На рублевые договоры аренды в сфере торговой недвижимости Москвы

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty
5240
Начало 2014 года ознаменовался значительным снижением спроса на столичную торговую недвижимость. Объем предложения площадей в столице растет, а спрос постепенно снижается. Некоторые новые торговые центры в течение долгого времени не могут найти своих арендаторов, а уровень вакантных помещений в сегменте стрит-ритейла составляет от 6 до 10% в зависимости от района.

В такой ситуации собственникам торговой недвижимости приходится идти на уступки арендаторам. Существенного и повсеместного снижения ставок аренды мы пока не наблюдаем, но шаги навстречу своим клиентам предпринимают многие владельцы торговых помещений. Одним из таких шагов является переход на рублевые взаиморасчеты. До недавнего времени подавляющее большинство собственников экспонировали свои помещения в долларах или евро, а на рублевые договоры шли крайне неохотно. Сегодня же все большее число арендодателей стало устанавливать ставки аренды на свои помещения в рублях, не привязываясь напрямую к курсу доллара. Достигается это либо путем включения в договор ограничений по верхней границе валютного коридора, либо и вовсе путем подписания договора аренды в рублях.

Так, например, недавно мы сдавали два торговых помещения в хорошем месте. Пока собственник настаивал на долларовом договоре, арендаторы отказывались от заключения сделки, но как только перешел на рубли по немного сниженному курсу — помещения сразу нашли своих арендаторов. Зимой у нас была подобная ситуация с торговым центром и крупной сетевой компанией: если бы собственник не согласился зафиксировать сумму ежемесячного платежа в рублях, то сделки бы не было. Более того, на рынке уже появились компании, которые принципиально не заключают долларовые договоры аренды, и если объект экспонируется в иностранной валюте, то они его даже не рассматривают.

Впрочем, пока на столичном рынке в рублях заключается все равно не более 25% договоров аренды, еще примерно 50% договоров заключаются в иностранной валюте, но собственник и арендатор фиксируют верхнюю и нижнюю границы «валютного коридора». В регионах же в рублях заключается примерно 70-80% договоров аренды торговых площадей, а ставки изначально экспонируются в национальной валюте уже достаточно давно.

Тем не менее, я уверен, что в будущем число рублевых договоров будет расти, так как это потребность рынка. Переход на рублевые взаиморасчеты выгоден в первую очередь арендаторам, так как выручку они получают именно в рублях, а при резком колебании курса доллара не могут быстро поднять цены, чтобы окупать автоматически возросшую долларовую арендную плату. Сейчас на рынке наблюдается ситуация, когда у арендаторов есть выбор, какое помещение взять, поэтому они могут диктовать свои условия. Если, конечно, речь не идет про топовые торговые центры или помещения у метро, где арендодатели могут себе позволить выбирать арендаторов и настаивать на своих условиях. Но такие объекты можно пересчитать по пальцам, поэтому будущее рынка торговой недвижимости, на мой взгляд, за рублевыми договорами аренды. Вспомните, до 2008-20009 годов на рынке жилья квартиры тоже продавались в долларах, а сейчас такая практика на рынке практически не встречается.


журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre