1.В западной практике для управления торгово-развлекательными центрами привлекаются внешние УК, обладающие соответствующим навыком и опытом. В России в настоящий момент менее 10 % региональных ТРЦ передано во внешнее управление.
2.Под управлением ТРЦ следует понимать комплексное управление объектом, включающее в себя как минимум property management (управление доходностью объекта) и facility management (управление эксплуатацией и содержанием объекта).
3. Property Management включает в себя управление арендными отношениями, управление маркетинговой, финансовой и юридической деятельностью. Наличие профессиональной УК на объекте служит гарантом: для арендаторов – в том, что основные их пожелания и требования будут учтены, центр будет правильным образом обслуживаться, трафик посетителей будет поддерживаться на высоком уровне; для собственника объекта – в том, что в ТРЦ вакантные площади будут сведены к минимуму, при необходимости ротация арендаторов будет проводиться в кратчайшие сроки, объект будет правильно позиционироваться и продвигаться на рынке.
4. Facility Management – инжиниринг, техническое обслуживание, уборка площадей, охрана и др. Профессиональные УК обладают необходимым опытом оптимизации эксплуатационных затрат. Как показывает практика, в случае привлечения профессиональной УК на некоторых объектах эксплуатационные затраты снижались в итоге на 20-30%. Наибольшей эффективности в оптимизации затрат можно достичь, если использовать опыт УК заранее - еще на этапе проектирования объекта.
5. Комплексное управление ТРЦ может осуществляться по трем основным договорным схемам:
- по договору доверительного управления (в рамках которого объект передается на баланс доверительного управления и в доверительное управление УК, обычно на срок не менее 5-7 лет);
- по агентскому договору (в рамках которого объект остается на балансе у собственника объекта, а УК управляет объектом от имени и по поручению собственника, срок договора обычно составляет от 3 до 5 лет);
- по договору аренды (в рамках которого УК выступает как арендатор всего объекта целиком, выплачивает собственнику объекта фиксированную арендую плату и сдает площади объекта в субаренду уже от своего имени; сроки таких договоров на практике могут быть совершенно различны – от 2-3 до 7-10 лет).
6. Интересно, что в регионах в вопросах взаимодействия собственника объекта и Управляющей компании, принцип «одного окна» не всегда работает. Для собственников столичных проектов достаточно утвердить прозрачную систему развития ТРЦ и сформировать основные показатели KPI, а затем отслеживать результаты и сроки их достижения. Большинство же собственников региональных проектов предпочитают самостоятельно погружаться текущие вопросы управления ТРЦ. По крайней мере на первом этапе работы с УК. И Управляющим компаниям надо научиться относиться к этому с пониманием.
7. Вознаграждение УК определяется в зависимости от задач, поставленных перед Управляющей компанией и ее полномочий. Например, если управляющая компания привлекается исключительно на facility management, то, как правило, ее вознаграждение составляет фиксированную ставку за квадратный метр обслуживаемых площадей. В случаях, когда Управляющая компания осуществляют комплексное управление объектом, оптимальным представляется расчет ее вознаграждения как процента от чистого операционного дохода ТРЦ (NOI). В этом случае, вознаграждение УК максимально привязывается к конечным результатам ее деятельности.
8. Особое внимание следует уделять поддержанию основного пула арендаторов. Среди них должны быть продуктовый супермаркет, DIY, магазины бытовой техники, ресторанный дворик, фуд-корт, детский развлекательный центр. Сохранение действующего пула арендаторов является основным условием успеха деятельности ТРЦ. Важно не забывать, что сегодня посетители приходят в ТРЦ не столько за покупками, сколько для того, чтобы приятно провести время. Особенно это характерно для регионов, где мало развит рынок развлечений. Следовательно, даже объекты малого и среднего формата должны постараться обеспечить посетителей всем необходимым – от товаров до услуг и впечатлений.
9. Для региональных объектов, в отличии от столицы и Санкт-Петербурга, свойственно определение арендной платы либо в рублях, либо в качестве процента от торгового оборота. Важно помнить, что в зависимости от профиля коммерческой деятельности арендатора зависит его готовность платить тот или иной процент от торгового оборота. Так, если продуктовые супермаркеты могут платить в качестве аренды от 3 до 5 % от торгового оборота, то fashion-операторы в разных случаях от 8 до 15%.
10. Одним из необходимых инструментов для построения правильной арендной политики и проведения анализа эффективности мер по маркетинговому продвижению объекта, являются различные системы подсчета посетителей. Данные, предоставляемые такой системой, позволяют контролировать объем трафика, своевременно определять возникновение «мертвых» зон в ТРЦ , определять динамику заинтересованности целевой аудитории в том или ином бренде и т.д. К сожалению, многие собственники региональных объектов предпочитают экономить на подобных системах.
Материал подготовил Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group.
