Как правило, решение торгового оператора об открытии магазина в том или ином формате обусловлено его стратегией развития. Некоторые сети рассматривают только торгово-розничные помещения («Даниэль»), другие (Marks&Spencer и H&M) – предпочитают торговые центры. Однако в основном операторы нацелены на повышение доходности торговых точек и при появлении выгодных арендных условий могут рассматривать варианты, отличные от первоначальных планов. Кроме того, компании стараются охватить максимально широкий круг потребителей, разрабатывая в этих целях новые форматы магазинов. К примеру, «Старик Хоттабыч» намерен развивать в торговых центрах сеть «мини-магазинов», вдвое уступающих по площади традиционным. Carlo Pazolini в торговых галереях открывается в меньшем формате (250 - 300 кв.м), чем в помещениях street retail (до 1 000 кв.м).
На протяжении последних пятнадцати лет в Москве велось активное строительство торговых центров, тогда как сегмент street retail развивался значительно менее активно и на сегодняшний день представлен в основном помещениями, построенными в советский период. Таким образом, одним из существенных недостатков данного сегмента является ограниченность предложения и его невысокое качество: нередко помещения располагаются на нескольких этажах, обладают недостаточной электрической мощностью, слабой звукоизоляцией и вентиляцией и т.д. Таким образом, зачастую конструктивные и технические параметры помещений не удовлетворяют современным требованиям торговых операторов, что влечет за собой дополнительные затраты на их модернизацию. Кроме того, в случае необходимости перепланировки арендатор вынужден проходить длительные согласовательные процедуры. Еще одним недостатком открытия магазина в формате street retail является сложность общения с собственником, который зачастую не является профессиональным девелопером, в отличие от специализированных УК в торговых центрах.
Стоит отметить, что в сегменте street retail представлены в основном помещения площадью 100-300 кв.м, что покрывает спрос со стороны лишь ограниченного количества арендаторов, в то время как большинству необходим более широкий спектр предложения площадей. К тому же, арендные ставки на центральных улицах города выше, чем в успешных торговых центрах при сопоставимых покупательских потоках. Так, если в торговом центре секцию площадью 200 кв.м можно арендовать по ставке 1 500 – 2 500 $/кв.м в год, то на улицах в пределах Садового кольца подобное помещение может обойтись в 1 500 – 7 000 $/кв.м в год.
Тем не менее, помещения формата street retail обладают рядом преимуществ. В первую очередь, это рекламные возможности обеспечиваемые витринами магазинов. Так, новые игроки на рынке стараются открывать свои магазины на основных торговых улицах, чтобы обеспечить узнаваемость своего бренда. К примеру, первый магазин Zara был открыт на Тверской, и только после этого компания начала развивать свой бренд в торговых центрах.
Также немаловажным преимуществом открытия магазина в формате street retail является его «близость к покупателю». В основном уличная торговля нацелена на импульсивные покупки, что дает возможность привлечения максимально разнообразной аудитории. Хотя стоит отметить, что в Москве есть примеры улиц, рассчитанных на целевое посещение, которые благодаря синергетическому эффекту от близости магазинов одного профиля привлекают высокий покупательский поток (например, Нахимовский проспект, на котором расположены магазины товаров для дома или Камергерский переулок и Пятницкая улица, где сконцентрированы кафе и рестораны).
Традиционно, основную долю спроса на торгово-розничные помещения столицы формируют заведения общественного питания, одежные операторы (в том числе класса люкс), продуктовые сети, банки.
Банковские отделения в основном расположены на основных торговых улицах/магистралях города в местах с оживленным транспортным и пешеходным трафиком. Зачастую поблизости сосредоточено одновременно от 5 до 10 отделений разных банков. В то же время нельзя не отметить наблюдавшуюся в последнее время тенденцию к открытию операционных офисов банков в спальных районах города.
Другими операторами формирующими инфраструктуру района, которые выбирают торгово-розничные помещения, являются заведения общественного питания, аптеки, салоны красоты, небольшие продуктовые сети (преимущественно в формате «магазин у дома»). Тогда как крупные продуктовые гипермаркеты («Ашан», «О’КЕЙ», Перекресток, «Наш гипермаркет») в Москве преимущественно арендуют помещения в торговых центрах, что отличается от европейской практики, где одной из последних тенденций является выход крупных продуктовых сетей в street retail.
Что касается одежных операторов, то многие популярные международные марки (к примеру, группы Inditex) на основных торговых улицах столицы открывают лишь флагманские магазины. Выбор в пользу торговых центров в значительной мере обусловлен низкими ставками, которые им предоставляют собственники как «якорям», генерирующим поток посетителей.
Торговые марки класса «люкс» традиционно предпочитают помещения street retail. Во-первых, это обусловлено их имиджевой политикой представления на рынке. Во-вторых, торговые центры, ориентированные на покупателей товаров высокого класса, стали появляться в столице относительно недавно, и на сегодняшний день в Москве функционирует лишь несколько подобных объектов: ТЦ «Времена Года», ЦУМ, ГУМ, «Крокус Сити Молл» и т.д.
Таким образом, ограниченное предложение и техническое несовершенство помещений значительно усложняют процесс открытия магазина в формате street retail. Однако возможность создания «витрины бизнеса», способствующей повышению узнаваемости бренда окупает эти недостатки. В конечном итоге арендатор принимает решение об открытии магазина в формате street retail исходя из собственных интересов в каждом конкретном случае.
Ольга Ясько, региональный директор по аналитике и исследованиям Knight Frank
Екатерина Подлесных, руководитель отдела торговых помещений департамента торговой недвижимости Knight Frank
На протяжении последних пятнадцати лет в Москве велось активное строительство торговых центров, тогда как сегмент street retail развивался значительно менее активно и на сегодняшний день представлен в основном помещениями, построенными в советский период. Таким образом, одним из существенных недостатков данного сегмента является ограниченность предложения и его невысокое качество: нередко помещения располагаются на нескольких этажах, обладают недостаточной электрической мощностью, слабой звукоизоляцией и вентиляцией и т.д. Таким образом, зачастую конструктивные и технические параметры помещений не удовлетворяют современным требованиям торговых операторов, что влечет за собой дополнительные затраты на их модернизацию. Кроме того, в случае необходимости перепланировки арендатор вынужден проходить длительные согласовательные процедуры. Еще одним недостатком открытия магазина в формате street retail является сложность общения с собственником, который зачастую не является профессиональным девелопером, в отличие от специализированных УК в торговых центрах.
Стоит отметить, что в сегменте street retail представлены в основном помещения площадью 100-300 кв.м, что покрывает спрос со стороны лишь ограниченного количества арендаторов, в то время как большинству необходим более широкий спектр предложения площадей. К тому же, арендные ставки на центральных улицах города выше, чем в успешных торговых центрах при сопоставимых покупательских потоках. Так, если в торговом центре секцию площадью 200 кв.м можно арендовать по ставке 1 500 – 2 500 $/кв.м в год, то на улицах в пределах Садового кольца подобное помещение может обойтись в 1 500 – 7 000 $/кв.м в год.
Тем не менее, помещения формата street retail обладают рядом преимуществ. В первую очередь, это рекламные возможности обеспечиваемые витринами магазинов. Так, новые игроки на рынке стараются открывать свои магазины на основных торговых улицах, чтобы обеспечить узнаваемость своего бренда. К примеру, первый магазин Zara был открыт на Тверской, и только после этого компания начала развивать свой бренд в торговых центрах.
Также немаловажным преимуществом открытия магазина в формате street retail является его «близость к покупателю». В основном уличная торговля нацелена на импульсивные покупки, что дает возможность привлечения максимально разнообразной аудитории. Хотя стоит отметить, что в Москве есть примеры улиц, рассчитанных на целевое посещение, которые благодаря синергетическому эффекту от близости магазинов одного профиля привлекают высокий покупательский поток (например, Нахимовский проспект, на котором расположены магазины товаров для дома или Камергерский переулок и Пятницкая улица, где сконцентрированы кафе и рестораны).
Традиционно, основную долю спроса на торгово-розничные помещения столицы формируют заведения общественного питания, одежные операторы (в том числе класса люкс), продуктовые сети, банки.
Банковские отделения в основном расположены на основных торговых улицах/магистралях города в местах с оживленным транспортным и пешеходным трафиком. Зачастую поблизости сосредоточено одновременно от 5 до 10 отделений разных банков. В то же время нельзя не отметить наблюдавшуюся в последнее время тенденцию к открытию операционных офисов банков в спальных районах города.
Другими операторами формирующими инфраструктуру района, которые выбирают торгово-розничные помещения, являются заведения общественного питания, аптеки, салоны красоты, небольшие продуктовые сети (преимущественно в формате «магазин у дома»). Тогда как крупные продуктовые гипермаркеты («Ашан», «О’КЕЙ», Перекресток, «Наш гипермаркет») в Москве преимущественно арендуют помещения в торговых центрах, что отличается от европейской практики, где одной из последних тенденций является выход крупных продуктовых сетей в street retail.
Что касается одежных операторов, то многие популярные международные марки (к примеру, группы Inditex) на основных торговых улицах столицы открывают лишь флагманские магазины. Выбор в пользу торговых центров в значительной мере обусловлен низкими ставками, которые им предоставляют собственники как «якорям», генерирующим поток посетителей.
Торговые марки класса «люкс» традиционно предпочитают помещения street retail. Во-первых, это обусловлено их имиджевой политикой представления на рынке. Во-вторых, торговые центры, ориентированные на покупателей товаров высокого класса, стали появляться в столице относительно недавно, и на сегодняшний день в Москве функционирует лишь несколько подобных объектов: ТЦ «Времена Года», ЦУМ, ГУМ, «Крокус Сити Молл» и т.д.
Таким образом, ограниченное предложение и техническое несовершенство помещений значительно усложняют процесс открытия магазина в формате street retail. Однако возможность создания «витрины бизнеса», способствующей повышению узнаваемости бренда окупает эти недостатки. В конечном итоге арендатор принимает решение об открытии магазина в формате street retail исходя из собственных интересов в каждом конкретном случае.
Ольга Ясько, региональный директор по аналитике и исследованиям Knight Frank
Екатерина Подлесных, руководитель отдела торговых помещений департамента торговой недвижимости Knight Frank
