Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-недвижимость» начала свой доклад с исторических фактов, приведя в пример расширение границ Москвы по сравнению с 16 веком: радиально-кольцевое развитие города – историческая тенденция для Москвы; проекты «Замкадных» районов по уровню инфраструктуры отстают от среднестоличного уровня, за исключением Бутова; высокая плотность застройки в граничащих с Москвой городах – решение транспортной проблемы откладывается на неопределенный срок, интеграционные процессы неконтролируемы; «зеленые легкие» Москвы контролируют власти Подмосковья.
Что в начале: инфраструктура или строительство? Сравнительно удачное и равномерное развитие только у Бутова (не в последнюю очередь из-за большого количества переселенцев и громкого резонанса некоторых протестных акций), с определенными оговорками можно отнести к нему и Митино. Список неудачных «замкадышей» гораздо длиннее: Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. Но заявленные короткие сроки переноса административных зданий заставляют думать, что освоение новых территорий пойдет по традиционно-негативному сценарию, что может чревато отразиться на имидже реализаторов объектов. Важно соблюсти «золотую середину» при продаже объектов в данном районе.
«НЬЮ-Москва» - термин пошел в народ. Полноценное репозиционирование объектов в «новом районе Москвы» станет возможным только после опубликования генплана. Репозиционирование затронет не только название, но и классность объекта. Девелоперы, которые планировали освоение участков в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут осуществлять реконцепции проектов в соответствии с новыми реалиями.
Наиболее вероятным последствием перекройки административных границ может стать увеличение спроса на жилую и коммерческую недвижимость в городах-спутниках Москвы, а также повышение цен на земельные участки в Подмосковье, говорит Нина Лушниченко, директор департамента маркетинга компании «Эксперт». Смещение делового центра за пределы МКАД неизбежно повлечет за собой изменение цен на рынке недвижимости всего Московского региона. По мнению г-жи Лушниченко, недвижимость в Подмосковье в настоящий момент недооценена. Причем, не только из-за административной принадлежности территории, но прежде всего, из-за низкой степени развития социальной и транспортной инфраструктуры. По оценке аналитиков ИК «Эксперт», это понижает стоимость сделки на 20-30%. Реализация проекта «Новокосино-2» (г. Реутов) показала, что рост цен на жилую недвижимость напрямую не связан с пересмотром границ Москвы, а прежде всего, зависит от реализации утвержденных планов развития транспортной и социальной инфраструктуры: строительство станции метро, культурно-развлекательных центров, школ и детских садов.
Всегда считалось, что инвестирование в проекты комплексной застройки подмосковных земель не так доходно, как в Москве, из-за необходимости крупных вложений в развитие инженерной и социальной инфраструктур, а также из-за небольшой разницы между доходами от продаж и стоимостью строительства, добавляет Нина Лушниченко. Расширение границ Москвы будет стимулировать интерес инвесторов, что изменит ситуацию, и существующие проблемы застройки и реализации территорий Подмосковья решатся в течение ближайших 10-15 лет.
Перенос министерств и ведомств за пределы существующих границ Москвы освободит большое количество офисных помещений, что повлечет за собой увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости. Что, возможно, спровоцирует незначительное уменьшение арендных ставок в Москве. С другой стороны, значительно увеличатся цены на коммерческую недвижимость в новых зонах сосредоточения бюрократического аппарата.
Снижающаяся доходность по депозитам толкает потенциальных инвесторов – частных лиц на вложение денежных средств во второй по надежности финансовый инструмент: приобретение недвижимости с высоким потенциалом роста стоимости, например квартиры в новостройках, что обеспечивает существенно большую доходность. Для примера: стоимость квадратного метра в проекте «Новокосино-2» (г. Реутов) выросла за шесть месяцев на 40%.
Вполне вероятно, что расширение границ Москвы даст возможность тенденции увеличения инвестиций частных лиц в проекты Подмосковья перерасти в устойчивую практику.
Юрий Хлестаков, директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости» не понимает смысла расширения границ Москвы в федеральном масштабе! Зачем это нужно? Разве на территории сегодняшней Москвы, все проблемы решены, и столичному руководству нечем заняться? Почему нельзя, если это необходимо, вывести какой-либо Федеральный орган в г.Троицк Московской области, или это обязательно должен быть «Троицкий район г. Москвы»? Почему обязательно инвестировать в границах Москвы? Если Москва будет и дальше расширятся такими темпами, как она это делала с 30-хх годов прошлого столетия, то примерно лет через 300, территории России может не хватить! Не возможно, точно определить стоимость объектов на территории Новой Москвы. Рост цен, скорее всего, будет поэтапным. Первое подорожание начнется уже сейчас, на волне массовой спекуляцией слухами и предположениями. Размер роста, на первом этапе определяется, только аппетитами собственников и мягко говоря, смелостью покупателя. Затем все будет зависеть от утвержденного плана развития территорий, где-то подорожает жилье, где-то офисная недвижимость, а где-то стоимость земли упадет в разы, т.к. надо где-то размещать очистные сооружения, кладбища, мусорные свалки и т.п. Дальнейший рост цены будет напрямую зависеть от успешности реализации программы, и улучшения уровня жизни на новых территориях.
Введение объектов инфраструктуры Новой Москвы, должно проходить одновременно со сдачей первых, жилых корпусов. Понятно, что первое время, они не смогут окупаться, но социальные функции в данном случае важнее. Отсутствие инфраструктуры, сделает бессмысленным всю затею с Новой Москвой.
Сегодня СМИ уже достаточно раскрутили эту тему, она у всех на слуху. Пока для реализуемых объектов можно осуществлять продажи, используя синергию от естественного интереса СМИ к данной теме. По прогнозам экспертов «НДВ-недвижимость», его хватит на полгода, причем пик «шума» придется на конец августа - начало октября. Девелоперам, строящим проекты в данном районе, необходимо менять маркетинговую стратегию по реализации объектов с учетом как позитивных факторов объединения с Москвой, так и возможных негативных последствий.
Источник: Московский Бизнес Клуб
