10 ДНЕЙ
10 ЧАСОВ

CBRE подвела итоги 2013 г.

Компания CBRE подводит итоги текущего года и анализирует актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определяет перспективы наступающего 2013 г.

Офисы

В 2013 г. в офисном сегменте, в целом, продолжились тенденции, которые имели место в 2012 г.

В 2013 г. мы наблюдаем, что и спрос, и предложение продолжают демонстрировать активное движение за пределы ТТК и МКАД.

По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет 882 000 кв. м, что на 60% превышает показатель за 2012 г., 556 000 кв. м. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года  составит 14 млн кв. м (в сегменте класса А – 2,7 млн кв. м (19%), в сегменте класса В – 11,3 млн кв. м (81%)).

При этом в IV квартале 2013 г. будут традиционно наблюдаться максимальные квартальные объемы ввода новых офисных площадей и заключенных сделок. По итогам IV квартала 2013 г. мы ожидаем, что объем ввода новых офисных площадей составит около 300 000 кв. м, однако на помещения класса А придется всего лишь 30 000 кв. м (Красная Роза Морозов Фаза II в центральном деловом районе и БЦ Premium West на МКАД, Можайское шоссе). 

Согласно прогнозам, объем заключенных сделок за IV квартал составит более 300 000 кв. м, а общий объем за 2013 год – 1,1 – 1,2 млн кв. м, что также сопоставимо с показателем за 2011 и 2012 годы.

Развитие ситуации в офисном сегменте в 2014 г. останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в 2013 г., а именно: продолжающаяся нестабильная макроэкономическая ситуация в еврозоне, а также ухудшающийся прогноз экономического развития России.

Еще одним фактором, который может повлиять на состояние офисного рынка Москвы, это внушительные объемы заявленных проектов на 2014 г.: около 1,4 млн. кв. м. может выйти на рынок. Такое развитие событий может способствовать некоторому росту показателя вакансии, как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В во второй половине года.

Давление на класс А будет относительно выше, чем на класс В. Это связано с тем, что спрос на помещения класса В в последние пару лет доминирует.

При этом, в случае выхода экономики еврозоны на позитивные темпы роста ситуация будет более благоприятной для спроса за счет увеличения интереса к новым офисам со стороны международных компаний. Кроме того, еврозона является крупнейшим торговым партнером России, и рост ее экономики способен содействовать увеличению темпов роста ВВП и в нашей стране, а значит – росту спроса со стороны российских компаний.

Торговые помещения

В 2013 г. девелоперы торговой недвижимости продемонстрировали заметное оживление, которое отразилось в значительном количестве вновь объявленных и размороженных проектов. Общий объем потенциального предложения новых торговых площадей составляет около 1,1 млн. кв.м в 2014 г. и порядка 0,5 млн. кв.м в 2015 г. Для сравнения, в 2013 г. мы ожидаем увидеть 360 тыс. кв.м, из которых 100 тыс. кв.м – специализированные торговые центры.

В 2014 г. на рынок выйдет целый ряд статусных проектов, которые обеспечат привлекательные возможности для международных и российских ритейлеров. В результате, интерес международных брендов к стрит-ритейлу может продолжить снижаться.

Среди знаковых проектов, анонсированных на 2014 г. в Москве, можно отметить Авиа Парк, Колумбус и Вегас Крокус Сити. Среди региональных проектов стоит выделить ТРЦ Калейдоскоп в Новосибирске, который станет крупнейшим в городе,  первый профессиональный проект супер регионального масштаба в Брянске Аэропарк, 1-я фаза крупнейшего на сегодня торгового центра в Саратове Тау Гэллери, реконструированный торговый центр Екатерининский в Екатеринбурге.

Интерес международных сетевых брендов к России остается достаточно высоким. В 2013 г. в Россию пришло 34 сетевых международных бренда. При сохранении существующего интереса к российскому рынку в течение ближайших 2-3 лет Москва может выйти на 3-е место в мире после Лондона и Дубаи по числу присутствующих ведущих международных брендов.

В 2013 г. вышлитакиебрендыкак, Nathan’s Famous, Patek Philippe, Serapian, Sherri Hill, Steve Madden, Takko Fashion. Большинство из них открыли свои первые точки в таких торговых центрах, как ГУМ, Афимолл Сити, Мега Белая Дача, Галерея Модный Сезон (бывший ТЦ Галерея Москва). 

