Офисы
В 2013 г. в офисном сегменте, в целом, продолжились тенденции, которые имели место в 2012 г.
В 2013 г. мы наблюдаем, что и спрос, и предложение продолжают демонстрировать активное движение за пределы ТТК и МКАД.
По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет 882 000 кв. м, что на 60% превышает показатель за 2012 г., 556 000 кв. м. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года составит 14 млн кв. м (в сегменте класса А – 2,7 млн кв. м (19%), в сегменте класса В – 11,3 млн кв. м (81%)).
При этом в IV квартале 2013 г. будут традиционно наблюдаться максимальные квартальные объемы ввода новых офисных площадей и заключенных сделок. По итогам IV квартала 2013 г. мы ожидаем, что объем ввода новых офисных площадей составит около 300 000 кв. м, однако на помещения класса А придется всего лишь 30 000 кв. м (Красная Роза Морозов Фаза II в центральном деловом районе и БЦ Premium West на МКАД, Можайское шоссе).
Согласно прогнозам, объем заключенных сделок за IV квартал составит более 300 000 кв. м, а общий объем за 2013 год – 1,1 – 1,2 млн кв. м, что также сопоставимо с показателем за 2011 и 2012 годы.
Развитие ситуации в офисном сегменте в 2014 г. останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в 2013 г., а именно: продолжающаяся нестабильная макроэкономическая ситуация в еврозоне, а также ухудшающийся прогноз экономического развития России.
Еще одним фактором, который может повлиять на состояние офисного рынка Москвы, это внушительные объемы заявленных проектов на 2014 г.: около 1,4 млн. кв. м. может выйти на рынок. Такое развитие событий может способствовать некоторому росту показателя вакансии, как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В во второй половине года.
Давление на класс А будет относительно выше, чем на класс В. Это связано с тем, что спрос на помещения класса В в последние пару лет доминирует.
При этом, в случае выхода экономики еврозоны на позитивные темпы роста ситуация будет более благоприятной для спроса за счет увеличения интереса к новым офисам со стороны международных компаний. Кроме того, еврозона является крупнейшим торговым партнером России, и рост ее экономики способен содействовать увеличению темпов роста ВВП и в нашей стране, а значит – росту спроса со стороны российских компаний.
Торговые помещения
В 2013 г. девелоперы торговой недвижимости продемонстрировали заметное оживление, которое отразилось в значительном количестве вновь объявленных и размороженных проектов. Общий объем потенциального предложения новых торговых площадей составляет около 1,1 млн. кв.м в 2014 г. и порядка 0,5 млн. кв.м в 2015 г. Для сравнения, в 2013 г. мы ожидаем увидеть 360 тыс. кв.м, из которых 100 тыс. кв.м – специализированные торговые центры.
В 2014 г. на рынок выйдет целый ряд статусных проектов, которые обеспечат привлекательные возможности для международных и российских ритейлеров. В результате, интерес международных брендов к стрит-ритейлу может продолжить снижаться.
Среди знаковых проектов, анонсированных на 2014 г. в Москве, можно отметить Авиа Парк, Колумбус и Вегас Крокус Сити. Среди региональных проектов стоит выделить ТРЦ Калейдоскоп в Новосибирске, который станет крупнейшим в городе, первый профессиональный проект супер регионального масштаба в Брянске Аэропарк, 1-я фаза крупнейшего на сегодня торгового центра в Саратове Тау Гэллери, реконструированный торговый центр Екатерининский в Екатеринбурге.
Интерес международных сетевых брендов к России остается достаточно высоким. В 2013 г. в Россию пришло 34 сетевых международных бренда. При сохранении существующего интереса к российскому рынку в течение ближайших 2-3 лет Москва может выйти на 3-е место в мире после Лондона и Дубаи по числу присутствующих ведущих международных брендов.
В 2013 г. вышлитакиебрендыкак, Nathan’s Famous, Patek Philippe, Serapian, Sherri Hill, Steve Madden, Takko Fashion. Большинство из них открыли свои первые точки в таких торговых центрах, как ГУМ, Афимолл Сити, Мега Белая Дача, Галерея Модный Сезон (бывший ТЦ Галерея Москва).
Ввод новых торговых площадей в российских регионах в 2013 г. превысит 1 млн. кв.м., а потенциал 2014 г. превышает 2 млн. кв.м (на конец 2013 г. в России будет более 15 млн. кв.м качественных торговых площадей).
Продолжение высокой активности девелоперов в региональных городах, включая города с населением менее 500 тыс. человек, будет увеличивать проникновение международных и российских брендов и в регионы. Согласно исследованиям, развитие в городах качественных торговых площадей само по себе является «магнитом» для прихода федеральных и международных игроков.
Продолжает развиваться тренд на открытие fashion ритейлерами онлайн-порталов. За последние месяцы были открыты порталы Apple, LaCoste, Motivi, Tommy Hilfiger, Zara.
До конца года и в скором времени планируется интернет запуск брендов Karen Millen, Massimo Dutti, Oysho. Люксовый монобрендовый ритейлер LVMH также планирует открыть свой онлайн магазин. Согласно исследованиям CBRE, данным тренд не приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади. Например, в Западной Европе его развитие сопровождалось уменьшением площади магазинов в среднем на 8-10%.
Средние долларовые арендные ставки в наиболее популярных торговых центрах, по нашей оценке, в Москве выросли на порядка 5-7%. В 2014 г. данная тенденция может продолжиться при условии отсутствия значимого ухудшения макроэкономической ситуации и падения спроса.
Усилении конкуренции за счет выхода новых знаковых объектов увеличит стимулы к проведению реноваций. По нашим оценкам, в настоящее время для более, чем 1 млн. кв.м торговых центров, реновация могла бы увеличить конкурентоспособность и эффективность бизнеса.
Склады
Рынок складской недвижимости продолжает ставить рекорды. Объем нового предложения в 2013 г. составит порядка 1 млн. кв.м и станет рекордным с 2007 г.
Доля крупных сделок (40 тыс. кв. м. и более) составила более 1/3 объемов нового строительства. При этом рынок становится все более форвардным: доля сделок по еще не построенным площадям составила в 2013 г. порядка 60%.
Анонсированный девелоперами объем строительства на 2014 г. составляет порядка 1,5 млн. кв. м. При этом, мы ожидаем, что реально может быть построено около 1 млн. кв. м при условии, что макроэкономическая ситуация не ухудшится существенно.
Спрос остается достаточно сильным (объем заключенных сделок порядка 1,1 млн. кв. м) и способным поглотить новое предложение. В результате мы не ожидаем заметного увеличения вакантных площадей на рынке, хотя отдельные конъюнктурные всплески могут иметь место.
Наиболее проблемным фактором, влияющим на спрос, будет наблюдающееся замедление в розничной торговле, которое может продолжиться и в 2014 г. Усиление макроэкономических рисков, происходящее в 2013 г., делает девелоперов осторожными и повышает их интерес к сделкам в формате build-to-suit и форвардным сделкам. Доля сделок BTS, как и ранее, будет превышать 30%.
Арендные ставки остаются на уровне прошлых лет в районе 135-140 долл. США за 1 кв. м. В 2014 г. они ожидаются стабильными на этом уровне.
Гостиницы
Развитие гостиничного рынка Москвы по-прежнему нацелено на удовлетворение спроса со стороны бизнесменов и состоятельных путешественников. В 2013 г. в столице вводятся новые 4 и 5 звездочные отели, общим фондом порядка 970 номеров. В 2014 г. на рынок могут прийти более 1,300 номеров в гостиницах 4-5 звезд.
При этом развитие инфраструктуры для менее обеспеченных путешественников идет значительно медленнее. В результате Москва существенно недоиспользует свой туристический потенциал, который составляет не менее 8 – 10 млн. человек в год, или в 2 раза больше текущего уровня.
Желание решать данную задачу есть. Однако те меры, которыми пытаются добиться данного результата, иногда способны поставить в тупик профессионального игрока гостиничного рынка.
Например, достаточно необычным является решение о том, что гостиница «Центральная» на Тверской улице должна быть 3-звездной при том, что как раз в данной локации и с учетом из архитектурных особенностей здания в нем логично было бы размещать именно высококлассный отель.
Другой идеей, для привлечения которой было бы целесообразно более активное привлечение экспертного сообщества, является развитие хостелов на базе квартир. В рамках данного решения недостаточная проработанность профильного законодательства способна создать много проблем для населения.
В целом же гостиничный рынок Москвы чувствует себя достаточно хорошо, а его показатели эффективности недалеки от пред-кризисных значений. По стоимости номера Москва входит в топ-3 наиболее дорогих городов Европы.
Инвестиции
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013 г. составит порядка 6 млрд долл. США, увеличившись на 20% к уровню прошлого года. Порядка трети данного объема было обеспечено сделками с ТРЦ Метрополис и БЦ Белые сады. Крупные сделки стали обычным явлением для нашего рынка, продолжив тенденцию, начатую в 2012 г.
Основную активность проявляли российские инвесторы. Доля иностранных игроков составила 36%, из которых 70% было обеспечено сделками с ТРЦ Метрополис. Иностранные игроки не боятся делать реально крупные сделки, однако их круг ограничен компаниями, которые уже имеют очень солидный опыт работы в России.
Они продолжают искать хорошие активы на рынке, вдохновленные перспективой экономического подъема в Европе и в ожидании улучшения ситуации в России. В целом, инвесторы ставят на то, что и еврозона, и российская экономики достаточно успешно пройдут «дно» в тенденциях экономического развития, после которого темпы роста ВВП начнут расти.
Несмотря на то, что текущая конкуренция за активы достаточно высока, ожидать значимого роста цен на российскую коммерческую недвижимость в 2014 году не приходится. Наиболее значимый толчок в данном направлении способны дать не столько макроэкономические изменения, сколько повышение эффективности защиты прав собственника и упрощений юридических и налоговых процедур, сопутствующих переходу прав собственности.
Инвестора по-прежнему фокусируются на высококачественных офисах и торговой недвижимости. Их доля в общем объеме инвестиций составила порядка 40 и 50%, соответственно.
Доходность московской коммерческой недвижимости превышает показатели в основных городах Европы на 200 – 300 базисных пунктов.
Инвесторы пытаются более активно заходить в регионы. Однако там пока немного качественных активов, а готовность региональных собственников продавать свои активы находится на достаточно низком уровне. Тем не менее, в 2013 г. в регионы было инвестировано порядка 1 млрд долл. США: в основном, в торговую и складскую недвижимость.
В 2014 г. мы ожидаем стабилизации экономической активности в районе 5,5 – 6,5 млрд долл. США под влиянием текущей ухудшающейся макроэкономической ситуации и некоторого дефицита высококачественных объектов, выставляемых на продажу.
