Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 1 кв. 2013 г. составляет 12,54 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями в Москве составляет 1,08 кв. м на чел. В 1 кв. 2013 г. было введено 171 700 кв. м офисных площадей, из которых 56% приходится на объекты класса А, расположенные в ЦАО.
Согласно планам девелоперов в 2013 г. всего будет введено 770 тыс. кв. м, при этом 54% придется на ЦАО (из которых половина в ММДЦ «Москва Сити»), 11% в ЮЗАО и 10% в ЗАО.
По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 году объем нового предложения будет держаться на уровне 2011-2012 гг. и составит порядка 600-650 тыс. кв. м. В среднем по городу в 1 кв. 2013 года уровень вакантных площадей практически не изменился и в качественных бизнес - центрах составил 11,5% в классе А, 10% в классе В+, 12,5% - в классе В- .
Среди основных тенденций следует выделить следующие:
•По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.
•Наибольшее количество сделок совершается российскими компаниями.
•В общем объеме сделок преобладают сделки в классе В (более 75%).
Крупнейшая сделка по аренде офисных площадей в 1 кв. 2013 г. совершена компанией «Газпром», которая арендовала 24 600 кв.м в БЦ «Варшавка Sky», в который переедут некоторые дочерние компании холдинга.
Инвестиционные сделки, закрытые в 1 кв. 2013 г.
1. «Лаборатория Касперского» купила БЦ «Олимпия парк» (70 000 кв.м). Сумма сделки $350 млн.
2. AFI Development выкупила 50% «Аквамарин 3» (51 100 кв.м). Сумма сделки $230 млн.
3. O1 Properties купила офисный комплекс «Белая площадь». Сумма сделки около $1 млрд.
Потенциальные сделки 2013 г.
1. Coalco договаривается о продаже компании «ВЭБ-Инвест» 49,99% актива ООО «Хрустальные башни», для возведения БЦ недалеко от ст. м. «Улица 1905 года».
2. Галс-Девелопмент» планирует продать свою часть БЦ «Даниловский форт», в котором компания имеет два корпуса площадью 28 тыс. кв.м. Сумма сделки может составить около $100 млн.
3. Американский фонд Wells REITII планирует продать совладельцу БЦ «Двинцев» Central Properties свою часть проекта (арендуемая площадь 13 000 кв.м). Сумма сделки предварительно оценивается в $80-90 млн.
4. АФК «Система» ведёт переговоры по покупке контрольного пакета ОАО «Московский бизнес-инкубатор», которое является девелопером строительства бизнес-парка Nagatino i-Land.
Финансовые условия
По итогам 1 кв. 2013 г. уровень арендных ставок в классе A остался неизменным и для высококлассных офисных площадей в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 300 /кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса
B+ составляют $650 - $750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м. в год.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год. Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).
В 2013 г. в целом по рынку можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.
Файл с таблицами и графиками смотрите во вложении.
