Открытие магазина в формате street retail: за и против

Среди многообразия предложения торговой недвижимости концептуально можно выделить два типа: торгово-розничные помещения, расположенные на первых этажах зданий с обособленным входом (street retail), и помещения в галерее торгового центра.
6176
Как правило, решение торгового оператора об открытии магазина в том или ином формате обусловлено его стратегией развития. Некоторые сети рассматривают только торгово-розничные помещения («Даниэль»), другие (Marks&Spencer и H&M) – предпочитают торговые центры. Однако в основном операторы нацелены на повышение доходности торговых точек и при появлении выгодных арендных условий могут рассматривать варианты, отличные от первоначальных планов. Кроме того, компании стараются охватить максимально широкий круг потребителей, разрабатывая в этих целях новые форматы магазинов. К примеру, «Старик Хоттабыч» намерен развивать в торговых центрах сеть «мини-магазинов», вдвое уступающих по площади традиционным. Carlo Pazolini в торговых галереях открывается в меньшем формате (250 - 300 кв.м), чем в помещениях street retail (до 1 000 кв.м).

На протяжении последних пятнадцати лет в Москве велось активное строительство торговых центров, тогда как сегмент street retail развивался значительно менее активно и на сегодняшний день представлен в основном помещениями, построенными в советский период. Таким образом, одним из существенных недостатков данного сегмента является ограниченность предложения и его невысокое качество: нередко помещения располагаются на нескольких этажах, обладают недостаточной электрической мощностью, слабой звукоизоляцией и вентиляцией и т.д. Таким образом, зачастую конструктивные и технические параметры помещений не удовлетворяют современным требованиям торговых операторов, что влечет за собой дополнительные затраты на их модернизацию. Кроме того, в случае необходимости перепланировки арендатор вынужден проходить длительные согласовательные процедуры. Еще одним недостатком открытия магазина в формате street retail является сложность общения с собственником, который зачастую не является профессиональным девелопером, в отличие от специализированных УК в торговых центрах.

Стоит отметить, что в сегменте street retail представлены в основном помещения площадью 100-300 кв.м, что покрывает спрос со стороны лишь ограниченного количества арендаторов, в то время как большинству необходим более широкий спектр предложения площадей. К тому же, арендные ставки на центральных улицах города выше, чем в успешных торговых центрах при сопоставимых покупательских потоках. Так, если в торговом центре секцию площадью 200 кв.м можно арендовать по ставке 1 500 – 2 500 $/кв.м в год, то на улицах в пределах Садового кольца подобное помещение может обойтись в 1 500 – 7 000 $/кв.м в год.

Тем не менее, помещения формата street retail обладают рядом преимуществ. В первую очередь, это рекламные возможности обеспечиваемые витринами магазинов. Так, новые игроки на рынке стараются открывать свои магазины на основных торговых улицах, чтобы обеспечить узнаваемость своего бренда. К примеру, первый магазин Zara был открыт на Тверской, и только после этого компания начала развивать свой бренд в торговых центрах.

Также немаловажным преимуществом открытия магазина в формате street retail является его «близость к покупателю». В основном уличная торговля нацелена на импульсивные покупки, что дает возможность привлечения максимально разнообразной аудитории. Хотя стоит отметить, что в Москве есть примеры улиц, рассчитанных на целевое посещение, которые благодаря синергетическому эффекту от близости магазинов одного профиля привлекают высокий покупательский поток (например, Нахимовский проспект, на котором расположены магазины товаров для дома или Камергерский переулок и Пятницкая улица, где сконцентрированы кафе и рестораны).

Традиционно, основную долю спроса на торгово-розничные помещения столицы формируют заведения общественного питания, одежные операторы (в том числе класса люкс), продуктовые сети, банки.

Банковские отделения в основном расположены на основных торговых улицах/магистралях города в местах с оживленным транспортным и пешеходным трафиком. Зачастую поблизости сосредоточено одновременно от 5 до 10 отделений разных банков. В то же время нельзя не отметить наблюдавшуюся в последнее время тенденцию к открытию операционных офисов банков в спальных районах города.

Другими операторами формирующими инфраструктуру района, которые выбирают торгово-розничные помещения, являются заведения общественного питания, аптеки, салоны красоты, небольшие продуктовые сети (преимущественно в формате «магазин у дома»). Тогда как крупные продуктовые гипермаркеты («Ашан», «О’КЕЙ», Перекресток, «Наш гипермаркет») в Москве преимущественно арендуют помещения в торговых центрах, что отличается от европейской практики, где одной из последних тенденций является выход крупных продуктовых сетей в street retail.

Что касается одежных операторов, то многие популярные международные марки (к примеру, группы Inditex) на основных торговых улицах столицы открывают лишь флагманские магазины. Выбор в пользу торговых центров в значительной мере обусловлен низкими ставками, которые им предоставляют собственники как «якорям», генерирующим поток посетителей.

Торговые марки класса «люкс» традиционно предпочитают помещения street retail. Во-первых, это обусловлено их имиджевой политикой представления на рынке. Во-вторых, торговые центры, ориентированные на покупателей товаров высокого класса, стали появляться в столице относительно недавно, и на сегодняшний день в Москве функционирует лишь несколько подобных объектов: ТЦ «Времена Года», ЦУМ, ГУМ, «Крокус Сити Молл» и т.д.

Таким образом, ограниченное предложение и техническое несовершенство помещений значительно усложняют процесс открытия магазина в формате street retail. Однако возможность создания «витрины бизнеса», способствующей повышению узнаваемости бренда окупает эти недостатки. В конечном итоге арендатор принимает решение об открытии магазина в формате street retail исходя из собственных интересов в каждом конкретном случае.

Ольга Ясько, региональный директор по аналитике и исследованиям Knight Frank

Екатерина Подлесных, руководитель отдела торговых помещений департамента торговой недвижимости Knight Frank


журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (16-22 декабря)

«Риотэкс» досдал очередной БЦ и приобрел новый - уже 16-й, в Москве подвели итоги года для разных сегментов коммерческой недвижимости, Accent Capital завершила инвестиционный цикл СК «А-Терминал», MR Group достраивает штаб-квартиру Яндекса, новый «Термолэнд» открылся в Москве, розничной торговле подвели итоги в материале CRE Retail, Pridex Spaces усилила команду, X5 Group может заключить крупнейшую сделку по аренде офисов, а Дом.РФ выставил на продажу землю под склады.
22.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12
Источник: Пресс-служба Pridex
Назначения

Двойное усиление: Pridex Spaces укрепляет команду

Компания объявляет сразу о двух ключевых назначениях.
 
19.12
Источник: ГК «Риотэкс»
Сделка

ГК «Риотэкс» купила два бизнес-центра Capital Group

Общая площадь БЦ «Авиньон 1»  и «Авиньон 2» составляет 17 000 кв. м. После реновации объект войдет в сеть РТС и получит название «РТС «Чертановская».
18.12
Источник: Галс-Девелопмент
Переговоры

X5 Group заедет в БЦ Dubinin’Sky

Ритейлер договаривается с «Галс-девелопмент» об аренде 35 000 кв. м офисов в строящемся БЦ. Консультант сделки - NF Group.
20.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre