будет продолжаться.
Дать точный прогноз для рынка ИЗ пока не представляется возможным, из-за того, что нет четких общепринятых стандартов и сам рынок ИЗ достаточно молод. Однако все игроки данного сегмента сходятся во мнении, что в Москве в ближайшие 5-10 лет появится примерно 15-20 «полностью интеллектуальных» зданий, а сам рынок будет стремительно развиваться.
К тому же, может появиться общепринятый единый стандарт строительства для ИЗ, по причине чего прекратится позиционирование зданий как интеллектуальных и начнется действительное возведение объектов соответствующих этому понятию.
