Если сравнить Россию и США, в Америке основную массу заброшенных торговых центров составляют объекты, построенные 20-50 лет назад. Устарев, они не смогли выдержать конкуренции и закрылись из-за низкой посещаемости и падения числа арендаторов. При этом собственники не стали сносить или переоборудовать эти объекты под иной функционал - они их просто бросили.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAIBecar, в России ситуация кардинально иная. «Во-первых, отечественный рынок намного моложе – качественные торговые центры начали появляться около 10 лет назад. Растущий сегмент рынка представляет интерес для девелоперов, и из него стараются «выжать» по максимуму, – отмечает Ольга Шарыгина. – До недавнего времени торговая недвижимость была вторым по доходности сегментом после жилой. Возможно, по этой причине и вследствие упертости нашей нации мы не обнаружили в России ни одного заброшенного торгового центра, который когда-то был успешен, а после перестал посещаться и заполняться арендаторами, как это было в США».
Проанализировав бэкграунд обнаруженных в России заброшенных торговых объектов, эксперты NAIBecar пришли к выводу, что все их можно разделить на три группы: недостроенные ТЦ, которые пострадали от экономического кризиса 2008 года; ТЦ, реализация которых приостановилась из-за неразрешенных организационных вопросов; ТЦ, пострадавшие из-за форс-мажорных обстоятельств.
У объектов первой группы возникли проблемы с финансированием либо они отошли в качестве залога банкам. Также их мог прекратить финансировать собственник по причине отсутствия средств. При этом все проекты находятся на довольно высокой стадии готовности – от 60 до 80%
Причинами «заморозки» проектов второй группы становятся неразбериха с документацией на земельный участок, отсутствие грамотной концепции и конфликты между собственниками. Торговые центры данной группы, как правило, также являются недостроями на высокой стадии готовности.
Наконец, в третью группу входят когда-то функционировавшие объекты, пострадавшие в результате пожара, затопления, существенного разрушения и т.д. В этих случаях собственники просто не занимаются их восстановлением.
По мнению Ольги Шарыгиной, в ближайшие 10 лет варианты решения проблем для каждого такого объекта будут найдены: «Заброшенные объекты можно переоборудовать в более низкокачественные торговые центры, заполнив их краткосрочными арендаторами сегмента «эконом», или под другие непрофильные функции, например, склад интернет-магазина. Наиболее распространенным вариантом спасения торгового центра сейчас является наполнение многочисленными развлекательными функциями».
