Эксперты: Половину складов построят «под клиента»

Темп роста объемов складов, потребляемых ритейлом, сегодня составляет 20-30% в год. 

Согласно исследованиям компании CBRE, в 2013 г. именно потребитель современной складской недвижимости диктует изменения тенденций в этом сегменте на рынке Москвы и Московской области.

Наибольшую активность в потреблении складских площадей демонстрируют специализированные сетевые ритейлеры. Темп роста объемов складов, потребляемых ритейлом, сегодня составляет 20-30% в год. Ритейлеры занимают 17% предложения. Исторически основной географией размещения складских площадей ритейла являются юг, восток и юго-восток.Подавляющее большинство площадей ритейл занимает на правах аренды. По прогнозам экспертом, ожидается рост спроса на складские площади и со стороны on-line ритейлеров. В 2012 г. этот сегмент рынка поглотил 10% новых складов, в результате чего общий объем складов занимаемых online ритейлом составляет 6% от всех складских помещений московского региона.

Логистические операторы также по-прежнему остаются в состоянии системного наращивания объемов складских площадей. Ежегодно этот сегмент поглощает порядка 15-20% нового предложения складских помещений. Логистические операторы преимущественно ориентируются на главные транспортные потоки. Таким образом, их склады главным образом располагаются на юге или на севере.

В исследовании отмечается, что иностранные компании довольно редко становятся собственниками складских площадей: в общем объеме площадей их доля не превышает 10%.

Причин здесь несколько. Во-первых, приобретение крупного объекта недвижимости всегда сопряжено с отвлечением капитала, что для иностранных компаний не всегда приемлемо. Во-вторых, если бизнес будет не столь успешен, как планировалось, проще выйти с арендных площадей, чем с собственных.

Собственность становится оправданной, если ее наличие снижает прочие риски: например, в секторе 3pl и для профессиональных логистов площади в собственности становятся рациональным решением при значительных долгосрочных инвестициях, например, при автоматизации склада.

С другой стороны, для девелоперов строительство под заказчика может быть эффективнее строительства типового склада, поскольку уже на этапе проектирования можно удалить ненужные для клиента опции и добавить то, что ему действительно необходимо. При этом переделывать готовый спекулятивный объект под BTS всегда дороже. Также, BTS обычно снижает финансовые риски девелопера. Вместе с тем сделка BTS длится гораздо дольше по времени и, как правило, сложнее по исполнению.

Как отмечается в отчете CBRE, cредний размер аренды складских площадей зависит от типа бизнеса. Максимальный «средний размер» имеют склады FMCG, которым для организации логистики требуются крупные распределительные центры. Здесь типовой блок достигает 34 тыс. кв. м. по сравнению со средним размером по рынку в 16 тыс. кв. м.

Последние результаты также говорят о наметившемся тренде приобретения складских площадей «с запасом». Аналогичная ситуация наблюдалась в 2007 году. Эта тенденция легко объяснима, так как свободные площади, с одной стороны, являются резервом в случае расширения собственного бизнеса и страхуют от потенциального дефицита складов, а с другой - позволяют извлекать дополнительную прибыль из растущего складского рынка. Предложения по субаренде нередко на 7-10% выше ставки прямой аренды, однако, позволяют в короткие сроки найти арендаторам небольшие площади от 1 - 2,5 тыс. кв. м.

Согласно полученным результатам отчета CBRE, средний размер арендных ставок в Московском регионе может зависеть от нескольких параметров: местоположения, типа склада, типа площадей и размера арендуемой площади. Так сухой склад класса В на МКАД может предлагаться по $250 кв. м / год (базовая ставка). При этом объекты класса А в 30 км от МКАД предлагаются по $135 кв. м / год. Для площадей менее 2 000 кв. м ставка почти на 25% выше, чем на аналогичные по качеству помещения, сдаваемые крупными блоками.

Ланс Пилант, директор отдела складской и промышленной недвижимости CBRE в России: «2013 год, как и предыдущий год, показал интересные изменения как в структуре спроса компаний–арендаторов, так и в структуре сделок, которые заключаются в складских комплексах класса А в Московском регионе.

Ритейлеры (включая операторов торговых сетей и операторов on-line-торговли), логистические компании и компании сектора товаров массового потребления увеличили свою долю в общем объеме спроса на современные складские площади до 75%.

Доля компаний-производителей в общем объеме спроса, наоборот снизилась в московском регионе до 20%, что можно объяснить снижением объёмов производства в регионе и большой концентрацией девелопмента торговых площадей. Это со своей стороны объясняется высокой концентрацией покупателей в российской столице.

Структура сделок с такими арендаторами также изменяется. Модель сделок build-to-suit (BTS - строительство под конкретного, конечного пользователя), становится более распространенной, чем традиционные сделки долгосрочной аренды. Некоторые девелоперы сегодня стремятся быть более гибкими в своем предложении. В своих объектах для новых арендаторов они предлагают как модель продажи помещений BTS, так и площади для долгосрочной аренды. Такие девелоперы, как Radius Group и PNK Group являются лучшим тому примером.

Мы ожидаем, что в 2013 г. около 50% сделок в Московском регионе будет закрыто по модели BTS. Для сравнения в 2012 г., сделки BTS составляли лишь 35% в общем объеме сделок».

 



Материалы по теме

Исследования рынка

Складская недвижимость Москвы за I квартал 2012 года

Строительство большого количества объектов было завершено в течение I кв. Более чем 200 000 кв. м складских площадей выведено на рынок за этот период.
26.04
Исследования рынка

Складская недвижимость идет на рекорд

Показатели рынка складской недвижимости Московского региона продолжают демонстрировать положительную динамику, несмотря на негативные тенденции в мировой экономике. Спрос остается на высоком уровне, что выражается в сохранении высоких темпов поглощения складских площадей, сообщается в аналитическом отчете, подготовленном экспертами S.A. Ricci.
14.10

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Сделка

Renaissance Development продала часть Neva Towers

Компания Metrika Investments, структура концерна «Россиум», купила у Renaissance Development часть МФК Neva Towers в деловом центре «Москва-сити» - около 56 000 кв. м офисов.
21.01
Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Проект

MR Group построит на Волоколамском

На Волоколамском шоссе появится крупнейший жилой проект от MR Group.
 
21.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01
Проект

«Колди» построит второй БЦ у Павелецкого вокзала

Офисный комплекс класса А площадью 35 тыс. кв. м станет второй очередью кластера, который уже реализует «Колди».
20.01
Игроки рынка

Анна Цфасман начала новый ЗОЖ проект

Экс-глава «Даблби» запустила новую сеть кофеен в Москве.
 
22.01
Исследования рынка

IT и «Газпром» - драйверы спроса на БЦ Петербурга

Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года на офисном рынке Северной столицы.
23.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre