В целом, лучших представителей этого коммерческого «сообщества» вполне можно назвать мини-городами, обладающих всеми необходимыми условиями для качественного ведения бизнеса. В целях соответствия бизнес-центра мировым трендам по организации офисных помещений необходимо учесть целый ряд критериев.
1. Концепция. Ввиду того, что офисное здание – это, прежде всего, b2b-сегмент с определенной целевой аудиторией, то подходить к его реализации следует с позиции бизнес-стратегий. Поэтому проектирование современного бизнес-центра, максимально отвечающего последним тенденциям и запросам, предполагает создание качественной концепции, которая должная учитывать специфику объекта и перспективы его дальнейшего функционирования. Правильно составленная концепция напрямую будет влиять на его востребованность арендаторами и будущими собственниками площадей, удобство его эксплуатации и, следовательно, – на экономические показатели, включая срок окупаемости.
2. Генеральный проектировщик. Подготовительный этап, предусматривающий разработку концепции, формирование бюджета и оценку рисков, предполагает совместную работу профессиональных консультантов в сфере недвижимости, экономистов, а также специалистов из управляющей компании. Однако, сведением всех данных в единый документ – задание на проектирование – должен заниматься генпроектирощик. В его функции входит комплексная разработка проектно-сметной документации, обеспечение высокого технико-экономического уровня проектируемых объектов, а также надзор за реализацией проекта. Отказ от сложных, многоуровневых систем взаимодействия заказчика с подрядчиками положительно скажется на качестве возводимого объекта. Как правило, такая организация, специализирующаяся на выполнении работ полного цикла, имеет в своем штате соответствующих специалистов и обладает хорошим опытом.
3. Современная архитектура. Качество архитектуры во многом определяет жизнеспособность проекта, влияя, среди прочего, на сроки его наполнения арендаторами. Экстерьер бизнес-центра, по сути, является его визитной карточкой, так как визуальное восприятие формирует мнение посетителей о статусе и классе объекта. При этом следует учитывать, что внешний вид здания должен нравиться как можно большему числу людей, поэтому предпочтительна универсальная архитектура, слегка усредненная без wow-эффекта – приятная и качественная, как деловой костюм. Другое дело, если компания строит для себя отдельную штаб-квартиру, через архитектуру которой она может проецировать обществу свои ценности и цели.
4. Ландшафт. Внешний вид здания, его структура не в последнюю очередь зависит от размеров и формы участка. В связи с этим следует внимательно отнестись к выполнению проектного раздела генерального плана земельного участка, в рамках которого важно основательно продумать организацию паркинга (наземный или подземный), оценить возможность размещения разворотных площадок и погрузочно-разгрузочных мест (при наличии в качестве инфраструктурных объектов ресторанов или кафе).
5. Планировка. Методика проектирования бизнес-центра предполагает продумывание сначала внутренних пространств, и только затем фасадных решений. При проектировании помещений важно учитывать потребности различных типов бизнеса, а также предусматривать возможность перепланировки помещений и изменения предназначения отдельных зон. В зависимости от класса и масштаба бизнес-центра в проект закладывается разное количество входов, лифтовых групп; меняется и процентное соотношение общей площади к полезной, которое может составлять до 15-20%. Также предусматривается количество и размеры конференц-залов. Проводится и трафик-анализ, особенно для того, чтобы правильно спроектировать размер холлов, оценить нагрузки на лифты и турникеты, а также на эвакуационные пути.
6. Фасады. Сейчас в мире очень популярны энергосберегающие – «зеленые» – технологии, поэтому многие, особенно западные, компании при выборе офиса обращают внимание на наличие экологических сертификатов. Несмотря на то, что стоимость проектирования такого здания выйдет немного дороже, применяемые в оснащении здания технологии позволят в разы снизить уровень энергопотребления. Для этого, среди прочего, применяются двойные фасады, когда между двумя фасадными контурами образуется «буферная» зона, по которой циркулирует воздух. Немаловажно при проектировании здания, и фасадов в том числе, учитывать вопрос эксплуатации. Архитектурные формы и материалы не должны создавать проблем для мытья окон и самих фасадов.
7. Инфраструктура. Как уже было сказано, современный бизнес-центр – это небольшой город со всем необходимым для комфортной работы. Помимо, собственно, кабинетов, в здании должны быть помещения, предназначенные для удовлетворения бизнес-задач арендаторов и собственников. К этой категории относятся переговорные и конференц-залы. Следующим не менее важным фактором для успешного БЦ является наличие кафе и ресторанов; некоторые более статусные объекты располагают фитнес-центрами, отделениями банков и проч., однако такие возможности закладываются еще на этапе проектирования объекта и анализа целесообразности (методология расчета общепринята и активно применяется и в российских условиях).
8. Проектирование инженерных сетей и коммуникаций. Процесс проектирования и строительства офисного центра достаточно растянут во времени, поэтому зданию важно сохранить свою актуальность. Это касается как сегмента рынка, так и размера лота. Поэтому пространство офиса и его инженерная подготовка должны максимально подходить под запросы практически любой компании. Например, исходя из того, что IT-компании оснащают офисы тяжелым серверным оборудованием, либо общая нагрузка на перекрытия должна соответствовать таким требованиям, либо необходимо запроектировать отдельные площади, способные выдержать нагрузку до 1500 кг/кв. м. Вследствие этого соответствующим образом должны быть рассчитаны инженерные системы, и прежде всего – круглогодичное обеспечение холодоснабжения серверных, а также их бесперебойное энергопитание. Помимо общепринятых базовых инженерных систем (кондиционирование, воздухоподготовка) сейчас внедряются и более усовершенствованные варианты, например, холодные потолки. Такая система дороже в установке и проектировании, чем система кондиционирования, но позволяет создать более комфортный микроклимат в офисах и ускорить процесс заполняемости здания. Передовые системы, при прочих равных, позволяют существенно уменьшить количество вакантных площадей.
9. Материалы. Существует две группы помещений в офисном здании. Первую формируют места общего пользования (лобби, лестницы, лифтовые холлы, коридоры). Главное предъявляемое к ним требование – высокая эксплуатационная стойкость используемых материалов, которые должны как можно дольше служить без потери своих характеристик и внешнего вида. Другое требование – эстетика: если, например, это «представительский класс», то и отделка должна быть с использованием добротных материалов, подчеркивающих роскошь и функциональность. Вторую группу формируют собственно офисные пространства. Материалы, применяемые в отделке рабочих зон, также должны иметь хороший запас прочности и быть приятны внешне. Кроме того, важным фактором является акустический комфорт, создаваемый благодаря способности отдельных материалов глушить звук. Для этого используют особые материалы на потолке и на полу, а также шумопоглощающие экраны. Особым спросом сейчас пользуются модульные напольные покрытия, не требующие полной замены в случае износа отдельного фрагмента; как и модульные потолки, они обеспечивают удобный доступ к коммуникациям.
10. Освещение. В отличие от интерьерных решений для жилых пространств, в первую очередь, здесь важна экономичность. С этой целью, как правило, устанавливаются энергосберегающие лампы (люминесцентные либо LED). Поскольку работа в офисе в большинстве случаев связана с работой за компьютером, следует использовать современные светильники, сконструированные по системе «антиблик», – это положительно отражается на работоспособности служащих. Важным критерием хорошего офисного интерьера является возможность регулирования освещения как в зависимости от ситуации, так и под нужды конкретных людей: например, сотрудники, сидящие у окна, могут приглушить или вовсе выключить искусственное освещение, а коллеги, сидящие в глубине помещения, напротив, добавить яркости.
Материал подготовил Юлий Борисов, соучредитель архитектурного бюро UNK project.
