Итоги развития рынка офисной недвижимости в Москве и Московской области за 1 полугодие 2014 г.

Предложение

Во II квартале 2014 года было выведено на рынок офисной недвижимости Москвы и Московской области около 268 000 кв.м нового предложения. По сравнению с I кварталом текущего года темпы ввода возросли более, чем в два раза – с 120 000 кв.м до 268 000 кв.м. Во II квартале было реализовано всего 61% от заявленного объема. Напомним, что во II квартале был анонсирован выход более 435 000 кв.м. Совокупный показатель нового предложения за полугодие составил 388 000 кв.м.

В целом, первое полугодие 2014 года превзошло показатели ввода нового предложения первого полугодия 2013 года, когда было введено 273 000 кв.м новой офисной недвижимости. Полугодовой прирост показателя нового предложения, по сравнению с 2013 годом составил 115 000 кв.м в абсолютном значении и 42% в относительном. В настоящий момент, размер рынка офисной недвижимости региона составляет 13 552 000 кв.м.

Активность девелоперов в первом полугодии связана не только с переносом срока ввода некоторых проектов с предыдущих периодов, но также с ужесточением контроля над сроками реализации строительных объектов в Москве и необходимостью концептуально завершить проект вводом последних очередей.

Во II квартале крупнейшим проектом, введенным в эксплуатацию стал бизнес центр класса А площадью в 85 000 кв.м, расположенный на ул. Поклонная, вл. 3а. Данный БЦ входит в состав МФК «Поклонная 3а» (143 200 кв.м), в котором помимо офисной недвижимости располагаются апартаменты и торговые зоны. Девелопером проекта выступает компания ООО «Газ Ойл Констракшн».

Большинство новых офисных объектов (60% от совокупного объема), реализованных в I полугодии текущего года, относятся к объектам класса А. Напомним, что по итогам I полугодия 2013 года доля высококачественных объектов составляла всего 44,6%. В настоящий момент на рынок выходят в основном объекты высоко конкурентные и привлекательные для арендаторов, отвечающие текущим макроэкономическим условиям.

На офисном рынке продолжается сокращение нового предложения в центральной деловой части города, девелоперы все больше ориентируются зоны ТТК-МКАД и МКАД и МО.

На III и IV кварталы запланированы примерно равные объемы новой офисной недвижимости – 488 000 и 423 000 кв.м соответственно. Итого во II полугодии запланирован ввод 931 000 кв.м. Для сравнения, показатель ввода за весь 2013 год составил 820 000 кв.м.

На зону Садового Кольца не анонсировано ни одного объекта офисного назначения до конца 2014 года, а на зону СК-ТТК приходится всего 34% от общего объема заявленных проектов. Стоит отметить, что из 66% заявленной офисной недвижимости расположенной на периферии города доля проектов в зоне МКАД и МО год от года увеличивается, составляя в настоящий момент 28% от ожидаемого ввода II полугодия 2014 года.

Главная тенденция последних двух лет заключается в том, что девелоперы предпочитают выходить на высоко конкурентный рынок с качественными объектами, поэтому 92% от запланированной офисной недвижимости до конца года относится к классу А, 10% - к классу В+, и только 3% к классу В/В-.

В I полугодии 2014 показатель ввода нового предложения на офисном рынке Московского региона составил 324 000 кв.м, а до конца года заявлено о завершении строительства еще 930 000 кв.м. Таким образом, если весь заявленный объем II полугодия будет реализован, то совокупно в 2014 году выйдет около 1 300 000 кв.м офисной недвижимости. Реализация подобного годового объема в текущих макроэкономических условиях маловероятна. Если даже показатели ввода превысят прошлогодние, составившие 820 000 кв.м, то офисный рынок будет серьезно разбалансирован. Существует возможность обвала арендных ставок и резкого скачка вакантности офисных площадей.

