Будет все, как в фильме «Хостел»

Хостелы Москвы и Санкт-Петербурга – отдельная и довольно сложная история . Еще совсем недавно на этом поле играли только условные ИП, стартаперы и владельцы «наследных квартир». Сегодня сегментом активно интересуются профессиональные инвесторы.

 «В Петербурге после успешного опыта развития трехзвездочной гостиницы “Карелия” мы опробовали формат хостела, открыв свой “Граффити”, – рассказывает Владимир Свиньин, председатель правления «Охта Групп». – Сейчас постепенно расширяем его, так как формат доказал свою состоятельность. Хостелы позволяют решить проблему Петербурга – отсутствие доступного предложения в центре города. В планах компании “Охта Групп” – дальнейшее расширение именно этого формата: мы рассматриваем возможность открытия еще нескольких хостелов в центре города. Планы попробовать свои силы в Москве тоже есть. Скорее всего, это будет формат хостела или близкий к нему».

По оценкам CBRE, сектор апартаментов и хостелов активно развивается в обеих столицах. «Наряду с экспериментальными проектами начинающих предпринимателей, как, например, введенный в 2013 году Sleepbox Hotel Tverskaya, активно развивается сегмент апарт-отелей, как бизнес класса, так и среднего ценового сегмента, – делится Елена Ключарова. – Сегмент хостелов в Санкт-Петербурге представлен шире, чем в Москве. В строительстве доступных гостиниц участвуют NAI Becar, ГК “Пионер”, ГК “Аверс”». Впрочем, крупные отельеры все еще считают сегмент слишком слаборазвитым. «Но это из-за того, что сам рынок еще не развит, – уверен Арон Либинсон, вице-президент по развитию в России и странах СНГ InterContinental Hotels Group. – В Санкт-Петербурге, конечно, больше предложений такого рода размещения, так как их основная аудитория – бюджетный турист. Профессиональных инвесторов на этом рынке пока нет, в основном это частные собственники. Хостелы в силу своей специфики не являются институциональным продуктом и могут пострадать от попыток лицензирования или приведения в соответствие с определенными нормами, бизнес-модель завязана на быстрой генерации потока наличности. Но гостиница – это класс актива со своим сроком окупаемости и признанными правилами игры».

Впрочем, по словам Артема Максимова, генерального директора компании «Хочу-Это» (занимается разработкой и внедрением системы управления для мини-отелей и хостелов по всей России, консультирует ряд проектов мини-отелей и хостелов в Санкт-Петербурге), рынок хостелов Санкт-Петербурга уже сейчас довольно конкурентен. «Предложений хороших больших помещений не так много, поэтому цена входа возросла, – продолжает г-н Максимов. – В основном новые игроки – это или собственники больших помещений, или люди, у которых уже достаточно денег. Как минимум потому, что вытянуть кредит (если нет собственных средств) на обустройство хостела и платить аренду практически невозможно. В Москве формат хостелов несколько извращен: снимается квартира и набивается кроватями для максимизации прибыли. Зачастую даже не делается большого ремонта: вход в такой “сектор” стоит относительно недорого». По оценкам эксперта, практически любой хостельный сетевой проект в России вырос из хорошего стартапа, правильного менеджмента и грамотной стратегии первого хостела. «Да, начинают появляться внешние инвесторы, в том числе и западные, которые не против вложиться в этот прибыльный бизнес, – делится Артем Максимов. – Но они обычно ищут уже состоявшиеся сети, чтобы развивать, а не начинать с нуля. Для остальных путь в хостельеры таков: если сдается квартира с уже готовым ремонтом под отель, то это порядка 1 тыс. рублей в месяц. Для небольшого хостела 200 м хватит на 9–10 комнат. Но выгоднее брать нулевую квартиру и делать полностью свою перепланировку. “Убитые” квартиры стоят 500–600 рублей в месяц, т. е. вместо 200 тыс. получаем 100 тыс.–120 тыс.рублей аренды. Ремонт для данной площади обойдется в 2,5–3,5 млн рублей. Отмечу, что более низкая аренда катастрофически необходима, чтобы пережить межсезонье. Потому что даже если мы вложили меньше на старте, но имеем более высокий ежемесячный платеж, это даст о себе знать буквально в первую зиму».

В целом хостел в России пока довольно сложный формат и не прощает ошибок. «Интернет оказывает все большее влияние на выбор постояльцев, все плюсы и минусы отелей моментально становятся всеобщим достоянием», – говорит Владимир Свиньин. В итоге практически все владельцы проектов этого формата занимаются управлением в «ручном режиме». «В Петербурге более 600 мини-отелей и хостелов, и каждый год около 50 открывается и столько же закрывается, – рассказывает Артем Максимов. – Только при правильном ценообразовании, подходе к клиентам и должной экономии можно пережить межсезонье, которое длится с октября по март. Другой частой проблемой является взаимодействие с жильцами соседних квартир: большинство проектов – расселенные коммуналки, и почти всегда в одном подъезде с хостелом есть обычные соседи, недовольные таким соседством. С ними нужно уметь находить общий язык и располагать к себе». «Вручную», по словам г-на Максимова, приходится бороться и со стереотипом на тему, что такое в принципе хостел. Часто потенциальные гости полагают, что едут куда-то вроде советского общежития без элементарных условий. «С другой стороны, именно в хостелах и малых отелях до сих пор на стойке администратора можно увидеть тетрадь, в которой ведутся все бронирования и информация о проживающих, – продолжает Артем Максимов. – Наша компания два года назад взялась изменить эту несуразность и предоставила удобный, простой, функциональный, а главное – бесплатный программный продукт для малых отелей».

По мнению Романа Фанталиса, генерального директора ГК «Фанталис», главным критерией при выборе хостела в обоих городах по-прежнему остается цена. «Ее стараются поддерживать на уровне 20 евро и в Москве, и в Петербурге, – продолжает эксперт. – Если речь идет не о полноценном хостеле, с зоной ресепшн, с соблюдением международных технических стандартов и санитарных норм, а о переоборудованных квартирах, то цены могут быть еще снижены. Однако будущее в этом сегменте, по нашему мнению, за сетевыми операторам: их уже сейчас только в Москве порядка четырех. К тому же примерно 10 хостелов выпускают франшизы. Мы сами с мая начинаем искать франчайзи для проекта Da!Hostel. От партнеров компания ожидает не менее 3 млн рублей начального капитала, опыта управления собственным бизнесом не менее двух лет и разделения ценностей компании “Фанталис”. Стоимость франшизы будет варьироваться от 300 тыс. рублей».

Жизнь стандартизированным концепциям может всерьез испортить всеобщий «курс на персонализацию», взятый мировыми отельерами два года назад. По данным недавнего опроса IHG, трое из пяти опрошенных потребителей (59%) заявили, что считают свое пребывание в гостинице гораздо более комфортным, если им предоставляются услуги с учетом их личных предпочтений, а у более половины опрошенных (54%) индивидуальный подход создает впечатление, что их ценят как клиентов. Путешественники поколения 2000-х годов (от 18 до 34 лет) особенно заинтересованы в доступе к персональному контенту, например, к фильмам или музыке на свой вкус. «Новые путешественники» (туристы из развивающихся стран) более требовательны, например, 64% туристов из Китая и 62% туристов из Бразилии считают, что их пребывание в отеле должно быть адаптировано под их личные предпочтения, тогда как для США и Великобритании этот показатель составляет лишь 43% и 42% соответственно. Такие гости также ценят персонализацию гораздо выше, чем туристы из развитых стран, считая ее знаком уважения к себе. Подобного мнения придерживаются 62% опрошенных из Китая, 54% опрошенных из Бразилии и 46% опрошенных из ОАЭ. «В Европе хостелы ассоциируются как раз с тем, что владельцы стараются в open space организовать досуг посетителей, придумать что-то необычное, – поддерживает Артем Максимов. – В Москве и Петербурге такого или нет совсем или есть как исключение. Собственники стараются экономить на всем, и один человек в хостеле зачастую и бронирует, и принимает оплату, и убирает номера. Для творчества просто нет времени».

Роман Фанталис считает, что большие перспективы – у «тематических» хостелов и хостелов «по положению и интересам» (для семейных пар, одиноких дам, молодых стартаперов и т. д.). Для всего этого, конечно, нужно будет найти персонал, у которого бы «горели глаза». «Мы сами боялись, что возникнут сложности с персоналом: надо найти человека, владеющего английским языком, который будет достаточно стрессоустойчив и согласится на небольшую зарплату, – вспоминает г-н Фанталис. – Но оказалось, что молодежь с удовольствием идет работать в хостелы – не ради денег, а ради общения. Проблема же оказалась в том, что хостелы привлекают не только экономных иностранцев из Европы, но и эмигрантов. Устраивать фейсконтроль для будущих постояльцев практически невозможно, потому что обычно бронь оформляется через электронные системы, например, через Booking.com. На сегодняшний день, думаю, в мире только 5% приверженцев хостельного движения готовы отправиться в Россию, остальные же думают, что все будет, как в фильме «Хостел». В итоге лучший индивидуальный подход для постояльцев бюджетных отелей, по мнению игроков, сегодня прост: чистота, отсутствие скрытых затрат и, возможно, трансфер.

 



иГРОКИ РЫНКА

InterContinental Hotels Group

Либинсон Арон

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Управление недвижимостью

O1 Standard расширила портфель до 14 объектов

В портфель активов под управлением O1 Standard вошли еще три объекта в Москве.
02.12
Переговоры

«Ключ» откроет крупнейший коворкинг в центре Москвы

Сеть «Ключ» может открыть один из крупнейших коворкингов в России. Компания ведет переговоры об аренде площадей в бизнес-центре «Капитал» в Гостином дворе в Москве.
02.12
Проект

В «Есипово» построят Industrial City

«Строительный Альянс» планирует строительство производственно-складского комплекса.
02.12
Проект

На Бадаевском обещают 1500 рабочих мест

В Capital Group подсчитали, что реконструкция завода в 1,5 раза увеличит количество рабочих мест на этом участке.
02.12
Конфликт

HEINEKEN подаёт в суд на ТД «Интерторг»

ТД «Интерторг» не выполняет контрактные обязательства перед HEINEKEN, задерживая выплату десятков миллионов рублей.
02.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre