Ограничение движения на МКАД приводит к децентрализации складов

Новой тенденцией на складском рынке Москвы стала децентрализация строительства. Большинство существующих помещений находится в радиусе 20 км от МКАД, в то время как будущее предложение располагается в основном вдоль «А-107» (МБК) и будущей ЦКАД (20-40 км от МКАД). 

Как отмечают эксперты, основной причиной децентрализации складского рынка Московского региона является ограничение движения большегрузного транспорта на МКАД, а значит невозможность использования ее в качестве основной транзитной магистрали. Другой особенностью георафического распределения будущих проектов является то, что они сосредоточены на двух направлениях: северном и южном. Именно здесь транспортная инфраструктура наиболее благоприятна (существующие «М-4» Каширское шоссе и «М-2» Симферопольское шоссе на юге, и строящаяся трасса «Москва-Санкт Петербург» на севере).

Среди ключевых проектов на южном направлении, заявленных на ближайшие два года, можно выделить следующие фазы проектов «ПНК-Чехов» (312 тыс. кв. м) и ИП «Южные Врата» (233 тыс. кв. м). А на северном - целый пул новых проектов: «Логопарк Север» (110 тыс. кв. м), запланированный к выходу во 2-ом квартале 2013 года, ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м) и ЛП «Дмитров» II (63 тыс. кв. м) с вводом в 1-2 кварталах 2014 года, ЛП «Радумля» и «ПНК-Север» в 2014-2015 годах. Такое разнообразие проектов обеспечивает широкий выбор для потенциальных арендаторов и стимулирует девелоперов сдавать в аренду или продавать площади еще до начала строительства.

Спрос на складские помещения остается на достаточно высоком уровне. В 1-ом квартале 2013 г. объем арендованных и купленных площадей составил около 190 тыс. кв. м, что на 12% ниже показателя за аналогичный период предыдущего года. Торговые операторы и дистрибуторы стали основными (66% общего спроса) арендаторами современных складских комплексов. Более трети спроса пришлось на компании отрасли электронной и смешанной торговли, а также дистрибуторов IT оборудования.

В целом предложение на рынке по-прежнему остается дефицитным: доля свободных помещений сохраняется на минимальном уровне (1,07%). Практически все введенные в прошедшем квартале площади были сданы или проданы на ранних этапах строительства, поэтому их ввод в эксплуатацию не отразился на объеме свободных помещений. Текущий спрос на большие (более 10 тыс. кв. м) складские помещения может быть удовлетворен только за счет договоров предварительной аренды (за 6-8 месяцев до окончания строительства) или схем строительства под заказчика. 

В 1-ом квартале 2013 г. в эксплуатацию было введено около 100 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза превышает показатель аналогичного период 2012 г., подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Несмотря на большой объем нового строительства, доля свободных площадей значительно не возросла. Почти все завершенные проекты были арендованы или проданы еще до окончания строительства. По прогнозам экспертов, годовой объем ввода увеличится по отношению к 2012 г. более чем на 50% и составит около 930 тыс. кв. м. Тем не менее эксперты ожидают сохранения дефицита до конца года.