Во 2-ом квартале 2013 г. объем ввода офисных площадей в Москве составил 81,5 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за один квартал за последние 7 лет. Несмотря на это в целом за полугодие было введено около 340 тыс. кв. м (на 50% больше относительно аналогичного периода прошлого года) качественных офисных площадей. Таким образом, за прошедшие полгода на рынок вышло всего 33% от прогнозируемого аналитиками Jones Lang LaSalle общего объема ввода в 2013 г.
Шесть зданий введены в эксплуатацию в прошедшем квартале, и только один объект относится к Классу A и расположен в Центральном Деловом Районе – бизнес-центр WallStreet (20,5 тыс. кв. м). Остальные 75% новых площадей представлены зданиями Класса В, включая бизнес-центры «Квадрум» (25 тыс. кв. м), «Синица Плаза» (38,5 тыс. кв. м) и «Парк Мира» (7 тыс. кв. м).
Снижение активности девелоперов в центре города можно объяснить установленными запретами и рыночными факторами. Около 60% новых объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии, находятся за пределами ТТК.
До конца года ожидается значительная активизация девелоперов: на IIполугодие к вводу заявлено 680 тыс. кв. м – вдвое больше, чем было построено за первые шесть месяцев 2013 г. Среди крупнейших проектов второго полугодия можно выделить следующие: «Меркурий Сити Тауэр» (87 тыс. кв. м), «Кантри Парк» (фаза III) (22 тыс. кв. м), «Парк Победы» (80 тыс. кв. м), «9 Акров» (60 тыс. кв. м), «Орбита» (Фаза II) (47 тыс. кв. м), «Золотое Кольцо» (46 тыс. кв. м) и «Рига Лэнд» (Фаза II, блок А, (43 тыс. кв. м). Тенденция к децентрализации будет только усиливаться: 65% проектов, анонсированных на второе полугодие, располагаются за пределами ТТК.
Объем арендованных и купленных площадей в этом полугодии вырос на 16% относительно аналогичного периода прошлого года и составил 720 тыс. кв. м (в том числе 344 тыс. за 1-ый квартал, 378 тыс. за 2-ой).
Сделки предварительной аренды и продажи возвращаются на рынок. Крупнейшей транзакцией во втором квартале стала предварительная аренда компанией Publicis Groupe 11 тыс. кв. м в культурно-деловом комплексе «Большевик». Также несколько договоров предварительной продажи было подписано в двух качественных офисных зданиях, запланированных к выходу на рынок до конца 2014 года (БЦ «Лотос» и МФК «Водный»). Это позитивный сигнал для рынка, и мы ожидаем продолжения этой тенденции в будущем, так как некоторые компании предпочитают использовать такие возможности, заранее арендуя помещения и более эффективно распределяя расходы на аренду.
Помимо этого в минувшем квартале были закрыты две крупные сделки площадью свыше 5 тыс. кв. м – продление договора аренды компании IBM в «Башне на Набережной» (8,7 тыс. кв. м) и аренда компанией «Стройтрансгаз» в БЦ Skylight (6,6 тыс. кв. м). Также было заключено несколько сделок размером от 2 до 3 тыс. кв. м: KIA Motors в БЦ Light house (2,8 тыс. кв. м), Pernord Ricard в БЦ Imperial House (2,9 тыс. кв. м), Renault в БЦ Black&White (2,9 тыс. кв. м), Газпромбанк в БЦ «Рига Лэнд» (2,2 тыс. кв. м).
Наибольший спрос в прошедшем полугодии проявляли компании следующих трех бизнес-секторов: бизнес-услуги, производство, разработка недр. Интерес среди российских арендаторов был немного выше, чем иностранных – доля первых в общем спросе составила 60%.
Активность компаний продолжает преобладать за пределами ТТК – 50% от общего объема арендованных и купленных площадей располагается в децентрализованной зоне. Мы ожидаем, что совокупный объем спроса по итогам 2013 г. составит 1,6 млн кв. м.
Доля свободных площадей в целом по рынку во втором квартале снизилась до 13,1%, в аналогичном периоде 2012 г. она составляла 14,7%. От всего объема свободных площадей в Москве 23% находится в зданиях Класса А (450 тыс. кв. м), и самые крупные свободные блоки предложены в ММДЦ «Москва-Сити» (70 тыс. кв. м), ЦДР (185 тыс. кв. м) и за пределами ТТК (140 тыс. кв. м).
В прошедшем квартале ставки аренды не изменились, в премиальном сегменте они составляют $1 000-1 150 за кв. м в год, в зданиях Класса А $600-850 за кв. м. Вероятно, что до конца текущего года ставки останутся на прежнем уровне. В долгосрочной перспективе мы ожидаем небольшой рост ставок в Центральном Деловом Районе в связи с низким объемом доступного предложения и стабильным спросом среди арендаторов, предпочитающих этот район за его близость к Кремлю и как исторически сложившийся деловой кластер.
