Снести нельзя оставить

В чем же плюсы и минусы редевелопмента? На этот вопрос попытался ответить Сергей Труханов, генеральный директор «T+T Architects». Так, по мнению Сергея, аргументами «за» редевелопмент можно считать: уменьшение риска ошибок реализации, использование сложившегося окружения инфраструктуры, уменьшение временных издержек реализации проекта, а также «терапию» городу за счет работы с уже существующим объектом.

Сегодня и европейский и российский опыт показывает примеры успешного редевелопмента промышленных территорий. Например, крупнейшим реализованным проектом редевелопмента в Европе стал объект в польском промышленном центре г.Лодзь – «Мануфактура». Открытие «Мануфактуры» состоялось в 2006 г., и объект быстро стал центром притяжения не только для жителей, но и для туристов. Сухим языком цифр «Мануфактуру» можно описать так: общая площадь арендуемых помещений – 150 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м приходятся на торговлю, 20 тыс. кв. м – на досуг и развлечения, 8 тыс. кв. м – на галереи и музеи и 1 тыс. кв. м – на детский игровой комплекс. Инвестиции в проект составили 200 млн. евро, на создание концепции ушло 3 года (1998-2001 гг.), снос непригодных зданий начался в 1999 г., а уже в 2006 г. центр открылся и принял первых посетителей. Сегодня «Мануфактуру» посещают 15 млн. чел. в год и она приносит 160 млн. евро.

Еще один не менее известный европейский проект – реконструкция района Пэддингтон в Лондоне. До недавнего времени огромную площадку центрального Лондона занимали лишь архаичные заводские строения, службы канала, доки, гаражи и складские помещения. Но после реконструкции территория стала не только центром деловой активности, но и живописным жилым районом. Проектом было предусмотрено создание МФК, включающих офисы, жилье (1300 квартир), торговые зоны, кроме того, на территории присутствуют рекреационные зоны и социальная инфраструктура. В рамках редевелопмента также были реконструированы набережные, канал, платформы железной дороги и мосты.

Российским девелоперам тоже есть чем гордиться. Примером успешного редевелопмента промышленных территорий может послужить деловой квартал «Даниловская мануфактура», бывшая Московская хлопчатобумажная фабрика им.М.В.Фрунзе. Арендопригодная площадь комплекса составляет более 40 тыс. кв. м, а инвестиции в проект составили более 10 млн. долл. Сегодня проходимость объекта составляет 1000 чел. в день.

Комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компанииKR Properties:

«Редевелопмент существующих городских объектов, в особенности промзон, – это, на мой взгляд, самое перспективное направление в современном градостроительстве. Выводя промышленные предприятия за пределы города, власти получают возможность разгрузить центр мегаполиса, качественно улучшить городскую среду, освободить новые площадки под строительство жилья и коммерческой недвижимости. Девелоперам, в свою очередь, предоставляется шанс реализовать новые проекты в пределах зоны высокой востребованности.

Минусов у редевелопмента несколько, и в основном они затрагивают как раз самих девелоперов. Во-первых, редевелопмент промзон – это в принципе один из наиболее сложных видов строительной деятельности, так как он требует очень грамотных решений с точки зрения подведения коммуникаций, сохранения имеющихся построек, вывода производства и его «следов» с территории. Построить новое «с чистого листа», пожалуй, гораздо проще.
Еще одна проблема, особенно в Москве, – это множественные юридические обременения имеющихся в городе промзон, подлежащих редевелопменту. Большинство участков под бывшими промышленными предприятиями принадлежат нескольким собственникам, и поэтому определить судьбу той или иной промзоны бывает непросто.

Кроме того, редевелопмент, особенно если мы говорим о крупных территориях, – это достаточно дорогое удовольствие. Такие проекты требуют большого объема долгосрочных инвестиций и поддержки городских, а в некоторых случаях и федеральных властей. Иными словами, редевелопмент промзон требует плотного частно-государственного партнерства, которое не всегда возможно.

Тем не менее, в связи с запретом на строительство офисной недвижимости в центре Москвы и дефицитом участков под жилую застройку, редевелопмент зданий, в том числе промышленных, - это практический единственный способ пополнения объемов качественной недвижимости в востребованных центральных локациях».

Один из основных вопросов, возникающих перед девелопером, который планирует реализовать проект реконструкции, где поставить запятую в утверждении «Снести нельзя оставить». И здесь немаловажную роль играет не только концепция проекта, но и законодательные аспекты.

Комментирует Владислав Сурков, партнер Goltsblat BLP LLP:

«Понятие «реконструкция», содержащееся в Градостроительном Кодексе (хотя наличие определения в федеральном кодексе само по себе уже является достижением), достаточно размыто и позволяет недобросовестным девелоперам пытаться выдавать за реконструкцию снос существующих зданий с последующим новым строительством.  С одной стороны, закон четко говорит, что реконструкция – это изменение параметров объекта (что отличает реконструкцию от нового строительства, определенного в законе как создание зданий).  С другой стороны, закон сразу же оговаривается, что при реконструкции возможна «надстройка, перестройка, расширение объекта…, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций». 

Реконструкция каждого конкретного объекта недвижимости требует разработки (и, соответственно) утверждения проектной документации.  Именно на уровне проектной документации девелопер должен закладывать свои желания (в частности, детально освещать тему «замены и восстановления несущих конструкций» и прочих значительных изменений, вносимых в объект недвижимости).  Именно в проектной документации девелопер должен, например, детально прописывать ситуации, при которой предполагается продолжение функционирования части объекта в период реконструкции.  А городские власти уже на этапе утверждения проектной документации и выдачи разрешений на реконструкцию должны «отсекать» возможные нарушения.  И продолжать добросовестно осуществлять контроль на этапе реализации проекта.  Иными словами, чаще всего вопрос пределов допустимого при реконструкции – это вопрос не столько законодательства, сколько качества практического взаимодействия между девелопером и контролирующими органами.  Печальная правда заключается в том, что чаще всего грубые нарушения со стороны девелоперов являются следствием попустительства со стороны контролирующих органов».

Так или иначе, проекты редевелопмента промышленных территорий, сколь бы дороги и сложны в реализации они ни были, уникальны в своем роде. И европейская практика показывает, что они могут быть успешными со всех точек зрения: для девелопера, для государства, для арендаторов и, конечно, для жителей города.