Снижение платежеспособности населения, проблемы со сдачей площадей в новых торговых центрах, неприемлемо длинные сроки окупаемости проектов вынуждают девелоперов искать новые форматы. Одним из таковых, возможно, станут так называемые «центры активностей».
Сегодня основное требование ритейлера к торговому центру – прибыльность магазина. Это приводит к тому, что новые торговые проекты открываются с заполняемостью 50-60 и даже 30 процентов. Арендаторы предпочитают иметь дело с давно действующими хорошо посещаемыми ТЦ с уже сформировавшейся целевой аудиторией. К тому же ставки по кредитам сейчас находятся на уровне 18% годовых. Все это делает реализацию новых проектов невыгодным для девелопера и инвестора.
В сложившей ситуации игроки рынка вынуждены искать новые форматы, которые будут востребованы у арендаторов, а также не потребуют значительных инвестиций и позволят использовать кредитные средства по минимуму.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС», уверен, что таковыми могут стать небольшие – до 10 тыс. кв. м – «центры активностей»: «Основная идея такого формата – собрать в одном месте компании, обеспечивающие какое-либо направление проведения досуга. Например, в качестве якорного арендатора может выступать фитнес-центр, а в торговой галерее – спортивные бренды, магазины и кафе здорового питания, а также салоны красоты. Или это может быть «художественный центр», где будут сосредоточены популярные сегодня студии по обучению рисованию в разных техниках, продажа необходимых материалов для создания картин и вышивки, небольшой зал для выставки работ… Кроме того, подобный объект может быть ориентирован на образование детей. В этом случае, помимо кружков и студий, там будут располагаться магазины детских товаров, канцелярских принадлежностей, кафе, в которых родители смогут ожидать детей с занятий, игровые комнаты».
Почему такие проекты будут эффективны? Этому будут способствовать: расположение непосредственно внутри жилого массива, наличие постоянных посетителей и сравнительно небольшой объем инвестиций. «В традиционном ТРЦ, где «якорем» является гипермаркет или кинотеатр, у потребителя каждый раз есть выбор - пойти повторно в тот же магазин или в другой аналогичный. Если же якорным арендатором является, например, фитнес-центр, то человек покупает абонемент и ходит туда регулярно весь год, - поясняет Андрей Ковалев. – И когда у него есть возможность приобретать все необходимое для своих занятий в этом же центре, то почти со стопроцентной гарантией он не пойдет в другой. Таким образом, арендаторы торговой галереи также смогут получать постоянных покупателей».
Срок окупаемости такого проекта в нынешних условиях составит около 10 лет, и это в 2 раза меньше, чем для крупного торгового центра с традиционной концепцией. Кроме того, возможна реализация подобного проекта на условиях привлечения соинвесторов из числа будущих арендаторов. В этом случае срок возврата инвестиций еще больше сократится.