Динамика нового предложения во II полугодии 2014 года, вероятнее всего, будет во многом зависеть от устойчивости и размера спроса на новую офисную недвижимость. Также не стоит забывать, что спрос со стороны потенциальных арендаторов зависит от состояния российской экономики, уровня предпринимательской и инвестиционной активности, устойчивости бизнеса компаний, осуществляющих свою деятельность на территории РФ.

Прогноз по вводу офисной недвижимости в 2014 году пересмотрен в сторону небольшого увеличения – с 600 000 до 700 000 кв.м. Таким образом, аналитики компании Praedium считают, что если основные тренды по стабилизации российской экономики продолжатнаблюдаться, то прогнозируется ввод не более 700 000 кв.м новой недвижимости офисного назначения.

Спрос

Продолжается рост среднего уровня вакантности – с 13% в конце 2013 года до 15,5% по итогам II квартала 2014 года. Квартальное ускорение темпов роста показателя вакантности с 1% в I-м квартале до 1,5% во II-м квартале объясняется, в первую очередь, низким спросом на офисную недвижимость в сочетании c высокими показателями ввода нового предложения. Фактически, девелоперы столкнулись с трудностью наполнения новых объектов арендаторами и многие новые объекты, особенно в сегменте класса А, выходят на рынок полупустыми. Напомним, средний показатель вакантности находится в диапазоне от 7% до 25% в зависимости от субрынка и индивидуальных характеристик объектов. С учетом текущей макроэкономической ситуации в стране, стоимость или арендная ставка начинают играть все более весомое значение для заполняемости офисного проекта.

Продолжает снижаться спрос на офисную недвижимость в целом по рынку. Причина снижающегося спроса заключается в возрастании рисков предпринимательской деятельности и общей макроэкономической нестабильности. Бизнес предпочитает переждать нестабильное и слабо прогнозируемое время, поэтому мотивации на расширение арендуемых площадей или переезда в более комфортный офис пока на рынке нет. В основном, причина аренды нового помещения под офис заключается в минимизации издержек компании, связанных с арендной платой.

Ослабление мировой экономики, снижение привлекательности финансовых рынков развивающихся стран, а также внешнеполитическое давлении на экономическую ситуацию в стране, создают условия для оттока капитала из России: за I квартал 2014 года этот показатель достиг $51 млрд., а за весь 2014 год может составить $100 млрд. Показатель роста экономики России в 2014 году может составить 0,5% по оценкам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) или 0,2% по мнению Международного валютного фонда (МВФ).

Во II квартале 2014 года показатель поглощения составил всего 75 000 кв.м офисной недвижимости, что является самым низким квартальным показателем за последние 5 лет. Из 75 000 кв.м было арендовано 45 000 кв.м, а куплено 30 000 кв.м офисной недвижимости. Напомним, что в I квартале 2014 года рынком было поглощено 195 000 кв.м офисной недвижимости (арендовано 110 000 кв.м, куплено – 75 000 кв.м). Совокупно в I полугодии 2014 года рынком было поглощено всего 270 000 кв.м, что на 25% ниже аналогичного показателя в 2013 году, когда на офисном рынке было реализовано около 355 000 кв.м.

Практически все крупные сделки I полугодия в сегменте офисной недвижимости совершались в начале года. В I квартале зафиксированы три достаточно крупные сделки на 11 000-19 000 кв. м, переговоры по которым активно велись еще в конце 2013 года, а во II квартале самая масштабная сделка составила 6 400 кв.м.

Во II квартале было заключено всего пять сделок от 2 000 кв.м, что говорит о сокращении числа крупных сделок за анализируемый период. Компания «АйТи», представляющая собой многопрофильный IT-холдинг, продлила договор аренды на 6 400 кв.м в БЦ класса В+ «Омега Плаза». Компания Tele2 арендовала 2 800 кв.м БЦ «Метрополис» в связи с расширением для организации дополнительного офиса сотового оператора.

Сделка по аренде «Яндексом» 19 000 кв.м в БЦ «Красная Роза», заключенная в I квартале, пока остается крупнейшей сделкой 2014 года. «Яндекс» заключил контракт на пролонгацию 35 200 кв.м в корпусе «Морозов I», а также заключил договор аренды дополнительных 19 000 кв. м в недавно введенном корпусе «Морозов II».

Второй по величине сделкой является сделка по аренде 13 000 кв.м в БЦ «Алкон» международной компанией PepsiCo, заключенная также в I квартале. Иностранная компания из сферы услуг, наименование которой держится в секрете, взяла в аренду более 11 000 кв.м в бизнес-парке «Гринвуд».

Стоит отметить, что в первой половине 2014 года были совершены достаточно крупные сделки по аренде и купле-продаже офисной недвижимости в недостроенных объектах: соответственно, спрос на рынке сейчас носит отложенный характер. Еще в I квартале текущего года упоминалось о крупной сделке, совершенной в строящемся объекте офисной недвижимости, между «Группой компаний Систематика», являющаяся крупным игроком IT индустрии, и девелоперской компанией PPF Real Estate Russia, занимающейся реализацией многофункционального офисного парка Comcity. «ГК Систематика» арендовала 17 400 кв.м в данном офисном центре. Как отмечалось ранее, данная сделка представляет собой крупнейшую сделку предварительного характера на рынке офисной недвижимости за последние несколько лет.

Еще одна знаменитая компания IT сферы – Google, подписала предварительный договор на аренду 3 700 кв.м в БЦ «Большевик», выход которого ожидается в 2016 году. Стоит отметить, что МФК «Водный», проект компании MR Group, пользуется популярностью у покупателей строящейся офисной недвижимости – за I полугодие по данному объекту было заключено три сделки общей площадью 4 200 кв.м.

Наличие крупных сделок в начале текущего года объясняется тем, что на протяжении всего 2013 года не наблюдалось сделок больше 14 000 кв.м: компания «Норильский Никель» арендовала около 13 000 кв.м, и это стало крупнейшей сделкой года. Похоже, что отложенный спрос прошлого года закончился во II квартале, и развитие событий на рынке будет зависеть от состояния бизнес-среды потенциальных арендаторов и адекватной политики девелоперских компаний, учитывающей состояние субъектов хозяйствования. Аналитики нашей компании ожидают нормализацию спроса, то есть возвращение к среднестатистическим цифрам поквартального и годового спроса, к концу 2014 - началу 2015 года. Замедление рынка в ответ на политические угрозы и снижение деловой уверенности, как и ожидалось, наступило с квартальным лагом, носит в большей степени психологический аспект, для преодоления которого потребуется от трех до шести месяцев. Один из самых важных моментов возврата уверенности бизнесу заключается в укреплении курса рубля и его стабилизации на определенном уровне.

В I полугодии наблюдалось следующее территориальное распределение спроса:43% пришлось на зону СК-ТТК, 28% – в зоне ТТК-МКАД, 15% – в зоне Садового кольца, 14% – в зоне МКАД и Московской области.

Как и в прошлом году, по итогам I полугодия текущего года зона СК-ТТК остается самой популярной у арендаторов, но ее доля постепенно сокращается за счет роста интереса арендаторов к качественным объекта офисной недвижимости в зоне МКАД и МО. Напомним, что в 2013 году доля сделок в зоне МКАД и МО составляла 2%, а в I полугодии выросла до 14%.

В отличие от структуры потенциального предложения во II полугодии, где на зоны периферии приходится до 66%, территориальная структура спроса демонстрирует несколько иную картину. На деловую зону города – зоны внутри СК и СК-ТТК - приходится 58% совокупного спроса или 15% и 43% соответственно. На зону ТТК-МКАД пришлось около 28% от спроса в I полугодии, а на МКАД и МО – 14%. Подобное территориальное распределение спроса демонстрирует заинтересованность основных потребителей офисного рынка в недвижимости, расположенной в центре города, а не на периферии.

Компании IT-сферы продемонстрировали самую высокую степень активности среди остальных участников офисного рынка. На данную категорию компаний пришлось около 27% от всего спроса, за II квартал показатель их активности на рынке снизился с 32% до 27%. Очевидно, наибольший вклад в долю IT-компаний внесли «Яндекс», арендовавший 19 000 кв.м в БЦ «Красная Роза» в I квартале, компания TLScontact, арендовавшая 2 300 кв.м в БЦ «Дельта Плаза», а также компания «ПрофMедиа», взявшая в аренду 2 000 кв.м в «Даниловской мануфактуре 1867». Во II квартале стоит отметить сделки компании Tele2 (2 800 кв.м) и компании CMS (1 600 кв.м).

Второе место в структуре продолжают удерживать компании потребительского сектора и сферы услуг. Во II квартале доля компаний данной направленности снизилась с 25% до 22%. Еще в I квартале международная компания PepsiCo арендовала 13 000 кв.м в БЦ «Алкон», а компания «Модис» взяла в аренду около 4 000 кв.м в БЦ Wall Street. Во II квартале стоит отметить аренду Well’ы в БЦ Wall Street (1 300 кв.м).

Компании промышленного и производственного сектора нарастили свою долю за прошедший II квартал с 11% от совокупного объема сделок за I квартал до 12% по итогам I полугодия текущего года. В I квартале компания «Верофарм» арендовала 3 500 кв.м в БП «Южный Порт», а компания «Уралкалий» - 2 000 кв. м в «Башне на Набережной». Во II квартале Mebe Group заняла 3 600 кв.м под штаб-квартиру в построенном собственном БЦ Mebe One Khimki Plaza, а TS Logistics арендовал 1 100 кв.м в БЦ «Город Столиц».

Доля консалтинговых компаний также возросла с 7% в I квартале до 12% за I полугодие. В первую очередь, благодаря компании «АйТи» - аренда 6 400 кв.м, а также Homeland Group, взявшей 2 000 кв.м в БЦ «ЗВИ» и агентству Actis Wunderman, занявшему 1 400 кв.м в БЦ «Арма завод».

Во II квартале текущего года была совершена достаточно крупная сделка купли-продажи на рынке офисной недвижимости: покупка БЦ «Призма» (Nevis) компанией O1 Properties. По оценке экспертов, сумма сделки может составлять $50 000 000-$60 000 000 при цене 1 кв.м в $3 300 - $4 000.

Напомним, что в начале 2014 года было заключены две масштабные сделки купли- продажи объектов офисного назначения. Во-первых, фонд UFG Wealth Management приобрел БЦ «Линкор», общей площадью 63 000 кв.м, взяв кредит для покупки у «Банка Москвы» на 1,75 млрд. рублей. Во-вторых, компания «Алроса» купила одно из четырех зданий БЦ «Аквамарин III», площадью 11 400 кв.м, для создания собственной штаб-квартиры. Покупка у AFI Development данного актива оценивается в $91 500 000. Совокупный объем офисной недвижимости, приобретенной целым активом, по итогам I полугодия составляет около 94 800 кв.м.

Ставки

Во II квартале 2014 года не произошло серьезных изменений уровня арендных ставок. Снижение среднего уровня арендных ставок на 7-10% произошло еще в I квартале, и с тех пор ситуация с ценообразованием на офисном рынке не подвергалась изменению.

Напомним, что по итогам I квартала было зафиксировано уменьшение среднего уровня арендных ставок из-за корректировок долларовых арендных ставок, подорожавших, фактически, на указанные 10%. Продолжает укрепляться тенденция у управляющих компаний и девелоперских компаний перехода на рублевые ставки.

По итогам I полугодия 2014 года на объекты класса А наблюдаются арендные ставки в размере 9001$/кв.м в год внутри зоны Садового Кольца, а за пределами данной зоны – 550$/кв.м, а на объекты класса В+/В - 720$/кв.м в деловом центре города, вне центра города ставки находятся на уровне 350$/кв.м. Обратим внимание, что арендные ставки зависят от местоположения офисного здания, обеспеченности транспортной инфраструктурой, имиджа объекта и других характерных
особенностей офисного здания.