Ввод новых торговых площадей в российских регионах в 2013 г. превысит 1 млн. кв.м., а потенциал 2014 г. превышает 2 млн. кв.м (на конец 2013 г. в России будет более 15 млн. кв.м качественных торговых площадей).

Продолжение высокой активности девелоперов в региональных городах, включая города с населением менее 500 тыс. человек, будет увеличивать проникновение международных и российских брендов и в регионы. Согласно исследованиям, развитие в городах качественных торговых площадей само по себе является «магнитом» для прихода федеральных и международных игроков.

Продолжает развиваться тренд на открытие fashion ритейлерами онлайн-порталов. За последние месяцы были открыты порталы Apple, LaCoste, Motivi, Tommy Hilfiger, Zara.

До конца года и в скором времени планируется интернет запуск брендов Karen Millen, Massimo Dutti, Oysho. Люксовый монобрендовый ритейлер LVMH также планирует открыть свой онлайн магазин. Согласно исследованиям CBRE, данным тренд не приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади. Например, в Западной Европе его развитие сопровождалось уменьшением площади магазинов в среднем на 8-10%.

Средние долларовые арендные ставки в наиболее популярных торговых центрах, по нашей оценке, в Москве выросли на порядка 5-7%. В 2014 г. данная тенденция может продолжиться при условии отсутствия значимого ухудшения макроэкономической ситуации и падения спроса.

Усилении конкуренции за счет выхода новых знаковых объектов увеличит стимулы к проведению реноваций. По нашим оценкам, в настоящее время для более, чем 1 млн. кв.м торговых центров, реновация могла бы увеличить конкурентоспособность и эффективность бизнеса.

Склады

Рынок складской недвижимости продолжает ставить рекорды. Объем нового предложения в 2013 г. составит порядка 1 млн. кв.м и станет рекордным с 2007 г.

Доля крупных сделок (40 тыс. кв. м. и более) составила более 1/3 объемов нового строительства. При этом рынок становится все более форвардным: доля сделок по еще не построенным площадям составила в 2013 г. порядка 60%.

Анонсированный девелоперами объем строительства на 2014 г. составляет порядка 1,5 млн. кв. м. При этом, мы ожидаем, что реально может быть построено около 1 млн. кв. м при условии, что макроэкономическая ситуация не ухудшится существенно.

Спрос остается достаточно сильным (объем заключенных сделок порядка 1,1 млн. кв. м) и способным поглотить новое предложение. В результате мы не ожидаем заметного увеличения вакантных площадей на рынке, хотя отдельные конъюнктурные всплески могут иметь место.

Наиболее проблемным фактором, влияющим на спрос, будет наблюдающееся замедление в розничной торговле, которое может продолжиться и в 2014 г. Усиление макроэкономических рисков, происходящее в 2013 г., делает девелоперов осторожными и повышает их интерес к сделкам в формате build-to-suit и форвардным сделкам. Доля сделок BTS, как и ранее, будет превышать 30%.

Арендные ставки остаются на уровне прошлых лет в районе 135-140 долл. США за 1 кв. м. В 2014 г. они ожидаются стабильными на этом уровне.

Гостиницы

Развитие гостиничного рынка Москвы по-прежнему нацелено на удовлетворение спроса со стороны бизнесменов и состоятельных путешественников. В 2013 г. в столице вводятся новые 4 и 5 звездочные отели, общим фондом порядка 970 номеров. В 2014 г. на рынок могут прийти более 1,300 номеров в гостиницах 4-5 звезд.

При этом развитие инфраструктуры для менее обеспеченных путешественников идет значительно медленнее. В результате Москва существенно недоиспользует свой туристический потенциал, который составляет не менее 8 – 10 млн. человек в год, или в 2 раза больше текущего уровня.

Желание решать данную задачу есть. Однако те меры, которыми пытаются добиться данного результата, иногда способны поставить в тупик профессионального игрока гостиничного рынка.

Например, достаточно необычным является решение о том, что гостиница «Центральная» на Тверской улице должна быть 3-звездной при том, что как раз в данной локации и с учетом из архитектурных особенностей здания в нем логично было бы размещать именно высококлассный отель. 

Другой идеей, для привлечения которой было бы целесообразно более активное привлечение экспертного сообщества, является развитие хостелов на базе квартир. В рамках данного решения недостаточная проработанность профильного законодательства способна создать много проблем для населения.

В целом же гостиничный рынок Москвы чувствует себя достаточно хорошо, а его показатели эффективности недалеки от пред-кризисных значений. По стоимости номера Москва входит в топ-3 наиболее дорогих городов Европы.

Инвестиции

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013 г. составит порядка 6 млрд долл. США, увеличившись на 20% к уровню прошлого года. Порядка трети данного объема было обеспечено сделками с ТРЦ Метрополис и БЦ Белые сады. Крупные сделки стали обычным явлением для нашего рынка, продолжив тенденцию, начатую в 2012 г.

Основную активность проявляли российские инвесторы. Доля иностранных игроков составила 36%, из которых 70% было обеспечено сделками с ТРЦ Метрополис. Иностранные  игроки не боятся делать реально крупные сделки, однако их круг ограничен компаниями, которые уже имеют очень солидный опыт работы в России.

Они продолжают искать хорошие активы на рынке, вдохновленные перспективой экономического подъема в Европе и в ожидании улучшения ситуации  в России. В целом, инвесторы ставят на то, что и еврозона, и российская экономики достаточно успешно пройдут «дно» в тенденциях экономического развития, после которого темпы роста ВВП начнут расти.

Несмотря на то, что текущая конкуренция за активы достаточно высока, ожидать значимого роста цен на российскую коммерческую недвижимость в 2014 году не приходится. Наиболее значимый толчок в данном направлении способны дать не столько макроэкономические изменения, сколько повышение эффективности защиты прав собственника и упрощений юридических и налоговых процедур, сопутствующих переходу прав собственности.

Инвестора по-прежнему фокусируются на высококачественных офисах и торговой недвижимости. Их доля в общем объеме инвестиций составила порядка 40 и 50%, соответственно.

Доходность московской коммерческой недвижимости превышает показатели в основных городах Европы на 200 – 300 базисных пунктов.

Инвесторы пытаются более активно заходить в регионы. Однако там пока немного качественных активов, а готовность региональных собственников продавать свои активы находится на достаточно низком уровне. Тем не менее, в 2013 г. в регионы было инвестировано порядка 1 млрд долл. США: в основном, в торговую и складскую недвижимость.

В 2014 г. мы ожидаем стабилизации экономической активности в районе 5,5 – 6,5 млрд долл. США под влиянием текущей ухудшающейся макроэкономической ситуации и некоторого дефицита высококачественных объектов, выставляемых на продажу.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги I квартала 2013г. Офисы Москвы

23.04
Исследования рынка

Итоги II квартала 2013 г. Офисы

До конца года ожидается значительная активизация девелоперов. 
17.07
Исследования рынка

Рынок складской недвижимости. Санкт-Петербург - итоги III квартала 2013 г.

По данным аналитиков компании Knight Frank St. Petersburg,   в течение последних двух кварталов на рынке Санкт-Петербурга наблюдается постепенный рост арендных ставок на складские помещения класса A, что объясняется, прежде всего, сложившимся на рынке дефицитом площадей. Подробности читайте в приложении.
24.10
Исследования рынка

Итоги III кв. на рынке торговой недвижимости Петербурга

По оценкам специалистов компании NAI Becar общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам III кв. 2013 г. составил 3 284 тыс. кв. м, таким образом увеличение за прошедший квартал составило 2,3%. С начала года прирост составил 6,2%. До конца года должны ввестись в эксплуатацию еще 6 торговых комплексов ТК что увеличит общий объем еще на 218 тыс. кв. м. Подробности читайте в приложении.

05.11
Исследования рынка

Гостиничная недвижимость Москвы - итоги 3 кв. 2013

По оценке департамента гостиничного бизнеса и туризма совокупный объем номерного фонда в Москве на конец III квартала 2013 г. составил свыше 48 тыс. номеров, из них доля качественного предложения составила порядка 30% общего предложения или 14,2 тыс. номеров. Подробности читайте в новом исследовании компании Cushman & Wakefield.

29.10

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Назначения

В Kalinka Group - новые назначения

Два TOP-менеджера возглавили ключевые посты в Kalinka Group.

03.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08
Игроки рынка

Максимов полностью завладел «Пионером»

Акционер группы «Пионер» стал ее единственным владельцем.
 
05.08
Сделка

Крупный ТЦ Краснознаменска сменил владельца

ТЦ «Звездный» в Подмосковье продан за 1 млрд руб.
 
05.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre